二季度物业法律法规培训.ppt

1、李 慧 2015年4月,物业法律法规,什么是物业？ 物业管理和物业服务区别？,思考,居住物业,工业物业,商业物业,特殊物业,财产,资产,地产,房地产,产业,物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。,物业的概念,“物业管理”与“物业服务”,“物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。 物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理

2、的主体（权利人）。 物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。 物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。 “相关秩序”涉及人的行为的管理，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。,物业服务中的主要法律主体,管理规约或临时管理规约,物业服务中的几个关键文件,物业服务合同或前期物

3、业服务合同,其他管理规定或约定（如装修管理规定）,公平、公开、合理（相邻关系） 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应（见物权法第六章七十、七十一条） 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 保证物业正常运作与安全合理使用 维护全体业主合法权益 可持续发展与国际惯例相结合 政府的适度干预与推动,物业服务所应遵循的基本法律原则,业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收

4、益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。,应当向业主公开的情况和资料,主体不合法； 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款； 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。） 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务

5、院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。合同法最新解释,判定合同条款无效的情形,（一）物业服务企业不履行或者不完全履行物业 服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 （二）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 （三）物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的

6、违规费用的，人民法院应予支持。,物业服务企业不履行合同的法律责任,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。,业主不履行合同的法律责任,业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担

7、连带责任的，人民法院应予支持。 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。,物业服务合同的法律效力,无物业服务合同案件 业主拒交物业管理费案件 物业管理企业违约案件 物业管理企业采取停止供电、供水、供气等措施引发案件,常见物业服务纠纷案件,物业公司只负责保修期过后公共部位的维修，不负责自用部位和自用设施的维修。 1.公共部位是指：共同使用的土建、动力、电气、公共设施、设备等。 （1）.土建：如房屋的梁、柱、楼板、外墙、基础、地沟、屋面、单元门、楼梯间、排烟排气通道、落水管等。 （2

8、）.动力：如上下水主管、阀门、立管至支管第一个分解部位（水表前归物业水表后归个人）、化粪池、下水井等。 （3）.电气：如照明灯、路灯以及用户墙体外接户线与进户线的接头为分界点的线路及设施、供电线路（进户线以外归物业进户线以内归个人）等。 （4）.公共设备、设施：如自行车棚、小区护栏、大门、道路、步道砖、绿地、垃圾箱、活动场地、凉亭、工艺品、石桌、石凳、健身器材等。 2.自用部位是指：分户门以内（含分户门）、方厅、卧室、厨房、卫生间、仓库、阳台等。 自用设施是指：门窗、墙皮、棚皮、卫生洁具、上下水支管、水表、水嘴、洗涤盆、分户电表、刀闸、开关、接线合、软线、灯头、插座等设施。,物业的维修范围,什

9、么是空置房： 一类是开发公司未售出的房屋，自集体入伙日开始计收物业费，由开发单位交纳； 一类是购买人购买后，未办理入伙手续的房屋，这应该由购买人自入伙日开始计收物业费，在业主来入住或转让房产时结算； 一类是购买人购买后，已经办理入伙手续，但是后来一直未装修或入住的房屋，操作中也把这类房屋称为空置房。 以上3类，按物业管理条例，均应该全部交纳物业费，因为物业管理是针对公共区域的整体服务，不会因为有空房屋而减少投入。虽然空置房的业主没有住进小区，但物业公司并没有闲着，同样要维护小区绿化带、健身器材等公共设施和小区楼房的公共安全。只要你买了房就要摊到物业支付的公共费用的，哪怕你不住也是要有的，这就是

10、公共住房必须要有物业开支的一些费用，并不是你不住就会少下去了。,空置房物业服务费的缴纳依据,1. 产权房（包括房改房、集资房、商品房）自用部位、自用设施属于产权人（业主）所有，产权人既有居住权，也同样有养护、维修和安全检查的责任，也可以委托物业管理企业对自用部位和自用设施实行有偿服务。 2. 凡是产权人私自改变楼房原始状态的（如蹲便改座便、原地面瓷砖凿除防水层破坏导致漏水等），出现一切问题都由个人负责，物业不负责维修和承担任何责任。 3. 阳台渗漏雨问题的界定： （1）阳台顶层屋面漏雨归物业维修。 （2）凡是楼房交工入户时，阳台没封闭或用钢窗封闭的，都不属于封闭阳台，物业不负责维修。 （3）凡

11、是封闭阳台（也就是交工入户时是塑窗阳台算权属面积的），物业负责维修。,几个需要说明和界定的问题,第二章 物权法和物业管理条例,联系： 物业服务中最常用到的两部法律；在物权法出台前，物业管理条例(下简称条例)是调整物业纠纷的主要法律依据。物权法出台后，条例作为下位法依照物权法的原则性内容进行相应的调整 区别： 物权法是基本法律,属于上位法；条例是行政法规，属下位法。条例是有关业主自治、物业服务及行政监管的专门法，特别法 。,物权法和物业管理条例的联系与区别,物权法总共有五编,19章共247条,其中精选 第76条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附

12、属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,物权法的司法解释,第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系

13、的业主同意。 第83条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,区分建筑物所有权属示意图,法定共有,专有部位和共有部位,何为共有部位？ 建筑区划内，业主专有部分以外的建筑物、构筑物及设施设备，不属于市政设施或者其他权利人的，都是共有部位。,何为专有部分？ 具备结构上的独立性、利用上的独立性，能够登记成为特定业主所有权的客体。,天然

14、共有,约定共有,379号国务院令504号国务院令 第十条增加了“街道办事处与人民政府”的指导与监督 删除第十条第二款。 第十一条业主大会职责修改为“下列事项由业主共同决定”： 第十二条投票权方式与物权法保持一致。 第十九条修改保持与第十条一致。 将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。 将“业主公约”修改为“管理规约”。 将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。,物业管理条例的修改,第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一) 遵守业主公约、业主大会议事规则；根据物权法有关规定业主公约修改为管理规约。 (二) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的

15、维护等方面的规章制度； (三) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四) 按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五) 按时交纳物业服务费用 (六)法律、法规规定的其他义务。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。,物业管理条例法条导读,第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

16、（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。,第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,第三章 物业定价与收费,价格法（1997年） 第三条 国家实行并逐步完善宏观经济调控

17、下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。 第十八条 下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价： (一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格； (二)资源稀缺的少数商品价格； (三)自然垄断经营的商品价格； (四)重要的公用事业价格； (五)重要的公益性服务价格。,物业费实行政府指导价,物业费不等于物业企业的酬金。其中的90%以上用于物业养护、维修和支付其它公共开支。物业企业所得的酬金只占极少部分。从这个意义上说，物业费的主要部分属于业主共同财产。 欠交物业费的行

18、为，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。 由于物业费并不属于开发商或者物业企业的财产，故业主不应以履行抗辩权为理由拒交或欠交物业费。 物业欠费在短期内导致业主生活质量下降，长期导致房屋价值贬损。一批商品房沦为新的贫民窟将是不可避免的。,物业费是业主的共同财产,物业管理条例第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 物业纠纷司法解释 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予

19、支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 疑问： 如果业主以物业服务存在瑕疵、存在安全隐患、履行不符合约定、物业企业的过错导致自己损失等理由抗辩的，法院是否支持？,业主拒交物业费是损害业主共同利益的行为,建设部住宅室内装饰装修管理办法 （2002） 第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： （一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （四）损

20、坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）搭建建筑物、构筑物； （二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （三）拆改供暖管道和设施； （四）拆改燃气管道和设施。 第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装

21、饰装修管理服务协议的，追究违约责任。,物业案例分析,一楼业主：“一楼住户不使用电梯，却和其他住户一样要交电梯费，不公平。”,案例一：住一楼能否拒交电梯使用费,业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。,案例二：物业公司是否需承担责任,2003年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午12时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。

22、车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。,案例三：业主的要求合理吗,某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂

23、将物业管理公司告上法院。,案例四：停车场丢车赔不赔,徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？,案例五：他是否可以不交物业费？,业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重

24、量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？,案例六：购置财产是否都可以安置在自己的物业内,某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定： 1车辆进出小区，一律收费2元； 2车辆在小区内的停车场地停放，收费1元小时； 3业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元月，助动车150元月，机动车300元月。车辆停放收益作为物业公司企业利润。,案例七：物业公司的做法合理吗？,2003年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求(医疗费、精神损失费、营养费等约3400元）。,案例八：物业服务中心该不该赔偿？,业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。,案例九：物业公司是否需要