博思堂：容积率计算规则与规划布局研究.ppt

1、容积率相关计算规则,省标,注： 1、根据城市居住区规划设计规范(GB50180-93)(2002年版)附录A之A.0.1的规定，江苏省位于类气候区的城市包括连云港、徐州的全部辖区，宿迁大部（泗洪除外），淮安北部（涟水），盐城北部（滨海、阜宁、射阳）；位于类气候区的城市包括扬州、泰州、南京、镇江、常州、无锡、苏州的全部辖区，盐城大部（滨海、阜宁、射阳除外），宿迁南部（泗洪）、淮安大部（涟水除外）。,苏规,不计容积率：,架空层并且对公众开放的活动空间或车库（但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入） 两个以上边长不封闭、顶部用透光顶盖遮盖并且对公众开放的活动空间。 结构顶板高出室外地坪基准标高不

2、大于1.5米的地下室和半地下室。 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墙边的最高和最低室外地坪的连线为基准，建筑楼层 顶板高出该基准线不大于1.5米的平面范围。 住宅楼底层层高不大于2.4米的配套车库。 两个自然层高度内上方不设顶盖的露台（但超过两层以上设置顶盖的露台，当露台与顶盖 投影有部分对应时，按设顶盖计算） 配建的配电房、公共卫生间、燃气调压房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景观建筑。 利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高不足2.10米部分的面积以及坡屋顶内所有 不上人闷顶。 为窗台面抬高200mm以上并层高不大于2.2米的飘窗 建筑内消防部门确认的避难层；层高小于2.2米的设备层

3、或其他建筑空间层。,应计入容积率：,满足以下条件的阳台和空中花园，按其水平投影面积的1/2计入容积率： 阳台 进深尺寸不大于2米； 空中花园 每户只设置一处且每处面积不大于10平方米。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积 应全额计入容积率。 结构顶板高出室外地坪基准标高大于1.5米的地下室和半地下室，按其水平投影 面积的1/2计入容积率。 自然坡地建筑坡地的建筑物吊脚架空层及深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的， 层高在m及以上的部位应计算全面积；层高不足1.5米-2.2米的部位应计算面 积设计加以利用，无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的计算,住宅及产权可分割销售的商业

4、、办公建筑，以下情形应计入：,以可分割销售单元计，有采光井、下沉庭院或车库坡道的边长大于其外围周长的1/2的地下 室和半地下室，按其水平投影面积的1/2计入容积率。 L型、U型和口字型住宅建筑，如果所围合的下沉庭院的短边大于6.0米，其地下室和半地下室 应按水平投影面积的1/2计入容积率。 层高在4.56.0米之间的部分建筑面积乘以1.5系数计入容积率；建筑层高大于6.0米的部分建 筑面积乘以2.0系数计入容积率；建筑层高以3米为基准以此类推；但不包括局部设置（开洞率小 于楼层建筑面积的30%）的门厅、中庭等共享空间，以及为楼层服务的楼梯间、电梯井等,居住建筑群体的规划布置,布置的基本形式和组

5、合方式,规划的形式感,布置要求,设计成本的控制,通风要求,一栋建筑正面迎风向时，通风为最佳，但对整个建筑群不利，阻挡效应也最大 一年的风向是变化的，需考虑建筑群与该地区主导风向的关系 主导风向主要受大气环流所引起的大范围风向变化的影响和局部地形特点所引起的 风向变化的影响,一般规律,日照要求,我国过去的标准是：冬至日正午前后连续日照时间不低于一小时 城市居住区规划设计规范规定，旧区改造可酌情降低，但不宜低于大寒日一小时标准,朝向要求,住宅的朝向主要与日照时间，太阳辐射强度，常年主导风向和地形有关,防火，防震要求,住宅侧面间距,多层之间不宜小于6米，高层与各种层数住宅之间不宜小于13米 当建筑长

6、度超过160米，应在底层建一宽和高不小于四米的通道 按每个消防栓的120米的服务半径设置消防设施 建筑与道路不宜过分靠近，建筑的坍塌范围一般是建筑高度的二分之一,布置的基本形式和组合方式,规划的形式感,布置要求,设计成本的控制,基本形式,行列式 周边式 混合式 自由式,行列式,建筑按一定朝向和合理间距成排布置的形式，能使大多数居室获得良好的日照 和通风，但处理不当，易单调和呆板,特点：,为使行列式能发挥优点，克服缺点，规划上应对行列式进行变化的布置，主要有 前后错落，左右错落，前后左右错落,周边式,建筑沿街坊或者院落周边布置的形式，这种布置形式形成近乎封闭的空间，使 得院落空间的公共绿地组织比

7、较方便,特点：,单周边布置，双周边布置，新周边布置，自由周边布置,混合式,行列式与周边式混合，行列式为主，以少量住宅或公共建筑沿道路或院落周边布 置，形成半开敞院落空间,自由式,结合地形，照顾日照，通风的前提下，成组灵活自由的布置,制约条件相对较小，形式有：点式住宅灵活布置，曲尺型布置，曲线型布置，折 线型布置,布置的基本形式和组合方式,规划的形式感,布置要求,设计成本的控制,1、为什么规划讲求“形式”？,更容易体现产品的差异性，引起市场关注 契合了人们对于“形式”的需求，强化某种空间氛围 设计师的“自发”需求，追求构图上的秩序和美感,市场角度,客户角度,设计角度,2、强化“形式感”的N种手段

8、,A、追求强烈和极致化的空间对比 B、经营“轴线” C、几何图案化的构图效果 D、超大尺度的构图元素 E、旋转与律动 F、单元复制 / 母题重复,2、强化“形式感”的N种手段,“通常”的社区规划,2、强化“形式感”的N种手段,A、追求强烈和极致化的空间对比,深圳淘金山,天津江胜天鹅湖,北京上元,2、强化“形式感”的N种手段,B、经营“轴线”,深圳桃源居,长春中海水岸春城,天津汐岸国际,2、强化“形式感”的N种手段,C、几何图案化的构图效果,上海未来湾,佛山万科山水家园,2、强化“形式感”的N种手段,D、超大尺度的构图元素,上海国际住宅竞赛,成都万科金色家园,2、强化“形式感”的N种手段,E、旋

9、转与律动,北京阳光上东,沈阳万科花园新城,2、强化“形式感”的N种手段,F、单元复制 / 母题重复,深圳四季花城,中山万科城市风景,成都博瑞光华,布置的基本形式和组合方式,规划的形式感,布置要求,设计成本的控制,关于成本的几个概念,成本是企业在产品生产、经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。,建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。 项目成本

10、：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。,1.土地获得价款：交给人民政府的地价、市政配套设施的使用费、红线以外道路、水、电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物的拆迁及苗木补偿费用。,2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、设计费、政府说要交但可以少交或不交的费用、水电煤气增容费、临时设施(道路、围板、办公室)建造费、场地平整(土方平衡)、临时水电费用。,3.主体建安工程费：基础、柱梁板、墙、门窗、装修、给排水、消防、暖气、天然(煤)气、开关插座、电灯、电话、电视、宽带、对讲、电梯等的费用。,4.社区管网工程费：园区内的给排水、消防、暖气、天然(煤)气、电气、智能化系统等管线、设备的费用。,5.

11、园林环境工程费：园区内花花草草、山山水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅等的费用。,6.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公交站等的费用。,7.开发间接费：工程管理费、销售设施建造费用(样板房、售楼处、广告牌、临时销售环境）、银行利息、物业基金、空房物业管理费。,以上是一般开发商开发成本构成，把公司的管理费用、营业(销售)费用、财务费用包含在内就构成项目全成本。,魏文王问扁鹊曰：子昆弟三人其孰最善为医？扁鹊曰：长兄最善，中兄次之，扁鹊最为下。魏文侯曰：可得闻邪？扁鹊曰：长兄於病视神，未有形而除之，故名不出於家。中兄治

12、病，其在毫毛，故名不出於闾。若扁鹊者，鑱（chn）血脉，投毒药，副肌肤，闲而名出闻於诸侯。,从源头进行成本控制，才是王道,有效建安成本,设计过程增加,施工过程增加,细分建筑安装费,统计数据表明，建筑安装费用中的83%是有效费用，另外的17%是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一有可能在施工过程中加以避免，而另外的90%发生在设计环节，再优秀的施工队伍也无力挽回。,或许我们在产品建议时或者与设计方对接时可以提出一些控制成本的建议,设计环节涉及的无效成本,总图规划中的成本控制 规划设计阶段成本控制的宏观因素 成本、进度、品质关系 目标成本与产品品质标准确定 2. 规划阶段的成本优

13、化与效果控制 3. 相关案例分析 案例1：建筑形式选择的成本元素 案例2：足尺模型规避修改的成本风险,地产项目 的所谓品质 就是在用户可能 接触到的位置增加足够细节,什么构成一个楼盘的品质？,夫千尺以为势-其意在度，百尺以为形-其意在观，咫尺以为质-其意在品,千尺为势,千尺为势,千尺为势,百尺为形,百尺为形,百尺为形,百尺为形,咫尺为质,咫尺为质,咫尺为质,设计部门责任成本,目标： 1、建造内容、建筑形式合理化 2、结构指标合理化及施工图质量 构成：,1、几个原则： 从经营角度考虑新产品新技术应用； 经过一定时间(一、二、期)的市场培育和客户引导后，获得客户的认同，不降低项目选择常规产品和技术

14、的利润率。 新技术和新产品应是成熟的、可靠的，不应给后续经营带来潜在的风险和成本。如新型防水材料。,功能、效果与经济性平衡； 建筑立面造型的美观性与经济性 武汉的铝合金窗台板 瓷砖铺贴方式 工作过程的合理性 合理安排设计周期。 园建设计时即确定材料样板，避免施工中定样。,、几个方面： 小区规划 配套设施面积 住宅的平面布置 住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择 ,3、几个指标： 容积率 建筑占地面积 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 层高 ,4、几个阶段 概念设计阶段 地质条件对规划布局的影响 沼泽地上建房子？避开水塘等软地基区域 标高对土方的影响 0.000标高、道路环境标高、基础埋深 配套设施位置对管线的影响 水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等,实施方案设计阶段 层高的选择 每增加0.1M，增加该层造价的35,停车方式的选择 露天？首层架空？建筑物地下车库？独立地