文旅小镇开发纲要.ppt

1、2020/9/2,文旅小镇开发纲要,一、文旅小镇的定义,文旅小镇是依托一定的文化资源或自然景观资源，用于度假或者居住的非行政区划小镇,距离大城市不超1小时车程,规模一般不超3平方公里,有产业支撑,容纳人口1-3万人,变成大盘开发的误区,习惯于先建房子，至于配套，持续发展啊先不考虑，至于什么文旅设施啊先不管，或者随便弄弄，有些在房产销售火爆后甚至挪用配套用地建设房子，因为那样回款速度快，以为在建筑上花点心思就不愁卖了，万事OK;却缺乏客户购买的必然逻辑。,变成旅游地产的误区,旅游地产与文旅小镇的区别似是而非，但其实有根本的不同。 旅游地产大多满足游客的观光需求，其开发产品以满足第二、第三居所为主

2、； 文旅小镇以满足客户的度假需求，开发的地产产品大部分作为第一居所或者至少是第二居所； 文旅小镇是个小社会，人口并非恒定，而是有内生性增长，是个原住民与外客混搭的社会； 文旅小镇有产业支持，有可持续发展的动力。,二、文旅小镇建设的误区,三、文旅小镇的反面教材,新万国风情文化小镇是以世界遗产的人类公约、国际标准要求构建山上山下小镇建设及管理标准，打造如特拉维夫白城般的“未来遗产”，总体功能格局以三湖三园，五街十村为主，三湖水脉有万和湖、汤泉湖、乐水湖，三大文化公园有万和中央公园、万国艺术公园、万国养生公园，五彩主题旅游休闲街区包括万国艺术街、万国美食街、万国购物街、万国游乐街和万国演艺街，最后是

3、十大领先性主题度假村落，包括康疗主题村、低碳主题村、艺术主题村、设计主题村、影视主题村、动漫主题村、GOLF主题村、会议主题村等,看起来很高大上，但是,为什么会夭折？,信阳市没有足够支撑项目的消费力,外客市场容量过小，每年访客仅20万，每天仅500多人，与标杆乌镇的千万级相去甚远,与大城市距离,驱车不超过1小时,邻近大城市消费力必须有溢出性,文旅小镇距离大城市必须自身经济发展有一定水准，对文旅小镇消费力构成支撑，否则全国没几个凤凰、丽江,四、不是所有地方都适合做文旅小镇，它应该具备,资源,无论是文化资源还是自然资源，但必须有资源,交通,所临近的大城市陆空交通发达,养老需求,居住需求,度假需求,

4、投资需求,1.邻近城市的需求,五、文旅小镇的客户在哪里？,2.全国性客源,五、文旅小镇的客户在哪里？,成功的文旅小镇,充足的现金流,科学的选址,清晰的顶层设计,六、成功操作文旅小镇需要什么,文旅小镇的顶层设计,规划要点 配套,文化建设 持续发展动力,战略定位 开发模式 盈利模式,七、文旅小镇的顶层设计,文旅小镇的战略定位就是找出它的魂,1.战略定位,文化是文旅小镇的魂,那定位决策的依据是什么？ 首先是依托的资源。文化资源也分为两类，一是文化底蕴，一是文化产业，不同的资 源就有不同的定位思考。而旅游资源也分为两类，一是观光游乐资源，一是适宜度假 的资源，同样，资源不同，其定位思路也会有很大不同，

5、比如，游乐观光资源其定位 思路应该以玩为主，而度假资源则应考虑旅居的需求。 其次依托的市场。无论什么样的特色小镇，没有市场就不可能存活和发展，因此，不 同的小镇必然面对不同的市场，比如，有的资源只能满足区域市场，那么如果你定位 全国市场，最后结果会怎样？而你的资源完全可以面对全国甚至是全球市场，但你只 是定位区域，其规模、配套、设施都不会太大，那么大的市场白白流失，你又会有什 么样的感受？ 其三是地块的价值。地块价值往往决定项目的价值。地块所处的自然山水、交通、地 形地貌都关系到地块价值的大小。 其四是消费者，这是小镇做定位必须研究的一个重要参数，不知道小镇未来的消费者 是谁？不知道他们到底在

6、哪里？不知道他们的消费预期消费需求消费偏好，那这个定 位到底是定什么？为谁定？又该怎么定？,修缮、升级,养老、度假、居住,休闲、游乐,度假、观光、休闲、体验,古镇改造模式,新建居住小镇,游乐主题小镇,乡村旅游小镇,2.文旅小镇的开发模式,地产销售收入,小镇运营收入：商业收入、餐饮收入、表演收入、住 宿收入、产业收入,3.文旅小镇的盈利模式,不变的是地产，变的是文旅，是魂,地产,文旅,4.小镇规划的基本点,休闲配套,商业配套,基础配套,小镇的配套,5.小镇的配套,交通设施,教育设施,行政管理设施,金融邮电设施,医疗卫生设施,市政公用设施,1）基础配套,餐饮,购物,2）商业配套,运动设施,康乐设施

7、,会所,娱乐设施,3）休闲配套,产业支持,人口的内生增长,6.文旅小镇的持续发展力,是原有生产生活方式的聚拢,是繁衍生息，而非简单的人口流动导致增长,和谐的邻里关系,丰富多彩的社区文化建设,多样的文化场馆设施,7.文旅小镇的文化建设,地产产品差异,旅游资源差异,产业差异,八、文旅小镇的差异化发展方向,乡镇生活的回归,品质生活的提升,都市生活的补缺,九、文旅小镇与都市的嫁接,品牌是什么？,“品牌是一种错综复杂的象征，它是品牌属性、名称、包装、价格、历史声誉、广告方式的无形综合。 品牌同时也因消费者对其使用者的印象，以及自身的经验而有所界定。”大卫奥格威,十、品牌的建设,十、品牌是一种标识,对文旅

8、特色小镇而言，打价格战毫无意义。而在这么大的市场里，开发者想做出完全不一样的产品也非常难。 那么在这个时候，品牌的力量就非常重要。,有经验的开发者会想方设法在消费者的心中创造持久的价值。 持久的价值是什么？是品牌，品牌的差异化，而不仅仅是产品本身。,品牌的力量,十、品牌的建设,6,1,2,3,4,5,了解产业环境，确认自己的强弱点，决定“核心”产品。,完整的企业识别，形成维护管理系统。,建立评估系统，追踪品牌资产。,持续记录和建立活的客户资料库，不断养成品牌忠诚度。,根据企业的长远发展确定基本的品牌策略,整合行销传播计划以及执行。,品牌建立的六大方法：,十、品牌的建设,品牌的塑造,十、品牌的建设,品牌推广,品牌推广就是品牌贩卖，它是品牌建设的最终目的：即将品牌最终送到消费者手中。 这时候的品牌推广已经拥有了前期一系列大量工作的铺垫，它将促使消费者最后做出消费决定。