案例分析——酒店如何化解产权较短的问题.ppt

1、案例分析 酒店如何化解产权较短的问题,深圳皇庭玺：35年产权，大梅沙区域度假项目，依托区域价值和自身品质特色，前期认筹情况良好,项目概况： 区位：深圳大梅沙旅游度假区，距深圳约40min; 规模：占地7977.9平米，总建面9600平方米 物业产品：4层叠拼、可改为联排， 2套独栋；建设设计有特色，沿湖排布，立面连绵起伏； 用地性质：旅游用地，35年产权,大梅沙度假区的区域价值 高品质和特色产品、顶级物管 定位一线豪宅，出售前认筹良好,项目定位并没有受产权问题的影响；一方面大梅沙本身的区域价值在那里，项目本身的品质和设计很牛，皇庭的物管是美国金钥匙物业联盟成员，具备对高端客户的吸引力；另一方面

2、，产权问题目前全国没有一个明确的说法，也没有听说过到期收回不让住的，客户还是能够理解。 皇庭玺项目策划 李伟,武汉航天双城：40年产权，汉口东部商圈的大型综合体，以小户型和投资增值性增加项目吸引力，销售火爆,40年产权可能就不是购买障碍。在武汉，商业体量过大改做公寓的项目冒出来比较多，我们代理的航天双城c1就是其一，其客户主要是：区域内的小户型自住客、商业投资客。主要置业观点都是保有型投资。 航天双城全程策划 世联地产高级项目经理张甜,项目概况： 区位：汉口武广商圈，东临轻轨1号线，西接长江二桥，近汉口江滩公园; 规模： 总占地200亩，建面40万； 物业产品：商业改公寓，92-160平，均价

3、8800元/平米； 用地性质：综合用地，40年产权,区域价值和发展前景 定位投资客群主打小户型 品质和高端商业树立品牌，销售火爆,海口盈滨半岛项目：50年产权，海口盈滨半岛旅游区的度假项目，低总价主打投资、度假客，引起岛外客户狂热追捧,项目概况： 区位：海口澄迈县盈滨半岛度假区，毗邻西海岸长流组团，距海口1小时左右车程; 海蓝福源：占地400亩，建面91198平米；独栋和联排，单价8000多，总价200来万； 金手指温泉高尔夫小镇：占地340亩，建面40万平米；40-90平米为主，5300元/平米 用地性质：旅游用地，50年产权,新兴滨海旅游度假区 定位岛外度假投资客，低总价降低准入门槛 金手

4、指开盘即售206套,有客户关心产权，但是没办法也接受，全国各地的旅游度假区都是50年产权，也没有听说到期收回去的；内地养老客多。 金手指温泉小镇 销售代表 作住宅卖，没有担心产权；主要吸引岛外投资客。 海蓝福源项目策划 史密,亚龙湾COTEL企业使馆区，位于亚龙湾的最东端，占地104093，容积率仅为0.31； 亚龙湾COTEL由34座独栋组成，面积在5001500之间，每栋价格均在千万以上，拥有亚龙湾最后的海岸线670米； COTEL是英文coporation(company)/hotel的缩写，意为国际知名企业进行形象展示、公共关系、内部员工休闲度假的理想之场所。,“COTEL”是对企业行

5、为平台的打造，其理念来源是建立在对企业行为研究的基础之上，作为企业的新平台，“COTEL”具备了三大核心的功能：1）企业形象展示功能；2）公共关系经营功能；3）资产经营功能,亚龙湾COTEL的设计工作由世界排名第一的设计机构美国HOK完成 亚龙湾COTEL由著名的第一太平戴维斯提供物业管理 项目还将引入升级的五星级酒店（HOTEL）服务系统，为企业定制“国宾级”专业性服务,土地性质：旅游用地（40年）,亚龙湾COTEL项目：40年产权，亚龙湾东端670m海岸线度假项目，主打企业会务功能，为企业打造国宾级专业性服务,中邦MOHO地处上海浦东新区东南部，隶属浦东金桥开发区（南区），距浦东川沙镇仅1

6、km，是中邦置业集团投资开发的一个工业地产项目； 整个项目占地12万，容积率1.0，由37幢现代商务独栋，功能齐全的中邦商务酒店、清代保护建筑陶家宅及中邦置业集团总部组成。完整涵盖了：办公、娱乐、休闲、商务等多元功能； 中邦MOHO独栋面积在338-2000之间，均价10000-12888元/，目前已经售罄。,总规划：按照“立方城”的概念总体布局：以立方体为形体基础，塑造高效商务空间 户型设计：采用裂层设计，田字结构，自由组合，满足各类客户的不同面积需要 外立面：充分运用石材、玻璃的穿插更迭 社区配套：高级会所、泳池、展览馆,中邦MOHO创造了一种集现代建筑、现代生活、现代办公于一体的全新商务

7、模式,土地性质：工业用地（50年）,上海中邦MOHO项目：50年产权，上海浦东新区中南部工业地产项目，打造全新的商务模式，引起客户追捧,十二橡树庄园位于龙岗区坂田街道办布龙公路旁（坂田医院对面），整个项目分成A、B两个地块，共分成两期开发；占地面积137106.69，总建筑面积151424.12，建成后总户数为约800户； 项目共有18套商house，紧邻社区入口主干道，面积在218-222之间； 商house作为1期首批加推产品于09年2月入市，均价16000-20000元/，目前剩余4套。,土地性质：商业用地（40年）,18套商house总建面约为4000，而项目规划商业面积为8000。商house吃掉了近一半的社区商业面积，项目只需做少量商业配套即可,从本质上来说，商house的作用在于吃掉多余难以处理的商业面积，将商业转换为住宅销售，又保持了可商可住的弹性，但是作为“伪别墅”而言其价值贬损较大，类似的案例还有上海丽都国际城、杭州西溪新天地,龙坂十二橡树庄园项目：40年产权，位于龙岗区坂田街道办布龙公路旁，可商可住的商house受到追捧,关于本项目40年产权问题，通过案例研究及专业人士访谈可以看出，客户能接受引导，其并不能构成对物业销售的主要障碍,1,3,项目前期定位主要由区位价值和项目属性决定，不受产权影响,此问题是营销层面解