物业第七章 前期物业管理

1、第七章 前期物业管理,第一节 物业管理招投标 一、物业管理招标投标的概念及招标投标的必要性 招标和投标是一个过程的两个方面。 （一）物业管理招标投标的概念 物业管理招标投标是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学的方法进行分析和判断，最终确定物业管理公司的全过程。 物业管理投标是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投 标文件，并将其递交给招标人的行为。 （二）物业管理实行招标投标的必要性 1.物业管理的招标投标是发展社会主义市场经济的需要。 2.物业管理的招标投标是房地产管理体制

2、改革的需要。 3.物业管理的招标投标是提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的需 要。,二、物业管理招标和投标的原则 （一） 物业管理招标的原则 1.公平原则 所谓公平原则是指在招标中向所有物业管理企业提出的投标条件都必须是一致的，也就是说让所有参加投标者都能在相同基础上进行投标。 2.公正原则 所谓公正原则是指在所有投标者起点公平的基础上，还要在整个评标过程中，对所使用的准则应具有一贯星河普遍性。 3.合理原则 所谓合理原则是指招标单位确定的标底和要求必须是合理的，即不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离市场实际情况，提出不切实际的管理服务要求。,（一） 物业管理投标的原则 1.真

3、实性原则 所谓真实性原则是指投标人在其投标书中所阐述的所有内容均是真实反映了投标人的投标意愿、经营能力和技术水平，投标人应对其标书的内容做到“言出必行”。 2.合理竞争原则 所谓合理竞争是指投标人凭借自身的经营实力、管理水平和服务质量，通过良性竞争优胜劣汰而取胜。,三、物业管理招标投标的组织机构的设置 （一）物业管理招标的组织机构的设置 招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立的招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。 （二）物业管理投标的组织机构 1.开发部 2.财务部 3.工程部,四、物业管理招标的范围、方式 （一）物业管理招标的范围 1.根据“是否与社会公众利益密切相关”的原则

4、。 2.根据“是否关系到国家利益”的原则。 3.根据“是否涉及国家安全或军事机密”的原则。 （二）物业管理招标的方式 1.公开招标 公开招标是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。 2.邀请招标 所谓邀请招标是指不公开刊登招标广告，而是直接邀请几个单位投标的招 标方式。 3.仪标 议标又叫谈判招标，是开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或能获取该项业务的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。,五、物业管理招标的程序 （一）招标的准备阶段 所谓招标的准备阶段是指从开发商

5、或业主决定进行物业管理的招标到正式对外招标（即发布招标公告）之前的这一阶段所做的一系列准备工作。,1.成立招标机构,2.编制招标文件,3.制定标底 （二）招标的实施阶段 所谓招标的实施阶段是指整个招标过程的实质性阶段。 招标的实施阶段主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。 （三）招标结束阶段,六、物业管理的招标文件 （一）物业管理招标文件的概念 物业管理招标文件是指物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范性文件，是投标单位编制标书，进行投标，招标单位评标、定标、签订物业管理委托合同的共同基础。 （二）物业管理招标文件的构成 我国

6、对招标文件的格式尚未统一，但在一般情况 下应包括以下几部分内容： 1.招标书 2.招标单位对管理服务的具体要求和初步设想 3.投标须知,七、投标实施的步骤 （一）购买阅读招标文件 （二）考察物业现场 （三）制定管理服务方法及测算工作量 （四）制定资金计划 （五）标价试算（六）编制标书（七）封送标书,八、物业管理投标书的编写 （一）物业管理投标书的主要内容 所谓物业管理投标书，即投标人须知中规定的，投标者 必须提交的全部文件。它的构成主要包括以下几部分： 1.标书的封面 投标书的封面，一般要填写招标单位名称，物业管理项目或本投标书的名称（标题），投标单位的名称、负责人的姓名，以及标书投送的日期等

7、内容。 2.标书的序言 投标书的序言是投标企业对自身及拟管理的物业进行简 短的介绍。 3.标书的目录 4.标书的正文 5.标书的附件,（二）编写物业管理投标书的注意事项 1.编写物业管理投标书的基本要素 （1）计量单位 （2）货币 （3）标准规范 （4）表述方式 （5）理论技巧 （6）资料真实性 2.物业管理投标书在编写中应注意的问题 （1）要确保填写无遗漏、无空缺 （2）不得任意修改填写的内容 （3）填写方式要规范 （4）不得改变标书格式 （5）计算数字必须准确无误 （6）报价合理 （7）包装整洁美观 （8）报价方式规范 （9）严守秘密，公平竞争,九、开标、评标与定标 （一）开标 所谓开标是

8、指招标单位在预先规定的时间里，将各投标单位的投标文 件正式启封揭晓。它的程序是： （1）宣布评标委员会成员名单 （2）标单位法人代表讲话，介绍此次招标情况。 （3）招标委员会负责人宣布唱标内容、评标经律、内容事项和评标原则。 （4）宣布因投标书迟到或没有收到而被取消资格的投标单位的名单，并将 此情况记录在案，必要时公证人员签字。 （5）公证人员当场验证投标标函，主持抽签决定唱标顺序。具体做法是工作人员将投标箱运送到开标会场，当众开启投标箱，并核对每个封套上的编号以确定此项投标无误。 （6）唱标 （7）宣读公证词，表明此次开标经公证不效。 （8）开标会议结束,（二）评标 所谓评标是指在评标委员会

9、的组织下，由招标委员会选择标价较低， 资信条件较好的投标公司进入合同签订谈判过程。 评标的程序分以下几个步骤： （1）标书的初步评议 投标单位投标资格的审查。对投标书内容完整性的检查。 计算偏差的审查。 （2）标书的详细评审 （3）询标 （4）编写评标报告 评标报告就是评标结论，该报告的主要内容有： 简要介绍招标情况。 列出参加竞标的公司总数及各自名称，以及因各种原因其标书被列为“ 废标”的投标公司名称。主体部分 （三）定标 所谓定标是指在评标委员会对所有标书进行筛选评定后，将由招标 单位或业主管理委员会通过再次评审最终选择确定中标人。,十、物业管理投标策略与技巧 （一）物业管理投标策略 1.

10、物业管理投标原则 （1）集中实力、重点突破 （2）客观分析、趋利避险 （3）精益求精、合理估算 （4）适当加价、承诺报价 （5）加强调查、了解市场 2.物业管理投标策略类型 （1）攻势策略 （2）守势策略 （3）低成本策略 （4）差异策略,（二）标价估算技巧 1.标价的确定程序 （1）估价准备工作 （2）服务费用估算 （3）报价的编制与提交 2.标价的调整与确定 （1）标价调整的原因 （2）标价调整的内容,第二节 前期物业管理概述,一、物业管理早期介入的工作内容和必要性 （一）物业管理早期介入的工作内容 1投资立项阶段 2规划设计阶段 3施工建设阶段 （二）物业管理早期介入的必要性 1.完善物

11、业的使用功能； 2.有利于后期物业管理工作的顺利进行； 3.为接管验收、保证物业正常运行打下基础。,二、前期物业管理 （一）前期物业管理的概念 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业 之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。 （二）前期物业管理的工作内容 物业管理企业前期物业管理的工作内容，大致可归纳为 以下几个方面： 1.草拟物业管理方案，承揽物业管理任务。 2.签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系。 3.工程建设现场，提出合理化建议。 4.设计物业管理模式，草拟管理制度。 5.建立服务的系统与网络。 6.办理移交接管与入伙事宜。,三、物业管理的早期介人与前期物业管

12、理的区 别 （一）是否拥有对于物业的经营管理权 （二）是否承担相应的民事责任,第三节 物业的竣工验收与接管验收 一、物业竣工验收及其种类 （一）物业竣工验收的定义 竣工是指一个建筑工程项目，经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。,（二）物业竣工验收的种类 物业的竣工验收，可分为以下四种类型：1. 隐 蔽工程验收 2. 分期验收 3. 单项工程验收

13、 4. 全部工程验收 （三）竣工验收的依据、标准及所提交的资料 1. 竣工验收的依据 2.竣工验收的标准 3.竣工验收时所应提交的资料,二、物业接管验收 （一） 物业接管验收的概念和条件 1. 物业接管验收的概念 物业接管验收，是指物业管理企业根据标准，对建设单位移交 的物业所进行的综合检验、收受管理工作。 2.物业接管验收的条件 建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格； 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使 用； 房屋幢、户编号已经有关部门确认。 3.物业的接管分两种情况： （1）从房地产开发企业接管 （2）从管理委员会接管,(二)物业管理公司在接管使用过程中的物业时应做好

14、如下工作 1.收集资料 2.接管验收 3.用户基本情况调查 4.资料归类、存档 （三）物业接管验收与竣工验收的区别 1.验收目的不同。 2.验收性质不同 3.验收主体不同。 4.交接对象不同。 （四）物业接管验收应移交的材料 新建房屋接管验收的资料。 原有房屋接管验收应交的材料。,（五）物业接管验收的程序,1.新建房屋接管验收的程序,建设单位书面提请接管单位进行接管。 接管单位对照接管验收应具备的三项条件和产权资料、技术资料进行审核。 接管单位会同建设单位，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、 水卫消防、采暖、附属工程及其他部分的质量与使用功能进行检验。 对于检验中发现的质量问题，

15、双方约定补偿和处理的责任。 经检验合格后，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。,2.原有房屋接管验收的程序,原有房屋接管验收的程序如下：移交人应书面提请接管单位接管验收。接管单位对照接管验收应具备的二项条件和产权资料、技术资料进行审核。接管单位会同移交人对原有房屋的质量和使用功能进行检验。对检验中发现的危、损问题：属于危险房屋的，由移交人负责解危；属于损坏房屋的，由移交人与接管单位协商；属于法院判决没收并通知接管的，按法院判决办理。交接双方共同清点房屋、装修、设备和其他附着物，核实房屋使用情况。经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。如有产权转移，接

16、管单位还应办理房屋所有权转移登记。,（六）物业接管验收中应注意的问题 1.依据房屋接管验收标准，认真逐项验收 2.落实物业的保修事宜 3. 重视书面移交手续 接管验收一定要写明接管日期，这是划 清责任的界限,（七）物业接管验收的标准 1新建房屋的接管验收标准,(1)主体结构(2)外墙 外墙不得渗水。,(3)屋面(4)楼地面,(5)装修(6)电气,(7)水、卫生、消防 (8)采暖 (9)附属工程及其他 2.原有房屋接管验收的标准 1）以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。 2）从外观检查建筑整体的变异状态。 3）检查房屋结构、装修、和设备的完好与损坏程度。 4）检查房屋使用情况（包括建筑年

17、代、用途变迁、拆改添建 、装修和设备情况）。评估房屋现有价值，建立资料档案。,第四节 物业入伙与装修管理 一、入伙流程 用户入伙是指住宅小区的居民入住或商贸楼宇 中业主和租户的迁人。 二、入伙手续文件（一）入伙通知书（二）收楼须知 （三）缴款通知书（四）入伙手续书（五）楼宇交接书（六）住户手册,三、装修管理 （一） 装修管理程序 1.业主应提前5天向物业辖区管理处申报。 2.详细、如实地填写装修申请表。 3.经管理处审核同意后、方可进行装修施工。 4.装修施工队应到管理处签订装修工程队治 安责任书及装修施工保证书。,（二）装修管理要求 1.不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。 2.

18、不得凿穿地面和房顶的水泥层。 3.不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。 4.装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼 梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。 5.严禁将垃圾倒人下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。 6.按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调 。空调出水必须接回阳台内或室内。 7.装修施工应安排在上午7：OO12：00，下午14：00一20：00时间内进行 ，以免影响他人休息。 8.高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。 9.需封闭后阳台的，须申报管理处同意方能施工。 10.施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出人证佩戴在前胸，并 在指定的区域内活动。 11.未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。 12.底层住户