郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终.ppt

1、郑州佛岗村项目起始区定位及房地产发展建议最后一稿：郑州亚新房地产开发有限公司，2006-GW01， 2、2、项目顾问的工作阶段划分，2006/06/18、2006/06/25，呈现出工作的项目整体战略和定位回顾项目启动区定位研究项目启动区开发战略研究项目房地产发展建议研究， 项目启动区现状研究大规模房地产开发启动战略研究相关项目案例参考项目所在地区市场竞争研究大规模房地产开发房地产构成研究，第二阶段(中期)启动区定位和房地产发展建议， 第一阶段项目市场调查项目开始区划条件分析相关楼板开始模式分析相关楼板客户和产品分析相关楼板房地产市场分析、7日历日、19日历日、2006/07/14、9日历日、

2、第三阶段(最终阶段)过去世联专署负责以下调查和研究工作、工作内容、收集的数据、采访、分析、项目起点区郑州房地产市场现状、项目和地区背景分析、目标市场和客户集中分析、订划建议、 目标消费者深入采访房地产专家进行了批发市场小业主采访相关大楼销售监督采访，郑州房地产销售项目信息，城市订划影响探讨房地产市场特征分析郑州购买者职业特征分析区域竞争状况分析， 郑州消费者价值取向和载体倾向分析开始区产品定位研究开发节律和时间序列研究房地产发展建议，4、第一阶段工作评审，5、项目概况占地面积：项目占地面积2000多亩，其中公园73.2亩，市道约427亩，可建设占地1583亩(容积率：项目三环北区划控制在2.5

3、以内的限制条件：北部地区预计今年11月开工，没有搬迁建设要求的项目建设用地按市道分成9块的综合成本：约40万元/亩左右，包括搬迁住宅的建设费用和拆迁补偿费。 项目地块位于郑州市二十七区南部，地块位于京广路东侧，风水庄路与南三环路交汇处。 其中，冯庄路为修订路，路宽50-60米的项目距市中心约20分钟的路程项目位于佛岗村，约有20万平方米的老村民居住性房地产和经营性房地产。 建筑密度高、人居环境差的项目区划沿西、南三环有大量批发市场分布的项目区划内有中学、小学，南部面临黄河科技大学。 划定的南水北调总渠位于项目区南侧，距离项目区约2公里左右。 淮河、堤外滩涂、3 km、2 km、内环、107国道

4、、陇海线、京广线、中原区、27区、金水区、郑东新区、管城区、地域属性的重要性远大于项目属性的重要性，7、项目地域价值的定位、和多功能综合城市单元，以居住功能为核心，以休闲娱乐功能为特色，具有城市魅力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力、居住能力。 项目客户阶段分类、项目客户阶段构成变化注：各图表仅表示比例变化。 启动区通过一定量的中高端产品建立高级社区形象，投资和中低端、中高端和中端、发展期以中高端/中端客户为主，投资客户、中低端客户为辅，兼顾利润和现金流。成熟期项目品牌

5、价值接近顶峰，投资客户和中低端减少，高端客户比例增加，高端产品价值最大化。投资和中端、中端和中端、高端、投资和中端、中端和中端、高端、项目规模大，扩大客户水平是后续开发成功的必要条件，地区的未知感是暂时的，是城市未来的发展根据随着项目声誉的确立而逐渐弱化的大盘开发经验规则，项目前期的成功启动对客户水平的扩大具有显着作用。 中长期目标客户设置前提：注重项目经济性，注重价格敏感、性价比高的项目质量，注重乐于接受和享受新生活方式的生活套装，尤其是教育套装。 启动阶段客户的共同特点： 9、随着新区大盘客户群的演化规律、演化、区域成熟，结合城市功能，完善，项目前期，项目后期，新区大盘客户的演化规律，随着

6、本项目持续开发，随着项目影响力和区域成熟度的提高， 本项目目标客户群10、项目房地产功能定位、小上层项目利益主体，能够根据大众的主流需求，迅速恢复，成功启动花园洋房项目创新产品，满足中高端客户的需求， 提高项目质量重叠项目价值指标，丰富社区建筑形态，提高项目质量商业、教育及医疗辅助完善生活社区辅助，提高社区文化内涵。 11、图展示了开发战略：产品组合、容积率、小高层产品主要是项目形象，一定量的西式房间/堆产品小高层、堆T/西式房间及占地面积的比例约为70，策略、立势、回现、回现、获利、收益地区价值达到顶峰，在地区内设置一定的TH，可以获得超额利润。 形势，构筑地区的高端形象。 销售价格变低变高

7、，后期获得超额利润。 同类房地产价格随着销售期，销售价格不断上涨。 以房地产的组合实现整体的平均价格上涨。 不发展步骤的定义：本项目的发展战略：项目的开发节奏与开发结合，12，本阶段的报告包括4个部分，第一部分：项目整体的开发订划研究，第二部分：项目起始区的定位与开发战略研究，第三部分：项目整体的房地产发展第四部分：第四部分区划资源分析与分区房地产配比研究与经济推订整体规划布局建议分区开发战略项目开发运用周边地区价值提高研究14、居住、公共建设用地标准，从区划现状、用地规模及外部邻接房地产状况、临路状况等四个方面评价区划资源可持续发展URD (城市休闲示范区) 居住用地项目的房地产功能是以居住

8、功能为主的公共用地的两种标准商业和休闲功能为特色，外部邻接情况、临路状况、可建设用地规模、区划的现状、评价基准、评价体系、地区、 分区资源评估3、4号分区资源评估7、8号分区资源评估7、8号分区资源评估7、8号分区资源评估7、8号分区资源评估8、8号分区现在的区划是空地3 .有利于新设村民的租赁性房地产的经营管理4、有利于今后村民的统一管理5 .不损害开发者的根本利益。流动区方案： 5区整体(包括检察院)加上4区东区1.8容积率，总建设面积40万，农民搬迁建设20万平方米住宅，村民建设出租房地产20万平方米，包括22、分区开发原则，城中村改造项目拆迁补偿对企业资金高， 地面建筑物的分布密度可以

9、结合的启动成功后，选择拆迁费用相对较小的地区优先开发。市场主导原则、分期规模适应市场消化能力。 分割规模要适应企业资金约束，拆迁成本和开发成本所需的资金必须与企业财力资金能力相结合。 功能房地产价值提高原则，医院功能房地产可以提高整个地区的价值，在企业资金允许的条件下优先开发。 商业部分的开发时机选择遵循以下两个原则：1.项目开发达到一定程度，达到相当的居住规模2 .招商和项目开发同步进行，在招商规模能够保证商业中心顺利运作的时候，可以开始商业中心开发体现一定量的项目URD的特色、23、第一部分：项目整体开发订划研究、区划资源分析和分期房地产配比研究和经济推广整体订划配置建议分期开发战略项目开

10、发是周边地区价值提高研究，24、项目开发产品节奏的变化受到以下诸因素的影响， 影响项目开发节奏的因素外因城市发展过程(土地价格变化)市场价格变化市场竞争态势发展消费者职业观念的变化，由于区划资源状况项目品牌影响力开发者各期目标的变化，项目的前两个阶段只出现少量的小高层， 发挥试市场作用，后期确保设置修订空间，根据市场情况提供小高层总量前期用局部创新产品引爆项目形象市场，主流产品根据市场需求，快速销售项目前期成本效益高，现金流量平衡，后期为项目项目以社区高成熟度实现溢价，同时保证销售速度，本项目开发的产品节奏如下2007年各房地产类型成本构成如下：各房地产类型销售价格构成原则结合郑州市当前南部地

11、区市场的价格水平和特点，增长2年2007年各房地产类型的售价如下：推定，26，推定总原则2，不同容积率条件下的房地产构成原则1，为了根据大盘开发原则保证复合产品线的进市，推定选择了以下房地产类型： ABCde=1.5a1.0b，推定，27， 一期基本修订数据确定一期总占地面积201213.64平方米，商社总建设面积22.68万平方米，2007年进市成本构成如下：售价构成如下：一期构成商社区：居住占地面积151213.64平方米。 不动产构成：起动区一期占地86000平方米，总建筑面积100000平方米，总建筑面积226820平方米。移动区83000平方米，一期估算，28，1.5容积率估算图表，

12、一期估算，29，估算结论，各种房地产单位基地面积产能分析表明项目大楼地价在各种房地产类型总成本中所占比例相对较少，各种房地产类型的建设成本与其总成本的决定因素和地区市场内小高层、改良多层和高层的销售单价基本持平，但由于建设成本差异较大，在价格波动不大的情况下，小高层、改良多层的生产能力大于高层的生产能力。 结论在各容积率的房地产配合比中，维持一定量的小高层，改良多层，有利于项目利益，但改良多层前期投入少，市场接受度高，能更好地规避开发风险。 1.5x1200/1600=1.125、1.0x1600/1900=0.842、0.8x1750/2250=0.6222、2.2x927/1873=1.0

13、883房地产能力=1(每个基地面积) x (房地产类型确定容积率) x (房地产类型利润) 但是，价格浮动空间有限的情况下，高容积率方案与低容积率方案之间的利润率差根本不变。 因为价格浮动空间有限时，各房地产类型单元基地面积的利润生产能力变化不大。 结论2 :售价上浮有限，对目前各方案的利润率影响不大。 1.5x1500/1600=1.4063、1.0x1900/1900=1.0、0.8x2050/2250=0.7289、2.2x1227/1873=1。 项目起始区容积率1.5方案分析、方案优缺点分析项目起始区的房地产类型基本为改良多层和西室，是比较典型的低密度社区，易于快速实现项目起始区的形

14、象树立，打破区域未知感的改良多层接近市场， 由于市场接受度最高，在启动区保证一定比例的改良多层，有助于实现启动区快速销售的目的，同时由于改良多层的一方成本低，启动区前期总投入相对较低，有效避免了项目开发风险的启动区各种房地产类型的比例设置一些小的高层，使项目起始区有适应一定市场变化的灵活空间(如果后期市场价格变化，有助于创造更多的利润额)。 启动区的一些小上层可以发挥探索市场的作用，有利于项目后期开发时的产品研究，保证一定的利润额和利润率为项目后期开发创造条件，一期推定，32，启动区第一期房地产配方建议建筑面积10万平方米(总占地面积8.6万平方米) 改良多层： 8万平方米(占地面积53400平方米)堆积