房地产开发与经营业纳税评估手册北京

1、2020/8/13,辛寒专用PPT模板,1,房地产开发与经营业,纳税评估手册,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,2,目 录,第一章综述 第一节 基本概念 一、房地产相关概念 二、房地产开发与经营业相关概念 三、房地产开发与经营业的纳税评估 第二节 经营特点 一、经营概况 二、经营分类 三、经营流程 四、会计核算 五、应税特征 第二章 评估方法 第一节 假设法 一、环境适用 二、具体应用,第二节 SPSS应用法 一、环境适用 二、具体应用 第三节 系统预警法 一、环境适用 二、具体应用 第三章 评估指标 第一节 会计报表指标 一、指标基础 二、指标确定 三、指标附件41 第二节 纳税问题指

2、标 一、指标基础 二、指标确定 三、指标附件,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,3,第一章综 述,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,4,第一节 基本概念,一、房地产相关概念 （一）房地产 房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物。很多国家将房地产称为物业。 房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有

3、关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 （二）房地产市场 房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交

4、换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用。 （三）房地产业 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。 国税发1993149号国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知 根据国家标准行业，我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,5,第一节 基本概念,从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速发展，其原因与

5、我国三项重大制度和体制改革密切相关：第一，改福利性住房制度为商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三，改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991年3月和1994年7月，国务院分别颁布了城市房屋拆迁管理条例和中华人民共和国城市房地产管理法，标志着我国房地产业走上了法制轨道，1998年8月，全国人大再次修订了中华人民共和国土地管理法，从土地利用、用地审批等方面规范了我国房地产业的成长。 二、房地产开发与经营业相关概念 （一）房地产开发与经营业 房地产开发与经营

6、业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。 房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。中华人民共和国城市规划法中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生

7、产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。 （二）与相关行业的关系 1、与“建筑业”的关系 在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。 在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委托、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如果

8、有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,6,第一节 基本概念,2、与“房地产管理业（物业）”的关系 二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。 二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发企业下属独立核算的

9、物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管理。对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企业，有的同时兼营餐饮、娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税。 三、房地产开发与经营业的纳税评估 房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定，并对一般涉税问题进行处理的工作过程。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,7,第二节 经营特点,一、经营分类 1、根据开发建设的层次和产品内容的不同

10、，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。 指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土地。 2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是城市的

11、外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式，再开发则是对原有城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是：,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,8,第二节 经营特点,3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。 4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。 二、经营特点 1、投资量大，投资回收期长 房地产开发与经营业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交

12、付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转周期长，收益集中在中后期。 2、资产负债率高，对金融机构依赖程度大 据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，平均资产负债率为72%，比工业企业高出16个百分点。 3、牵涉面广，运作程序复杂 综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交道的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。 4、发展速度快，带动相关行业迅速发展 进入90年代以来

13、，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,9,第二节 经营特点,三、会计核算 房地产开发与经营业遵从房地产开发企业会计制度和施工、房地产开发企业财务制度，其会计科目的设置有别于企业会计制度。具体差异如下表所示：,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,10,第二节 经营特点,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,11,第二节 经营特点,四、 应税特征 （一）应税税种 房地产开发与经营业共涉及13项税费（12个税种、1项涉税费用），分别为： 营业税 城市维护建设税（外资企业不征） 教育费附加（外资企业

14、不征） 企业所得税 外商投资企业所得税 个人所得税 房产税（外资企业为城市房地产税） 城镇土地使用税（外资企业为土地使用费） 车船使用税（外资企业为车船使用牌照税） 印花税 契税 耕地占用税 土地增值税 其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，契税由财政部门征收，其余均属于地方税务机关征管范围。 指现行税费，固定资产投资方向调节税已于2001年1月1日停征。 除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城市房地产税、车牌税、土地使用费。 从2002年1月1日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,12,第二节

15、经营特点,（二）经营与纳税的关系 开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,13,第二节 经营特点,（三）营业税税目及涉税事项 房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示：, 财税200316号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第七款。 财税200316号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第六款。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,14,第二章评估方法,本章从不同的角度分析了不同时期应采取的评估方法。由于目前房地产行业的评估数据以及相关的配套

16、工作不够完善，方法的科学性与可操作性还需在今后的实际工作中进一步完善。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,15,第一节 假设法,“假设法”即通过纳税人的纳税情况对其收入、财产等假设，利用其提供的会计报表、内部控制制度以及公众媒介等综合信息对提出的假设进行证明，然后再对不能证明的事项提出假设涉税疑点的“假设证明再假设”的评估方法。 一、环境适用 （一）基础资料不充分 1、政府职能部门间数据、资料未实现共享，比如目前房地产开发与经营业密切相关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数据共享。 2、纳税人申报方式多种多样，系统数据处理难度较大。 （二）系统功能未完善 税务综合服务管理系统刚刚开

17、通，其强大的数据容纳系统、数据处理系统有待于进一步开发、利用。 这种环境下，纳税评估较复杂、效率较低，约谈和评估工作分工较为模糊。 二、具体应用 （一）纳税情况对比 1、通过该公司向地税局缴纳的税种、税目，判定该公司经营情况。 2、确定主要经营收入来源以及其他情况。 3、纵向对比纳税情况。 （二）经营情况假设 1、销售不动产收入。提供劳务收入。 2、房产原值。 3、个人最高收入数及税率、人次。 4、重大事项变更。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,16,第一节 假设法,（三）涉税信息提取 1、该公司财务会计报表： 资产负债表、利润表、现金流量表。 报表附注。 2、内部控制制度： 财务制度

18、。 工资制度。 销售制度。 3、公众媒介。 （四）纳税情况证明 1、营业税按年度汇总证明。2、个人所得税税率、收入证明。3、城市房地产税分年度证明。4、土地增值税汇总证明。 （五）假设疑点提出 1、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未反映，假设涉税疑点： 董事会成员高薪。 员工其他福利。在纳税情况税目中未反映出的收入。建筑物开始使用。不符合土地增值税免税标准。 2、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未足额反映，假设涉税疑点： 3、用评估指标分析，提出新的假设： 假设交易事项疑点。假设科目疑点。 （六）完成纳税评

19、估意见书。 1、涉税疑点。 2、重点检查科目重点。 3、检查交易事项。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,17,第一节 假设法,（七）评估流程图（如图所示）：,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,18,第二节 SPSS应用法,SPSS应用法即是通过SPSS软件从税务综合服务管理信息系统和共享职能部门取得数据、资料，用评估指标进行处理，筛选出有涉税疑点的纳税人的评估方法。 一、环境适用 （一）基础资料较充分 1、政府职能部门之间数据、资料初步实现共享，比如评估人员可以通过已实现共享的计委、规委、房管局等单位及时取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。 2、较多纳税人实现网

20、上申报。 （二）系统功能未完善 税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据，但数据处理系统有待于进一步开发、利用。这种环境下，纳税评估较简化、效率较高，约谈和评估工作分工较为清晰。 二、具体应用 （一）评估工作 1、专职评估人员利用新系统中评估模块，选择评估指标对纳税情况和财务报表数据分析。 2、专职评估人员利用SPSS软件，结合评估指标分析结果，收集“房地产信息网站”提供的详细销售情况对比分析。 3、专职评估人员通过外网收集相关资料。 4、制作评估意见书： 企业基本情况： 企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。 企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开

21、工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。 假设涉税科目 假设涉税事项 5、审批评估工作： 由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。 转入约谈部门或退回评估部门。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,19,第二节 SPSS应用法,（二）约谈工作 1、根据评估意见书进行预案： 制作约谈通知书。 准备提供资料清单。 准备约谈内容。 2、约谈： 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 宣传税法。 核实纳税人填写的纳税情况报告表。 3、约谈处理： 排除假设案件、入库案件： 案件报告。 案件审

22、批。 案件归档。 不能排除假设案件： 制作案源评估意见书。 交业务部门审批下发检查。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,20,第二节 SPSS应用法,（三）评估流程图（如图所示）,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,21,第三节 系统预警法,系统预警法即通过税务综合服务管理信息系统内建立的评估预警模块对每期纳税人提供的纳税情况、财务报表，以及政府间共享信息，按照系统自有的程序（评估指标）进行处理，自动筛选出假设涉税疑点的纳税人以及对应的交易事项、会计科目的评估方法。 一、环境适用 （一）基础资料较充分 1、政府职能部门之间数据、资料实现共享，比如评估预警模块可以在一定的时点自动从已实

23、现共享的计委、规委、房管局等单位取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。 2、纳税人实现网上申报。 （二）系统功能较完善 税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据，同时通过评估预警模块自动处理数据，按一定要求筛选出纳税人。这种环境下，纳税评估得到简化、效率得到优化，约谈和评估工作分工清晰。 二、具体应用 （一）评估工作 1、评估预警系统自动通过评估指标生成有假设疑点企业及其相关假设。 2、专职评估人员通过外网收集相关资料。 3、制作评估意见书： 企业基本情况 企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。 企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开

24、工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。 假设涉税科目 假设涉税事项 4、审批评估工作： 由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。 转入约谈部门或退回评估部门。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,22,第三节 系统预警法,（二）约谈工作 1、根据评估意见书进行预案： 制作约谈通知书。 准备提供资料清单。 准备约谈内容。 2、约谈： 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 宣传税法。 核实纳税人填写的纳税情况报告表。 3、约谈处理： 排除假设案件、入库案件： 案件报告。 案件审批。

25、 案件归档。 不能排除假设案件： 制作案源评估意见书。 交业务部门审批下发检查。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,23,第三节 系统预警法,（三）评估流程图（如图所示）,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,24,第三章评估指标,本章从会计制度与税收政策存在的差异和税务稽查中发现的涉税问题两个方面，分析、总结出房地产开发与经营业纳税评估指标，主要用于引导纳税评估工作，避免评估工作的盲目性。纳税评估指标需要在评估实践中进行检验和完善。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,25,第一节 会计报表指标,会计报表指标即是通过分析财务会计报表之间的关系，结合税收法规政策，建立测算房地产开发

26、与经营业纳税情况的数学模型。 一、指标基础 （一）依据 1、数据、资料来源较为丰富、准确。 通过熟悉房地产开发与经营业的操作流程，其销售数据都在房地产交易所备案，可以通过房地产信息网（http:/www.e- 2、财务数据较为专业。 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发2003121号等规定的出台，约束小企业介入房地产市场的开发；大中型企业具有专业的财务人员以及机构，各项财务数据较为齐全。 3、涉税情况较为简单。 检查通常涉及的税种为：营业税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税或房产税、土地增值税。 营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目； 企业所得税：欠缴、视同销

27、售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目； 个人所得税：报销发票、产品视同销售； 城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,26,第一节 会计报表指标,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,27,第一节 会计报表指标,1、检查通常涉及的税种具体表现为： 营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目； 企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目； 个人所得税：报销发票、产品视同销售 城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。 2、在评估环节可能解决的问题： 营业税：欠缴、视同销售； 企

28、业所得税：欠缴、视同销售、费用混列期间； 个人所得税：产品视同销售 城市房地产税或房产税：房产自用 3、征管法第二十五条规定： 纳税人必须依据法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，保送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际情况需要要求纳税人报送的其他纳税资料。 4、财务会计报表较为准确。 财务会计报表间数据有相互制约关系。 5、大中型企业都能实现网上申报。 6、纳税人通常提供、披露的是审计报告或财务报表， 审计报告和财务报表都附有注册会计师签字。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,28,第一节 会计报表指标,7、纳税人作帐趋于

29、完整、规范。 综上所述，资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注可以作为评估数据的来源。 二、指标确定 资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注之间的联系：资产负债表，静态的报表，反映一个企业在一个经营周期的资产、负债和所有者权益的状况；现金流量表，动态的报表，反映一个企业在一个经营周期内现金的流量;利润表反映企业在一定时期内利润（亏损）的情况；报表附注是披露有助于理解、分析会计报表的需要说明的事项。依据2001企业会计制度、2001会计准则和2001年企业会计制度会计报表附注。 （一）收入指标 收入的确认，涉及到营业税、企业所得税等等，是房地产开发与经营业最为关心的问题。 1、目的：主要是比

30、较当期企业取得的现金收入数和当期确认的收入数。 2、完整模型：,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,29,第一节 会计报表指标,3、建立房地产收入指标3-1、指标3-2，如下： 指标3-1，按会计制度确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在前期已确认收入。 指标3-2，按税法确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在当期已确认收入。 4、对比结果，反映： 可能存在的问题。 可能涉及的税种。 可能涉及需要进一步核实的情况。 5、该指标不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。 6、灵活应用：如果“定金”直接记入预收帐款，则没有“其他

31、应付款-定金”；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。 7、使用该指标前了解企业对于“应收帐款”确认收入的方式，了解企业对于“定金”、“认购金”的记帐科目。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,30,第一节 会计报表指标,（二）营业税指标： 1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的营业税对比，初步核实营业税缴纳的情况。 2、建立模型： （1）指标4：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5% （2）指标5-1、5-2：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“

32、销售商品、提供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应】收帐款”】* 5% 3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,31,

33、第一节 会计报表指标,（三）城建税指标 1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的城建税对比，初步核实内资企业城建税缴纳的情况。 2、建立模型： （1）指标13-1：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%*7%1 （2）指标13-2、13-3：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%*7% 3、注意：当企

34、业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。 1 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第四条规定：纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,

35、32,第一节 会计报表指标,（四）教育费附加指标： 1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的教育费附加对比，初步核实内资企业教育费附加缴纳的情况。 2、建立模型： （1）指标14-1：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%*3% （2）指标14-2、14-3：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%*3

36、% 3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,33,第一节 会计报表指标,（五）企业所得税指标 1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的企业所得税对比，初步核实按纯益率征收企业所得税企业的企业所得

37、税缴纳情况。 2、建立模型： （1）指标15-1：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】* 5%*适用税率 （2）指标15-2、15-3：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%*适用税率 3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。 4

38、、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,34,第一节 会计报表指标,（六）土地增值税指标 1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报预缴的土地增值税对比，初步核实单一开发公寓、别墅、商业、写字楼的企业土地增值税缴纳情况。 2、建立模型： （1）指标16：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【主营业务收入+

39、 （预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款定金】*适用税率申报预缴土地增值税 （2）指标16-2、16-3：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收回的“应收帐款”当期收到前期发生的“应收帐款”】*适用税率 3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用：如果以前年度有

40、滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。 （七）成本指标 成本的确认涉及到视同销售的情况、所得税成本扣除期间问题。 1、税法对视同销售的规定： （1）营业税：价格偏低、单位将不动产无偿赠与他人。 （2）企业所得税：企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，房地产企业还有将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者、以开发产品抵偿债务、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,35,第一节 会计报表指标,2

41、020/8/13,辛寒专用PPT模板,36,第一节 会计报表指标,3、指标7：主营业务成本与当期发出存货的对比。 （1）介绍“存货”、“固定资产”在报表及报表附注中的反映。 （2）模型： 利润表“主营业务成本” 资产负债表本期“存货”上期“存货”+ 报表附注“本期存货增加” （3）注意：如果企业销售的是“固定资产”，则将固定资产数带入比较，如果混合则加入固定资产。 （4）目的：判定视同销售的情况。 （5）对比结果，反映： 可能存在的问题。 可能涉及的税种。 可能涉及需要进一步核实的情况。 （6） 局限性：适用与商品流通企业和房地产企业。 4、指标8：静态、动态报表与当期发出存货的对比 结合相关

42、科目，现金流量表、资产负债表与当期发出存货的对比，一种动态分析。 （1）介绍现金流量表中“购买商品、接受劳务支付的现金”。 （2）模型： 指标8-1 资产负债表上期“存货”本期“存货” +现金流量表“购买商品、接受劳务支付的现金”+本期“应付帐款”上期“应付帐款” + 支付本期发生的“应付帐款” + 上期“预付帐款”本期“预付帐款” 报表附注“当期发出存货” 指标8-2：适用于上期没有“应付帐款”余额 （资产负债表上期“存货”本期“存货”）+现金流量表“购买商品、接受劳务支付的现金”+上期“预付帐款”本期“预付帐款” 报表附注“当期发出存货”,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,37,第一

43、节 会计报表指标, 指标8-3：适用于本期没有“应付帐款”余额 （资产负债表上期“存货”本期“存货”）+现金流量表“购买商品、接受劳务支付的现金”上期“应付帐款” + 上期“预付帐款”本期“预付帐款” 报表附注“当期发出存货” （3）注意：如果企业发生的是“应付票据”，则将“应付票据”数带入比较，如果混合则加入“应付票据”。 （4）目的：判定视同销售的情况。 （5）对比结果，反映： 可能存在的问题。 可能涉及的税种。 可能涉及需要进一步核实的情况。 （6）局限性：需要配合“应付帐款”明细帐，麻烦。 （八）收入费用指标 1、模型： 比率1=（管理费用 / 主营业务收入）*100% 比率2=（营业

44、费用 / 主营业务收入）*100% 差额1=绝对值（上期比率1本期比率1） 差额2=绝对值（上期比率2本期比率2）,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,38,第一节 会计报表指标,2、目的：发现混淆费用期间，固定资产改造等。 3、涉及到企业所得税、城市房地产税或房产税。 严格按照会计制度、会计准则要求深刻理解资产负债表、现金流量表、利润表以及之间的内在联系，包括报表中的每一个数据的来源，以及2001年会计制度要求在报表附注中所必须披露的内容。通过分析、论证共列示房地产开发经营业有关的10项指标，其中6项收入指标、3项成本指标、1项收入费用指标。每一项指标包含：“适用范围”、“目的”、“可能

45、涉及税种”、“会计科目”以及“指标应用”等。 （九）评估指标特点 1、有科学依据，指标来源于资产负债表、利润表、现金流量表三者与税收的联系； 2、可操作性，数据主要来源于资产负债表、利润表和现金流量表； 3、简单易行，用EXCEL表的形式完成，包含“计算公式”、“结果分析”、“涉及重点检查科目”。 （十）评估指标作用 1、可为重点涉税疑点评估提供突破口； 2、可为有针对性重点科目评估提供依据； 3、可为检查重点涉税事项、会计科目提供参考； 4、可为规范评估、检查发挥一定的作用。 本节内所涉及到的指标内容与具体运用见附件一。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,39,第一节 会计报表指标,三

46、、指标附件（共有2个附件，其中附件二见文件夹中WORD文档） 附件一： 房地产开发与经营业指标评估操作流程 一、当收入指标31 1、营业税：采用指标4； 2、城建税：内资企业，采用指标13-1； 3、教育费附加：内资企业，采用指标14-1； 4、企业所得税：纯益率征收，采用指标15-1； 5、土地增值税：单一开发公寓、别墅、商业、写字楼企业，采用指标16-1。 二、当收入指标31 1、营业税：按会计确认“应收帐款”，采用指标5-1；按税法确认“应收帐款”，采用指标5-1； 2、城建税：内资企业，按会计确认“应收帐款”，采用指标13-2；内资企业，按税法确认“应收帐款”，采用指标13-3； 3、

47、教育费附加：内资企业，按会计确认“应收帐款”，采用指标14-2；内资企业，按税法确认“应收帐款”，采用指标14-3； 4、企业所得税：纯益率征收，按会计确认“应收帐款”，采用指标15-2； 纯益率征收，按税法确认“应收帐款”，采用指标15-3； 5、土地增值税：单一开发公寓、别墅、商业、写字楼企业，按会计确认“应收帐款”，采用指标16-2； 单一开发公寓、别墅、商业、写字楼企业，按税法确认“应收帐款”，采用指标16-3。 三、成本指标： 1、视同销售和混乱成本期间，宏观分析，采用指标6； 2、视同销售，采用指标7； 3、视同销售，微观分析，采用指标8-1、指标8-2、指标8-3。 四、收入费用

48、指标 混淆费用期间、固定资产改造，采用指标11-1、指标11-2。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,40,第二节 纳税问题指标,一、指标基础 （一）税务检查情况 通过对2003年北京市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看，发现该行业检查有问题率较高，为96%，高出平均有问题率17个百分点；户均查补金额较大，为288万元，是平均每户查补金额的29倍；主要问题集中在营业税、房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）和土地增值税，以上问题查补金额占全部查补金额的97%。具体情况如下： 1、有问题率 从2003年北京市地税系统实施税务检查的房地产开发与经营业中随机抽取60件检查案件， 有问题

49、的为58件，检查有问题率为96%。见图21。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,41,第二节 纳税问题指标,2、各税种有问题比例 各税种有问题比例指在所抽查的案件中，某税种有问题的案件占全部案件的比重，分别为：营业税（36%）、土地增值税（20%）、房产税和土地使用税（16%）、个人所得税（14%）、企业所得税（6%）以及印花税（6%）。见图22。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,42,第二节 纳税问题指标,3、各税种查补金额比例 在有问题的58件案件中，共查补税款16712.7万元，最高补税金额1341.32万元，平均每户补税288.15万元。涉税问题集中在营业税（46%）、房

50、产税（城市房地产税）和土地使用税（费）（26%）、土地增值税（25%）和企业所得税（3%）。 （二）税务检查问题 1、常见问题：1：取得售房预收款未缴或未足额缴纳营业税金及附加，未按规定预缴企业所得税和土地增值税。该问题出现率为85%。2：发放年终奖、过节费、奖金、补贴以及支付董事费、发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个税。该类问题出现率为65%。3：采取不及时结转收入和成本、不计或少计收入、多列成本费用等方式少缴企业所得税。该问题出现率为40%。（仅统计内资企业）4：未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）。该问题出现率为27%。 2、其他问题：（以下问题

51、发生率均为10%以下） 1：将预收款计入其他应付款等往来款项少纳税，并影响预缴企业所得税和土地增值税。2：取得售房代收款项未缴税。3：合作建房未按规定缴税。4：赠与不动产的视同销售行为未缴税。5：利用虚假资料向税务机关申请代开发票，列支虚假的成本、费用，少缴企业所得税。6：以房抵债、以房换房未缴税。7：代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目缴纳营业税。8：兼营餐饮、娱乐等服务业未按规定缴税。9：采取虚假立项制造“委托开发”假象，将竣工期混入98年6月底前等手段，利用优惠政策未缴或少缴税。10：境外销售境内房屋未缴税。11：未竣工结算时出租或自用房屋未缴房产税（城市房地产税）和土地使用税（费）

52、。12：采取假合资手段，利用外资企业优惠政策少缴税款。13：为股东购买商业保险未代扣代缴个人所得税。14：未还原为含税工资计算个人所得税。15：签订代建工程合同、租赁合同、借款合同未贴花（房产买卖合同的印花税由房管局代征）16：留下一两套“烂尾房”，不及时进行项目决算，少缴土地增值税。17：假借“标准住宅”名义，利用优惠政策未缴或少缴土地增值税。 由于外资企业和新办企业的企业所得税在国税缴纳，所以企业所得税所占比例很小。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,43,第二节 纳税问题指标,（三）评估指标产生 从行业普遍具有的涉税问题出发，根据行业特点、会计核算要求，提取并分析产生涉税问题的相关

53、因素，结合税收政策和会计制度的规定，总结提炼纳税评估指标。 （二）评估指标产生及应用流程,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,44,第二节 纳税问题指标,二、指标确定 （一） 常见问题评估指标 1、常见问题1的评估指标 指标1 房地产信息指标（基本指标） 本文所有指标分为“基本指标”和“参考指标”两类，前者有效性高于后者，指标定性可根据实践检验情况进行调整。下同。 指标说明： 根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十四条的规定，房地产开发企业实现销售后，需向房土管理部门如实申报销售信息。“北京市房地产信息网”是由房地产交易所主办的网站，加入其俱乐部的高级会员能看到以下信息：开发商名称及基本

54、信息，项目名称，批准立项日期，一定期间的销售面积、户型 、销售量（套）、销售均价等。根据以上信息，可以分项目按均价计算一定期间售房的应税收入总和及应纳流转税额，与该期间已纳税额对比，差异较大的视为异常。 同期已纳营业税仅指“销售不动产”和“转让土地使用权”税目已纳营业税,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,45,第二节 纳税问题指标,指标2 营印税关系指标（基本指标） 指标说明： 售房合同印花税由房管部门代扣代缴，税率为万分之五，企业售房已纳营业税不应小于依印花税金额反推出的售房所得按5%缴纳的金额（代扣印花税100=代扣印花税/万分之五5%），否则，视为异常。 同期已纳营业税仅指“销售不动产”和“转让土地使用权”税目已纳营业税。,2020/8/13,辛寒专用PPT模板,46,第二节 纳税问题指标,指标3 参考计税依据指标（基本指标） 指标说明：公式中“经营收入”仅指“收入明细表”（见附件二）中商品房销售、配套设施销售、土地转让收入三部分。 指标4 计算错误指标（参考指标） 指标说明：略