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文档简介
1、原阳房地产市场分析报告,目 录 第一部分:市场研究报告 原阳县政策解析 原阳县个案分析 原阳县市场研判 第二部分:项目初步定位 项目地块分析 项目产品建议 项目初步定位 第三部分:项目效益分析 经济效益初步测算,【原阳县政策解析】,市场政策 银行政策,宏观政策,国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知,一、完善稳定房价工作责任制; 二、坚决抑制投机投资性购房; 三、增加普通商品住房及用地供应; 四、加快保障性住房安居工程规划建设; 五、加强市场监管和预期管理; 六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。,启示: 现阶段利用市场刚性需求及改善需求的增加,加快项目现金流速度 ,抢
2、占市场先机。,政策解读1: 2015年中国房地产市场将进一步加强,通过随着二套房首付及利率的降低,房地产投资市场一二线城市已有明显回升,但三四线城市因为库存较大房价上升空间不大,刚性需求及改善型需求将呈阶段性小幅爆发; 政策解读2: 随着明年住宅联网的计划的实施,市场上二手房供应将会增加,进行形成对一手房市场形成较大的冲击;同时,潜在的公务员购房将大幅度减少。,政策解读及启示:,银行政策,政策一:虽然银行在利率方面多次降准,但是原阳市场的银行并没有执行相应的政策,中国建设银行目前执行利率上浮10%,农村信用社执行利率上浮20%,无法给购房者带来比较好的贷款环境,因此造成购房环境一般。 政策二:
3、人民币最近贬值较多,接近4%,对于购房者来说,财产的缩水一定程度上对于刚需来说带来购房的阻碍,相对与高房价,无法负担起购房的高额资金。,【原阳市场结构及主力楼盘分析】,原阳市场结构 主力楼盘分析,原阳市场基本形成3大板块,原阳地产市场结构,老城区,中心城区,新城区,新老城区交界,交通便利,公共配套成熟,生活便利度高;客户最容易接受的位置,中心城区,原阳市场个案分析,基本信息,重点项目调研恒辉曼哈顿,周边环境:项目自建大型商场,外国语双语学校、原新大道。 项目卖点:位置好,配套好,产品多样。 劣势:层高2.6米,十字路口风水不好,不安全。 主力户型:以120-130的三房为主。 户型特点:配送飘
4、窗、露台 未建:目前还有4栋高层未建,约有500套库存。 备注:自建商场正在招商中,营销推广多样化,包装到位,月去化8套左右。,综合分析,重点项目调研恒辉曼哈顿,基本信息,重点项目调研圣唐中心广场,综合分析,重点项目调研圣唐中心广场,周边配套:项目自建大型商场,外国语双语学校、原新大道。 项目卖点:位置好,配套好,产品多样。 劣势:十字路口,风水不好,一期物业口碑不好。 主力户型:120-130三房,搭配140的四房。 未建:4栋高层,约450套库存。 备注:小区自建30万平方米商业综合体,月去化约4套左右,行政单位、文化中心、市政广场集合地,商业也形成一定规模,地产集聚区。,新城区,原阳市场
5、个案分析,基本信息,重点项目调研上宅世纪公园,周边环境:行政机构林立,文化艺术中心,酒吧,市图书馆,中医院 项目卖点:原阳新区核心地段,东区大盘,政府重点支持工程,交通便利,项目自身商业配套齐全;产品齐全。 劣势:内部股东分离,在市面造成恶略影响,之前交房业主反应质量不好。 主力户型:110130多种户型三房,选择空间较大 未建:8栋洋房,约240套,另有300亩地还在空置 备注:原阳第一大宅,现在正在外扩土地,营销多样话 月去化:约10套左右,综合分析,重点项目调研上宅公园世纪,重点项目调研华龙尚郡,基本信息,综合分析,重点项目调研华龙尚郡,周边配套:行政机构林立,文化艺术中心,酒吧,市图书
6、馆,中医院 项目卖点:原阳新区核心地段,英伦风格,政府重点支持工程,交通便利,项目自身商业配套齐全;景观设计精致美观;产品齐全。 户型:130三房为主,搭配140四房 未建:4栋高层,约470套 劣势:生活、上学不便。 月去化:月去化16套左右。 备注:0首付销售,一年半首付付清,基本信息,重点项目调研东辉家天下,周边环境:行政机构林立,文化艺术中心,酒吧,市图书馆,中医院 项目卖点:双水、双气,新城核心,产品齐全,价格同区域偏低,免停车费 主力户型:120130三房为主,搭配140四房 未建:仍有300亩地库存 劣势:老板卷款逃到外国,总经理被抓,账户冻结 月去化约:5套左右,综合分析,重点
7、项目调研东辉家天下,基本信息,重点项目调研航建香榭里,周边环境:靠近原阳县政府、财政局、建设局等政府单位,临市政公园(未建) 项目卖点:双气,新城位置,产品品质中等。 主力户型:140四房为主,大户型居多。 房源:一期9栋楼,还剩一半,项目共四期开发,目前2-4期基本上没动工。 劣势:2014年公司内部出现股东分离问题,大股东撤资,当地影响比较差,施工进度缓慢。 月去化约:1套,综合分析,重点项目调研航建香榭里,基本信息,重点项目调研御景龙城,周边环境:地理位置偏远,距离原阳县一中比较近。 项目卖点:双气,新城位置,产品品质中等,项目初期景观已经出来,中间的湖景也出来,环境比较好。 主力户型:
8、140四房为主。 房源:二期4栋正在销售,库存约为100套左右。 未建:约250亩地3000套房源目前处于空置状态 劣势:地理位置偏远,当地影响比较差,知名度不高,施工进度缓慢。 月去化约:1套,综合分析,重点项目调研御景龙城,繁华商业区,人口密集地,生活配套齐全,环境脏乱差,交通不便,城区一般不建设规划,老城区,原阳市场个案分析,基本信息,重点项目调研晟基名苑,周边环境:紧邻原新路,双语学校,菜市场,信用社等 项目卖点:交通方便,价格适中,送电暖,电线开关安装好,多层电梯居住舒适。 劣势:老城区偏南方向;没有发展空间。 主力户型:120130三房,140四房已经售完 备注:销售来访以外拓客户
9、为主; 月去化约:10套左右,综合信息,重点项目调研晟基名苑,基本信息,重点项目调研名都新城,周边配套:中学,购物。 项目卖点:价格便宜,多层电梯居住舒适 劣势:老城区城边位置,没有发展空间,生活配套不全,换过多家代理公司,目前基本处于滞销状态。 月去化约:2套,综合信息,重点项目调研名都新城,【原阳市场分析及研判】,原阳住宅市场分析 原阳市场研判 原阳置业客户分析,1、各区域价格差距不大,原阳新区成为全县价格领跑区域 各区域内价格差距不大,随着原阳规划的逐渐西移,原阳新区成为原阳楼市的领跑者,多层洋房均价3000元。 2、由于市场竞争激烈,价格缺乏上涨动力 受制于市场总体供过于求,虽然目前价
10、格总体不高,缺乏持续上涨的动力,预计未来价格会维持在偏低的位置!,住宅调研汇总市场价格总结,住宅市场分析,2、市场供过于求导致市场竞争激烈 由于市场总体供过于求,导致原阳房地产市场板块与板块之间、楼盘与楼盘之间均竞争激烈,价格战也成为潜在不安因素。,住宅调研汇总市场供需总结,1、市场总体供应旺盛,尤其是原阳新区的位置 房地产市场活跃,市场供应量巨大,原阳县在售楼盘的潜在供应量预计超过2500套,相对于原阳县目前每月不足100套的去化量,市场总体供应严重过剩!需要去化至少2年以上!,竞争激烈!,住宅市场分析,市场预判:,市场预判一:投资型购房进一步减少,刚需及改善型占市场主流,随着政策调整的加剧
11、及信息联网的实施,投资型客户及灰色购买人群将进一步被压制,而长期没有得到释放的改善型及刚性需求将呈阶段性的小幅爆发!,市场预判二:房地产市场平稳发展,价格上涨空间不大,受调控舆论及二手房市场即将到来的冲击,房地产市场新增楼盘房价上升空间不大!,1.受市场调控的及投资方式的影响,购房热情及购房能力受到打击,观望情绪浓厚; 2.购房者开始变得更加挑剔,对居住的需求开始向个性化、多样化发展; 3.消费需求开始向改善需求及刚性需求转移,纯投资型客户比例减小; 4.目前,如果市场上有好房子,仍会选择购买。,目标客群分析,通过对前期市场监控与梳理得知,目前原阳客户群存在以下特征:,目标客群分析,市场环境及
12、消费层次的改变,决定了下阶段客户群体的改变:,以刚需型客群、改善型客群为主 以投资型、教育型客户为辅,刚需型客户:,作为青年消费客群,他们年轻,且文化程度相对较高,接触外界的信息程度较高,具有小资情结,追求现代化的生活方式; 他们对居住的需求: 价格适中、户型精简、功能齐全、景观好、社区氛围好;,改善型客户:,作为中青年消费客群,他们有稳定的收入,事业处于上升期,文化程度相对较高,与外界的接触较强,已有一套以上住房,为追求更理想的生活方式需要更房; 他们对居住的需求: 舒适的居住空间,宽敞通透户型结构、大面积的社区景观、较好的物业服务;,【项目地块分析及定位】,项目地块分析 项目地块状况 项目
13、地块总结,项目地理位置,本项目位于原阳县新老城区交会处,北邻主干道黄河大道,西临南北路思谦路;距新政府约500米,距离京港澳G4快速路约5公里;距离原阳县城老城区仅为500米,区域位置十分优越。,本案,项目周围配套情况,本案,原阳县新城区,原阳县老城区,项目处于新老城区核心中央位置,地理位置优越,交通便利,周边生活配套资源十分完善,5分钟生活需求圈遍布项目周围。,项目交通动线,本案,京港澳G4,原阳县新汽车站,项目紧邻主干道黄河大道,距离北干道及原新路仅2分钟车程,距离原阳新汽车站仅5分钟车程,距离京港澳高速10分钟车程;交通路网发达,出行较为便利。,至新乡,项目自然条件与景观,本 案,项目周
14、边路况较好,整洁宽阔,给项目带来较好的交通环境; 随着新城区规划的发展,形象路黄河大道扩宽绿化工程将于明年动工,将进一步改善项目的外围环境条件; 项目处于新老城区中央位置,生活配套较为完善,解决置业者生活需求担忧 ; 本项目周边品牌项目日渐发展,人流量巨增,将会促进该片区的商业氛围形成(曼哈顿商业、圣唐商业)。,地块总结,项目所处位置位于原阳县新老城区核心中央位置,区位地段优越; 项目周边交通方便,大区域环境适合中高端房地产项目开发; 项目地块目前不受拆迁影响,开发进度有一定保障; 项目地块方正,无附属物,有利于整体开发; 周边项目多为实力开发企业,且规模较大,带来竞争难度。,【项目市场初步定
15、位】,项目市场分析 项目客户定位 项目产品定位 项目形象定位,S,W,O,T,项目市场定位,原阳县房地产市场过于白热化,可操作性难度较大,在不断创新的市场趋向下,各种创新,各种主题社区不断涌现。 建议项目走在区域地段前列,发展主题社区: 主题性强的创新型社区 宜居性较强的高端社区 主题性强:主题景观、主题建筑、主题风格、主题营销 宜居性强:空间尺度合理、物业管理完善、生活配套完善,产品附加值较高的;质优价低,轻松成就家的梦想。 定位高端:形象高端,产品高端,价格中端,总价认可,接受度较高,的高端产品社区。,项目目标客户群定位,原阳县及其郊乡公务员及政府机关领导; 原阳县及周边产业区单位管理层生
16、活改善; 原阳县及周边乡镇私营业主及个体商户; 县区条件稍好的原住民; 外出务工返乡置业的乡下刚需居民。,经过研究,原阳县的主力客户群体主要集中在:,建筑产品特色定位,产品案名要具备特色意义 建筑立面要体现项目特色 产品有卖点利于品牌塑造 要有景观特色,突出产品优势 注重建筑新科技的使用 要有产品附加值 注重销售内外场营销的包装,项目产品定位: A、建筑形态建议:根据项目呈长条状的地块特征,建议规划为“低容积率、低建筑密度、高绿化率、围合式的板式纯住宅高端社区。 B、建筑(含景观)风格建议: 总体风格建议以新古典简约风格为主,整体布局线条明快、格局方正; 外立面采用三段式造型设计,要求稳重大气
17、,层次分明, 外墙采用高档真石漆。 底层以公共绿化名义给客户庭院使用权,不设围栏。中间层设计退台、观景阳台; 顶层设置复式结构,超大露台,赠送阁楼。 窗和阳台设计尽可能凸显品位和格调,全部双阳台,铁艺栏杆、双层中空玻璃窗,飘窗或落地窗。 外立面上功能性设计要考虑周到,诸如空调外机的机位要统一设计、统一下水等。 景观突出层次感和四季植被的色彩丰富感。 虽配有小高层,但需要在规划时考虑整体视觉冲击力,错落有致,丰富楼盘的天际线。,C、内部硬件要求: 高档品牌电梯 智能化系统 包含:周界报警系统、电视监控系统、电子巡更系统、IC卡出入停车场管理系统、楼宇可视对讲系统、控制中心管理系 统、公共区域广播
18、系统(背景音乐)、门禁系统。小区组网宽带。 净化供水,为用户提供可直接饮用的高品质直饮水。 双气的引入 墙体的隔音、外保温 卫生间的标准浴池位置 新风系统,D、总体原则要求 从对规划条件的分析出发,我们建议充分考虑一下原则: 全局性原则 从城市设计理论上来说,该地块是城市中的有机组成部分,我们必须从整个片区全局发展对该小区进行规划定性,充分考虑小区与周边用地在空间、功能、交通上的相互关联,有效整合周边的城市空间资源,最大限度提升区域内部的开发价值。 舒居性原则 在本小区设计中,贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”等先进的居住区思想,综合分析区位条件及与周边环境的关系,以建设生态型居住
19、空间环境为规划目标,做到人工环境与自然环境有机协调、和谐统一,以满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。 经济性原则 充分利用现状地形条件,利用高差关系,节约土方量,综合土地成本价格、建筑造价,以及定向开发等各种因素,从建筑材料上节约,从建筑设计上节能,从住宅使用上实用,从城市形象上优美,才是平衡各方经济利益和社会效益的根本。,考虑市场需求,市场潜力,结合项目自身情况、市场竞争状况,综合高性价比及客户对于单价的敏感度高于总价敏感度等系列因素,我们住宅主流户型以经济性宜居户型为主,套型面积略低于目前现有市场实际供应住宅套型面积以达到单价低、总价低、首付低、快进快出,实现短平快的销售效应
20、。结合市场情况及项目所处地段户型配比建议如下:户型配比建议:,外立面建议,新古典主义建筑兴起于法国,18世纪60年代到19世纪,欧美国家开始流行一种古典复兴建筑风格。人们受到启蒙运动的思想影响,考古又使古希腊、罗马建筑艺术珍品大量出土,为这种思想创造了借鉴的条件,当时采用这种建筑风格的主要是法院、银行、交易所、博物馆、剧院等公共建筑和一些纪念性建筑;在现代,因为新古典主义富有内涵、历久弥新、线条明快、简约时尚被广泛应用于建筑里面尤其是高层的住宅产品当中。,景观小品,建议打造欧式特色园林,主要在于广场、雕塑小品、台地景观、叠水景观、坡地园林等的运用; 就现在的园林景观而言,应增加“互动功能”,增
21、加情趣小品, 融入名流生活的元素,比如景观、雕塑、指示等细节。,欧式特色园林,设置一些可供人们亲近的水设施,如卵石小溪、水舞广场、音乐旱喷泉等,并以亭、台、廊、榭点缀其间,改变大多数社区水只“可观”而不“可玩”的情形。同时通过浅水将几个景观水系结点相连,形成内循环,使水生动,更具灵性。,建议展示具备色彩的台地及沉降景观,辅助开放多个特色的交流空间(如广场、景观大道、叠水、小径、架空层景观)。,雕塑小品、叠水景观的运用;,形象定位,整体定位:城中央20m新古典主义生活城邦 市场定位:坐拥中央,倡导品质,绝佳户型,领跑原阳 操作模式:运用大盘操作模式,先造景观,后造房子; 前期先把景观氛围营造出来,通过成熟的景观氛围吸引消费者。 通过售楼部、样板房和景观区展示楼盘的高端形象
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