房地产估价习题

1、第一章 绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（ ）等条件，才真正需要专业估价。A、独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（ ）。A、房地产具有独一无二性 B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大 D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ ）。A、房地产出租 B、房地产保险 C、房地产继承 D、房地产拍卖3、我国大陆的房地产估价发展迅速，突出表现在（ ）等方面。A、确立房地产估价的法律地位 B、实行房地产估价师执业资格考试制度C、制定“房地产估价规范” D、成立房地产

2、估价师学会三、简答题1、房地产抵押贷款能否以交易价格作为抵押价值？为什么？第二章 房地产与房地产价格一、单项选择题1、（ ）不属于他物权。A、抵押权 B、所有权 C、地役权 D、使用权2、房地产价格实质上是房地产（ ）的价格。A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C3、临时搭建的舞台（ ）。A、属于土地的组成部分 B、属于建筑物的组成部分C、属于定着物的组成部分 D、不属于房地产的组成部分4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制5、生地价是指（ ）。A、城市中待拆迁土地之地价

3、B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价 D、没有建筑物的土地之地价6、毛地的概念是（ ）。A、已做三通一平的土地 B、已征用补偿但未做三通一平的土地C、城市空地 D、未拆迁的城市土地7、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（ ）。A、农地 B、毛地 C、生地 D、熟地8、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ ）。A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比9、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结构显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是

4、由于（ ）。A、该建筑物的价值低于拆除费用 B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况10、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（ ）。A、0.50 B、1.00 C、0.64 D、0.7511、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（ ）。A、1.6 B、2.5 C、40% D、25%12、房地产的（ ），是经济学上所讲的外部性。A、相互影响性 B、保值增值性 C、数量有限性 D、寿命长久性13、土地价格主要受（ ）的影响。A、供给量变化 B、需求

5、量变化 C、供求双方等同 D、需求不变14、楼面地价=土地单价（ ）。A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率15、房地产估价中的价值，一般是指（ ）。A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值16、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断17、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/平方米，则其土地单价为（ ）元/平方米。A、500 B、200 C、250

6、D、10018、甲土地的单价2100元/，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比有（ ）。A、甲的等于乙的 B、甲的高于乙的 C、甲的等于乙的 D、难以判断19、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（ ）元/平方米。A、3000 B、2700 C、2914 D、250020、某套建筑面积100，每平方米建筑面积4500元的住房，总价45万元，如果实际单价为4363元/，年折现率为5.85%，则实际交易中的付款方式为（ ）。A、在成交日期一次付清，给

7、予3%的优惠B、从成交日期起分期付清，首付30%，余款隔半年支付30%，一年付清C、一年后付清D、以抵押方式支付首付30%，余款在10年内等额支付21、某人购买某套住宅，签定合同时首付房价的30%为18万元，余款向银行抵押贷款，10年期贷款的月还款额为4122元。该套住宅的实际价格为（ ）。A、67万元 B、60万元 C、65万元 D、无法确定22、现房价格与期房价格的不同点是（ ）。A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D、估价对象的状况不同23、其他条件相同，期房价格一般（ ）现房价格。A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比24、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.

8、8，楼面地价为690元/。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/，理论上应补的土地单价为（ ）元/。A、552 B、3519 C、4293 D、484525、因增加容积率需补地价的数额为（ ）。A、（增加后的容积率原容积率）原容积率下的地价B、（增加后的容积率原容积率）增加后容积率下的地价C、（增加后的容积率原容积率）原容积率原容积率下的地价D、（增加后的容积率原容积率）增加后容积率增加后容积率下的地价26、有一宗物业占地1000，原规划建筑面积为5000，当时的地价为500元/，现建筑面积改成7000，需补地价（ ）万元。A、15 B、100 C、20 D、14027、

9、若房地产供给的价格弹性大于1，房地产价格变化为1%，则房地产供给量的变化（ ）。A、大于1% B、小于1% C、等于1% D、不能确定28、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）供求状况。A、本地区房地产的 B、全国房地产的 C、本地区本类房地产的 D、本类房地产的29、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）。A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定30、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）。A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定31、影响房地产价格水平的最终因素是（ ）。A、行政因素 B、自身条件 C、供求状况 D、环境因素32、甲土

10、地的地质条件优于乙土地，在其上建造同样的建筑物，则（ ）。A、甲土地的价格高于乙土地 B、乙项目的造价高于甲项目C、乙项目的卖价高与甲项目 D、甲项目的造价高于乙项目33、开发周期较短的房地产与开发周期较长的房地产相比较，供给弹性前者（ ）后者。A、大于 B、小于 C、等于 D、不等于34、（ ）因素对房地产价格的影响关系通常是一向性的。A、绿化 B、交通条件 C、沿街情况 D、人流二、多项选择题1、权益是房地产中无形的部分，包括（ ）。A、权利 B、权力 C、利益 D、收益2、容积率是指（ ）。A、底层建筑面积与占地面积的比率 B、建筑总面积与用地面积的比率C、建筑面积密度 D、单位面积土地

11、允许建筑面积数3、容积率是指（ ）。A、覆盖率建筑层数 B、建筑总面积用地总面积C、建筑密度 D、单位土地面积允许的建筑面积数4、若各层建筑面积相同，覆盖率=（ ）。A、容积率/层数 B、建筑物基底占地面积/土地总面积C、建筑物基底占地面积容积率 D、容积率层数5、房地产估价是（ ）的结合。A、艺术 B、经验 C、方法 D、科学6、房地产的三种存在形态是（ ）。A、土地 B、房地 C、权益 D、建筑物7、建筑容积率与建筑覆盖率之间存在下列关系（ ）。A、建筑容积率=总建筑面积建筑覆盖率建筑基底面积B、建筑容积率=建筑覆盖率建筑层数C、建筑覆盖率=建筑容积率建筑层数D、建筑覆盖率=建筑基底面积建

12、筑容积率总建筑面积8、估价上真实、客观、合理的价格是指：（ ）A、交易双方均接受的价格 B、对交易双方来说经济上合理的价格C、正常交易情况下形成的价格 D、政府规定或希望的价格9、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（ ）。A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理C、评估价格和成交价格都公平合理D、评估价格和成交价格都不公平合理10、房地产价格的形成基础有（ ）。A、房地产的需要 B、房地产的有用性 C、房地产的有效需求 D、房地产的相对稀缺性11、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（ ）。A、一般物价

13、上涨率 B、餐饮利润率 C、国内生产总值增长率 D、特殊物业投资收益率12、从某种意义上讲，房地产价格是（ ）。A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定 D、市场参与者集体竞价的结果 13、在商品交易中，常见的最低价格有（ ）。A、商品房销售中的起价 B、拍卖活动中的保留价C、招标活动中的中标价 D、采用收益法确定的参考价14、下列各种价格种肯定是事实的有（ ）。A、不能作为可比实例的交易价格 B、可比实例的交易价格C、理论价格 D、评估价格15、房地产估价所评估的是房地产的（ ）。A、交换价值 B、市场价值 C、使用价值 D、理论价值16、房地产价格的形成条件是（ ）

14、。A、房地产的有用性 B、房地产的稀缺性 C、房地产的有效需求 D、人们对房地产的需要17、增加原出让土地使用权规定的容积率，其补地价总额等于（ ）。A、（增加后的容积率原容积率）楼面地价B、（增加后的容积率原容积率）土地总面积楼面地价C、（增加后的容积率原容积率）原容积率原容积率下的土地总价D、增加的建筑面积楼面地价18、甲土地单价9000元/平方米，建筑容积率为6.0；乙土地单价9000元/平方米，建筑容积率为4.5。若两者的建筑面积相同，则：（ ）。A、甲土地总价等于乙土地总价 B、甲土地总价小于乙土地总价C、甲土地的价格水平等于乙土地的价格水平D、甲土地的价格水平小于乙土地的价格水平1

15、9、下面关于经济因素的说法正确的是（ ）。A、从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率B、中等收入的家庭收入增加，不会促使房地产价格上涨C、低收入的家庭收入增加，对房地产价格的影响估计不大D、经济持续高速增长，房地产价格也会相应大幅度上涨20、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。A、常常遭受洪水威胁 B、在写字楼旁新建大型游乐场C、在住宅区道路禁止货车通行 D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路21、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。A、交通建设 B、人口素质变化 C、城市规划的制定与修改 D、所在地区衰落 22、房地产投机对房地产价格的影响可能

16、引起（ ）。A、房地产价格上涨 B、房地产价格下跌C、房地产需求增加 D、房地产价格平抑23、由（ ）等原因导致房地产的价值增加，是房地产的自然增值。A、需求增加 B、装修改造 C、交通改善 D、通货膨胀第三章 房地产估价概述一、单项选择题1、房地产估价的合法原则是针对于（ ）来讲的。A、估价机构 B、估价人员 C、估价对象 D、估价方法2、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。A、工业厂房 B、工业用地 C、商品住宅 D、商住用地3、一宗土地用假设开发

17、法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可以作商业用途业可以作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（ ）万元。A、800 B、1000 C、900 D、18004、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提5、某建筑物的建筑面积10000平方米，坐落的土地面积为4000平方米，土地价格1500元/平方米，建筑物的重置价格1500元/平方米，市场上该类房地产的正常房地产价格为2000元/平方米。

18、据此（ ）。A、判断该房地产的使用符合最高最佳使用原则B、判断该房地产的使用不符合最高最佳使用原则C、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则D、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则尚缺条件6、（ ）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。A、均衡原理 B、适合原理 C、收益递增 D、收益递减7、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（ ）。A、互补性 B、权益差别 C、替代性 D、外部环境差异8、估价时点应与（ ）的日期一致。A、签订估价合同 B、开始估价作业 C、完成估价报告 D、估价结果所属9、某房地产估价事务所在2005年6月20

19、日至7月10日评估了一宗房地产于2005年6月30日的价格。之后，有关方面对其价格结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否合理，则重新估价的估价时点应为（ ）。A、2005年6月30日 B、现在 C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期10、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ ）时点的状态。A、现在 B、未来 C、过去 D、B和C11、在建工程一般不可能出现（ ）情形的估价。A、估价时点为现在，估价对象为现时状况B、估价时点为现在，估价对象为未来状况C、估价时点为未来，估价对象为未来状况D、估价时点为未来，

20、估价对象为现时状况二、多项选择题1、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ ）。A、扎实的理论知识 B、广泛的人际关系 C、丰富的实践经验 D、良好的职业道德2、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是（ ）。A、买卖 B、抵押贷款 C、拆迁补偿 D、保险3、房地产的合法权益包括（ ）。A、合法产权 B、合法使用 C、合法补偿 D、合法处分4、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。A、法律上允许 B、程序上合理 C、技术上可能 D、财务上可行5、某地区有繁华地段有一空地，另有一块附有建

21、筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（ ）。A、前者大于后者 B、前者低于后者 C、前者等于后者 D、不能比较6、下列房地产类型估价时，对象房地产状况及房地产市场情况的时间一致的是（ ）。A、现房估价 B、期房估价 C、过去回顾性估价 D、未来预测性估价7、估价时点又称（ ）。A、评估基准日 B、估价期日 C、评估时日 D、估价作业日期8、不同类型房地产的估价，其估价对象房地产状况及房地产市场状况均为估价时点时的状况，可以是（ ）。A、过去回顾性估价 B、未来预测性估价 C、期房估价 D、现房估价9、寻找房地产最

22、高最佳使用的方法，从（ ）四个方面依序筛选。A、能否使估价对象价值最大 B、经济上的可行性C、技术上的可能性 D、法律上的许可性10、某被拆迁人与拆迁人于去年因拆迁补偿发生纠纷，今年为解决纠纷需要估价，此项估价的（ ）。A、估价时点为现在 B、作业日期为现在 C、市场状况为过去 D、对象状况为过去11、在建工程一般可能出现（ ）情形的估价。A、估价时点为现在，估价对象为现时状况B、估价时点为现在，估价对象为未来状况C、估价时点为未来，估价对象为未来状况D、估价时点为未来，估价对象为现时状况三、简答题1、有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/；如对进行装修改造，需要费用为1500元/

23、；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元/。试判断该房地产估价的前提。2、有一新建建筑物，其坐落的土地面积为4000平方米，建筑面积为10000平方米；用市场比较法评估得出其房地价值为每平方米3000元、土地价格为每平方米2000元；用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2000元。试分析该建筑物是否为最高最佳使用。3、对影响房地产价格的因素分析应建立哪些认识？第四章 市场比较法一、单项选择题1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（ ）。A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种（ ）。A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D

24、、公平价格3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ ）。A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（ ）元/平方米。A、2100 B、2333 C、4286 D、46665、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%，余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（ ）。A、7

25、494元/ B、7250元/ C、4020元/ D、4215元/6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.0648、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方

26、负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。A、323 B、275 C、273 D、2589、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/。A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.2510、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（ ）修正。A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、

27、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（ ）元/。A、1376 B、2308 C、2558 D、105512、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（ ）元/平方米。A、5089 B、5145 C、5236 D、531513、在交易日期修正中，最宜采用（ ）。A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率C

28、、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/。A、3214 B、3347 C、3367 D、345815、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。该类房地产以美元为基准的价格月递减0.5%，则其2004年10月25日的价格为（ ）人民币元/平方米。2004年10月25日的汇率假定

29、为1美元=8.29人民币。A、7935 B、8260 C、8290 D、796416、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。A、估价时点 B、搜集该可比实例时 C、进行房地产状况修正时 D、成交价格所反映17、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（ ）。A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格

30、的影响幅度为2.04%18、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ ）。A、1.05 B、0.95 C、0.98 D、1.0319、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况二、多项选择题1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（ ）A、与估价对象具有类似性 B、交易日期与估价时点接近C、交

31、易双方有经济关系 D、成交价格是单价3、下列说法是正确的：（ ）。A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例比一定是可比实例4、房地产交易中的特殊交易情形包括（ ）。A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产C、交易税费由买方承担 D、卖方不了解市场行情5、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。A、使用性质相同 B、地点相近 C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近6、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限 7、类似房地产是指（ ）等方面与估价对象房地产相同或相似。

32、A、用途 B、建筑结构 C、地区 D、权益8、市场比较法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（ ）。A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点9、市场比较法估价时，其适用的条件为（ ）。A、房地产市场发达 B、估价人员经验丰富 C、房地产市场稳定 D、评估地区有交易中心10、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（ ）等方面的修正。A、区位状况 B、交易状况 C、权益状况 D、实物状况三、计算题1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似物业并作为可比实例，有关资料如下表：ABC成交价格5000人民币元/56

33、0美元/530美元/成交日期2005年8月1日2006年1月1日2006年5月1日交易情况1%0% 2%区域因素2% 3%0%个别因素0%1%2%上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1

34、%。试利用上述资料估计该商品住宅在2006年1月1日以人民币表示的正常单价。2、为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/平方米）600058006120成交日期2006年4月1日2006年2月1日2006年5月1日（2）交易情况分析可比实例A可比实例B可比实例C交易情况+3%-1%+2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。（3）调查获

35、知该类写字楼的价格，2005年11月1日至2006年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2006年6月1日至2006年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。（4）房地产状况分析判断可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地产状况中三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。第五章 收益还原法一、单项选择题

36、1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化2、收益法公式成立的条件是（ ）。A、a每年不变、有限年期、r每年不变且不等于零B、a每年不变、无限年期、r每年不变且不等于零C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零3、按收益法计算，若a每年不变，r=0，年期有限为n，则v=（ ）。A、 B、0 C、an D、求不出4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。

37、A、833.33 B、830.45 C、828.25 D、827.645、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.486、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。A、高于 B、低于 C、等于 D、B或C7、某土地在其它条件不变的情况下，申请

38、将使用年限由500元/的30年改为20年。若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。A、600元/ B、436元/ C、732元/ D、524元/8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/。A、2480 B、2500 C、2520 D、25079、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地还原利率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（ ）。A、899 B、1000 C、1349 D、150010、已知t年前（含t年）房地产纯收益每年相等为a，t+1年开始每年

39、以比率S递增，还原利率为r，则收益价格为（ ）。A、 B、C、 D、11、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（ ）。A、房地产净收益按一固定数额逐年递增B、房地产净收益按一固定数额逐年递减C、房地产净收益按一固定比率逐年递增D、房地产净收益按一固定比率逐年递减12、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。A、225.00 B、237.50 C、381.25 D、395.8313、某宗房地产第一年纯收益为10万元，预计每年可增加2000元，设其还原利率为10%，使用年限为无限年，则该宗房地

40、产的价格为（ ）。A、20万 B、102万 C、120万 D、80万14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。A、4858 B、5200 C、2700 D、626415、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。A、100 B、42 C、63 D、7716、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果还原

41、利率为9%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A、195 B、210 C、213 D、21717、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。A、923 B、1111 C、1353 D、187218、某出租旧写字楼，每年净租金收益50万元，计划一年后拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1000万元，到时拆除旧房所需费用为50万元。该类房地产的还原利率为10%，该旧写字楼的价值为（ ）万元。A、955 B、864 C、909 D、91419、预计某宗房地产未来二年的净收益分

42、别为55万元和60.5万元，二年后的价格比现在的价格上涨10%，该类房地产的还原利率为10%，该宗房地产二年后的价格为（ ）。A、1100万元 B、1150万元 C、1710万元 D、1210万元20、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年；假设有效毛收入发生在年初，运营费用在每年均匀投入；该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为（ ）。A、318万元 B、286万元 C、427万元 D、471万元21、甲、乙两宗房地产分别为住宅和店铺，调查并计算得到两者的净收益相同，则（ ）

43、。A、两者总价相同 B、甲的总价低于乙的总价C、甲的总价高于乙的总价 D、无法判断两者价格的高低22、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应（ ）。A、越高 B、越低 C、不变 D、越可靠23、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。A、还原利率应较高，价值较低 B、还原利率应较低，价值较高C、还原利率应较高，价值较高 D、还原利率应较低，价值较低24、收益还原法中，净收益通常是指（ ）。A、实际收益 B、经营收益 C、租金收益 D、客观收益25、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。A、类似房地产的