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文档简介
1、泓域咨询/乌鲁木齐PC构件项目财务分析报告一、项目发展背景随着建筑工业化水平的提高,装配式建筑逐渐向标准化设计、工厂化生产、一体化装修、信息化管理、智能化应用的新型建造模式转变。PC预制构件生产也朝绿色、节能、环保以及信息化和工业化融合的方向发展,预制行业的发展推进了预制混凝土构件产品和工艺装备的创新,初步实现了预制构件的绿色工业化生产。装配式建筑是将建筑的部分或全部构件在构件预制工厂生产完成,然后通过相应的运输方式运到施工现场,采用可靠的安装方式和安装机械将构件组装而成的具备使用功能的建筑物。其建造过程具有“五化一体”的特点,即标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修和信息化管理。与传
2、统现浇建筑相比,装配式建筑是一种可实现绿色环保、提升建筑品质并加速工业化转型的工程建造新模式。国家政策向装配式建筑倾斜,相关鼓励政策加速出台。2017年3月出台“十三五”装配式建筑行动方案及配套管理办法,将装配式建筑的促进落至实际行动方案,明确提出2020年装配式建筑在新建建筑中的占比达15%以上,其中重点推进地区20%以上,2025年装配式建筑在新建建筑中的占比达30%,18年以来,装配式各项标准、技术要求接连颁布,内容也更加具备实施层面,行业发展环境不断完善优化。装配式建筑引领工程建造新模式,2025年PC构件市场将达千亿规模:装配式建筑产业链包括装配式设计、构件生产、建筑施工和装配式装修
3、。装配式混凝土结构(PC)因成本低、居住舒适度高等特点,在民用建筑中应用最为广泛。二、项目总投资估算(一)固定资产投资估算本期项目的固定资产投资11803.32(万元)。(二)流动资金投资估算预计达产年需用流动资金4562.19万元。(三)总投资构成分析1、总投资及其构成分析:项目总投资16365.51万元,其中:固定资产投资11803.32万元,占项目总投资的72.12%;流动资金4562.19万元,占项目总投资的27.88%。2、固定资产投资及其构成分析:本期工程项目固定资产投资包括:建筑工程投资3878.27万元,占项目总投资的23.70%;设备购置费4502.87万元,占项目总投资的2
4、7.51%;其它投资3422.18万元,占项目总投资的20.91%。3、总投资及其构成估算:总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=11803.32+4562.19=16365.51(万元)。三、资金筹措全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划,项目预计三年达产:第一年负荷45.00%,计划收入18780.30万元,总成本16421.12万元,利润总额16412.83万元,净利润12309.62万元,增值税624.73万元,税金及附加238.92万元,所得税4103.21万元;第二年负荷80.00%,计划收入33387.20万元,总成本26124.23万元,利润总额29714.63万元,净利
5、润22285.97万元,增值税1110.63万元,税金及附加297.22万元,所得税7428.66万元;第三年生产负荷100%,计划收入41734.00万元,总成本31668.87万元,利润总额10065.13万元,净利润7548.85万元,增值税1388.29万元,税金及附加330.54万元,所得税2516.28万元。(一)营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素,只考虑行业设备相对价格变化,假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入41734.00万元。(二)达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=1388.29万元。(三)综合总成本费用估算根据谨
6、慎财务测算,当项目达到正常生产年份时,按达产年经营能力计算,本期工程项目综合总成本费用31668.87万元,其中:可变成本27723.18万元,固定成本3945.69万元,具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加330.54万元。(五)利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=10065.13(万元)。企业所得税=应纳税所得额税率=10065.1325.00%=2516.28(万元)。(六)利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额(PFO):利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=10065.13(万元)。
7、2、达产年应纳企业所得税:企业所得税=应纳税所得额税率=10065.1325.00%=2516.28(万元)。3、本项目达产年可实现利润总额10065.13万元,缴纳企业所得税2516.28万元,其正常经营年份净利润:企业净利润=达产年利润总额-企业所得税=10065.13-2516.28=7548.85(万元)。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。(1)达产年投资利润率=61.50%。(2)达产年投资利税率=72.00%。(3)达产年投资回报率=46.13%。5、根据经济测算,本期工程项目投产后,达产年实现营业收入41734.00万元,总成本费用31668.87万元,税金及附加3
8、30.54万元,利润总额10065.13万元,企业所得税2516.28万元,税后净利润7548.85万元,年纳税总额4235.11万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期(Pt)=3.67年。本期工程项目全部投资回收期3.67年,小于行业基准投资回收期,项目的投资能够及时回收,故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的,达产年投资利润率61.50%,投资利税率72.00%,全部投资回报率46.13%,全部投资回收期3.67年(含建设期),表明本期工程项目利润空间较大,具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。在建设过程中,应注意环境的保护和资源的有效利用,做到环境保护
9、和建设同时进行,尽量减少因施工对城镇居民生活造成影响。建议项目承办单位提前做好产品销售渠道及销售策略的策划设计工作,积极引进营销人才,使项目能够顺利实施并有利于项目后期的经营运作。七、市场预测分析国家政策向装配式建筑倾斜,相关鼓励政策加速出台。2017年3月出台“十三五”装配式建筑行动方案及配套管理办法,将装配式建筑的促进落至实际行动方案,明确提出2020年装配式建筑在新建建筑中的占比达15%以上,其中重点推进地区20%以上,2025年装配式建筑在新建建筑中的占比达30%,18年以来,装配式各项标准、技术要求接连颁布,内容也更加具备实施层面,行业发展环境不断完善优化。全国住房和城乡建设工作会议
10、着力改善农村住房条件和居住环境,总结推广钢结构装配式等新型农房建设试点经验;着力推进建筑业供给侧结构性改革,促进建筑产业转型升级。大力推进钢结构装配式住宅建设试点。建筑业发展“十三五”规划,规划将全面推行绿色建筑标准,推进绿色建筑规模化发展。到2020年城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求,能效水平比2015年提升20,绿色建材应用比例达到40%,装配式新建建筑面积比例达到15%。国办发关于促进建筑业持续健康发展的意见中要求:到2025年装配式建筑占新建建筑的比例要达到30%。而2018年,我国装配式建筑面积约2.9亿平方米,占本年新开工房屋面积比例为13.9%。若要完成前述2020/2025
11、年的规划指标,2018-2025年我国装配式建筑将迎来快速发展期。由于装配式混凝土结构在我国民用建筑应用最为广泛,PC构件主要在住宅建筑上使用,在公共建筑、工业建筑及市政基础设施等领域应用较少。我国住宅建筑中的PC构件主要有预制墙板、预制楼板、预制梁、预制柱等,应用对象以装配整体式结构工程为主。随着全国大力推进装配式建筑,PC行业迎来快速发展,一大批有规模和实力的科研、设计、施工等企业纷纷投资建设PC构件工厂。2016年以来,全国新建的PC工厂已超600家,截止2019年底,全国年设计产能在3万立方米以上的PC工厂已超1000家。由于各地区的政策目标及推进力度不同,全国的PC工厂布局分布产生不
12、均衡现象。目前PC工厂主要集中在长三角、京津冀等重点推进的大中城市,近期中西部大城市也开始建设PC工厂。北京、上海推进装配式建筑的政策力度较大,整体技术管理水平较高,PC构件市场初具规模;合肥、南京、深圳、济南、成都、长沙、武汉等中心城市制订鼓励发展PC的政策,积极推广装配式建筑。根据行业经验,PC构件的经济运输半径在150公里内,而一二线城市的土地资源极为稀缺,综合考虑地价和运输成本等因素,很多PC工厂会选址在距核心需求城市150公里左右的地区。随着装配式混凝土结构建筑的快速发展,我国PC构件的市场规模从2013年的3亿元增长到2017年的56亿元,年均复合增长率高达108%。我们认为未来P
13、C构件市场空间巨大,2025年将达到1307亿元。我们预测的PC构件市场规模计算公式如下:PC构件市场规模=装配式混凝土建筑的新建面积预制率每平米混凝土体积系数PC构件单价我们的测算方式如下:装配式混凝土建筑的新建面积:我们通过预测房地产新开工面积、装配式建筑面积占比和装配式混凝土结构占比三项指标来计算。房屋新开工面积:房地产新开工房屋面积在2009-2014年、2014-2019年复合增速分别为9.1%、4.8%,在中性假设下,我们预计2019-2025年年均复合增速为2%。B.装配式建筑面积占比:政策目标是2025年装配式建筑占比达到30%(2018年占比13.9%),采用线性差值方法,我
14、们预计2019-2025年每年装配式建筑占比提升2.3个百分点。C.装配式混凝土结构占比:2017年我国新建装配式混凝土结构、钢结构和木结构按面积占比分别为60%、34%和6%。考虑到建造成本与使用性能等原因,预计未来装配式混凝土结构仍将占主导。由于规模效益,预计PC构件成本将逐渐下行,PC产品的应用将更受欢迎。预计2025年PC结构面积占比为65%,2019-2025年混凝土结构占比采用线性差值方法测算。预制率:一开始我国对预制率等指标没有明确要求,加之PC构件较传统现浇成本高很多,使得PC结构的预制率较低。2018年2月1日装配式建筑评价标准正式实施,要求装配率至少达到50%,对应的预制率
15、一般应达到30%。由于各地区技术发展水平的不同,该标准在全国推广适用需要一定的缓冲期,我们预计2025年预制率将达到30%,预制率每年提升3.1个百分点。每平米混凝土体积系数:根据工程经验,多高层住宅建筑每平米混凝土体积在0.350.36。我们认为,未来装配式混凝土结构建筑在多高层建筑领域应用最为广泛,预计每平米混凝土体积系数为0.35。PC构件单价:由于各地区PC工厂的摊销成本、技术水平等不同,PC构件的价格出现地区化差异。例如,清水60mm厚的叠合楼板的含税价一般在25003600元/m。考虑城市和产品类型的不同,我们假设2017年PC构件的平均单价为3000元/m。由于2018-2019
16、年原材料价格的上涨,PC构件成本快速上升,我们预计PC构件单价在2018-2019年的每年增速为3%;随着PC市场需求的不断攀升和技术水平的优化,未来规模效益也会更加明显,预计PC构件单价在2020-2025年的每年降幅为4%,预计2025年PC构件平均单价为2491元/m。根据以上测算,2025年PC构件市场规模将达到1307亿元,2019-25年复合增速为38%。装配式建筑引领工程建造新模式,2025年PC构件市场将达千亿规模:装配式建筑产业链包括装配式设计、构件生产、建筑施工和装配式装修。装配式混凝土结构(PC)因成本低、居住舒适度高等特点,在民用建筑中应用最为广泛。1)2016年以来,
17、国家和各地方政府陆续出台了鼓励装配式建筑发展的产业政策,企业纷纷在北京、上海等核心城市群投建PC构件工厂。截止2019年底,全国设计产能在3万立方米以上的PC工厂已超1000家。2)PC构件市场规模已从2013年的3亿元增长至2018年的110亿元,复合增速高达106%。我们认为未来PC构件市场空间巨大,2025年将达到1307亿元,2019-2025年复合增速为38%。PC构件成本改善空间大,优化装配式设计和规模化生产是关键:目前装配式混凝土结构建筑造价显著高于传统现浇建筑,是制约装配式建筑全国大面积推广的主要障碍,但PC构件成本改善空间大。1)与现浇构件相比,PC构件增加了工厂生产和物流环
18、节,在PC构件成本中,直接生产成本占55%65%,其中占比最大的是材料费、人工费和模具费;间接生产成本占8%12%,主要是各类资产折旧和费用摊销。2)优化装配式设计可显著降低PC构件的直接生产成本和运输费;规模化生产可有效降低PC构件的间接生产成本、直接生产成本和运输费,提高企业的盈利能力。因此,随着PC构件设计水平的不断优化,加上规模化生产,PC构件成本将呈现下降趋势。八、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入7846.3410461.799714.529340.8837363.522主营业务收入7294.919726.559031.808684.42
19、34737.692.1PC构件(A)2407.323209.762980.492865.8611463.442.2PC构件(B)1677.832237.112077.311997.427989.672.3PC构件(C)1240.141653.511535.411476.355905.412.4PC构件(D)875.391167.191083.821042.134168.522.5PC构件(E)583.59778.12722.54694.752779.022.6PC构件(F)364.75486.33451.59434.221736.882.7PC构件(.)145.90194.53180.6417
20、3.69694.753其他业务收入551.42735.23682.72656.462625.83上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元37363.52完成主营业务收入万元34737.69主营业务收入占比92.97%营业收入增长率(同比)30.49%营业收入增长量(同比)万元8729.30利润总额万元9071.97利润总额增长率20.87%利润总额增长量万元1566.44净利润万元6803.98净利润增长率18.33%净利润增长量万元1054.00投资利润率67.65%投资回报率50.74%财务内部收益率29.22%企业总资产万元27149.00流动资产总额占比万元37.70%流动资产总
21、额万元10234.72资产负债率39.00%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米40987.1561.45亩1.1容积率1.211.2建筑系数77.81%1.3投资强度万元/亩192.081.4基底面积平方米31892.101.5总建筑面积平方米49594.451.6绿化面积平方米3866.08绿化率7.80%2总投资万元16365.512.1固定资产投资万元11803.322.1.1土建工程投资万元3878.272.1.1.1土建工程投资占比万元23.70%2.1.2设备投资万元4502.872.1.2.1设备投资占比27.51%2.1.3其它投资万元3422.182.1.
22、3.1其它投资占比20.91%2.1.4固定资产投资占比72.12%2.2流动资金万元4562.192.2.1流动资金占比27.88%3收入万元41734.004总成本万元31668.875利润总额万元10065.136净利润万元7548.857所得税万元1.218增值税万元1388.299税金及附加万元330.5410纳税总额万元4235.1111利税总额万元11783.9612投资利润率61.50%13投资利税率72.00%14投资回报率46.13%15回收期年3.6716设备数量台(套)12117年用电量千瓦时1329113.6118年用水量立方米38763.5119总能耗吨标准煤166
23、.6620节能率29.47%21节能量吨标准煤52.6322员工数量人734区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元172538.36同期产值万元152878.22同比增长12.86%从业企业数量家877规上企业家28从业人数人43850前十位企业产值万元74346.67去年同期67148.37万元。1、xxx投资公司(AAA)万元18214.932、xxx有限责任公司万元16356.273、xxx集团万元9665.074、xxx有限责任公司万元8178.135、xxx科技公司万元5204.276、xxx(集团)有限公司万元4832.537、xxx集团万元371.738、xxx有限责任公
24、司万元3048.219、xxx科技公司万元2899.5210、xxx(集团)有限公司万元2230.40区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元55848.931.1同期增加值万元47885.561.2增长率16.63%2行业净利润万元17830.722.12016年净利润万元15424.502.2增长率15.60%3行业纳税总额万元51155.943.12016纳税总额万元43433.473.2增长率17.78%42017完成投资万元57558.484.12016行业投资万元14.29%区域内行业市场预测(单位:万元)序号项目2018年2019年2020年1产值202086.
25、51229643.76260958.822利润总额56066.4363711.8572399.833净利润18325.6920824.6523664.384纳税总额15332.2817423.0419798.915工业增加值64950.6173807.5183872.176产业贡献率7.00%10.00%12.32%7企业数量105212831642土建工程投资一览表序号项目占地面积()基底面积()建筑面积()计容面积()投资(万元)1主体生产工程22547.7122547.7130956.3430956.342662.851.1主要生产车间13528.6313528.6318573.8018
26、573.801650.971.2辅助生产车间7215.277215.279906.039906.03852.111.3其他生产车间1803.821803.821795.471795.47159.772仓储工程4783.814783.8112114.7712114.77757.902.1成品贮存1195.951195.953028.693028.69189.472.2原料仓储2487.582487.586299.686299.68394.112.3辅助材料仓库1100.281100.282786.402786.40174.323供配电工程255.14255.14255.14255.1417.96
27、3.1供配电室255.14255.14255.14255.1417.964给排水工程293.41293.41293.41293.4116.064.1给排水293.41293.41293.41293.4116.065服务性工程3029.753029.753029.753029.75189.545.1办公用房1668.921668.921668.921668.92111.095.2生活服务1360.831360.831360.831360.83101.306消防及环保工程854.71854.71854.71854.7160.156.1消防环保工程854.71854.71854.71854.7160
28、.157项目总图工程127.57127.57127.57127.5772.727.1场地及道路硬化8619.091630.281630.287.2场区围墙1630.288619.098619.097.3安全保卫室127.57127.57127.57127.578绿化工程2888.32101.09合计31892.1049594.4549594.453878.27节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤166.661.1年用电量千瓦时1329113.611.2年用电量吨标准煤163.351.3年用水量立方米38763.511.4年用水量吨标准煤3.312年节能量吨标准煤52.633节能率
29、29.47%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元13409.701.1完成比例81.94%2完成固定资产投资万元10434.332.1完成比例77.81%3完成流动资金投资万元2975.373.1完成比例22.19%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人4991.2人均年工资万元4.901.3年工资额万元2108.912工程技术人员工资2.1平均人数人1102.2人均年工资万元5.992.3年工资额万元664.373企业管理人员工资3.1平均人数人293.2人均年工资万元6.693.3年工资额万元182.184品质管理人员工资4.1平均人数人594.
30、2人均年工资万元5.724.3年工资额万元318.505其他人员工资5.1平均人数人375.2人均年工资万元7.295.3年工资额万元242.196职工工资总额万元3516.15固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元3878.274502.87192.0811803.321.1工程费用万元3878.274502.8732063.331.1.1建筑工程费用万元3878.273878.2723.70%1.1.2设备购置及安装费万元4502.874502.8727.51%1.2工程建设其他费用万元3422.183422.1820.91%1.
31、2.1无形资产万元1370.381370.381.3预备费万元2051.802051.801.3.1基本预备费万元926.96926.961.3.2涨价预备费万元1124.841124.842建设期利息万元3固定资产投资现值万元11803.3211803.32流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元32063.3312528.9024924.6232063.3332063.3332063.331.1应收账款万元9619.004328.557695.209619.009619.009619.001.2存货万元14428.506492.8211542.8
32、014428.5014428.5014428.501.2.1原辅材料万元4328.551947.853462.844328.554328.554328.551.2.2燃料动力万元216.4397.39173.14216.43216.43216.431.2.3在产品万元6637.112986.705309.696637.116637.116637.111.2.4产成品万元3246.411460.892597.133246.413246.413246.411.3现金万元8015.833607.126412.678015.838015.838015.832流动负债万元27501.1412375.51
33、22000.9127501.1427501.1427501.142.1应付账款万元27501.1412375.5122000.9127501.1427501.1427501.143流动资金万元4562.192052.993649.754562.194562.194562.194铺底流动资金万元1520.71684.331216.581520.711520.711520.71总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元16365.51138.65%138.65%100.00%2项目建设投资万元11803.32100.00%100.00%72.12%2.
34、1工程费用万元8381.1471.01%71.01%51.21%2.1.1建筑工程费万元3878.2732.86%32.86%23.70%2.1.2设备购置及安装费万元4502.8738.15%38.15%27.51%2.2工程建设其他费用万元1370.3811.61%11.61%8.37%2.2.1无形资产万元1370.3811.61%11.61%8.37%2.3预备费万元2051.8017.38%17.38%12.54%2.3.1基本预备费万元926.967.85%7.85%5.66%2.3.2涨价预备费万元1124.849.53%9.53%6.87%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元
35、11803.32100.00%100.00%72.12%5建设期间费用万元6流动资金万元4562.1938.65%38.65%27.88%7铺底流动资金万元1520.7312.88%12.88%9.29%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元18780.3033387.2041734.0041734.0041734.001.1万元18780.3033387.2041734.0041734.0041734.002现价增加值万元6009.7010683.9013354.8813354.8813354.883增值税万元624.731110.63138
36、8.291388.291388.293.1销项税额万元6677.446677.446677.446677.446677.443.2进项税额万元2380.124231.325289.155289.155289.154城市维护建设税万元43.7377.7497.1897.1897.185教育费附加万元18.7433.3241.6541.6541.656地方教育费附加万元12.4922.2127.7727.7727.779土地使用税万元163.95163.95163.95163.95163.9510税金及附加万元238.92297.22330.54330.54330.54折旧及摊销一览表序号项目运营
37、期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值3878.273878.27当期折旧额3102.62155.13155.13155.13155.13155.13净值775.653723.143568.013412.883257.753102.622机器设备原值4502.874502.87当期折旧额3602.30240.15240.15240.15240.15240.15净值4262.724022.563782.413542.263302.103建筑物及设备原值8381.14当期折旧额6704.91395.28395.28395.28395.28395.28建筑物及设备净值1676.237
38、985.867590.587195.306800.026404.744无形资产原值1370.381370.38当期摊销额1370.3834.2634.2634.2634.2634.26净值1336.121301.861267.601233.341199.085合计:折旧及摊销8075.29429.54429.54429.54429.54429.54总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元21803.339811.5017442.6621803.3321803.3321803.332外购燃料动力费万元1663.30748.491330.64166
39、3.301663.301663.303工资及福利费万元3516.153516.153516.153516.153516.153516.154修理费万元47.4321.3437.9447.4347.4347.435其它成本费用万元4209.121894.103367.304209.124209.124209.125.1其他制造费用万元897.73403.98718.18897.73897.73897.735.2其他管理费用万元711.76320.29569.41711.76711.76711.765.3其他销售费用万元1181.83531.82945.461181.831181.831181.836经营成本万元31239.3314057.7024991.4631239.3331239.3331239.337折旧费万元395.28395.28395.28395.28395.28395.288摊销费万元34.2634.2634.2634.2634.2634.269利息支出万元-10总成本费用万元31668.8716421.1226124.2331668.8731668.8731668.8710.1可变成本万元27723.1812475.4322178.5427723.1827
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