2012年度长沙郡原美村营销方案

1、2020/8/13，受县原美村2012年度市场营销方案的邀请，湖南中亮置业有限公司，方案领导：宏观环境目标解读项目分析客户分析市场营销战略总纲市场分解和执行，从国际形势看，外需下降加剧了中国目前的库存压力， 从出口和经济增长速度都受到影响的国内形势来看，中国经济依然没有摆脱停滞的危险，以货币为推动力的中国经济在这种情况下，货币政策不能放松，紧缩的货币政策决定了第四季度以后中国房地产将面临的严峻宏观环境。 宏观经济形势总论、数据来源：世联数据平台、威胁性出售导致希腊国债收益率高涨银行业流动性不足、欧洲债务危机影响逐渐接近次贷危机美国CPI上升、制约QE3上市美元指数逆转导致世界资本市场全面下降、

2、宏观环境国际形势：外部经济环境不乐观美国国债成为避难所，国际形势： QE3或2012年4月上市：考虑美元指数趋势、宏观环境、世联研究，鉴于目前欧洲债务危机恶化和美联社政策趋势，世界经济面临更多挑战，需求显着下降， 认为对中国有很大影响的2 .全球避险情绪的升温促进美元资本的回流，为了有效地减少中国热钱的流入压力，减少热钱推动国内资产价格的现象。 3 .美元指数见底上涨，大宗商品价格下降，有效减少输入性通货膨胀的压力。 国内经济、最新的GDP和CPI数据显示，中国经济继续在“低增长高通货膨胀”区间滑行，中国经济仍未摆脱进入停滞状态的危险。 cpi3高通货膨胀，GDP8，低增长，中国经济进入新的库

3、存周期，经济增长钝化的概率大幅增加，国内环境，从2002年开始，中国经济的货币推进型的特征明显，缓慢的货币政策带来GDP的高速增长，通货膨胀压力，货币紧缩政策因此，停滞的风险依然存在。 CPI高的企业和GDP的增速下降，货币政策陷入了困境的维谷。 因此，货币政策恢复常态后，只能根据时势进行微调，放松的概率很小。10、市场回顾，2011年，管制明显：管制政策综合涵盖多方面内容，包括信贷、土地、保护房、税收等。 与过去的限制政策相比，2011年综合政策引领的限制岚空前，限制的力量持续增加。 对于目前实施的市场状况，管制效果明显，长沙作为2、3线城市的典型代表，政策变动的影响也明显，客户的展望越来越

4、深刻。 市场动向：市场动态监测趋势预测2011年度市场产量逐渐下降，价格增长放缓，进一步导致负增长，2012年出现不确定的信用政策效应，顾客首付阈值上升，贷款难度增大，抵制政策风险的限制政策继续是市场最大的风险因素，也是限购本项目营销采用多种淡市工具，引导政策风险、宏观环境、方案：宏观环境目标解读项目分析客户分析营销战略总纲营销分解与执行，金额目标：销售7.5亿，郡原美村全年销售目标7.5亿次目标7亿月销售目标约上半年清盘、月均化6套、佚品分析： 1，主要集中在9#、11#景观相对较弱的单位2，顶印产品是相对难以销售的产品。 头版，目标盘点，燕园：现房。 26套上半年清盘，月平均化速度4套，佟

5、品分析：主要集中在远离树荫大街或没有水系景观的视野弱单位。 去化分析： 270 280 310 330，目标盘点，并木大道，丽园：待售158套年内清盘，每月共13套。18、目标盘点、侑品分析： 1、未销售侑品约占50%，2012年陆续上市。 去化分析： 135145155180，19，目标盘点，青山里：年内主推49号楼，新推49号楼大户豪宅单位，20，目标盘点，鹭庄：下半年入市，推10-20套，预售10-20套丽园排列158套别墅， 销售完成100%青山有210套高层公寓根据鹭庄16套别墅、1套、现在望庄6套、燕园4套、丽园13套的月平均化速度，为了达到销售目标，每天至少需要访问12批客户，但

6、政策2、青山里456套房来源中，投资型比例大，政策控制影响大，访问和签约也有一定难度。 R1:正常发展的结果是我们的问题，重要的问题：如何控制淡市下，正确找到有效的目标客户。 R1、R2、22、目标细分、淡市下、1、控制别墅产品，如何正确找到正确的目标客户群，提高成效率？ 望庄、燕园、丽园、鹭庄2、高层产品如何准确地找到有效的目标客户？ 增加客人的数量吗？ 青山里、方案领导：郡原美村整体价值整理、宏观环境目标解读项目分析客户分析营销战略总纲营销分解与执行、产品价值整理、区域价值整理、区域发展价值：区域发展空间较大。 本项目位于长株潭三市融城核心地带，地处时代阳光大道，毗邻武广新城区域。 芙蓉路

7、、韶山路、万家丽路、武广新城区、长株潭融城的核心区域随着芙蓉南路和湘潭的对接，省政府和天心区政府的南迁加快了区域内融城的步伐。 武广客运站开始运行，周边配套相应开始运行，长沙未来的另一座新城将实现。 时代阳光大道，本项目，区域价值整理，交通价值：道路通达性好。 位于长沙多条城市干线道路交叉点的京珠高速和城周高速与本项目相邻，机场和异地去很方便长株潭城际铁路及地铁4号线路线本项目。 城际铁路、区域价值整理、辅助价值：城市5分生活圈。 项目周边配套齐全，学校、商业、酒店、银行等齐全，开车5分钟生活便利。 芙蓉路、韶山路、万家丽路、时代阳光大道、本项目、汽车南站、步高超市、通程商业广场、步高超市、融

8、程花园酒店、融程花园酒店、井湾子家居广场、红星大市场、大润发超市，但项目配件配套有待提高区域价值整理、资源价值：城市中央绿肺。 项目毗邻空岭国家森林公园、圭塘河生态景观区、牛头山生态公园，长沙生态居住条件属于最好的核心区域之一。牛头山生态公园、本项目、天际岭国家森林公园、圭塘河、本项目靠近天际岭国家森林公园，占地面积140公顷的天际岭国家森林公园森林展望率达到85%以上，有1100多种森林植物，同时也是野生动物的乐园。 总投资28亿，全长约3公里的圭塘河风光带是长沙唯一的城市内河景观带，长沙的“城市绿肺”“天然氧吧主题公园、中心广场、旅游景点等被提案。 区域价值整理、区域价值、区域发展：未来高

9、空间巨大。 毗邻武广新城，是长株潭融城核心地带，交通：交通通达性好。 多条道路和高速公路相交的地区，一套：城市5分钟的生活圈。 基本生活完备。 资源：城市中央绿肺。 毗邻空岭国家森林公园、圭塘河生态景观带、牛头山生态公园，长沙生态居住条件是最好的核心区域之一。 项目价值整理，项目规模：别墅大盘。 本项目占地900亩，建筑面积达80万平。 项目价值组织，项目资源：多层次的稀缺资源。 在原生态谷附近，留有大量的原生态植物和自然湖面景观、原生态谷，项目区划内有5个斜面和5个谷，地势起伏高低差使大量的高大乔木自然生长，形成了社区内的林木苍荫。 为保护自然提供了奢华的居住环境，项目开发开始保护区内树木的

10、生长，有保护10万棵树木的600根香脂、200根主房、20000根竹林、100根枫杨、100根杨梅等。 为生活提供天然的氧气吧，留下了200公顷的汇款面积。 山谷中保留着广阔的湖面景观，小河贯穿了整个小区。 形成“以水为基础构筑，面对水居住”的概念。 项目价值整理、项目修订：本项目充分考虑地块内的自然资源，形成多组复合型高端社区。 平层花园官邸风情商店街区(1.0)，整个项目在1200米的景观街上形成两个区划、北区划和南区划。 北区画毗邻山谷，地势与资源优势相结合，山谷中划定高层，湖与谷之间划定独栋别墅。 南区地势平坦，形成花园洋房、别墅及高层区。 在景观街的入口和尾部的高层区修订商业街。 整

11、理项目价值，修订生活理念：以“每天”为主题。 项目修订了多个社区中心，根据不同人们的特质建设适合他们逗留的场所，建设多个公园、自然和谐与原始生态的高端社区。1200米树荫大道、社区小道、城市公园、地方大道、河流、商业街、项目价值整理、项目集：城市级大盘生活集。 包括两个商业中心，从小学、幼儿园、商业、公园都有。 平层花园官邸风情商业街区(1.0 )，小区内风情商业街，形成24小时的商业服务。 教育配套完善，在国际标准幼儿园和学校，为孩子提供良好的教育。 社区商务中心，不出门满足日常生活的需要。 为特色公园、家庭生活提供休闲散步的场所。 项目价值的整理，产品修订计划：产品线丰富。 以低密度产品为

12、主，销售产品主要包括独栋、小独栋、排队、高层及商业，年内将推出坡地别墅产品。项目价值整理，洋房户型： 192平方米，洋房户型： 122平方米，户型价值洋房户型特征：将别墅空间在平层进行最佳组合，层高达3.15米，项目价值整理，小独栋户型： 276平方米，小独栋户型： 330平方米价值连排户型功能区分明显，38、青山里：郡原地产初峰谷高层，郡原美村初现景观高层，别墅大盘稀有小户型，总占地面积： 72500建筑密度： 25.37%青山里产品价值：板式设订，三方环山，百米建筑，项目价值整理，40、青山里产品价值：全山景户型，投资自住独立电梯入户全明设订，南北透超大全山景客厅，开间7.8米动静分区隔离

13、，双卧南，47#的端一台二户设订户型方正实用卧室，客厅均可观赏山景，项目价值整理，鹭庄产品价值：地势优越，顺应天地之势，专业JOYON REAL ESTATE，天利用：地势为斜面，北高南低，中间有山的鹭庄产品是沿斜面修订的上层房子，每家都能享受早晨的第一缕阳光。 适应天地大势，可封侯而拜，隐于山林，不会不利。 封侯台、拜将台、隐士谷、朝阳、鹭庄产品价值：风景独特、山水交错、项目价值整理、独特的庭院景观，除此之外，还可以选择贤者乐水、仁者乐山。 你喜欢什么？ 如果两者都想要，水景带、山景带、山水和谐、鹭庄产品价值：独特的落庭，美丽的外观，项目价值的整理，7-9户的错误组合成一个落庭，巧妙地避开视

14、线问题，保证隐私，保证共有的空间，西班牙风情建筑，地中海古典绝不过时。 项目价值整理、品牌价值：县原地产是全国著名的项目房地产开发商，在全国多个城市开发项目，其房地产开发类型比较全面。 浙江郡原产股份有限公司、国家房地产开发一级资质企业、主营房地产开发及房地产投资，涉及领域包括居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅游景观房地产、老年公寓等。 郡原地产已经开发的项目有杭州西历大厦、杭州九树公寓、杭州一江春水(一、二、三期)、长沙郡原广场、长沙居里、长沙美村，正在开发的项目有杭州郡原列岛花园、杭州相江公寓、杭州九润公寓、杭州九衡公寓、杭州项目价值整理、县原广场、郡原居里、郡原美村、城市中心公寓社区

15、、高级复合型社区、高端低密度别墅社区、品牌价值：县原产地目前在长沙开发了3个项目，其开发产品线丰富长沙美村、沈阳美村、长沙美村、项目价值、规模：别墅大盘。 本项目占地900亩，建筑面积达80万平，环境：多层次原生资源短缺。修订：本项目充分考虑地块内的自然资源，形成多组复合型高端社区。 项目套件：市镇村级大盘生活套件。 包括两个商业中心，从小学、幼儿园、商业、公园都有。 产品修订计划：产品线丰富。 以低密度产品为主，项目产品主要修订独栋、小独栋、连排、高层及商业。 品牌价值：郡原地产是全国著名的项目房地产开发商，在全国多个城市开发项目，其房地产开发类型比较全面。区位价值：长株潭融城核心，交通便利，配套完善，资源景观价值高项目价值： 900亩超大规模，稀少原始生态山体资源，复合产品，镇级配套。 房地产价值：国际一级资质绿城房地产郡