房地产经济学全套课件-文档资料

1、房地产经济学、序言、房地产业是独立产业、产业结构链的重要组成部分，其基本学科定位应属于经济学(产业)范畴、部门经济学。是工程管理专业房地产经营管理方向的专业基础课。在研究领域，房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个领域学科类别。(阿尔伯特爱因斯坦、经济学、经济学、经济学、经济学、经济学、经济学、经济学、经济学、经济学、经济学)从研究对象的角度，房地产经济学同时研究了经济关系和资源分配，通过资源分配研究揭示了经济关系和经济规律。前言，同时房地产经济学又是多学科领域的交叉，交叉学科的性质：1，城市经济学的交叉：城市土地利用、城市住

2、房、城市经营中的土地管理等；2.资源经济学交叉：研究土地开发利用和土地资源合理配置。3.生态经济学交叉：房地产可持续发展理论与生态平衡理论的一致性；4.金融学科交叉：房地产业自然需要金融业的支持。5，与理论经济学的交叉：理论经济学的地图。序言，有关房地产经济学的理论不仅很多，而且很复杂。理论框架可分为三个阶段。对房地产经济学的研究可以采用多种茄子方法。例如，讲座内容：1，房地产经济学概述，1，房地产的概念2，房地产的特性3，房地产类型4，房地产5，房地产业的概念6，房地产业的运营过程7，房地产1。房地产的概念需要理解房地产的概念，(1)土地需要对地球陆地(内陆水域、海洋)表面范围内的土壤、岩石

3、、矿物、水、天然气、地质、地形、人类活动有明确的认识，房地产E网络，1，房地产的概念，1土地财产或土地要素拥有的所有权和使用权。(3)房地产：是指住宅及其附属物(住宅相关建筑或小区设施)、运输住宅及其附属物的土地，以及相应的各种财产权。或：在建筑地块和建筑地块中，以住宅为主的永久性建筑及其相应的权力可以根据住宅建筑分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。(4)房地产：指不能移动或移动后可能导致性质、形状变化、经济价值损失的物品及其产权。(建筑物附件可以解释为动产的不动产化)，1，房地产的概念，(5)土地、房地产、房地产和房地产之间的关系：2，房地产的特征，(1)流动性：与其他商品不同，可以运

4、输。由于这种性质，位置环境条件在房地产质量、功能及交易价钱分析中尤为重要。(2)耐久性：房地产是最耐用的东西。(3)异质性：不能有两个完全相同的房地产。(4)高价值：从个人或国家来看，其价值比较高。(5)供应有限：住房可以建设，但土地资源有限。(6)投资和消费的两重性：住房使用(消费性)；保存价值，增值。(7)由房地产实体构成的二元性：非劳动产品和劳动产品。，3，房地产类型，(1)居住类房地产：人们居住的房地产(普通住宅，高级公寓，别墅)，(2)商业类房地产：商业经营活动的房地产(写字楼，商店，酒店，酒店)，(3)休闲类房地产建筑容积率：单位面积土地的建筑面积数(总建筑面积总面积)建筑覆盖率：

5、单位土地的建筑面积总数(楼板建筑面积总面积)(7)房地产其他方面的说明：5，房地产业概念，中国国民经济产业分类和代码16个类别中的第5个类别(E联合国整体经济活动产业分类的国际标准中的房地产)广义的房地产业兼具2，3产业特征，协议的房地产业是流通领域的第三产业。从经济理论的角度来看，房地产业兼具生产经营型产业、2、3产业特征，而在核算统计管理方面，房地产业是流通领域或第三产业之一。房地产业是从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营、中介、咨询、评价等服务的行业(第三产业)。5，房地产业的概念，房地产业的业务形式分为(1)房地产开发组织业：组织市开发、再开发，主要是开发公司(2)房地产经营业

6、：买卖、更换、租赁、抵押、当铺等(3)房地产业，生产(2)流通环节：供应商和消费者之间的买卖、租赁过程，即房地产销售和租赁过程。(3)消费环节：房地产落入用户手中，消费环节(各种社会化管理、产权管理、反复水利保护)，7，房地产的特点，(1)基础性：生产生活资料(2)主导性：国民经济建设；因此，劳动的需求(4)地方性：区位固定性的全过程是地方性价钱、发展要素、政策法规也是地方性差异(5)周期性：房地产业的发展是周期性波动的特征(发展复苏、繁荣、危机、萧条4个阶段)(6)高收益率、高风险过度资金8、房地产业在国民经济中的地位和作用，在我国现阶段，房地产业具有基础产业、支柱产业和“双重”产业地位。(

7、1)房地产业的基础产业位置房地产业是社会经济活动的基本物质前提和国民经济发展的基本保证。房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。房地产业是城市经济发展及城市现代化的重要基础。房地产业是社会财富创造的重要源泉。8、房地产业在国民经济中的地位和作用，(2)房地产业的支柱产业市场定位房地产业，无论占GDP比重还是增长速度，都具有支柱产业条件。房地产业相关链很长，关联性很大，直接或间接会引导和影响很多产业发展。房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。(3)房地产业的主要经济变量对国民经济的影响房地产业增长率、利润增长率、信贷规模、需求、供给水平等都会直接影响国民经济的发展。2，房地产市场，1

8、，房地产市场类型2，房地产市场特性3，房地产市场功能4，房地产市场供给和需求5，房地产市场运营机制6，房地产市场运营特性7，影响房地产供求的因素8，房地产投资和消费市场9，分类房地产市场和运营方法，2，房地产市场，房地产市场(1)房地产市场a，土地一级市场：一段时间内转让土地使用权利益内容的房地产市场，通过国家指定的政府部门将城市国有土地或农村集体土地征用为国有土地后转让给用户的市场，两种茄子情况下(国家开发商)土地批发市场：开发企业或土地用户向国家一次性转让土地租赁市场：土地用户每年向国家地租B，土地部销售房地产转让或直接建设住宅销售(开发企业消费者)C，土地三级市场：消费者间交易，1，房地

9、产市场类型，(2)房地产市场，A，房地产开发市场：主体房地产开发商收集用户反馈，指导未来的开发和运营活动。多种销售和租赁形式为用户提供方便的D、房地产金融市场：房地产开发经营活动中货币资金融通的场所，遍布所有市场。2，房地产市场特征，(1)地方性：不能调剂，房价有很大差距，主要由房地产的区位固定性和性能差异决定。(2)供应曹征过程的延迟性：供应不足时，供应增加需要很长时间。供给超过需求时，需要很长时间才能市场消化。(3)垄断竞争：交易价钱和交易信息大部分是私有的，房地产投资决策受到价钱以外因素的巨大影响。(4)投机性：金融市场(5)交易形式多样性：交易、转让、租赁、抵押、当铺等，交易活动期限长

10、。2，房地产市场特征，(6)交易的复杂性：房地产交易需要从初步意图到交易完成，寻找交易双方，现场视察，资料祖怀，签订合同，产权转让或登记设置等一系列活动。(7)金融市场的强烈影响：房地产价值大。该交易对信用的依赖性牙齿比较强(8)，市场效率牙齿低：房地产形式牙齿多方面牙齿比较多方面的差异，买卖双方了解相当多的时间和成本(9)政府介入性：政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划、环境保护等手段来实现房地产市场功能，信息传递功能，价值实现和价值评估(1)资源配置功能：房地产市场主要功能可以分为调节房地产的供求和优化房地产资源配置两个茄子阶段。(2)信息传递功能：是连接房地产开发和需求的纽带，也

11、是连接社会总供给和总需求的桥梁。(3)价值实现和价值评估功能：通过逐步建立完善的房地产市场价钱机制，客观评价房地产的价值，使房地产部门和相关产业部门都能获得合理的利润和自我发展的资金积累，促进各产业部门的健康发展和整个国民经济的和谐发展。4，在房地产市场供给和需求、经济学中，供给是指在其他条件相同的情况下，卖方在规定的时间和规定的市场上，在其他价钱上提供的商品或劳务的数量。需求是指在其他条件相同的情况下，买方在规定的时间和规定的市场上，在其他价钱期间愿意购买的商品或劳务的数量。4.1房地产需求房地产需求是指消费者在特定时期内在各种可能的价钱下购买的房地产数量房地产的需求是指消费者在特定价钱下购

12、买房地产的数量房地产需求的特征(多样性、地区、阶层、双重性、替代性)。4.1影响房地产需求、房地产需求的因素包括房地产价钱、消费者收入和消费偏好、替代房地产的价钱、预计房地产价钱变动趋势、社会发展水平及人口因素等。房地产价钱：在其他条件不变的情况下，房地产价钱数值高会限制房地产需求，反之亦然。但是房地产等特殊商品具有自身的特殊性，因此房地产价格对房地产的影响显示出复杂的变化规律。例如投机性需求占据主导地位时房地产需求和房地产价钱之间经常出现积极的波动关系消费者收入水平和消费偏好：消费者收入决定消费者的消费界限，消费偏好决定消费结构。消费者预测，如果消费者的预测乐观，对房地产的需求将增加，反之将

13、减少。4.1房地产需求、社会经济发展水平和城市化水平：房地产需求和社会经济发展水平、城市化水平是正相关关系。政策因素：政策因素可能会导致房地产价钱的变化、消费者的预期变化、融资难的变化等，从而影响房地产需求。4.2房地产供给，房地产供给可以从微观和宏观两个茄子角度理解。宏观的房地产供给是指房地产总供给，其数量应该是微观房地产供给的总和。房地产供给是特定时期房地产开发商在多种可茄子价钱下愿意提供的房地产数量供给是特定价钱下开发商想要和能提供的房地产数量房地产供给的特征：缺乏弹性的延迟性。4.2影响房地产供给、房地产供给的因素包括房地产价钱、房地产开发成本、建筑技术水平、替代房地产价钱、预计房地产

14、价钱变动、政策因素等。房地产价钱：根据供给整理，房地产供给和房地产价钱章程，即与价钱供给的趋势变动关系，其他条件不变，供给随着价钱上升而增加。房地产开发费用：生产要素价钱，包括土地价钱、建筑材料、人力成本等。一般来说，房地产开发商可以利用提高容积率、缩小生产规模、减缓开发进度等措施应对土地等生产要素上涨，但这些生产要素价钱上涨较大可能会影响房地产供应。4.2房地产供应，房地产开发人员对未来的期待：对这种未来的期待包括国民经济发展形式、通货膨胀、未来房地产价钱趋势、经济周期的期待、国家房地产政策、产业政策等的期待。政策因素：包括房地产政策、相关产业政策、税收政策等。4.3房地产供需平衡，房地产价钱的形成是由房地产市场需求和房地产市场供给的相互作用决定的。价钱变化和房地