房地产公司集团房地产成本核算指导模版

1、xx集团房地产成本核算指南目录第一章一般规则3第二章成本核算的基本程序3第三章成本核算的基础工作4第四章确定成本核算的对象第五章成本项目和费用的核算11第六章主题设置16第七章费用的收取和分配18第八章成本结转34第九章成本报表37第10章成本和财务接口的业务规则37第四章xi补充规定40第一章总则一、为了规范房地产开发企业的成本核算和成本管理，正确计算开发产品的成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据企业会计准则和集团公司成本管理的要求，制定本会计规范。二是房地产开发企业成本核算的任务是建立和完善成本核算的基础工作，严格遵守成本支出范围，合理确定成本核算对象，正确收集和分配开发成本

2、和费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。三、房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，学习和培训本地区内的成本核算规范。四、本指南仅供参考，各地区、各项目可根据实际情况灵活应用。第二章成本核算的基本程序一，成本核算的基本程序第三章成本核算的基础工作一、建立和完善原始记录制度(一)、项目建设的每个阶段都应获取与财务会计相关的信息：数据名称相应部门影响注意要点土地征用阶段可行性报告投资管理部了解项目调查关闭确认投资管理部了解土地情况退市面积、土地支付等。土地契约投资管理部了解土地情况转让面积、土地支付等。与政府商定的其他信息投资管理部如会议纪要和红头文件，了解土地情况注意土

3、地出让过程中的特别约定诸如土地支付、相关税收和补偿等账单投资管理部项目管理部成本收集的基础土地支付发票是否完整合法，与土地费用支付相对应的土地使用证信息。开发周期和开发计划项目管理部用于了解项目情况掌握发展的范围和不同发展环节的时间初步准备项目建立文件项目管理部土地增值税需要信息和资料了解项目范围，以及相应的成本核算和销售园面积开发数据汇总表和模型表区域工程管理部和项目管理部开发数据简表记录数据，如基地面积、室外停车面积、道路用地、绿地、总用地面积、可销售建筑面积和建筑面积。型号表记录每个花园区域的模型组成，不同模型的相关区域数据等。随着项目的施工申请、预售和竣工，面积数据将相应更新。所有这些

4、都可以作为成本分摊的基础。1.根据现有施工许可证和土地证书中包含的面积数据，检查简表的面积是否准确，建筑编号是否完整。2.项目推广各阶段发生的费用应根据当月开发数据简表中的最新数据进行处理，以后更新数据时不得追溯调整以前的费用分摊(重大差异除外)。世邦六证项目办公室区域办事处附件是项目从土地到竣工的相关信息，以上信息可作为成本对象划分、成本分摊等的参考。由“土地证书清单”、“项目批准文件”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房预售许可证”和“竣工验收证书”组成，应检查其准确性工程任务清单项目办公室参考项目进度表项目任务安排明确自有物业和公共配套设施的范围项目管理部判断是进入

5、园区作为“固定资产”或成本分摊的主要依据每一个园区开始建设时，都要从业务部门了解自己的物业情况，以确定成本核算的对象与建设方和监理单位等签订相关工程合同项目管理部和成本管理部成本收集的基础合同金额、合同范围、项目内容等成本预算成本成本管理部门成本收集和成本分析的基础构成总合同总额的预算信息成本核算对象数据项目管理部和成本管理部成本核算对象的划分依据成本会计的载体和核心项目建设工程进度款和零星工程款审批表项目管理部和成本管理部成本收集的基础1、检查金额是否正确，支付比例是否合理，费用是否根据房地产项目的要求进行划分等。2.进度付款申请表由成本部门审核后支付资金。3.本期完成的工程造价确认表由建设

6、方和监理单位出具。4.造价管理部门应用的估价表应显示到建筑楼号。5.项目管理部门应审查形象进度声明。6、除成本部门审核费用外，还必须附有详细的资料，能反映效益范围、成本构成、标准等。与项目资金支付相关的附加信息预扣基金预售阶段预付款监控银行信息财务和资本部集团对银行账户数据存档的要求监控协议财务和资本部预售范围和销售时间商业购物中心预售时间和相应的花园面积预售土地和建筑面积项目管理部成本分摊的基础检查建筑数量是否齐全，土地面积是否与土地证书相符，建筑面积与施工申请的差异是否合理销售财产的交付时间商业购物中心结转主营业务收入的依据以及二次拆分时成本核算单位是否在不同期间交付交付时间和相应的花园面

7、积预售房产与建筑面积对照表商业购物中心财务和资本部成本核算与销售园区的对应关系与成本核算的建筑楼号对应的销售楼号做一个对照表进行核算处理竣工验收初步和最终结算数据成本管理部门成本收集的基础检查楼号是否齐全，初步结算是否包括现场签证等。工程发票项目管理部、成本管理部等。成本收集的基础工程付款发票是否齐全，账单是否合法实测占地面积和建筑面积等。项目管理部成本分摊的基础检查楼号是否齐全，土地面积是否与土地证相符，建筑面积与预售面积的差异是否合理二、建立健全财产物资的接收、接收、检查和盘点制度做好所有材料的接收、接收、退回、检查和清点工作是正确计算成本的前提。库存材料应定期清点，以便账目与实际相符，保

8、护其安全。各种财产和材料的收发应根据成本对象和成本要素进行分类和核算。房地产行业的一些原材料，如装修、装饰、绿化、电器等，都是作为存货直接管理进出房地产公司的，材料必须按照成本核算对象和支付成本项目进行分类核算。板房物品也需要作为库存进行管理，并应建立一个完整的登记系统，用于物品的收集、放置、分配、损失报告和库存清点。第四章确定成本核算对象一、确定成本核算对象的基本原则1.财产权的所有权如果对于只服务于一个成本核算对象的配套设施，应分散到商品房和其他低成本开发项目中，不得单独作为成本核算对象，其开发成本直接计入开发项目成本，如保安亭、垃圾房、汽车站、水塔、锅炉房等。2.分类收集不同开发地点、不

9、同完工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位的集团开发项目，应分别作为成本核算对象。对于开发规模大、建设周期长的开发项目，可以根据开发项目周期划分为不同的成本核算对象。3.机能分化当一个开发项目的一部分相对独立并具有不同的使用功能时，如裙楼、公寓、办公楼等。它可以被视为一个独立的成本核算对象。如果地上建筑物和地下建筑物是一体的，而地上建筑物有不同的产品，则应以整体作为成本核算对象进行成本核算。4.装饰标准的差异由于产品类型和功能不同或其他原因，开发项目的交付装修标准存在较大差异，如空白装修、普通装修、简易装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。在成本收取过程中，物业的装修标

10、准通常会在后期发生变化或最终确定，在成本收取过程中，装修和空白的范围无法准确划分。在不确定性较大的情况下，未确定的装修和空白范围在收款时不能分别作为成本核算对象，但在完工结转到存货时应分开(详见第八章成本结转)。5.成本差异如果开发产品的建设存在明显差异，可能导致建设成本差异较大，则应分别作为成本核算对象。例如，模型区的装修成本略高于其他物业，因此可以单独作为成本核算对象。6.权益分化如果开发项目属于委托建设或多方合作开发，应按上述原则划分成本核算对象。二、确定成本对象的具体方法外包单位总承包对应的施工范围与销售园区不一一对应，工程进度款的支付和预结算资料的发放只包括施工部分。对于集团内部的分

11、包项目，也可以在销售园区内分几批施工和竣工。在这种情况下，成本核算对象以建设范围为主要思路进行划分。每个项目应在开工后2-3个月内确定成本核算对象。以下因素对确定成本核算的参考对象有重要影响(根据现场特殊情况灵活应用)1.总承包范围在总合同中明确相应建筑的范围(不影响集团内的中标项目)，并根据需要划分销售区域。例如，建设单位a的总承包范围为1#-15#(均为联排别墅)，其中1#-10#为山湖刘翠花园，11-15#为冯明芝安花园。假设不考虑其他影响因素，成本核算对象可以是1#-15#，也可以根据需求分为1#-10#和11#-15#(假设对销售园区进行财务分析等)。)。2.项目进度项目进度与完工结

12、转的会计处理直接相关。如果项目进度不同，在完成结转时，有必要将第一个结转部分的成本进行分摊。为了避免重复工作，当进度差异超过三个月时，应单独核算成本。但是，如果项目进度不同，且最终在同一时期完成，则不能单独核算。3.用地红线范围规划时，部分建筑的地下室超过或压入已征地红线，暂时不能报建。如果建筑与其他专业一起承包出去6.其他相关信息销售合同中约定的施工许可时间、实际开工时间、预计竣工时间、复工时间主要考虑计划进度与预计竣工时间相差很大，同一发包范围划分为多个成本核算对象。一般来说，如果时差不超过3个月，就不能单独核算。7.命名规则建设单位的标段名称(如有必要)和格式(如有必要)采用成本核算对象

13、后，应及时与成本、项目等业务相关部门沟通。在不影响项目建设和发展的情况下，在签订项目合同和未来支付项目款时，应与成本核算对象保持一致，避免业务部门拆分成本数据。成本核算对象的确定必须经过项目财务负责人和集团财务部(流程：会计-会计主管-财务经理(或区域经理)-会计部门-erp部门在系统中增加园地)的审批，同时与成本部门、项目部等业务部门沟通并确认其合理性。为了保证成本核算的准确性，成本核算对象一旦确定，就不能随意改变。如果特殊情况需要修改，必须经过批准。第三，特殊产品类型(一)同样作为基础的不同产品对于基础相同但产品不同的物业，应根据不同产品的重要性和比重来判断，其中“更重要”或“比重更大”的

14、产品应作为该物业的“格式文件”。如果一楼有商店，一楼以上有房屋，则被视为“多层房屋”；联排别墅的全部或前部都有商店，其余的都是联排别墅，它们被视为“联排别墅”，在库存商品结转时被分开。(2)关于停车位物权法明确规定了建筑区域内车库和停车位的所有权：在建筑区域内，规划用于停放汽车的停车位和车库的所有权应由公司通过出售、赠送或出租的方式达成一致；在业主共有的道路或其他场地上停放车辆的停车位属于业主。因此，在规划过程中，停车位的核算是根据产权归属来判断的。房地产公司拥有的停车位可以由房地产公司经营和出售，其成本和收益计入房地产公司，应作为独立的成本核算对象。业主拥有的停车位可由业主使用和管理，一般通过租赁方式经营。成本由房地产公司出售的物业分摊，租金收入计入物业管理公司。其成本应分配到花园区，但可先作为过渡成本对象进行收集，然后将其相关成本分配到可对外经营和销售的成本对象中。别墅底层的地下车库属于同一个整体。无论产权归属如何，在确定成本核算对象时统一收取成本，在结转存货时单独核算，都被视为“别墅”。别墅一楼后面有一个带盖的车库。如果车库占用土地，确认成本核算对象将车库和相连的别墅视为别墅产品类型，车库