某地产前期策划方案(PPT 96页).ppt

1、“金地景园”前期策划方案,21世纪不动产深圳区域分部 2005-7,本策划方案引用数据来源,长沙市房屋产权管理局,长沙市统计局,长沙市城市建设综合开发协会,潇湘晨报,金地景园前期策划方案,战略定位目标：,长沙首席情景生态住宅,“省府板块”的确立者和领跑者,长株潭城市群核心区“高尚生活示范区”,商业定位目标：,长沙第一个LIFESTYLE CENTRE,2008假日生活广场,金地景园前期策划方案,2004年长沙市国民经济发展概要,金地景园前期策划方案,GDP总量1108.85亿元,固定资产投资总额668亿元,社会消费品零售总额525亿元,增长14.8%,增长38.98%,增长16.2%,规模工业

2、总产值突破700亿元,增长28.3%,人均可支配收入突破10000元,增长9.72%,金地景园前期策划方案,国家发改委新近公布的调查结果：,以长沙为首的长株潭地区是湘鄂赣三省区域内最有发展爆发力的城市群。这种爆发力集中体现在三市的产业优势明显，且呈互补性发展。,金地景园前期策划方案,经济运行势头良好，房地产开发正逢其时,金地景园前期策划方案,2004年长沙房地产市场运行基本情况,金地景园前期策划方案,房地产开发规模继续增长房地产开发投资增速趋缓,金地景园前期策划方案,金地景园前期策划方案,商品房上市量首次出现负增长商业用房供应量开始理性回调,金地景园前期策划方案,2004年长沙市共有449.6

3、0万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。,金地景园前期策划方案,金地景园前期策划方案,金地景园前期策划方案,消费者购房需求旺盛商品房价格涨幅提升,金地景园前期策划方案,成交商品房38671套,成交面积450.22万m2,成交金额99.17亿元,同比增长44.69%,同比增长50.44%,同比增长57.03%,商品房均价2738元/m2,住房均价2391元/m2,同比增长10.94%,同比增长7.61%,金地景园前期策划方案,市场需求研究,金地景园前期策划方案,购房人群对楼市价格走势的预期“涨”声一片,金地景园前期策划方案,最容易上涨的板块城南、市

4、中心,金地景园前期策划方案,板块上涨原因分析,交通方便，利于生活和工作,板块整体规划好,自然环境好,政府对该板块支持力度大,金地景园前期策划方案,购房者首选地段分析,金地景园前期策划方案,不同年龄者对楼市走势的不同看法,金地景园前期策划方案,首选住房面积分析,金地景园前期策划方案,户型偏好分析,金地景园前期策划方案,购房者看重因素分析,金地景园前期策划方案,项目SWOT分析,金地景园前期策划方案,STRENGTHS,地段优势,规划优势,省府板块，长株潭核心区,天心生态文化新城,文化优势,高校林立，文教中心,道路交通优势,三面临路，连接主干道,金地景园前期策划方案,WEAKNESSES,开发起步

5、晚,周边环境差,市政配套有待完善,尚未完全摆脱郊区化形象,中低档项目多,从整体板块拉低价格承受力,金地景园前期策划方案,OPPORTUNITIES,长沙市“中央行政区”的形成,“长株潭经济一体化” 的快速推进,“天心生态文化新城”的抓紧筹建,高档社区的定位填补周边市场空白,三面临路使项目具有较强的可塑性,金地景园前期策划方案,THREATS,周边楼盘的竞争,金地景园前期策划方案,项目定位,金地景园前期策划方案,市场与定位的关系,金地景园前期策划方案,我们的客户是谁？,金地景园前期策划方案,客户群定位,年龄在30岁以上，家庭月均收入在3000元以上,具有较高文化品位和消费能力的客户群,看中该区域

6、升值潜力的客户群,希望改善居住环境的客户群,希望在长沙购房的外地客户群,金地景园前期策划方案,目标客户群行为特征,金地景园前期策划方案,目标客户群行为特征,金地景园前期策划方案,目标客户群行为特征,金地景 园前期策划方案,楼盘开发两种思路,小步慢走，滚动开发,大步快走，迅速积累,金地景园前期策划方案,战略定位目标：,长沙首席情景生态住宅,“省府板块”的确立者和领跑者,长株潭城市群核心区“高尚生活示范区”,金地景园前期策划方案,项目核心主题：,长沙首席情景生态住宅,金地景园前期策划方案,项目核心主题支撑：,产品创新 价值提升 景观居住,金地景园前期策划方案,产品价值提升：,产品本身的创新,环境景

7、观的营造,金地景园前期策划方案,项目核心主题提出的原则,以独特的开发理念树立独特而鲜明的项目形象,主题概念充分贯彻实现，融入到项目方方面面,激发购买欲望，产生归宿感、领域感和自豪感,通过品牌积累形成企业文化,金地景园前期策划方案,项目核心主题的可行性,常规技术、常规材料,从规划、设计的层次上逐步实现,建筑、景观等专业密切配合,金地景园前期策划方案,项目核心主题的适应性,适应人们对居住环境和生活方式的物质需求,适应人们改善人际关系的感情需求,适应人们减缓心理、生活压力的精神需求,金地景园前期策划方案,长沙首席情景生态住宅概念的必要性和价值,培育住宅生态环境是物业增值的关键,居民对现代居家生活的追

8、求,居民对当今住宅所具功能的追求,金地景园前期策划方案,长沙首席情景生态住宅概念的细化,绿色,空气,空间,生活,文化,金地景园前期策划方案,以“绿色空间”构筑“绿色社区”的空间网络,金地景园前期策划方案,亲情空间的创造,从开发的角度而言，住宅只是一种建筑产品。但从消费者心理的角度研究，住宅绝非简单的消费品，而是“家”，是心灵栖息的港湾，是享受天伦的乐园，是释放亲情的领地。住宅产品应以功能的多元化和空间的实用性来满足家庭成员既可相互独立，又能亲密交流的心理和精神需求。,金地景园前期策划方案,亲绿空间的创造,真正体现“人与自然和谐共存”的做法是要最大限度地使人进入绿地，去亲近它、熟悉它、热爱它，并

9、真正拥有它。,使用绿化赋予人们钟情喜好的文化品位或艺术风格，最持久的绿化风格是自然风格，是永远充满生机活力使人百看不厌、玩味无穷的自然情调。,金地景园前期策划方案,亲地空间的创造,高层住宅居民患心理疾病的主要原因之一就是长期脱离地面，所以要创造适合各类人群活动的室外场地，吸引人们下楼亲地。,营造一些高层居民可以领悟到的“假地面”，创造各种形式的屋顶花园、人造台地等。在高层屋顶上也可以利用有限空间开辟一方净土，这样也会使人倍感亲近！,金地景园前期策划方案,亲水空间的创造,“水文化”是“绿文化”的主要分支，“水空间”则是“绿色空间”重要组成部分。水给人的感觉远远超出视觉感悟，可以激发人们奔涌的思潮

10、、奇妙的灵感和浓浓的幽情。,在亲水空间创造中，尽可能针对不同人群的特点营造出适合各种近水活动（包括观水、戏水、听水、闻水等）的场所和空间。,金地景园前期策划方案,亲子空间的创造,针对独生子女的心理特点和心理弱点，开辟必要的活动空间和场地，推出能帮助他们克服性格孤僻、娇生惯养、意志脆弱等缺点的各种有益的社会活动，锻炼他们坚强意志及培养互助友爱、热爱劳动、尊重他人的社会责任感。,金地景园前期策划方案,亲子空间的创造,研究成人心理学和行为学（特别是成人关联儿童的心理学），这是亲子空间创造中需要留心解决的问题之一，鉴于我国城市中多由老人看管独生子女的现状，可以考虑如何增加一些老少同乐的场所和空间等。,

11、金地景园前期策划方案,亲合空间的创造,营造社区内居民参与各项社会事务的社会风气，策划各类有助于形成这种风气的活动，建立促成居民积极参与的组织和制度。,创造有利于社区居民交往的场所和空间，可以结合前几项空间的创造形成社区内不同人群的不同空间领域，构筑起充满人间乐趣和天伦之乐的亲合空间链。,金地景园前期策划方案,长沙首席情景生态住宅的主要手段,营造生态园林，提高楼盘素质,使用环保建筑材料,提高住宅的绿化程度,重视住宅楼宇外观设计,培育住宅区居民的生态伦理规范,金地景园前期策划方案,长沙首席情景生态住宅的技术策略,充分考虑气候因素和场地因素,水的循环利用与污水处理,材料的无害化、可降解、可再生、可循

12、环,结合规划和住宅设计来布置室外绿化和水系,培育住宅区居民的生态伦理规范,提倡基于健康、节约基础上的生活方式,金地景园前期策划方案,长沙首席情景生态住宅的产品设计提示,遮阳与隔热,自然通风,太阳能利用,尽量减少照明用电,策略1：节能,金地景园前期策划方案,长沙首席情景生态住宅的产品设计提示,保护森林,减少耗材,低能耗,策略2：节约材料,再生程度与循环使用,金地景园前期策划方案,长沙首席情景生态住宅的产品设计提示,饮用水的使用,低容量抽水马桶,废水利用,策略3：节水,金地景园前期策划方案,长沙首席情景生态住宅的产品设计提示,减少建筑垃圾,家庭固体垃圾再生处理,策略4：垃圾管理,金地景园前期策划方

13、案,长沙首席情景生态住宅的产品设计提示,步行区风力控制,降低噪音,策略5：居民健康和福利,提高室内空气质量,增加城市绿化,金地景园前期策划方案,项目定位,金地景园前期策划方案,金地景园前期策划方案,户型创新,本项目的高端定位将主要体现在产品上，最直接的表现就是通过户型创新来表达开发商对生活理念的深刻理解和全新诠释，从居住的起居习性、动静分布、功能布局、活动便利等多角度体现无微不至的人文关怀，同时也充分考虑长沙的气候环境对生活居住的影响。从使用功能、采光、通风、材料等角度营造健康环境和生活。,金地景园前期策划方案,户型创新,加夹层,根据国家标准，层高在2.2米以下，不计入建筑面积，而实际上，住宅

14、中很多辅助用房的层高可以不超过2.2米，如洗衣房、储藏室、保姆房等，在住宅中设计一些这样的辅助空间，将带给客户莫大的惊喜。,金地景园前期策划方案,户型创新,加夹层,金地景园前期策划方案,户型创新,落地凸台,同样是根据层高在2.2米以下，不计入建筑面积的国家标准，在不影响外墙承重的前提下，将住房中有景观的一面墙向外挑出0.6米，从而把传统的落地凸窗升级为落地凸台，增加房间的实用面积。凸台顶上则可放置空调外机。,金地景园前期策划方案,户型创新,落地凸台,金地景园前期策划方案,户型分布,通过对景观资源的系统分析，在保证景观资源最大化与均好化的前提下，根据景观价值的优好等级合理进行住宅户型多级配置。,

15、金地景园前期策划方案,户型平面,通过对入户花园、大生态阳台、落地凸台、大飘窗等精心构思，充分拓展室内空间，满足人与自然沟通的需要，并使房屋通风，采光达到最佳效果。同时户内满足动静分区、干湿分区的功能要求，使户型设计舒适实用。,金地景园前期策划方案,规划设计,金地景园前期策划方案,容积率：不大于3.3 建筑密度：不大于25% 绿化率：不小于40% 住宅面积：约15万平方米 商业面积：约3万平方米,金地景园前期策划方案,土地利用规划,以绿化广场为中心，水景为点缀，利用人造园林手法进行园林设计，为居民提供一个休闲游憩空间。,金地景园前期策划方案,环境结构,以绿地小径为骨架，以中心广场和中心绿地为传媒

16、，形成连续的开放空间体系。再配以东西两侧连续的绿化散步道，形成层次分明的绿化体系。,金地景园前期策划方案,规划布局,主出入口设置在韶州路上，次出入口设置在友谊路上，东西两向设置机动车出入口。,幼儿园设置在韶州路项目西侧，活动场地与住宅相连，通过住宅首层架空进入。,项目西向住宅为24层高层，向东南斜15度；东向住宅为24层高层，向正南稍偏。中部为18层高层。以实现景观、日照、通风的均好性。,金地景园前期策划方案,交通组织的开发建设,车道系统主次分明、脉络清楚，有明显的导向性,保证安全，采用最短距离设计，尽量使行车便捷,减小车流对住户在噪音、废气等方面的干扰,实行人车分流,步行径引入健康步道及风雨

17、廊的概念。并采用迂回曲折的手法，增加空间感及行人偶遇的机会。,金地景园前期策划方案,水景总体布局,居住组团的划分，完全结合地形、水系、分布呈自由曲线。考虑到开发建设的周期，相对独立的划分组团为分期建设及销售有序实施提供最大限度的便利。根据本项目的特点，各种公共配套设施以“化整为零，见缝插针”的形式布置园区之中。同时保证各项设施、服务的合理分配。,金地景园前期策划方案,水与景的协调,结合水系，创造有机生态社区；环境和景观与人们的居住行为更加亲切与融合，与整个社区的交通设施、居住环境融为一体，感知到环境与景观，感知到空间和时间不断变化的景观，而不仅仅是一座座优美的房子；穿插于其间的林荫小径、雕塑、

18、植被、小品、路灯等精致的设计更加提高了居住的品质。,金地景园前期策划方案,绿化规划的建立,道旁绿化设计,草坪的处理,组团的绿化处理,停车场的绿化处理,小品设计,金地景园前期策划方案,建筑风格形象处理,金地景园前期策划方案,整体风格,整体风格可引入现代主义风格和主题型风格。一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，简约实用，又富有生活气息，强调建筑外观的明快、简洁，体现了现代生活快节奏，主题型风格就是围绕小区的主题，以营造一个处处体现主题的建筑风格。,金地景园前期策划方案,外立面设计,注重色彩、用料的搭配，同时加强管线、窗户与阳台、空调机位、屋顶等方面的细节处理，不给人带来杂乱的视觉感

19、。,金地景园前期策划方案,商业物业定位,金地景园前期策划方案,商业定位目标：,长沙第一个LIFESTYLE CENTRE,2008假日生活广场,金地景园前期策划方案,商场定位原则,市场导向与引导市场相结合，根据项目自身特点，发挥项目优势、规避项目劣势，由市场导向而填补商圈市场空白点，引导市场而激发潜在需求，完善商圈商业格局。,金地景园前期策划方案,市场导向,片区常住居民、高校教师、私营业主、公务员,特色休闲生活消费场所,高档水平实惠价格,满足区内辐射区外,金地景园前期策划方案,什么是“LIFESTYLE CENTRE”,LIFESTYLE CENTRE大约15000-50000平方米，一般依托

20、于中高档居住区，在布局方面强调户外空间景观设计，通常设置有室外坐椅、喷泉、户外广场等景观因素。,传统购物中心以室内为焦点，室外和购物无太多关系，人们只是来此购物后就离开，而LIFESTYLE CENTRE则可以让人们来此购物，并有室外空间供其游戏娱乐或与其他人交流，增强项目的地域凝聚力和社区归属感。,金地景园前期策划方案,为什么在这里做“LIFESTYLE CENTRE”,长沙市人均可支配收入突破万元，在社会经济稳步发展、人民生活水平日益提高的前提下，购物、旅游、运动、餐饮多样的生活可能与丰富的娱乐活动给长沙人带来了无穷的乐趣。而对人际交流的渴望、亲情乡情的怀念，对“独乐乐不如众乐乐”的回味，让“生活”二字充满温情。这正是“LI