上海电子商城营销执行方案.ppt

1、上海电子商城营销执行方案,2006年7月,勇敢者的游戏,执行方案推案节奏,推案演示,1F 2F 3F 4F,一号楼,二号楼,三号楼,9.23 首次推案,9.24 二次推案,10.15末次推案,10.1 三次推案,推案理由,首批推出的总量必须保证当天完销，造成轰动效应。 首批推出的房源价格必须能起到支撑整盘价格体系的作用。 二次推案必须保证房源的受众面广泛。 二次推案借现场热销气氛及明显价差来保障销售速度及消化问题房源。 三次推案充分考虑丰富二次推案后剩余房源的产品组成。 三次推案房源及时间点的选择为制造第二次热销场面提供保障。 末次推案的房源选择避免了问题房源的堆积，为项目完销奠定基础。 末次

2、推案的房源选择也为价格提升让出有利空间。,推案控制,开盘前必须有效售出1500张贵宾卡。 阶段推案时必须满足上批预期去化率，如低于预期的50%，则推案时间 顺延，如高于50%，但低于70%，则采用销控来满足对外70%的销售率。 阶段推案时有效贵宾卡数量必须大于或等于本期推案的总套数，否则推 案时间顺延。（二次推案除外） 原则上顺延时间不超过一周。 根据前两次推案当日去化情况，若单层销售率当日即达80%以上，则后 续推案可适当调高该层价格。 根据前两次推案单层去化情况，若单层不同价格区域去化速率差异极其 明显，则后续推案应适当调整单层不同价格区域之间的价差。,重要时 间节点,9月,10月,11月

3、,12月,8月,8.31预证取得,完成60%,整盘均价：15000元/m2,年底,蓄水期1,销售 工作,推广 配合,强销期,9.23开盘,持续期,清盘期,完成20%,完成10%,蓄水期2,蓄水期1,时间：8月10日8月31日 目标：积累200组意向客户（上海） 方式：派单（上海）、电话直销（外地） 目标客户群：以行业内个体经营户为阶段主要目标客户，如： 电子元器件市场科技京城、晶滩电子、万国电器等 消费类电子市场太平洋、百脑汇、赛搏、颐高、芙蓉江电脑城等 二手电子市场虬江路赛格电子、虬富电子市场等 通讯类电子市场不夜城商厦、地平线通讯市场等 零散电子类商户北京东路、天津路、宁波路等,蓄水期2,

4、时间：9月1日9月22日 目标：发售1500张贵宾卡 方式： 上海大众媒体、分众媒体、易居短信、SP活动 外地大众媒体（江浙）、电话直销（北京）、设点（深圳） 主要工作： 发售贵宾卡（钻石、金、银） 确认自营客户及优惠方案 开盘流程演练并优化 业务流程演练并优化 落实销售、签约、开盘场地及设备 组织外地看房团来沪 组织并实施电子产业论坛大会,上海电子商城贵宾卡发卡细则,发卡时间：2006年9月1日起 发卡对象：所有上海电子商城意向客户 发卡细则： 上海电子商城意向客户须支付意向金人民币壹万元整，可申领贵宾 卡一张，一张有效身份证件最多申领2张贵宾卡。 上海电子商城贵宾卡采取实名制，不得更名及转

5、让。 上海电子商城贵宾卡分钻石卡、金卡、银卡、普通卡四类。 钻石卡申领时间：2006年9月1日9月7日，逾期停办。 金卡申领时间：2006年9月8日9月14日，逾期停办。 银卡申领时间：2006年9月15日9月21日，逾期停办。 普通卡申领时间： 2006年9月23日10月14日，逾期停办。 上海电子商城商铺将分批推出，每次推出采取持贵宾卡客户至现场参加公证摇号，抽出进场认购次序，认购时先定先得。当天抽中进场最终无认购者视作为放弃，同时失去贵宾资格，未抽中的贵宾客户可参加下次公证摇号。至项目全部开盘仍未抽中及自愿放弃者，均于2006年10月25日至27日之间预约退款，客户须凭本人身份证及贵宾卡

6、全额无息退还意向金。 凡抽中者凭有效上海电子商城贵宾卡一张限购一套商铺。 持上海电子商城贵宾卡当天成功认购者，钻石卡享有：意向金壹万元人民币抵用贰万元人民币的优惠；金卡：意向金壹万元人民币抵用一万五千元人民币的优惠；银卡：意向金壹万元人民币抵用壹万三千元人民币的优惠；普通卡：无优惠，仅享受摇号资格。 所有贵宾卡所享受的优惠均在签定预售合同时抵用。 本细则最终解释权归上海电子商城有限公司所有。,上海电子商城专属客户优惠方案,专属客户须具备条件： 所持营业执照必须合法有效。 所持营业执照经营范围内涉及电子元器件及其相关类产品。 营业执照上所注法人必须是所购买商铺合同中的产权人之一。 专属客户在签定

7、商铺预售合同时，享有总价1%的优惠折扣。 专属客户优惠可与上海电子商城贵宾卡优惠累计使用，贵宾卡优惠部分优先计算。 专属客户在认购前须告知甲方并填写专属客户确认书，在签约当天须出示营业执照原件后方可享受优惠。 专属客户须承诺提供的营业执照为真实合法有效，若经甲方查实为无效证照，则客户愿意向甲方支付优惠金额的十倍作为违约金，并同意甲方从其收益中直接扣除。 上海电子商城专属客户限额前200名。 本方案最终解释权归上海电子商城有限公司所有。,强销期,时间：9月23日10月31日 目标：完成60%的销售目标（27868M2） 方式：上海大众媒体、分众媒体、易居短信、SP活动、房展会 江浙房展会 主要工

8、作： 开盘认购流程 大定、退定流程 签约、退房流程 换房、更名流程,人员配置及设备、场地要求,持续期,时间：11月1日11月30日 目标：完成20%的销售目标（9289M2） 方式：上海大众媒体、分众媒体、易居短信、SP活动 主要工作： 加快签约速度及资金回笼速度 前期销售工作总结，调整后期销售计划 滞销户型整理，调整销售方案及销售说辞 老客户维护，加强口碑销售力度 制定清盘期促销方案,清盘期,时间：12月1日12月31日 目标：完成10%的销售目标（4645M2） 方式：上海大众媒体、分众媒体、易居短信、促销活动 江浙大众媒体 主要工作： 加快签约速度及资金回笼速度 调整并实施清盘促销方案

9、老客户维护，加强口碑销售力度,楼市主角：阶段性高频率抢占主流报纸媒体,全接触：地铁、公交、TAXI，大众交通全覆盖,网络杀手：买断300万网民第一视线,撒网捕鱼：4-5个市区邮政客户全覆盖,屠城计划,执行方案推广计划,执行方案推广计划,蓄水期：8月初9月中旬 推广目的：开展全面攻击、饱和攻击。全方位、立体化宣传，创造全城轰动的效应，使片区、企业、项目“三形象”共同提升。 推广主题：上海电子信息行业第一品牌！主打产业地产投资概念，同时突出以小搏大的资金杠杆效应，掀起一场全民投资热潮。 事件营销：新闻发布会；邀请中国电子商会会长作为本商城形象代言人，举办行业峰会，构筑产业内领导者形象。 费用预算：

10、万,执行方案推广计划,蓄水期：8月初9月中旬,蓄水期：8月初9月中旬,蓄水期：8月初9月中旬,开盘强销期：9月中旬10月底 推广目的：精确打击。深刻解读和剖析项目的创新的投资理论和财富思想，精确打击，将宣传内容精确落实到目标受众。 推广主题：2006年上海投资主导方向！主打高回报的投资体系，强调本项目所代表的新型理财模式 ，造成的社会新闻、行业新闻、投资新闻，吸引投资者关注，引导投资资金的流向，继续形成社会热点。 事件营销：运用体验式产品推介会，为投资客提高良好的传播空间。 费用预算：万,执行方案推广计划,执行方案推广计划,执行方案推广计划,开盘强销期：9月中旬10月底,持销期：11月初11月

11、底 推广目的：重点强调经营模式。行业佼佼者晶滩电子和自用客现身说法，营造持久的经营环境，推动口碑营销。 推广主题：经营力就是生产力！主打经营模式系列评论，营造舆论，增加经营者与投资者信心。 事件营销：招商发布会、商家入驻签约仪式等,执行方案推广计划,清盘期：12月初12月底 推广目的：定点清除，将尾盘清空，巩固投资者与经营者的信心。从促销活动等方面对项目进行一系列跟踪宣传，巩固成果。 推广主题：舆论上海！通过强大的、正面的舆论导向，通过各种传媒，向广大置业者与经营者，发布这样的坚定信念：投资上海电子商城是明智的选择。 事件营销：现象评论、老总/专家专访、市民访谈等 费用预算：万,执行方案推广计

12、划,执行方案推广计划,持销期&清盘期：11月初12月底,执行方案推广计划,推广期营销费用估算（不含户外费用）,执行方案推广计划,新民晚报&新闻晨报媒体计划,执行方案推广计划,新民晚报&新闻晨报媒体计划,新闻发布会,行业峰会,产品推荐会,招商发布会,沸城计划,第三部分 事件营销,财富论坛,主题,邀请人员,活动目的,新闻发布会 主流媒体相关媒体通过媒体发布信息,产品推荐会 相关要人、积累客户 扩大市场影响力,招商发布会 经营公司、 增强投资信心 自用&投资客,财富论坛 财富人生现场访谈 口碑营销、舆论上海,行业峰会 提高项目知名度,中国电子商会权威领导、自用客市场、主流媒体,第三部分 事件营销,活

13、动目的,活动日程,06年9月 (时间待定),活动场地,金茂大厦一楼会议厅（可容纳200人）,邀请人员,中国电子商会领导、商业地产专家、区领导、行业专家等,活动内容,由商会、开发商、代理公司介绍项目 现场提供沙盘，安排讲解员现场讲解项目特性和地理位置 安排行业权威、商业地产专家、开发商进行专题访问 酒店安排coffee break 协调现场气氛,以商会领导、权威牵头通过平面、电视媒体宣传，传达电子商城信息,邀请媒体,主流媒体、电视、报纸、专业网站同步实况、专业/行业报刊、相关新闻报道,活动预算,会场租赁用餐：6万、会场布置：2万、媒体邀请：2万合计：10万,新闻发布会,上海电子商城项目新闻发布会

14、,电子商城代言投资,活动目的,活动日程,06年9月(时间待定),活动场地,科技馆会议大厅（可容纳500人）,邀请人员,中国电子商会、商业地产专家、行业专家、自用客市场,活动内容,活动前期进行报纸广告大力宣传，吸引投资客关注 安排与行业相关的论题探讨 贵宾卡发售，锁定有效客户（发卡规则：1、5000元购金卡一张，开盘时可 优先选铺、并享受98折优惠。2、一铺一卡，每人最多可买张两卡。3、贵宾 卡只限开盘当日使用、不可退但可转让。,以商会、行业协会牵头,探讨行业发展等高峰论坛,邀请媒体,主流媒体、电视、报纸、专业网站同步实况、专业/行业报刊、相关新闻报道,活动预算,行业峰会,上海电子商城行业峰会,

15、科技商铺时代,会场租赁用餐：6万、会场布置：2万、媒体邀请：2万合计：10万,活动主题“电子商城科技之光财富之源”,10-1人海计划,暨上海电子商城产品推介会,运用权威专家的投资点评，充分展现项目在行业内的价格优势,活动目的,活动日程,06年10月房展会,活动场地,上海展览中心展台,邀请人员,名主持、中国电子商会、行业专家、目标客户等,活动内容,现场安排大型演出、抽奖活动，名主持持场 安排商会领导发言、专人详细介绍产品 安排现场看房,邀请媒体,主流媒体、专业网站同步实况、专业/行业报刊、相关新闻报道,活动预算,展台租赁搭建布置：50万、媒体邀请、名主持、表演、礼品等：10万，合计：60万,高档

16、推荐鸡尾酒会,招待发布、签约仪式,利用招商发布及签约形式，增强投资客信心,活动目的,活动日程,06年11月 (时间待定),活动场地,项目周边四星级酒店大厅（200人左右）,邀请人员,中国电子商会领导、经营管理公司、入驻签约商家、目标客户等,活动内容,由经营管理公司主持招商发布说明会 现场安排正式隆重的签约仪式，提高项目权威性 现场媒体进行自由提问及现场采访相关项目问题 现场制作项目展板，展示项目优势，提高项目知名度,邀请媒体,主流媒体现场采风、签约仪式软新闻、报纸广告（费用另计）等,活动预算,会场租赁：2万、会场布置：1万、媒体邀请：2-3万 宴会：4万合计：10万,招商发布会,掘金时代财富论

17、坛,暨上海电子商城投资理财峰会,运用权威专家的投资点评，充分展现项目在行业内的价格优势,活动目的,活动日程,06年12月 (时间待定),活动场地,上海电子商城售楼处内,邀请人员,商业地产专家、行业专家、开发商高层领导、财富人生著名主持人叶蓉,活动内容,现场安排行业权威人士进行现场讲座，讲座内容结合电子商业的开发 代理公司公开项目推介和品牌宣传 邀请商会领导及各主要城市商会会员代表 邀请财富人生主持叶蓉现场访问开发商高层领导（主题围绕项目优势展开）,邀请媒体,主流媒体、专业网站、专业/行业报刊、相关新闻报道,活动预算,会场布置：2万、媒体邀请：2万叶蓉费用：6万(不含栏目转播费）合计：10万,财富论坛,第四部分 企划工作进程,已完成制作工程 已确定待制作工程 已完成