《金融服务》

1、XXXXXXXXXXXXXX有限公司,金融服务,讲师：,课 题,01,02,03,按揭抵押的条件,按揭抵押、还款的流程,注意事项及风险,课题一,01,按揭、抵押的条件,什么是按揭,指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。,什么是按揭（通俗）,按揭就是按揭人（买方者）通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义：一是房款可以在规定的期限内分期付；二是在分期付款阶段，房子的所

2、有权被“按”着，要等到全部付清才能“揭”（取）到手。另外，按揭售楼涉及到三方债务关系即按揭人（买房者）、发展商（卖房者）、按揭权人（一般为有关银行）三者关系。它的程序是，由按揭权人（银行）先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款；然后由按揭人（买房者）凭该合同与按揭权人（银行）签订按揭合同，由银行向发展商付清余下的购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。,什么是抵押,抵押，在银行或地产界称为按揭，是指提供私人资产（不论是否为不动产）作为债务担保的动作，多发生于购买房地产时银行借出的抵押贷款或在典当商折现非不动产的物品。一般，借款可以分为“有抵押借贷”和“

3、无抵押借贷”两种，而抵押就是属前者。,什么是抵押（通俗）,抵押贷款是买房者（抵押人）向银行（抵押权人）借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者（抵押人）按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说，买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。,按揭的条件：,一、办理按揭抵押的资格和所需手续,1、所需资格,（1）按揭对象： 具有完全民事行为能力的中国自然人。,（2）、按揭条件：,（1）有当地常住户口或有效居

4、留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）； （2）有一年以上当地纳税证明或社保证明的外地人； （3）有稳定的职业和收入； （4）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力； （5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人； （6）有购买住房的合同或协议或有关批准文件； （7）所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值； （8）贷款行规定的其他条件。 （9）以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款

5、人应负赔偿责任。,2、按揭所需手续：,（1）有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）； （2）有一年以上当地纳税证明或社保证明的外地人； （3）有稳定的职业和收入； （4）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力； （5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人； （6）有购买住房的合同或协议或有关批准文件； （7）所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值； （8）贷款行规定的其他条件。 （9）以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证

6、所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。,（2）、按揭条件：,1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2、房产证原件及复印件； 3、购房协议书正本。 4、房价40%或以上预付款收据原件及复印件各1份； 5、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等； 6、出售方的收款帐号1份。,二、房屋抵押贷款需要准备资料：,1.本人及配偶的身份证复印件（验原件）； 2.婚姻证明（如果已婚）； 3.户口； 4.职业和收入证明（单位盖公章证明或工资收入

7、账户复印件并验原件）； 5.抵押物所有权证明； 6.评估机构所做的抵押物评估报告； 7.贷款用途证明（贷款只能用于借款人及其家庭购房、购车、房屋修缮、购买耐久性消费品等目的。不得用于以下目的和用途：贷款资金不得以任何形式进入证券市场，或用于股本权益性投资；贷款资金不得用于国家明令禁止或限制的经营活动；贷款资金不得用于房地产项目开发。外籍人士贷款用途不得用于购买非自用、非自住商品房）,课题二,02,按揭抵押、还款的流程,按揭抵押流程,1、首先要征求出售方的同意； 2、购买方带齐以上资料到银行申请并接受银行审查，并确定贷款额度（买卖双方都需到场签字）； 3、办理借款合同，且由银行代办保险。； 4、

8、办理交易过户； 5、银行发放贷款,还款流程,1、提前一个月致电银行申请提前还款； 2、一个月后前往银行办理提前还款手续，填写申请表； 3、由银行计算还款金额及违约金； 4、还款； 5、银行前往房管局办理撤销抵押按揭手续； 6、房管局市场科撤销按揭抵押； 7、领取房产证。,课题三,03,注意事项及风险,买房付全款还是办按揭？,选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。,付全款的三大优点,1.付全款省钱 虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨

9、价还价，进一步节省购房款。,付全款的三大优点,2.无债一身轻 付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。,付全款的三大优点,3.转手容易 从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。,付全款的两项缺点,1.资金压力大 如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。,付全款的两项缺点,2.投资风险大 除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。,办按揭的三大优点,1.花明天的钱圆今天的梦 按揭就是代款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。,办按揭的三大优点,2.把有限的资金用于多项投资 从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。,办按揭的三大优点,3.银行替你把关 办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。,办按揭的缺点,1