房地产行业土地增值税和所得税协同管理.大成方略纳税人俱乐部河南.ppt

1、房地产行业年终特别专题： 土地增值税和所得税协同管理,肖宏伟老师介绍,北京财税研究院研究员 资深税务稽查官员 国家税务总局所得税专家库成员 国家税务总局督查内审师资 税务干部业务培训兼职教师 Email:,前言：房价的高度决定土地增值税稽查的强度,影响房价的因素 1，地方政府的产业依赖。 2，城镇化进程。 3，婚龄人口的变化。 4，国家的货币政策调整民间借贷 房地产减少的税收，主要靠土地增值税清算查补完成 哥尔柏，营改增影响土增和发票,约翰穆勒 John Stuart Mill 英国经济学家 （1806-1873）,约翰穆勒最早提出土地增值税理论： -土地增值来源于人口增长和工商贸易增加，不完

2、全来源于私人投入 -土地为私人垄断 -土地垄断者常投机获利，应课重税 -土地增值税是财政收入的重要来源,约翰.穆勒,房价飞涨，土地增值税有重要的现实意义：,一、打击房地产投机 二、维护房地产经济秩序 三、增加财政收入 四、缓解社会压力，增强百姓对控制房价的信心。,第一部分：前事不忘后事之师-2013年经典税务案件经验与教训,2013税务稽查要求：发票，你心中永远的痛。 1.关注社会热点问题 2.柔性管理刚性稽查，范围缩小、力度加大 3.国、地税联合查处大案要案方式越来越多 4.发票问题始终紧盯不放 5.重视纳税人权益 案例一：2013年稽查典型案例：北京房地产税收稽查最新案例通报.doc没有备

3、案引发的补税案.doc,案例二、海南椰岛税案公告引发的买卖理财产品、股票营业税问题,安徽地税答：营业税税目注释的规定，对购入金融商品行为不征收营业税。 另外，对企业购买经国家有关部门批准发行的债券，其产生的收益不征营业税；买卖股票征税。海南椰岛营业税案公告.doc贷款取得的利息收入，应照章征收营业税。“转让”与“买卖”关键关于金融商品转让业务有关营业税问题的公告.doc 柳州两面针股份有限公司关于补缴税款的公告.doc 12366不是可以轻松拨打的.doc,案例三、任志强PK中央电视台,11.18央视每周质量报告土地增值税现征缴难题直指政令不通 1、房价杠杆未落实。2、一房企欠土增税6亿。3、

4、股权交易避税。4、土增税黑洞吓人。任志强八点.doc华发股份跌停。舆情猛于虎。 央视：土地增值税征缴形同虚设。 三中全会决议之后央视播这种题材，意味深长。 总局杨遂周副司长：关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函2000687号）依然是有效文件。,土地增值税与每周质量有关？,福建省地方税务局在2012年1月11日回复,国税函2000687号文件属个案批复，未抄送我省。 按土地增值税暂行条例及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。 具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。 央视每周质量报告引发的土地增值税问题.doc 任志强八点.doc,案例四

5、、财税2013106号试点实施办法政策变化要点.doc,营改增试点范围增加了邮政服务与铁路运输服务的税率均为11%。 1、在物流辅助服务中增加了“收派服务” 2、航空运输服务中增加了“航天运输服务”； 3、技术咨询服务中增加了“技术测试、技术培训”； 4、信息技术服务的业务流程管理服务中增加了“审计管理、税务管理”与“内部数据挖掘、内部数据管理、内部数据使用”； 5、设计服务中增加了“网游设计”；,【营改增新政】财税2013106号文与37号文的对比表.xls,6、通用航空服务中增加了“航空培训”； 7、货运客运场站服务中增加了“货物打包整理、铁路线路使用服务、加挂铁路客车服务、铁路行包专列发

6、送服务、铁路到达和中转服务、铁路车辆编解服务、车辆挂运服务、铁路接触网服务、铁路机车牵引服务”； 8、咨询服务中增加了“翻译服务”； 9、研发技术服务的工程勘察勘探服务，延伸至“采矿、工程施工后”,房地产、建筑业营改增难题,1.试点与非试点容易造成增值税抵扣链条的断裂 2. 建筑施工企业需要购买的砖、瓦、灰、沙、石等材料，很多都由个人、小规模纳税人经营。 3.甲方供应大宗设备和材料税制设计衔接 4. 25%左右的劳务成本没有发票 劳务用工主要来源于成建制的建筑劳务公司及零散的农民工。国税函2006493号。,营业税改增值税 建筑业发展遇到了新考验.doc,5.已购机器设备的折旧 6.与建筑业密

7、不可分的机械设备、设施租赁均属于动产租赁业 7.垫资利息支出 8.包工头分包业务在税务机关代开发票。 9.建筑业劳务发生地的税收管理模式 施工项目分散在全国各地，材料采购的地域也相应分散，材料管理部门多而杂。,营改增后的发票开具与接受原则,1，开票原则：尽量把发票开给跟我签合同的人 受票原则：给谁付款就管谁要发票 2，发票流、资金流、货物流一致，否则可能是虚开。 3、对供货单位做必要的考察审核。 4、尽量通过银行账户划拨货款。 5、加强员工专业知识的培训。 6、及时向税务机关求助查证。,营改增政策目标总结,1、营改增，从税上看是一次给企业减负的行为 2、根据自身情况选择是否申请一般纳税人 3、

8、合理应用优惠政策。 4、专业化分工有利于控制税负。 5、分税制财政体制调整，是重要问题。 6、国地税机构走向是个漫长的决策过程。 7、变革是财税职业终生的学习动力。,案例五、税务局让提前、延期交税、非法定扣缴如何处理,1，税局违规要求分析 2，应对措施年终做账注意事项.doc 【1】，合法性是对企业最好的保护。 【2】，坚持合理性原则。 【3】，账务处理-以实际应纳记相关税种。 【4】，记备忘录-时间地点人物情节 3，方便纳税人、降低税收成本的原则，确定税款征收的方式 4，房地产企业扣缴建筑业营业税,税务机关所得税税负率要求,所得税帐不要调整 案例：80万亏损，缴纳20万税。 借：其它应收款母

9、公司 160 贷：管理费用 160 增值税：只做缴纳的分录。纳税评估心得 2012.doc 再烦，也别忘微笑；再急，也要注意语气.再苦，也别忘坚持；再累，也要爱自己。 年终做账注意事项.doc,案例六、往来科目隐藏的税收风险与自查补救.doc,如何规避其他应收款的风险.doc （一）其他应收款产生的原因 虚假出资、抽逃资本 企业灰色支出 高管年薪支出 老板年终个人分红关联方占用资金 （二）虚假出资抽逃资本的成因风险及应对 虚假出资的税务稽查案例.doc （三）高管年薪、买车房支出 （四）老板个人分红处理 （五）其它应收款的关联方占用资金问题,如何避免其他应付款的风险.doc,（一）其他应付款的

10、风险分析 （二）其他应付款常见业务事项的风险及应对 1.隐匿收入或延迟收入 2.接受虚开发票 3.价外费用,第二部分、地产开发企业土地增值税偷漏避税手段揭示.doc,一、虚构合作开发建房模式避税 二、项目转让方式避税 三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入 四、销售收入不做申报纳税 五、房地产交换不确认收入 六、项目工程建安成本偏高 七、股权投资取得土地根据评估价值入账 八、代收费用计入扣除项目加计扣除 九、虚列公共配套设施支出 十、扩大开发项目成本费用,地产开发企业土地增值税偷漏避税手段揭示.doc,十一、整层车库列入公共配套设施扣除 十二、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除 十三、拖延清

11、算时间递延纳税 十四、商铺自营自用逃避纳税 十五、未按预征率足额缴纳土地增值税 十六、利息支出一律计入扣除项目 十七、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除 十八、公共设施的成本费用全额扣除 十九、利用关联方交易进行利润转移。 二十、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款,土地增值税的主要筹划方法误区与税务风险.doc,土地增值税的避税方法.doc 任志强八点.doc,土地增值税清算的典型案例一.doc,政策宣传，加强辅导，有的放矢、严谨周密非常手段，掌握铁证。抽调人员、核查细致。 销售情况；备案合同，入住调查，了解来源。 收入确认，安置回迁、视同销售，费用分摊， 建筑面积、住宅负值，网点车库、仓库正

12、值。 合力配合、共同努力。特大战果，圆满成功。 该企业应补缴土地增值税1,111.79万元。,第二部分，项目公司设立与取得土地稽查风险防范,一、房企以土地、房屋出资帐务处理与风险防范 现金出资。股权出资。房屋土地出资。货物出资，需要缴纳增值税，且被投资企业不得抵扣增值税进项税额。股东不得用房屋使用权出资。 解决办法：只有减资。 （1）子公司所得税独立缴纳，分公司要汇总缴纳 （2）跨地区项目税收管辖权除所得税外均在当地 （3）税后分配法人股东免税，自然人20%个税 总分机构专题.doc 股东以土地出资涉及哪些税收.doc,二、关联公司前期投入成本转移到房地产公司税务争议解决方法,海南省地方税务局

13、关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复.doc 投资、转让、划转、赠与 海南椰岛股份有限公司土地交易涉及营业税和土地增值税问题的批复.doc 非典型用词“划转”是个神马东东？.doc,三、母公司取得土地如何划转到子公司？,非典型用词“划转”是个神马东东？.doc 财税【2012】4号文件规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税”。 1、“划转”曾是国有企事业单位的专有用词， 2、“划转”只能是无偿的 3，划转不是赠与行为、

14、不是买卖、不是投资行为。,江苏泰州地税:划转契税新政解释,同一投资主体内部资产划转不会产生实际意义上的收益和损失，即同一投资主体内部所有形式的资产划转（包括出售、抵债、赠与、调拨等）都应当理解为无偿划转。 4号，即同一投资主体内部各种形式的土地、房屋权属划转均可享受免征契税的优惠。 将“同一投资主体内部土地、房屋权属的划转”纳入“免征”契税的范围，而175号文件规定为“不征收契税”。,关于深圳万科企业股份有限公司内部土地权属转移不征契税的批复,财税2004143号 深圳市财政局:万科新城房地产有限公司是由万科企业股份有限公司两家全资公司万科房地产有限公司和新万实业有限公司出资成立的。 万科房地

15、产有限公司将所属华宇威宏地块土地使用权转移至万科新城房地产有限公司，属于同一投资主体内部的资产划转，根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税2003184号)规定，不应征收契税。,四，设立销售机构的帐务处理，税务风险规避？,关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知.doc（财税200929号）， 其他企业，按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。 手续费与佣金，服务费、咨询费、律师费、审计费合理选择与策划 国税发2009年31号文件国外10%,代销商品房业务帐务处理，及营业税纳税

16、人、税目的认定,房地产企业营业税纳税人疑难问题处理.doc 代销房屋按发票交税。 纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税 甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房 个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店，按全额缴纳营业税。,五，房企转让股权取得土地，如何应对税务机关评估与稽查？,企业股权转让税务规划与风险管控专题.doc 1，以购买股权方式取得土地的税收风险分析 2，自然人股东转让股权所得应缴纳个人所得税 3，个人买卖股权，公司帐务如何处理？ 4，股权平价或低价转让，税务机关如何确定转让金额 5，转让土地

17、使用权、采矿权价格如何确定？ 6、非货币性资产投资评估增值是否纳税？ 7，取得股权转让的违约金收入如何纳税？,不按照出资比例取得分红的所得税处理.doc,8，股东投入，大于股本计入资本公积科目吗？ 9，个人以股权对外投资换取股权的如何征收税？ 10， 盈余公积、未分配利润转增资本征收个人所得税问题处理 11，资本公积转增资本的税务争议处理： 12，个人股权转让后，再收回是否纳税问题？ 13、关于个人终止投资经营收回款项个税问题 14，投资企业从被投资企业撤回或减少投资的税务处理 15、企业对非货币资产自行评估增值的税务风险,六、企业征地何时开始缴纳土地使用税？何时停止缴纳土地使用税？,房地产企

18、业城镇土地使用税的争议处理.doc 企业城镇土地使用税的争议处理.doc 1，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 2,财税【2006】186：企业应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税 3，财税2008152号）：纳税人应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。,七、房地产取得土地的税务争议化解之道.doc,1，契税：计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 2，耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。 3，公司股东因撤销投资而收回原投资的不动产，不征收营业税 4，合作建房，土地使用权转移后又办回自己名下的行为，

19、不征收营业税。,房地产取得土地的税务争议化解之道.doc,股东以个人名义取得土地使用权，事后由开发商企业使用，造成多缴契税。 提示：直接以公司名义参与竞拍，由企业缴纳一次契税。 购置土地不过户也要按过户一样征收相关税种。 取得土地未予开发期也要缴纳土地使用税。 企业高价竞拍取得土地后，政府给予土地出让金补偿的，契税还得按竞拍价计算缴纳。,八不同方式取得土地税负比较分析及筹划,：购买土地使用权、购买整体资产、购买股权、合并、分立、买烂尾楼等等。 以开发产品分立公司的税务处理.doc 1，企业所得税，一般重组要清算，特殊重组计税基础不变。 2，营业税，不征。 3，契税，财税（2008）175号不征

20、。 4，印花税。万分之五 5，土地增值税，不征。,第三部分、国税总局不满地方税总发201367号四方面严查,土地增值税暂行条例，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，按照30%、40%、50%、60%四级超率累进税率征收。 目前各地地税部门主要采取三种方式：预征、清算、核定征收。 2013年67号：积压未清算项目将面临清理 加强土地增值税征管不意味着是对房价进行调控。 政治宣言、利益均沾。房地产高溢价中多分一块。哥尔柏拨毛说,目前土地增值税征管问题,一是清算周期冗长，导致清算不及时 二是清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。 三、土地财政，弹性征收。 四、税制复杂且模糊，

21、方向不明，营改增更加尴尬。,国税总局不满地方税总发201367号四方面严查,要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税清算。 一是要加强纳税服务和税收宣传，把清算的相关政策和规定宣传好、解读好，让纳税人熟悉政策，在达到清算条件后能够自行做好清算申报，使清算申报做到全覆盖、无死角。 二是要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，制定工作计划，督促企业限期自行清算，对拒不清算的要严肃处理。,关于进一步做好土地增值税征管工作的通知税总发201367号.doc,三是要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根据实际情况从严确定核

22、定征收率，不搞一刀切。 四是清算审核时要严格依照政策和规定执行，不得擅自扩大扣除项目范围。,规定了时限：,税务总局在已经对15个省市进行督导的基础上，2013年 7月起还将对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导（工作方案另行下发）。 请各地于8月底前将2013年土地增值税征管工作情况、清算进度和下阶段清算安排报送国家税务总局（财产行为税司）。,督导十大问题：国税函2008318号关于进一步开展土地增值税清算工作的通知.doc,（一）土地增值税清算工作部署情况。 （二）土地增值税的清算工作开展情况。 （三）土地增值税清算工作完成情况。 （四）土地增值税清算中的部门配合情况。 （五）

23、中介机构在土地增值税清算中的参与情况。 （六）土地增值税预征情况。 （七）二手房的土地增值税征收情况。 （八）土地增值税日常管理情况。 （九）是否有违法或越权减免土地增值税的情况。 （十）是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题。,2013年土地增值税督导检查方案.doc,关于做好国家税务总局土地增值税清算督导检查准备工作的通知.doc 落实国务院关于坚决遏制部分地区房价过快上涨的通知（国发201010号）、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）和国家税务总局关于进一步加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）的情况。对土地增值税清算管理规程

24、的贯彻落实情况； 土地增值税核定征收情况。是否存在不安规定的核定征收条件核定征收土地增值税的问题；是否按照53号文件要求，分不同类型确定了核定征收率；是否将核定征收作为普遍的措施。,督导的具体做法：,1.听取对土地增值税征管和清算工作的汇报。 2.调阅有关土地增值税工作的收发文簿、会议纪要、办公纪要及有关涉税文件、转发土地增值税相关文件和房地产一体化管理文件，并提供全部文件复印件、查看2006-2013年土地增值税清算台账。 3.查看房地产项目中介机构出具鉴证报告清算的资料。 4.查看减免税批准文书。 5.查看土地增值税核定征收情况。 6.了解对重点清算项目的清算情况。 7.到土地增值税重点税

25、源监控企业实地了解土地增值税征收管理情况和清算情况。土地增值税自查题纲.doc,第四部分、传说中的征求意见稿，梦将成真,国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（征求意见稿）.doc 一、关于财政返还资金的处理问题 地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还土地出让金、城市建设配套费、税金等，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对不能区分科目的返还资金，抵减土地出让金。 与辽地税函（2012）92类似,二、关于审批的项目规划外，所建设施发生支出的扣除问题,房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即红线外)承诺为政府或其他单位建设公共设

26、施或其他工程的，房地产开发企业在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，不得计入本项目扣除项目金额。,三、关于以土地(房地产)投资入股进行投资或联营的扣除问题,(一)房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时以(财税200621号)文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本： 1、2006年3月2日之前，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据

27、以扣除。投资方不能提供取得土地使用权支付凭证的，不得扣除。,2、2006年3月2日之后，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，在投资或联营环节已对投资人按规定征收了土地增值税，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及投资方缴纳的土地增值税作为被投资方可扣除的土地成本。 被投资方不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。,(二)以土地(房地产)作价入股进行投资或联营，被投资企业从事非房地产开发的，在转让该(土地)房地产时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土

28、地使用权所支付的金额计算土地增值税扣除项目金额。 被投资企业不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。,(三)房地产开发企业以土地作价入股进行投资或联营的，按照财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)第五条房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字199548号)第一条暂免征收土地增值税的规定执行。,四、关于精装修房计征土地增值税问题,房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。 上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动

29、家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。,房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。,五、关于住房专项维修基金的扣除问题,对于房地产开发企业向有关部门缴纳的住房专项维修基金，比照财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字199548号)第六条的规定处理。 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税； 如

30、果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,六、关于按国家统一规定交纳的有关费用的扣除问题,房地产开发企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入取得土地使用权所支付的金额项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入 房地产开发费用项目扣除。,七、关于非房地产开发企业取得房产改造后再转让的扣除问题,经房地产主管部门批准，非房地产开发企业取得毛坯房及其它存量

31、房，进行局部改造、装修装饰后再转让的，计算扣除项目时，其取得该房产所支付的价款及税金、改造过程中发生的开发成本以及与转让房地产有关的税金允许据实扣除，但不得再按照财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)第二条的规定加计扣除。,八、企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让问题,企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照土地增值税暂行条例第六条及土地增值税暂行条例实施细则第七条相关

32、规定执行。,九、关于地方教育费附加的扣除问题,房地产开发企业缴纳的地方教育费附加，比照教育费附加计入与转让房地产有关的税金计算扣除。,十、关于清算后继续转让房地产的处理问题,清算后再转让的房地产在计算时按每笔合同计算增值额和应缴纳税款，并于次月税务机关规定的期限内申报缴纳。,十一、企业清算申报后查补税款滞纳金问题,纳税人应在满足清算条件或收到清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报手续，并结清申报表中的应补税款项；对申报应退税款的，按退税管理的有关规定及时办理退税手续。纳税人在清算申报期内缴纳的税款，不加收滞纳金。逾期未申报缴纳税款的，应自申报期届满之日起的次日加收滞纳金。对申报后

33、税务机关通过审核查补的税款，应自申报期届满之日起的次日加收滞纳金。,十二、关于清算条件的有关问题,(一)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应作为国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第二条第一款中纳税人应进行土地增值税的清算的情形，不再作为第二款主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形。,(二)国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第二条第一款房地产开发项目全部竣工、完成销售的，其中全部竣工是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一： 1、开发产品竣工证明材料已报房地

34、产管理部门备案； 2、开发产品已开始交付购买方； 3、开发产品已取得了初始产权证明。,(三)国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第二条第二款第一项规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可以要求纳税人进行清算，其中该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的。,(四)国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税

35、清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第二条第二款第二项规定取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，其中取得销售(预售)许可证满三年是指清算单位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年的情形。,十三、关于单栋建筑物中保障房与商业用房的建筑成本扣除问题,单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。 商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高,十四、关于核定征收的问题,对2013年起立项建设的房地产开发项目，符合核定条件的，核定征收时，普通住宅核定征收率不得低于销售收入的10%，其他类型房产不得低于销售收入的20%。此前

36、立项建设的房地产开发项目在不低于销售收入5%的基础上，按各省级税务机关区分不同类型房地产确定的核定征收率征收。 此前主管税务机关已受理纳税人清算申报的，不做追溯调整。,第五部分、项目公司前期报批报建阶段稽查风险防范与发票处理,一、前期开发费用核算的内容.doc 1，、临时设施费用计开发成本还是开发费用？如何调整税会差异？ 2、房企支付的挡光费，计开发成本还是开发费用更有利？收据可以做入帐凭证吗？ 前期开发费用核算的内容.doc,二一级开发税收新政策解读,国家税务总局公告2013年第15号.doc 15号新公告和520号两个文件的意思似乎完全不同的。一个是不征收营业税，另一个是征收营业税。且15

37、号新公告下发后并未废止520号文件。 他们的区别主要是： 15号新公告: 只出钱，自己不做，政府指定别人做，自己不交税，做的人要交税。 520号: 自己做，交税。,三、拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题.doc,1，营业税：政府收回土地使用权不征收营业税。也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。 2，企业所得税：对补偿的房屋应视同对外销售。同时计入土地成本中的“拆迁补偿费支出”。 3、对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 4、以房屋进行拆迁补偿土地增值税的最佳方法： 拆迁补偿确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费,四、房地产开发产品视同销

38、售营业税、所得税、土增税税务争议处理.doc,1，视同销售的税收基本规定：改变资产所有权属。 2，所得税视同销售计税价格：（总局、江苏、大连三种计算方法） 3，营业税视同销售计税价格 4，土地增值税视同销售计税价格确认：,问题-视同销售产品价格确认争议处理,七房地产企业视同销售收入价格的方法和顺序： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 土地增值税无（三）。（一）（二）两项参照物不同，结果会不一样，成本利润率

39、法相对公平。,四，房地产企业向国外支付费用代扣所得税争议处理.doc,1，向境外支付设计费等，应凭协议和签收单据入账。 2，财税2009111号正列举免税项目外，其它向境外支付要代扣代缴营业税。 3，向境外支付所得税征管问题：（国税函 2009507号）解析 4，世界性难题：特许权使用费与劳务活动所得的区分 是特别纳税调整还是一般纳税调整.doc 5，世界性难题：特许权使用费与劳务活动所得的区分 最新通报案例：周杰伦太原交预提所得税,第六部分：需要关注的土地增值税50个问题解析,土增税清算重点关注的难点.doc 一、房地产企业土地增值税清算的时间是何时.doc 国税发200991号符合下列条件

40、之一： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满3年未销售完的 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。,二 、清算单位及清算主体.doc,（一）属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。 （二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目： 同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

41、 同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。 （三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。,三、 如何理解把握“已竣工验收”的房地产开发项目？,房地产开发企业开发商品房等建设项目凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 穗地税函2010170号未列为土地增值税竣工条件 （三）开发产品已取得了初始产权证明。,四、房地产企业土增税清算单位和成本分摊方法问题.doc,建设工程规划许可

42、证确定的分期建设项目作为清算单位。 第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 增加“层高系数建筑面积分摊法” 税务机关有没有义务对我们的“土地成本分摊申请”给予书面回复？,五、关于预征土地增值税问题.doc,（一）房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税。 （二）办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户的，应按规定预征土地增值税。 （三）办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审

43、核结果的，应继续按规定预征土地增值税。取得清算书面审核结果后，应按国税发【2006】187号文第八条规定处理。 （四）法院等有权部门对房地产开发企业的房地产实施强制拍卖、变卖后，房地产开发企业未按规定的期限办理土地增值税申报手续，经主管税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的，应按有关规定核定征收土地增值税，不得预征土地增值税。,六、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产.doc,（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下： 1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税； 2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附

44、加、地方教育附加。 （二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目可以加计？,七、以合作建房形式开发房地产项目的.doc,财税字199548号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税； 建成后转让的，应征收土地增值税。,渝地税发2011221号规定：,（一）对出土地方按合作建房的约定转移土地权属的，暂免征收土地增值税。 （二）对房屋建成后按约定比例房屋初始确权仍为出土地方和出资金方的，不属于土地增值税征管范围，不征收土地增值税。 （三）对出土地方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作

45、建房时转让出的土地历史成本调整为房屋建造成本，按规定予以计算扣除。,（四）对出资金方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房支出调整为取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除。 （五）对按照合作建房约定进行了价款结算支付的，出土地方和出资金方应按结算支付或收到的价款，相应调整其房屋建造成本和取得土地使用权支付的地价款。,八、项目营销设施建造费问题.doc,计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。 （1）在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。 （2）在主体内

46、修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 （3）房地产企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），资本化，与配套一并处理。 4、租用的，费用化。,九、公共配套问题.doc,（一）预提的公共配套设施费不予扣除。 （二）开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费，公共配套设施费计算扣除。 （三）移交给政府、公用事业单位，其成本、费用可以扣除； （四）开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，收入成本费用不得确认。 （五）开发企业有偿移交的，有关部门给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。,十、车库、车位、储藏室问题.doc,1

47、、销售房地产的同时向买受方附赠地下车库（车位），允许按规定计算扣除。 2、开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。 3、房地产企业出售的地下停车位，对其取得的销售收入应缴纳营业税、土地增值税 4、有产权的储藏室不属于住宅，应分别核算套房的增值额和储藏室的增值额。 若储藏室单独出售，储藏室应按非住宅缴纳土地增值税。,十一、开发间接费问题.doc,（一）开发间接费用应是房地产开发企业直接组织、管理各开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入。 （二）开发间接费用与开发费用中的管理费用应按

48、照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。 （三）开发企业同时开发不同项目时，根据受益的项目扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。,十二、商住一体清算问题.doc,国税发2006187号：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 房地产开发公司开发一幢综合楼，16层是商业用房，620层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅负增值能否抵减商业用房正增值？ 一是按建筑面积分摊成本。 二是分别归集成本。 稽查风险：发票直接

49、认定为“商铺专门发生的建安费”有问题。,十三、利息费用问题.doc,企业借款税务风险及最佳做账方法.doc财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。 关键词：金融机构利息。上浮利息；比例5%、10%。 不能分摊还是不能提供证明。 全部自有无利息？总机构借款？关联方借款处理 利息支出小于5%如何处理。 利息停止计入的时间？-竣工交付使用,非关联方之间的借款利息核算与纳税调整,深圳公司无偿借款给关联企业少缴税被查处.doc 当前法律环境下解

50、决贷款利息最佳三个方案 构筑预收账款增加资本委托贷款 电子稽查手段与传统查账方式完美结合千万税案成功告破.doc 征管法36条，肖捷访谈,十四、未支付成本及预提费用问题.doc,国税发200991号第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。,十五、土地闲置费及契税滞纳金问题,1、国税函2010220号第四条：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”。 2、土地增值税暂行条例第六条和土地增值税暂

51、行条例实施细则第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。 因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。,十六、以房产对外投资缴纳土地增值税问题,土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类

52、房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,十七、市政配套费、人防费、报建费问题,安徽地税公告2012年第2号：政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。 穗地税函2012198号广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知中规定： 房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，应作为房地产开发成本

53、的公共配套设施费计算扣除。,十八、装修费用问题,（国税发2006187号）第四条第（四）项规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。 硬装可以加计，软装不允许加计。 房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。,十九、旧房清算问题,（财税200621号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不

54、能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。,二十、契税、印花税问题,（财税200621号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基

55、数。,二十一、关于土地增值税计税收入确认问题,1，房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金，不得确认收入；房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。,2，参考：穗地税函2010170号,土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入； 未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,3，房

56、地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生房地产产权转移的，房地产开发企业在确认收入时不得扣除相应的代销费、包销费等费用。 4，房地产开发企业在转让房地产时代收的税款，不确认为收入。,某房开公司商铺售后返租的涉税透析,商铺售后回租，税务风险逐个数.doc 公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元，所得税计税收入为100万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？ 土地增值税暂行条例第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。,房地产不同促销手段的纳税争议化解

57、.doc,代垫首付免契税免物业费引发收入问题 房地产企业买房赠送、营销赠送的税收政策最新变化，如何应对最佳？ 1、买房赠家电处理. 2、 “买一赠一”在营业税上的运用 企业向个人赠送礼品个税.买房送汽车如何处理？无偿赠送处理（有奖销售、卖方赠送地下室等） 假按揭贷款的检查与认定,房企赠送家用电器的税务会计争议处理,1、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税，实质上是合并计算销售不动产营业税 2、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属设备或设施，则属于开发成本，未来可以享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱、家具等。,二十二、订金、定

58、金、诚意金、违约金问题.doc,1、房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。 2、企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，应计入营业外支出。 3、收取违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。,二十三住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值.doc,皖地税函2012583号：在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税； 如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目

59、为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。 纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。,二十四、清算完毕后剩余房产销售问题.doc,（国税发2006187号）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积。 清算时未售部分预征的税款不得扣除。 未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。,二十五、清算完成后退房款的土增税处理问题,（一）退还属于办理清算手续前收取的房款，不调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型调减土地增值税计税收入，计算和抵退多缴的土地增值税。 （二）退还属于办理清算手续前收取的房款，调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型分别调减土地增值税计税收入和按单位建筑面积成本费用计算的扣除项目金额，计算和抵退多缴的土地增值税。,二十六、土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题,符合187号文第二条清算条件的，原则上以满足应清