成都商业运营思路及方案.ppt

1、,荣盛发展成都商业运营思路及方案 中国成都 2016.03.06,荣盛在成都 RiseSun in Chengdu,紫提东郡,香榭兰庭,花语城,布鲁明顿,招商促进商业销售 运营提升商业价值 1。营造氛围 2015年12yu完成花语城商业氛围营造，2016年4月及10月分别完成紫提东郡及香榭兰庭氛围营造 2。确保开业 2016年6月花语城开街，2016年10月份紫提东郡开街，2017年3月份95%出租率全面运营 2017年6月香榭兰庭开街，2017年10月90%出租率全面运营 3。完成业绩 2016年招商全年业绩指标24000,整体目标 Operation thougth,运营模式 Operat

2、ion mode,六统一运营模式，确保项目造活,统一形象规划、统一招商组织、统一营销宣传、统一经营推广、统一物管服务标准、统一服务监督的运营模式，打造系统、标准、规范、高效的运营管理模式，形成步调协调、业态搭配、功能互补的商业，实现持续发展及效益最大化,招商政策 Investment Policy,进驻商家还将享受以下优惠政策： 由街道办统一办理营业执照等手续，并减免一切办证费用。 商家还可以享受区一级创业基地的所有政府优惠，具体见政府文件。 运营公司统一运营，投入千万元广告和活动费用。 由成都荣盛伟业投资进行街区主题形象塑造。 由成都荣盛伟业提供所有小区客户资源。 二楼以上商家（含二楼 ）享

3、受租金减免待遇，具体面议。 哈尔滨银行和平安银行提供专项“创业装修贷”，利率优惠，缩短办理时间。,妈妈&Me,成都首个妈妈街,成都孕婴童产业街区 三大中心健康中心、教育中心、生活中心,荣盛花语城,超高的居住人口 Large Population,未来五年区域内超过50万人口的入住随之带来巨大的商业需求。区域内汇聚凯德、万科、保利、中铁等全国知名开发商，云集众多高端客流。,唯一的核心商业区 Sole Commercial Core,The official retail development strategy of Qingyang District comprises a big shopp

4、ing centre, shopping street and offices in outer Guanghua zone.,Up to 500,000 population settle in the area in next five years, bringing the huge retail demand. A range of well-known developers including CapitaLand , Wanke, Poly and Zhongtie converge in the area, guaranteeing numerous high-end custo

5、mers.,Its proximity to the city main road and the opening of metro line 4 in 2015 will greatly enhance the location value of outer Guanghua zone, bringing numerous footfalls and retail opportunities.,俊发时光俊园,中铁瑞景颐城,荣富尚景西城,鹏瑞利青羊广场,保利香槟光华,1公里范围,心灵家园,花语城区位交通Location&Transportation,成都市青羊区2007年商业规划的外光华片区核

6、心商业中心，汇聚大型购物中心、商业街区与写字楼。,元益花园,青羊万达广场,长虹和悦府,中铁西城,泡桐树小学,公园,培风社区,成都西站,同辉小学,清溪雅筑,颐和京都,蒙特梭利幼儿园,第五幼儿园,富诗特,成都三十七中,成都实验小学,锦绣光华二期,公园,欧尚,金沙商圈,花语城区位资源Location&Resource,区域发展现状,300米,15,树德中学,医院,邮,环境卫生设施用地,日月大道,就目前的土地规划来看，未来区域内配套相当完善。 目前区域内土地使用率已接近60%（完成开发和正在开发），待本项目落成，周边已形成了相对成熟的社区。 铁路西环线对两侧的商气形成了阻隔。,日月大道,光华大道,铁路

7、西环线,来源：DTZ Retail,花语城经济指标 Economic Indicator,市立幼儿园,中国电信,中国邮政,2#业态落位方案-生活中心,咖啡馆 673.14,2,丛林网咖 673.14 ,3,3#业态落位方案-生活中心,社区口腔医院 802.01,足疗按摩 539.14,美容会所 802.01,2,3,4,5#业态落位方案-健康中心,主题零售,生活零售,主题主力店,休闲主题餐饮,主题娱乐,主题零售,生活零售,主题主力店,休闲主题餐饮,主题娱乐,4#业态落位方案-教育中心,荣盛格林童话RiseSun Grimms Fairytales,荣盛紫提东郡,紫提东郡区位交通Location

8、&Transportation,项目位于东三环万科路附近，周边交通较为便利，距离地铁2号线成渝立交桥站步行只需15分钟，万科魅力之城前期预热具备人气，凯德入驻增加商业气氛形成商业核心区域 辐射周围2公里6个以上社区，该项目紧邻两个社区均有配置社区商业，3公里范围内人口覆盖10万，商业面积约16万方人均商业面积超过1.5（国际标准最高1.2），有过剩趋势 本项目商业总体量：地上20774.63平+地下1901.84，合计约22676.47平。,紫提东郡经济指标 Economic Indicator,紫提东郡功能分区 Sectorization,餐饮娱乐,餐饮娱乐,1#-1F业态落位方案,儿童零售

9、 267.2 ,儿童食品 170.16 ,1#-2F-3F业态落位方案,儿童早教机构 609.95 ,儿童早教机构 784.01 ,2#-1F业态落位方案,儿童甜品67.45,儿童娱乐 472。15,儿童玩具 139.1,婴儿游泳馆202.35,2#-2F业态落位方案,儿童舞蹈培训 1044.83 ,2#-3F业态落位方案,少儿跆拳道培训 1044.83 ,3#-2F业态落位方案,茶楼机麻 1269.84 ,3#-3F业态落位方案,足浴按摩 1438.22 ,4#-1F业态落位方案,卤食店124.53 ,社区药店198.32 ,中介服务72.37 ,干洗店101.85 ,4#-2F业态落位方案

10、,网咖会所 720.59 ,4#-3F业态落位方案,专科医院（口腔&眼科&牙科） 691.06 ,5#-1F业态落位方案,美容美发 195.84 ,食品 53.97 ,便利店 223.65 ,面包甜品71.47 ,5#-2F业态落位方案,专科医院 643.94 ,5#-3F业态落位方案,专科医院 611.57 ,6#-1F业态落位方案,7天优品,母婴专卖 182.66,儿童食品29.86,甜品20.96,儿童摄影 236.4,童装 170.96,特色小吃 70.79,特色小吃 55.34,儿童文具 186.06,6#-2F业态落位方案,儿童书城&亲子乐园 1468.13,6#-3F业态落位方案

11、,健身中心 1283.85,荣盛生活娱乐中心Life entertainment center,荣盛香榭兰庭,香榭兰庭区域位置Location&Transportation,项目地处成都东2.5环，属于攀成钢板块，毗邻万象城商圈、川师大商圈，三大商圈合围，东2.5环，未来潜力无限。,三圣乡、塔子山公园，更有7000平米私享园林，为您打造一片城市绿肺，俨然是标准宜居生活典范,当空闲时，买两张地铁票，一张2号线（距项目仅300米），一张7号线（距项目仅100米），双线地铁，便捷生活，双倍价值。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,结合项目自身条件，以及项目零售商业的具体体量，本项目的客群主要以商旅

12、客群为主，家庭客群为辅,商旅客群,家庭客群,香榭兰庭客群定位Customer group positioning,客群核心圈层位于东客站商圈内，商圈覆盖距离近，主要以商旅客群为主，家庭客群为辅,客群辐射圈层距离较远，覆盖的家庭消费客群的住宅较多，主要以家庭客群为主，商务客群为辅,商业业态建议,核心驱动业态：主题酒店、正餐快餐（西餐、亚洲餐饮 、港式茶餐厅、创意菜 、自助餐 、火锅 、中餐等）和休闲餐饮（咖啡店、茶坊、甜品、面包店、水果吧、特色小吃等）,香榭兰庭客群定位 Industry condition localization,商业业态建议,香榭兰庭客群定位 Industry condit

13、ion localization,辅助业态：以文化娱乐业态为主，零售和服务业态为辅，例如SPA，健身、KTV 、会所、儿童室外游乐场、书吧、便利店、时装、数码、银行等,商业业态建议,亮点业态：社交俱乐部、个人工作室、小型展览室、 DIY俱乐部、设计体验中心、培训中心等,个人工作室,培训中心,体验中心,社交俱乐部,展览室,香榭兰庭客群定位 Industry condition localization,花语城孕婴童主题商业包装2015年12月份已呈现。,花语城孕婴童主题商业包装2015年12月份已呈现。,紫提东郡荣盛格林童话主题商业包装现2016年4月中旬即将呈现。,香榭兰庭生活娱乐中心主题商业

14、包装现2016年6月份即将呈现。,成都商业目前数据指标（招租率及开业率）,成都商业2016年整体工作计划,完善内部招商团队架构，建立责任分工及季度考核制度，加强对代理公司下沉式管理,成都商业项目租金水平,备注：按照5年平均回报率5%计算： 第一年 2.5% 第二年 4% 第三年 5.5% 第四年 6% 第五年 7% 成都公司商业租金回报测算-20160310.xlsx,成都商业佣金分配方案,一、2016年整体目标： 完成四个项目总体24000平方米招商，保证花语城2016年6月底开业及紫提东郡项目2016年10月底开业，其中花语城完成面积11000平方米，紫提东郡完成7000平方米，香榭兰庭完

15、成5000平方米，布鲁明顿广场完成1000平方米。 二、商业运营部目标分解及责任分工：,成都商业佣金分配方案,三、招商佣金计算: （1）招商佣金计算整体按照60元/平方米/月计算 大于500平方米的主题业态主力店，佣金按照2个月招商佣金计算，共计3000平 方米； 大于300平方米的业态，佣金按照1.5个月招商佣金计算，共计10000平方米； 小于等于300平方米的业态，佣金按照1个月招商佣金计算，共计11000平方米； 总计佣金：192万 （2）代理公司的佣金标准按照2个月招商佣金计算，理论上代理公司招商比例不超过40% (3) 招商佣金计提范围：全部可租赁商业。,成都商业佣金分配方案,四、佣金分配方案： （1）按照商业运营部目标分解及责任分工进行月度考核、季度考核，半年考核及年度考核； 月度考核：完成月度考核指标，100%绩效加招商总佣金50%佣金，其他作为年终考核；未完成月度考核指标，实际绩效月度无招商佣金； 季度考核：月度考核未完成考核可累计到季度，完成季度考核指标，100%绩效加招商总佣金50%佣金，其他作为年终考核；未完成季度考核指标，实际绩效月度无招商佣金； 年度考核：个人完成年终考核，部门未完成年终考核，个人可拿招商佣金