同致行2012年8月份洛阳市房地产市场月度分析报告

1、同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408洛阳市 8 月份房地产市场月度分析报告编撰：同致行（中国）洛阳事业部日期：2012 年 09 月 09 日同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408【同致行主要楼盘洛阳区域】项目名称建业凯旋广场近期活动8 月 19 日开盘推出房源150 套销售价格均价 8800 元/销售业绩已销售 95%楼盘信息：清盘在即，限时抢购最高优惠

2、 10 万项目名称住总鼎城近期活动8 月 26 日房源加推推出房源531 套销售价格均价 4700 元/销售业绩505 套楼盘信息：位于定鼎北路与道北五路交会处，总建面 150 万平方米，入市以来受到市场亲睐，销售率高达 95%项目名称京熙帝景近期活动奥运大竞猜推出房源400 套销售价格6500 元/销售业绩7 月 1 日开盘当日成交 200 套楼盘信息：位于瀛洲路周山森林公园东侧，现阶段优惠一次性 4 个点，按揭一个点。项目名称建业世纪华阳近期活动8 月 19 日 6 首批房源公开发售推出房源1984 套销售价格7400-7800 元/销售业绩已销售 98%楼盘信息：按揭无优惠，一次性优惠

3、2%，6 期 180-280大平层空中官邸现已公开发售同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408目录一、 土地市场成交状况4二、 行业热点资讯5（一）经济.51.2.3.4.5.（二） 1.2.3.4.5.（三） 1.2.3.4.5.（四） 1.2.3.4.5.6.央行：“征房产税代替限购”不代表央行观点错误!未定义书签。首套85 折利率未取消 个别银行提优惠条件错误!未定义书签。央行：下一阶段继续加强房地产金融的风险监测错误!未定义书签。四大行 7 月新增贷款约 2200 亿元

4、 信贷未现放量错误!未定义书签。7 月 CPI 同比涨 1.8% 涨幅两年半来首次跌破 2%错误!未定义书签。地产资讯错误!未定义书签。全年住房供地计划折 稀缺地块或助推房价错误!未定义书签。四大房企斥资 200 亿元圈地 下半年或重现抢地潮错误!未定义书签。房价缘何涨声再起 全面反弹条件是否已具备?错误!未定义书签。土地市场持续回暖错误!未定义书签。建业等大品牌房企积极拿地 河南土地市场渐热错误!未定义书签。最新政策错误!未定义书签。中国拟继续加强楼市调控 房产税推广障碍重重错误!未定义书签。中价反弹引担忧 巩固调控成果任务艰巨错误!未定义书签。督查组完成楼市会诊 新政最快八月出错误!未定义

5、书签。央行报告： 继续严格执行差别化政策错误!未定义书签。房价上涨强化政策加码预期 未来调控两条主线错误!未定义书签。洛阳地产动态17上半年，我市 CPI 同比上涨 3.6%17看好洛阳二手房市场的发展潜力 房产中介纷纷加速扩张18上半年我市新建住宅价格稳中有降18治理土地浪费 节约集约用地197 月洛阳市 CPI 同比上涨 2.2% 创 30 个月来新低19洛阳城镇化率已达 46.13%20三、 楼盘点评211.2.3.4.5.6.7.8.9.8 月楼市营销活动概览218 月 4 日升龙广场 B 区 A 座认筹218 月 11 日恒大绿洲 87#楼商铺开盘228 月 18 日国宝华府商铺开盘

6、228 月 18 日洛浦认筹228 月 19 日建业凯旋广场开盘238 月 19 日世纪华阳 6 期开盘238 月 25 日恒大绿洲 49#，50# 开盘249 月 1 日路劲宸珑 20#楼认筹25四、 数据楼市26(一)(二)(三)(四)整体市场数据26商品房指数26商品房住宅走势27商品房非住宅走势28五、 媒体分析29六、 同致行简介30同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408一、 土地市场成交状况8 月份，洛阳市土地市场月内成交经营性用地共计 1 幅，总成交土地面积为

7、11740.574 平方米，若按指定容积率测算，能建成约 7.6 万平方米的商品房。需指出的是，该地块获取方为洛阳百脑汇电子信息有限公司而非房地产开发公司，且地块属商业兼容商务办公用地，建筑商品房目的自用可能性较大。8 月洛阳市成交土地区位图住宅用地纯商服用地住宅兼容商服用地2012 年 8 月洛阳市成交土地一览表4成交时间区域位置买受人用途容积率地块面积（）总价（元）单价（万/亩）2012-8-28西工区中州中路与王城大道交叉口东北角洛阳百脑汇电子信息有限公司商业兼容商务办公用地6.511740.571761086101000.6同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华

8、阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408二、 行业热点资讯（一） 经济1.央行：“征房产税代替限购”不代表央行观点针对日前媒体报道的“央行表示应用房产税来取代限购”相关说法，人民银行有关负责人 8月 25 日回应称，该观点来自央行调查统计司的一篇研究报告，仅代表研究报告作者的个人见解，不代表央行的观点。据悉，“央行表示应用房产税来取代限购”的说法来自日前央行的一篇报告，具体则是，央行调查统计司此前发布了题为“德国经济再度崛起的原因及对我国经济发展的启示”的研究报告。在该报告的第二部分谈及如何稳定房价处，报告肯定了房地产调控政策所取得的效果

9、，不过报告同时也指出了限购政策存在的一些弊端。对此，报告提出了几点关于怎样来改进和完善现行的调控手段的建议：一是加快保障房体系建设；二是加快推进房产税改革；三是丰富差别化的信贷政策；四是建立和健全相关法律体系。其中，在建议加快推进房产税改革方面，报告称，应在适当时机退出限购政策，转而代之以征收房产税。对于首套房或一定面积内的住房免征房产税；对于二套房或超过一定面积的住房，征收房价市值一定比例的房产税；对于三套及以上住房，将征收房价市值更高比例的房产税。总之，通过合理的累进税制，有效打击投资性需求，同时又较好地保护刚性需求和改善型需求。【同致行观点】限购在一定程度上伤及了刚性需求和改善型需求，增

10、加了不必要的调控代价。更为重要的是，如果限购政策持续时间过长，房价有可能出现断崖式下降，从而对我国经济金融产生不可估量的影响。2.首套85 折利率未取消 个别银行提优惠条件“银行首套85 折利率优惠将在 8 月份取消，先从北京开始，接着在全一执行！”最近，关于首套款优惠或将出现变化的说法在网上疯传。就在 7 月 6 日，扬子楼市就全市银行进行调查时，大多数楼盘都表示首套房最低可享受 85 折，时隔仅二十多天，优惠就将成为过往云烟？近日，扬子楼市就再次展开调查，当前，传言不攻自破。期要存满后才能给予 85 折，一般客户是没有办法短时间凑集到百万资金存上数日，3 万存三个5同致行(中国)郑州分公司

11、（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408月虽然不难达到，但等真正存满三个月，那时候贷款环境会发生什么样的变化，谁都无法预料。”该负责人坦言，自从交行对首套房 85 折提出苛刻的存款要求后，已经没有客户选择该行来办贷款。而该楼盘的其他两家合作银行农业银行和建设银行仍然维持首套房 85 折的利率优惠。就在一些银行的优惠紧缩之时，原本坚持首套房无优惠的兴业银行本周也开始松口了。据该行信贷经理介绍，应总行要求，首套房最低利率优惠可以 85 折，但要将比例控制在总额的一成以内，而且对 85 折还设定了许多门槛，

12、包括要开设存款账户，保证存款额度是贷款总额的 10%，要办理该行的理财卡，办理白金等多种要求，要拿到 85 折比较困难，但一般打个 9 折、95 折问题不大。【同致行观点】首套房 85 折，尽管利润空间不大，但业务还是优良的贷款品种，可以薄利多销。而一些利润率大的贷款产品，相应的风险系数也更大，一旦造成一定比例的坏账收不回来，该贷款产品就会被勒令停止。因此，在银行资金充沛的情况下，作为比较安全的贷款产品还是受欢迎的，这也是为什么近期各家银行争相以优惠利率吸引的原因。年内存款准备金率还有下调空间，也不排除继续降息的可能。银行资金相对宽松，结合调控对刚需的保护，年内首套房取消 85 折利率优惠可能

13、性不大。但部分银行受上半年放贷速度过快，下半年额度紧缩的限制，优惠减小的情况也会并存。3.央行：下一阶段继续加强房地产金融的风险监测中国人民银行于 8 月 2 日下午发布2012 年第二季度中国货币政策执行报告指出，上半年，在加强窗口指导和信贷政策引导方面，中国人民银行继续加强和改善对金融机构的窗口指导，促进信贷政策与产业政策的协调配合，引导金融机构合理调整信贷结构和投放节奏。同时，继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，抑制性购房。报告显示，上半年全国货币信贷和社会融资总体适度，对经济发展的支持力度较强。2012年 6 月末，广义

14、货币供应量 M2 余额为 92.5 万亿元，同比增长 13.6%。人民币贷款余额同比增长 16.0%，比年初增加 4.86 万亿元，同比多增 6833 亿元。而在下一阶段主要政策思路方面，央行要求，督促金融机构加强内控和风险管理，继续加强对地方融资平台公司贷款、金融机构表外业务和房地产金融的风险监测与管理。报告显示，上半年房价同比下降的城市个数继续增加，但环比上涨的城市个数也增加较多。6 月份，全国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有 57 个，比 3 月份增加了19 个，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过 1.2%；二手住宅价格同比下降的城市有 58 个， 3 月份增加了

15、9 个。新建商品住宅价格环比上涨的城市有 25 个，比 3 月份增加了 17 个； 二6同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408手住宅价格环比上涨的城市有 31 个，比 3 月份增加了 15 个。商品房销售降幅缩小。上半年，全国商品房销售面积 4.0 亿平方米，同比下降 10.0%，降幅比第一季度缩小 3.6 个百分点；商品房销售额 2.3 万亿元，同比下降 5.2%，降幅比第一季度缩小 9.4 个百分点。其中商品住宅销售面积下降 11.2%，降幅自 3 月份以来持续收窄。房地

16、产开发投资增速继续回落。上半年，全国完成房地产开发投资 3.1 万亿元，同比增长16.6%，增速比第一季度回落 6.9 个百分点。其中，商品住宅完成投资 2.1 万亿元，同比增长 12.0%，增幅比第一季度回落 7 个百分点,占房地产开发投资的比重为 68.2%。上半年，全屋新开工面积为 9.2 亿平方米，同比下降 7.1%，第二季度连续 3 个月出现同比下降，而第一季度为同比增长 0.3%；房屋施工面积为 47.6 亿平方米，同比增长 17.2%，增幅比上季度回落 7.8 个百分点；全屋竣工面积为 3.3 亿平方米，同比增长 20.7%，增幅比上季度回落 18.6 个百分点。报告称，上半年房

17、地产贷款增速止降趋稳。截至 6 月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额 11.32 万亿元，同比增长 10.3%，增速比 3 月末高 0.2 个百分点，比上年末低 3.6个百分点，占各项贷款余额的 19.5%。根据住房与城乡建设部统计，到 2012 年 6 月末，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房新开工 470 万套，开工率为 63%，基本建成 260 万套，完成投资 5070 亿元。截至 6 月末，全国保障性住房开发贷款余额为 4784 亿元，占全部住房开发贷款的 21.7%。上半年，保障性住房开发贷款新增 869 亿元，占新增住房开发贷款的 65.8%。此外，利用住房公积金贷款支持

18、保障性住房建设试点工作稳步推进，截至 6 月末，第一批29 个试点城市已审批贷款 415 亿元，占贷款总额度 502 亿元的 83%，按工程进度发放贷款 302亿元，支持了 97 个保障房项目【同致行观点】该报告指出，2012 年上半年，房地产市场运行总体平稳。交易量呈现“前低后高”走势，房价同比下降的城市个数增多，但部分城市房价下行趋势放缓，房地产开发投资增速回落，新开工面积下降，房地产贷款增速止降趋稳。4.四大行 7 月新增贷款约 2200 亿元 信贷未现放量四大行 7 月新增人民币贷款环比有所回升。据了解，7 月中、农、工、建四大行新增人民币贷款为 2200 亿左右，环比 6 月多增 3

19、00 亿左右，但信贷结构改善不明显。投放环比回升的态势在前半个月即有体现，7 月前半个月四大行投放 500 亿左右，基本是 6月的两倍。7同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408但据了解，虽然部分国有大行分行对一些稳增长项目已经开始放款，但各行并未就“稳增长”形成一致步调，也未有针对性部署，这是信贷结构改善不如预期的原因之一。其所在分行目前仍未对稳增长项目开始投放贷款。行里信贷投放计划也还没有什么变化。就其所在省份的情况来看，企业的投资需求改变也不明显。虽然四大行 7 月新增人

20、民币贷款投放环比 6 月回升 300 亿左右，但分析后并不认为 7 月整体信贷投放量会超过 6 月。这一推断部分来自惯例，过去几年，三季度各月间信贷投放起伏不大，且按照全年 8 万亿及 3:3:2:2 投放节奏安排，三季度月均不超 5400 亿。与此同时，在 6 月占据绝对主力的中小银行在 7 月动力不足，有城商行说，其所在行要求 7 月信贷投放增幅不超 6 月。依据四大行贷款投放量，有预计认为 7 月整体新增贷款投放应该在 6500 亿左右，有更为谨慎的预计认为可能不足 6000 亿。虽然部分国有大行分行对一些稳增长项目已经开始放款，但各行并未就“稳增长”形成一致步调，也未有针对性部署。【同

21、致行观点】四大行 7 月总体新增数据所体现出来的结构改善并不如预期乐观，比如 7 月再度延续以往规律，在月末最后几日，新增贷款以几百亿的规模大幅增长，票据再度占据一定规模。除了 6月走势异常，过去几个月四大行几乎均在月末以票据冲规模。市场关注中长期贷款占比是否有所提升，重点是想通过数据去发现，在稳增长被提到更加重要的位置之际，企业或项目投资的贷款需求及投放是否有所增加，并希望从中判断经济何时能够触底回升。“稳投资”被视为目前“稳增长”的关键。5.7 月 CPI 同比涨 1.8% 涨幅两年半来首次跌破 2%根据国家数据显示，2012 年 7 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 1.8%。其中，

22、城市上涨 1.9%，农村上涨 1.5%；食品价格上涨 2.4%，非食品价格上涨 1.5%；消费品价格上涨1.7%，服务项目价格上涨 2.0%。1-7 月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 3.1%。据悉，这是 CPI 涨幅两年半来首次跌至 2%以下。7 月份，全国居民消费价格总水平环比上涨 0.1%。其中，城市上涨 0.1%，农村持平（涨跌幅度为 0）；食品价格下降 0.1%，非食品价格上涨 0.2%；消费品价格下降 0.1%，服务项目价格上涨 0.6%。7 月份，食品价格同比上涨 2.4%，影响居民消费价格总水平同比上涨约 0.78 个百分点。其中，鲜菜价格上涨 8.0%，影响居民消

23、费价格总水平上涨约 0.21 个百分点；水产品价格上涨 6.7%，8同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408影响居民消费价格总水平上涨约 0.17 个百分点；鲜果价格上涨 8.7%，影响居民消费价格总水平上涨约 0.15 个百分点；粮食价格上涨 3.0%，影响居民消费价格总水平上涨约 0.09 个百分点；油脂价格上涨 5.9%，影响居民消费价格总水平上涨约 0.07 个百分点；肉禽及其制品价格下降6.1%，影响居民消费价格总水平下降约 0.48 个百分点（猪肉价格下降 18.7

24、%，影响居民消费价格总水平下降约 0.71 个百分点）；蛋价格下降 6.5%，影响居民消费价格总水平下降约 0.06 个百分点。烟酒及用品价格同比上涨 3.1%。其中，酒类价格上涨 6.8%，烟草价格上涨 0.5%。衣着价格同比上涨 3.3%。其中，服装价格上涨 3.6%，鞋类价格上涨 2.3%。家庭设备用品及维修服务价格同比上涨 1.9%。其中，家庭服务及加工维修服务价格上涨10.0%，耐用消费品价格上涨 0.3%。医疗保健和个人用品价格同比上涨 1.8%。其中，中药材及中成药价格上涨 3.7%，医疗器具及用品价格上涨 2.3%，医疗保健服务价格上涨 0.7%，西药价格上涨 0.5%。交通和

25、通信价格同比下降 0.9%。其中，通信工具价格下降 11.8%，车用燃料及零配件价格下降 4.4%，交通工具价格下降 0.8%，车辆使用及维修价格上涨 4.5%，城市间交通费价格上涨1.4%。娱乐教育文化用品及服务价格同比上涨 0.4%。其中，旅游价格上涨 2.4%，文娱费价格上涨1.6%，教育服务价格上涨 1.5%，文娱用耐用消费品及服务价格下降 5.5%。居住价格同比上涨 2.1%。其中，住房租金价格上涨 3.1%，水、电、燃料价格上涨 2.5%，建房及装修材料价格上涨 0.5%。据测算，在 7 月份 1.8%的居民消费价格总水平同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为0.9 个百分点，新涨

26、价因素约为 0.9 个百分点。（一） 地产资讯1.全年住房供地计划折 稀缺地块或助推房价全年住房供地计划折。近日，国土资源部公告称，全年住房供地计划调整为 15.93 万公顷，比原计划 17.26 万公顷减少 1.33 万公顷，降幅为 7.7%。在调整后的供地中，保障性安居工程计划用地为 4.76 万公顷，比年初预测需求量高 72.5%，能够确保保障性安居工程用地需求。虽然调整后的计划比年初有所打折，但国土部称，调整后的住房用地计划总量与历年实际计划完成相比，仍远超过历史最高，为历史计划完成量最大年份的 117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。据了解，调整后的住房用地计划中，保障性住房、棚

27、户区改造和中小套型普通商品住房用地占计划供应总量的 78.8%。9同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408从历年土地供应节奏看，一般从二季度开始逐渐放量，三、四季度达到土地供应的高峰。按照土地供求的季节性规律，2012 年住房计划落实情况正常，下半年土地供应量将会增加，呈稳步增长态势。国土部称，将继续督促各地加大工作力度，有效增加普通商品住房用地供应总量，优先供应保障性安居工程用地，实现应保尽保；继续加大闲置土地处置力度，督促已供住房用地及时开发利用。【同致行观点】住房供地调整

28、是各省份根据实际情况进行的微调，主要是年初各地的供地计划做得较为宽松，并不能由此认为土地需求减少。2.四大房企斥资 200 亿元圈地 下半年或重现抢地潮对于公司来说，还是想拿地的，尤其是优质地块。但如果土地总价过高，一般公司是不予考虑的。实际上，整体来看，房地产行业资金链仍偏紧，部分知名房企今年明显要比去年好一些。因此，只要是总价不高且符合公司发展战略的优质地块，企业拿地毫不手软。预计下半年房企拿地的步伐会加快。这个时候土地市场外冷内热，是拿地的好时机。值得注意的是，随着销售的持续向好，房企的预期发生转变，开始加速储备土地。从拿地规模来说，在 19 宗拿地交易中，有 10 宗规模在 10 亿元

29、以上，在目前各个地方加推优质地块的背景下，龙头房企实力雄厚，不失为扩张之机。预计下半年房企会加快拿地步伐。一方面因为成交量持续回升，开发企业有一些富裕资金；另外一个方面则是成交量持续回升 3-6 个月后，整个市场基本面会趋好一些，市场基本面预期趋好之后，开发企业拿地则是必然的。不过，对于中小房企来说，或许会错过扩张的时机，毕竟活下来已经实属不易。据渣打银行近期针对30 家房企所作的调查显示，16 家受访者称未来6 个月不会买更多的地，有 26 家开发商称多次在土地拍卖中受挫，有 16 家受访者称见到大型的、资金充裕的开发商从处境艰难的小型开发商手中买地。这意味规模较小的开发商现金仍比较紧张。【

30、同致行观点】预计未来土地市场会不乏优质地块出现，部分上半年缓拿地的房企有可能在下半年的传统拿地季节入场。不过在业内普遍认为地产行业风险加剧的情况下，理性、谨慎拿地会成为主流。3.房价缘何涨声再起 全面反弹条件是否已具备?国家公布的房地产数据，显示出一条明显的上升曲线：5 月份，我国 70 个大中城市10同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408中新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格上涨的城市有 6 个，6 月份升至 25 个，7 月份再度大幅上升至 50 个。面对这样一条曲线，

31、人们不禁要问，房价为何上涨？是否会全面反弹？如何才能巩固调控成果？房价全面反弹的条件是否具备？从 7 月份的数据看，尽管这些城市的涨幅均未超过 07，但是一再攀升的城市数着实令人不安。从宏观经济来看，由于受经济增速回落影响，国家适时调整货币政策，连续降准、降息，一定程度上缓解了房地产开发企业的资金压力，同时又降低了消费者的购房成本，对于积压多时的刚性需求入市起到一定刺激作用。从房地产开发企业来看，由于前期打折促销力度相对较大，随着刚需的入市、资金压力得到缓解，打折促销力度逐步减小，一些楼盘甚至还有小幅抬升。另外，调控政策折扣也是影响调控效果的重要原因。据有关机构统计，先后有 40 个城市进行了

32、政策微调。个别地方出现通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的现象。不容忽视的是，在宏观经济、房地产市场以及地方执行力等一系列因素作用下，市场预期的确发生了某些变化。【同致行观点】目前并不具备大幅反弹的条件。当前并没有刺激房价上涨的政策环境。与 2009 年相比，尽管同样面临经济下行，但如今一再强调坚持房地产调控不，特别是最近又派出督查组专项督查房地产调控政策的落实情况，再次表明坚定调控的决心。一些限购城市的成交量上升，大多因为刚性需求入市。而推动房价持续上涨的核心原因是投资性需求，由于目前限购政策并未退出，还将继续从严，所以房价不存在全面反弹的基础。4. 土地市场持续回暖房企巨头

33、开始频频拿地，给一度冷清的土地市场重新带来了一丝丝味。这方面，尤以前面提到的恒大广州地王给业界留下的印象最为强烈。另外，从龙湖地产在成都刚刚斩获的土地也可以看出些端倪。当天，在拍卖会现场，除了龙湖地产之外，保利、华润、恒大、中铁二局均有出席，经过几轮激烈拼抢之后，最终由龙湖地产斩获，溢价接近 80。龙湖地产此次竞得的地块原本挂牌截止日期为 6 月 15 日，但由于出让条件变更而延期至 6月 20 日。然而当天，由于竞买人数超过 3 家，土地出让方式由挂牌现场转为拍卖。相比不久前龙湖在绍兴以底价拿下柯桥两幅地块，竞争明显激烈。11同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销

34、售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408而如果回到一个月以前，土地市场还是十分冷淡，如 5 月下旬万达以底价 2036 亿元拿下广东省佛山市地块，同一天，绿地集团在大连市竞得的地块也是以底价成交。进入 5 月份以来，楼市持续回暖明显，下半年土地市场将进一步回暖，房产市场成交的回暖与土地市场的回暖将相互推动。【同致行观点】目前土地市场虽然有所复苏，但主要原因是供应有所增加导致。前几月的土地市场冷清，也与地方不愿意低价出让地块而减少供应有关系。目前来看年内大部分企业依然处于去除库存的状态，难以全面购买土地。5.建业等大品牌房企积极拿地 河南土地市

35、场渐热近两月房企拿地热情升温明显，没拿地的开始拿地，过去拿地少的开始加速拿地。特别是楼市进入下半年，随着市场的回暖，多家品牌房企在土地市场上出手。6 月份郑州土地市场出现了土地拍卖激烈竞价的现象，而就在 7 月 11 日，一天之内两家房企又两次刷新郑州“地王”，房企的信心再次被鼓舞。7 月 27 日晚，建业地产发布公告称，其间接全资附属公司建业住宅集团(中国)有限公司通过挂牌出让活动，以 2.27 亿元人民币成功竞得 4 块河南省新乡垣县土地。实际上，这已经是建业地产 6 月份以来的第四次拿地。在 6 月份之前，建业地产 1 月份先后以 9600 万和 1.48 亿元在河南淮阳县和汤阴县拿地。

36、公司此次出手与其对行业的乐观判断不无关系。根据判断，建业选择此时拿地，主要原因应该是相信房地产市场的下行风险不大，与近期房地产市场的逐步回暖不无关系。而就郑州市场而言，土地拍卖激烈竞价现象再现土地市场，甚至一天之内两次刷新“地王”。7 月 11 日，“新政出号”土地挂牌出让，最终，郑州市轨道交通有限公司以总价 5.29 亿元成功摘牌，成交单价为 936 万元/亩，楼面地价折合 8300 元/平方米。仅仅两个小时后，郑州第二个地王诞生，名为郑政新出（2012）10 号的地块被东方鼎盛摘牌，价格为 3.196 亿元，单价折合 1310 万元/亩，创造了溢价率 105%的郑州地块摘牌新高。国土资源部

37、政策法规司司长王守智 2 日在接受中国证券报采访时表示，国土部将继续加强与、银监会的联动，从土地市场动态监测与监管系统中提取部分房地产土地闲置的情况，并抄送给银监会、等部门。【同致行观点】房企选择在这个时候拿地，一方面可能是由于这些房企目前土地储备确实不足，需要买地；不过更重要的原因则是随着楼市的逐步回暖，开发商对市场预期发生了微妙的变化，但是目前12同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408楼市库存仍处高位，房企拿地其实不算“大规模”，且土地市场回暖也不明显。但随着下半年土地供

38、应增加，房企补充土地储备或将更为积极。市场买土地，市场红火卖房子，这其实是不少房地产开发商的生存秘诀。对于部分开发商而言，只要资金充裕，房企储备土地是战略性的考量。不少房地产开发企业之前对于拿地持非常谨慎的态度正慢慢转变。7 月份以后，楼市成交热度不断升温，在这样的情况下，不排除一些开发商拿地进行储备的可能。（二） 最新政策1.中国拟继续加强楼市调控 房产税推广障碍重重目前，出台大规模“新政”的可能性比较小，下一阶段可能会出台一些具体的针对性政策。譬如针对高价地、开发商人为炒作等作出限制，并在审核、税收等方面加大监管力度等。7 月下旬派出 8 个督查组奔赴 16 个省市对房地产调控政策落实情况

39、进行专项督查。据媒体报道，督查组返京汇报认为，大部分地区执行楼市调控政策情况良好。住建部近期在其官网载文称，对于一些地方微调政策“松绑”调控的行为，督察组已经要求立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。至于近期一直备受关注的房产税问题，目前全面推广房产税，或者以征房产税代替行政性的调控政策执行难度较大。“房产税一旦全面开征，意味着将出现制度性的改革，这可能改变未来中地产市场的整体”。房产税的推广是一个长期的过程，现在仍是障碍重重，需要时间和改革的决心。随着房地产市场“金九银十”的临近，对于房价未来的走势，坊间一直争论不断。有开发商认为，今年的低土地供应率可能会导致明年 3 月份后新

40、房供应量不足。在供需失衡的情况下，引发房价暴涨。对于住房供应量的问题，住建部称，截至 7 月底，全国重点城市可售新建商品住房面积仍处于历史高位。胡景晖指出，下半年是房企推盘的高峰期，加上保障性住房多集中在下半年推出，今年下半年的住房供给相对宽松。【同致行观点】在限购限价的政策影响下，明年的有效需求并不会突然放量，同时现有的库存量足以支持到明年下半年，所以出现价量“井喷”的可能性非常小。中国楼市从 5 月到 7 月的成交火热已经提前透支了一部分需求，8 月实际已经出现了成交量下降、价格的态势。目前最受关注的是房企从拿地到推盘供应的时间差。一般来说，像万科之类的民营企业只13同致行(中国)郑州分公

41、司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话 Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408要一年左右，国有企业估计需要一年半的时间能够完成这个过程。下半年如果加快推地速度，有望缩短房企从拿地到推盘的时间，保证住房供应量。2.中价反弹引担忧 巩固调控成果任务艰巨观察发现，近期楼市的回暖，与货币政策微调、开发商“以价换量”、刚性需求部分释放、部分高价楼盘放量推高均价等不无相关。一些地方对楼市调控政策的“阴违”也某种程度推高了房价。调控所带来的土地此轮房地产价格的反弹早已引起领导的关注。月下旬，组织督察组分赴各地调研，一方面是通过实际调研行动，稳定调控

42、预期；另一方面，也对楼市运行状况作个摸底，为后续储备政策的出台铺路。与此同时，中央及各部委、地方不断明确调控大方向不，辟谣各种市场传言多达次。作为全球城镇化速度最快、房地产价格上扬势头最为迅猛的国家，中国对房价的过度上扬保持强烈的警惕。房地产泡沫一旦破灭，对中国经济的持续稳定健康发展将带来较大打击。总理温月初在江苏常州调研时提出，要把抑制房地产投资性需求作为一项长期政策抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。【同致行观点】无论是银行政策还是监管部门，对上半年房地产效果都非常看重，但进入下半年之后，开发商充分利用“稳增长”的信号，引导银行和消费者“”信号，

43、希望能在到月间将上半年少赚的钱翻倍赚回来。如果已有政策能从严执行，则市场不具备大幅反弹的条件，其判断基于当前住房供应量相对充足，仍处于消化库存阶段；刚性需求和改善性需求占了购房的绝大多数。房地产和土地市场近两个月出现了一些变化，虽然市场整体格局没有改变，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加。房地产市场调控的任务依然艰巨，抑制房地产投资性需求仍要作为一项长期政策来执行。楼市调控其实是、房开商和购房者之间的“信心博弈”，房开商希望通过夸大、演绎、阐释包括降息、稳增长等对中央政策的“房地产解读”来吸引购房者，购房者更应该相信调控房价的能力和手段。3.督查组完成楼市会诊 新政最快八月出14同致行(中国)

44、郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408楼市调控继续进入“深水区”，近期各地楼市重现回暖迹象。为防止楼市反弹，7 月下旬，派出 8 个督查组奔赴 16 个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。近日，督查组已“会诊”结束陆续返京，尽管督查结论尚未公布，但督查组再次重申了楼市调控的决心，业界对后续的政策呼声也越来越大。据了解，督查组在其他省市的“会诊”情况亦是如此，且询问多在楼市调控执行层面。督查组对各地楼市调控执行情况询问的同时，并未忽略个别地方楼市异动情况，针对楼市异动，督查组也给出了警

45、示，并再次重申了楼市调控不放松的基调。其一督查现有政策的执行情况，对于全国有警戒作用，会让一些有意微调政策的城市就此打住；其二防止政策执行可能存在弱化问题；其三了解上半年全地产的各个方面情况，为下半年的政策提供决策参考。尽管楼市调控严厉程度不减，但在各项因素叠加之下，楼市依然呈现出了回暖迹象，业界称，“8 月已经到了楼市最为关键的时刻”。楼市回暖不改调控大势，在督查组完成 16 省市房地产调控督查后，对于房地产调控后续政策出台的呼声也越来越大。8 月的房地产市场对于调控来说将是极为重要的月份，它的变化不仅会影响金九银十的状况，甚至决定着后半年的房地产走向，同致行认为，督查组结束后或对楼市有所动

46、作，“这也是调查组结束调查后的惯例动作”，且最快在 8 月祭出新政。同时，问责制或将重启成为最有可能祭出的手段。此次督查缘起在于“控房价”，而在此次的督查过程当中，一些督查组的座谈也首先询问了当地的房价控制目标和完成情况。若没有房价控制目标，就缺乏问责地方的依据，也就无法落实地方的责任，自调控以来，地方和中央一直处于博弈状态，在土地财政压力之下，不少地方屡次试盘松绑调控，部分城市房价上涨幅度较大，但尚方因此受到问责，因此，问责制的重启尤为重要。比较有可能的是在当前政策的执行层面上更加严格，同时，加快房产税的推进，鉴于土地市场升温的异动，未来政策调控或重点转向土地市场，切实落实土地供应及避免高价

47、地块的出现。在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取普遍征收原则，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加空间外；也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对逾期未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售；或对购房者的二套(含)以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。【同致行观点】在货币政策逐渐宽松、地方频频微调、开发商以价换量等策略之下，2012 年以来，国15同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408内房地产市场成交行情出现了一股暖流，楼市的反弹已成共识，虽然目前

48、的反弹力度还在可控范围内。但是一旦形成过量反弹，调控政策的公信力将再次减弱，所以预调微调的必要性非常大。下半年开发商拿地的速度很有可能会加快。随着销售好转，房企资金回笼加快，资金紧张局面缓解，使开发商有实力大手笔拿地。一方面是开发商的积极拿地，另一方面，考虑到土地财政压力过大，地方下半年推地也加快步伐。当前房价面临重新上涨的压力，不出新政则下半年必涨无疑。总体上可能以强化限购、限贷、限价等旧政的执行为主，同时推出少量更有针对性的新政策，增加抑制投资性购房需求的砝码。4.央行报告： 继续严格执行差别化政策中国人民银行日前发布的二季度货币政策执行报告中表示，下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷

49、政策，支持保障性住小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投资性购房需求。报告指出，央行在信贷政策方面将着力优化信贷资源配置，加大对经济结构调整的支持力度，更好地服务实体经济发展。加大存量信贷资产的结构全国完成房地产开发投资 3.1 万亿元，同比增长 16.6%，增速比第一季度回落 6.9 个百分点。全屋新开工面积为 9.2 亿平方米，同比下降 7.1%，第二季度连续 3 个月出现同比下降。报告披露，随着保障性住房建设的全面推进和加速，保障房信贷支持力度继续加大。截至 6月末，全国保障性住房开发贷款余额为 4784 亿元，占全部住房开发贷款的 21.7%。5.房价上涨强化政

50、策加码预期 未来调控两条主线房价环比上涨城市增多和成交放量使楼市呈现出明显“淡季不淡”特征。6、7 月份历来是楼市销售淡季，但有别于以往，在央行两度降息、调整公积金贷款等一系列措施影响下，刚性购房需求被激发；而在成交量快速攀升及房价环比小幅上涨的带动下，部分性购房也开始出现。对此，近期从中央政治局会议精神到常务会议的要求，再到相关部委的表态，无不表明坚持房地产市场调控不和稳定市场预期的坚定决心。毋庸讳言，本轮楼市调控成效显现，投资性需求得到有效抑制，但引发房价反弹的因素并未消失且大有“卷土重来”之势。眼下，不少地方楼市交易回暖，房价出现回涨苗头，恰恰说明调控仍处关键时期，任务依然艰巨。督查组发

51、现的一些问题也是例证：一是近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大；二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等16同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408方式刺激住房消费的苗头；三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到 10%。此外，一些地方的市场监管力度需要加大，部分城市尚未建立预售资金监管制度，一些楼盘的价格公示不够规范。更为关键的是，楼市即将进入传统的“金九银十”销售旺季，这无疑增加了调控的复杂性和不确定性。已有多

52、位财经观察员认为，若房价涨势过猛，不排除房地产调控进一步收紧，可能出台的储备政策包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调等。【同致行观点】7 月份 70 个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市达到 50 个，相比 6 月数量翻番。对于当前楼市的政策应对，一方面从严从紧落实既有调控政策；另一方面针对市场形势变化及时出台新的调控政策，以稳定预免房价大幅反弹。无疑，这一最新数据使得后续调控政策出台预期增强。购房者的预期变化既与宏观环境有关，又与地方楼市政策屡屡微调相关。一方面，由于实体经济需求不旺，加之股市持续，楼市再度成为资金“避风港”；另一方面，由于土地出让金收入锐减，地方放松调控以活

53、跃房地产市场的意愿增强，一些地方屡屡微调试探调控底线。这些都使得楼市预期出现微妙变化。未来楼市调控很可能围绕两条主线展开，一方面，从严从紧落实既有政策，增加供给，并对执行政策不力、放松调控政策的地区加大问责力度；另一方面，结合楼市督查情况以及市场新，及时在政策上进行预调、微调，并在必要时出台新的调控政策引导预期，切实避免房价反弹。（二） 洛阳地产动态1.上半年，我市 CPI 同比上涨 3.6%昨日，从国家洛阳调查队获悉，今年上半年，我市消费者物价指数（CPI）同比上涨3.6%,比去年同期下降 2.1 个百分点。业内分析，下半年，我市 CPI 涨幅可能延续目前持续走低的态势。从国家洛阳调查队发布

54、的数据来看，除翘尾因素外，商品市场价格上涨对上半年我17同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真 Fax：（0379）64158408市 CPI 走势起到了决定性影响。食品类商品中，粮食、肉禽及其制品、鲜菜、糖类、水产品等价格均有上涨，对拉动 CPI总水平作用明显。下半年，我市 CPI 涨幅有望保持持续回落的态势，预计 9 月以后，回落态势将更为明显。2.看好洛阳二手房市场的发展潜力 房产中介纷纷加速扩张在国家持续的宏观调控下，我市的二手房市场发展稳健，一些房产中介机构也在悄然扩张店面，抢占市场。8 日，我市目前规模最大的一家房产中介公司，将在洛北城区同时新开 10 家店，其中涧西区、西工区各增两家，其他 6 家店将布点在老城区、瀍河区。届时，该中介公司在洛北城区的店面将增至 30 家。目前，市内的房产中介公司普遍将壮