策划领域的经济测算及分析

1、策划领域的经济测算,什么是”经济测算”,一张完整的经济测算表 第一部分：指标 第二部分：横道图 第三部分：成本 第四部分：投资计划表 第五部分：销售收入 第六部分：来源运用 第七部分：利润表 第八部分：现金流量表 第九部分：敏感性,经济测算在策划领域的应用,案例一：星河丹堤,原四期地块指标： 占地面积：162963.4m2 建筑面积：163900m2 容积率：1.0 政府反征面积：23741.548m2 政府补尝用地面积:49676 本项目指标现状： 现有占地：18897m2 容积率：1.8,基础指标,问题：做什么样的物业组合，发展商收益最大化？,不同开发档次住宅区容积率取值范围,注：基于项目

2、开发的一般经验，附件中有一些关于容积率的相对案例,用地分析价值最大化产品比例测算,构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)项目总收益 A产品价格（市场价预估） X产品建筑面积 函数构建的假设前提：1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）； 2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）； 3、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数,结论：1、对于项目综合价值贡献最大的为TH、其次是小高层，最小的为洋房。因此建议尽可能的增加TH的比例，不出现洋房的物业类型。 2、独栋别墅有一定的综合价值，同时对于树立标杆户型和提升项目档次

3、存在积极意义，因此建议保证一定的规模数量。,洋房和独栋别墅对项目价值贡献较小,产品分析 价值最大化产品比例测算,函数方案一：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 假设A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7； X=1n=1=18.9;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积； 产品容积率的一般标准：小独栋0.4，TH0.75，洋房1，小高层1.5,计算结果：当X1=X3=0，X2=X4=0.945时，F(Y)max存在且取19.8为最大值,结论：1、增加TH的容积率，增加TH的建面，可更大地提升项目的价值。（另：增加TH的比例在一定程度上也降低了工程造价） 2、小

4、高层的容积率提高，实质上也增加TH的面积，因此也可增加项目的价值。 3、作为提升价值形象的别墅户型，增加其容积率有利于项目价值最大化。,函数方案二：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 同上述前提A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7； X=1n=1=18.9;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积； 产品容积率的弹性标准：小独栋0.4，TH0.85，洋房1，小高层1.5,函数方案三：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 同上述前提A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7； X=1n=1=18.9;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的

5、建筑面积； 产品容积率的弹性标准：小独栋0.4，TH0.75，洋房1，小高层1.8,产品分析 价值最大化产品比例测算,计算结果：当X1=X3=0，X2=13.5，X4=5.37时，F(Y)max存在且取22.7为最大值,计算结果：当X1=X3=0，X2=12.36=X4时，F(Y)max存在且取21.8为最大值,TH是项目价值最大化关键产品，因此更可能增加其比例,产品分析价值最大化产品比例小结,产品比例分配：,产品比例确定的依据： 理想化情况下各种函数方案的结论 假设条件的再论证风险、隐性价值、成本的回归考虑 项目地块价值分析结论 消费者经验偏好的再论证 历史案例参考 竞争分析结论 ,最终实现

6、均价：12538元/平方米,案例二：龙华某项目,方案1：各类产品均好,方案2：TH最大化,结合项目基本指标，市场及客户情况，给出项目价值最大化兼顾抗风险性条件下的两种规划方案：,说明：本方案为初步方案需要根据实际情况由设计院给出最终排布方案。,规划方案,方案1：各类产品均好,尽量挖掘项目优势的湖景资源,同时保证各产品价值最大化； 沿湖设置“环湖走廊”，集中打造湖岸景观绿化、休闲设施、会所、商业等配套，利用湖岸提升小区整体价值，成为小区整体形象的亮点区域；商业由于体量小，建议由开发商持有，整体有序运营； 临湖TH拥有一线无遮挡湖景，博取最高价值； 二线DT产品分上下两户，下户两层拥有亲地别墅生活

7、享受，上户三层能够越过TH拥有无遮挡湖景； 社区中央设置高层平面楼王单位，景观及园林都享受最大优势，进一步树立项目整体的高端形象； 临梅坂大道噪音较大地方设置T2的复式产品，利用产品附加值降低客户敏感点； 地块西侧设置T2的大平面产品，增强舒适度，视野开阔，湖景全无遮挡，园林面积疏阔；,方案2：TH最大化,低密度TH物业数量最大化，尽量挖掘项目优势的湖景资源和低密度产品的稀缺价值； 高层单位尽量为低密度TH物业提供空间； 临梅坂大道噪音最大地方设置T2的复式产品，通过产品附加值降低客户敏感点； 地块西侧设置T2的大平面产品，全部实现无遮挡看湖景观； 入口不远处设置会所和景观节点；,问题：哪个方

8、案的收益更高（售价的预估）？,价格预估：静态比准产品类比法,定价前提：根据本项目市场定位，定价主要参考典型一线资源豪宅项目给出,第一极：纯正豪宅,第二极：类豪宅,本项目,项目产品分布示意图,各类产品套数,说明：根据提供的基础技术指标和各产品户型面积进行比较计算，两数据间存在较大差距，本定价策略主要根据各产品套数和户型面积来计算，暂不考虑实际建筑面积指标。,六甲,楼王,板楼,圆楼,联排,复式,1梯2户,案例：,用波士顿矩阵定义本项目的产品属性,各类产品套数,SUPER STAR,PRE_STAR,STARCASH COW,CASH COW,缺图_产品示意,STAR,CASH COW,建立比肩深圳

9、的参照系，确立项目地位,各类产品套数,SUPER STAR,PRE_STAR,STARCASH COW,CASH COW,STAR,CASH COW,产品看齐华侨城/香蜜湖/红树湾等一线豪宅区域类似顶级产品,产品高于华侨城/香蜜湖/红树湾等一线豪宅区域类似普通产品,SUPER STAR：联排别墅当属本项目价值标杆产品，参照波托菲诺/香蜜湖1号同类产品定价,STAR类产品,1,本项目下游产品 熙园238-288平米联排， 三级市场报价：5.2万 中旅国际公馆200-240平米联排， 三级市场报价：5万,本项目上游产品 波托菲诺纯水岸4期385-418平米联排， 4月销售均价：7万 香蜜湖1号30

10、0-450双拼别墅， 当前预计市场均价：7万,本项目产品类型的稀缺性 /景观资源,本项目联排别墅定价： 10万/平米,7，10万,联排：400平米,定价前提:当前市场增长速度与政策环境下的预估,该产品预计2009年初推出,PRE-STAR：六甲别墅/楼王当属本项目创新产品创新产品定价原则以上游的可替换产品为高限,客户感知价值上限1： 本项目联排别墅预计均价6万/平米 1、六甲别墅景观资源/舒适度逊色于联排； 2、楼王高层产品，景观资源好，户型舒适度不亚于联排产品，而且私密性好于联排产品,客户感知价值上限2： 近郊类似项目同类面积别墅产品均价 中信天籁：513-1970万/套 凤凰谷独栋别墅：7

11、00-2200万/套,本项目六甲别墅物业稀缺性劣差于联排； 本项目楼王资源优越,本项目六甲别墅定价：8万/平米 楼王定价：6万/平米,5，10万,六甲：350平米,楼王：300平米,部分六甲预计2009年初推出；楼王/剩余部分六甲预计2009年底推出,CASH COW：板楼产品属于市场主流产品，参照香密湖1号，中信红树湾等同类产品定价,本项目上游产品 香密湖1号240平米4房湖景单位： 销售均价：4.5万 大平面：联排=4.5：8,二手房市场参照 水榭花都3期190-205平米景观单位， 三级市场报盘均价：3-4万 天鹅堡1期220平米观海景观单位， 三级市场报盘均价：3.3万 大平面：联排=

12、2.7：5.2,本项目板楼景观视野仅次于楼王产品，户型舒适度,4，5.5万,本项目板楼定价： 4.5万/平米,板楼：200-220平米,CASH COW类产品,2,定价前提:当前市场增长速度与政策环境下的预估,该产品预计2009年底推出,STAR+CASH COW：复式产品属于本项目相对创新产品，参照香蜜湖1号，星河丹堤，天鹅堡3期，蝴蝶谷等同类产品定价,新近项目： 香蜜湖1号330平米独栋复式 销售均价：4万 星河丹堤B区复式别墅200-260平米 销售均价：2.7万 蝴蝶谷280-400平米复式 销售均价：4万,二手房市场： 天鹅堡2期：顶层复式300平 三级市场报盘均价：4万,本项目复式

13、景观优越，未来可看水景,3，5万,本项目复式定价： 4.3万/平米,复式：2.4-2.6平米,定价前提:当前市场增长速度与政策环境下的预估,该产品预计2009年初推出,STAR+CASH COW：圆楼产品属于本项目相对创新产品，参照东堤园，中信红树湾1期，熙园等同类产品定价,在售项目： 东堤园：300平米 当前景观资源产品均价：4.5万 大平面：联排=1：1.12,二手房市场： 中信红树1栋266平米 三级市场报价：2.7万 熙园5栋198平米， 三级市场报价：2.8-3 大平面：联排=3：5,本项目圆楼一栋受噪音影响，观景面大,3.6，5万,本项目圆楼定价： 4.2万/平米,圆楼：200-2

14、20平米,定价前提:当前市场增长速度与政策环境下的预估,该产品一栋预计2009年初推出； 一栋2009年底推出,CASH COW：1梯2产品属于未来豪宅边缘产品，参照香密湖1号，水榭花都，香域中央等同类产品定价,新近在售项目： 香蜜湖1号180平米3房 销售均价：3.6万（接近景观/区域的峰顶价格）,二手房市场参照： 香域中央，160-170平米3房 三级市场报盘均价：2.8-3万 水榭花都3：190平米 三级市场报盘均价3.5,本项目1T2H中出现有东西向产品，而且临小区路，有噪音影响,本项目1梯2户定价： 3.2万/平米,3，3.6万,定价前提:当前市场增长速度与政策环境下的预估,该产品预

15、计2009年初推出,一线城市一线豪宅价格趋同,全国一线城市顶级豪宅价格对比：,资料来源：世联数据平台,价格预估：动态比准趋势预估法,圣莫丽斯楼王：200-230平米 ，均价3.3万/平米 星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均价3.3万/平米 星河丹堤看湖复式：170平米，均价3万/平米,水榭山双拼：300平米左右，均价10万/平米 星河丹堤双拼：300平米左右，均价10万/平米 星河丹堤临湖联排：240-260平米，均价8万/平米 溪山叠墅：200平米，均价3万/平米,联排：13.5万/平米,叠墅：5.5万/平米,方案1产品价格预估,双拼：20万/平米,楼王：5.5万/平米,180平米：

16、4.5万/平米,145平米：3.5万/平米,复式：3.2万/平米,高层产品：本项目高层总体比竞品拥有更优越的湖景资源，外围高层受噪音影响对价格有限制,别墅产品：本项目三类别墅产品景观价值突出，均比竞品拥有更优越的湖景资源,高层产品 星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均价3.3万/平米 圣莫里斯不看湖平面：160平米，均价2.6万/平米 星河丹堤看湖复式：170平米，均价3万/平米,星河丹堤临湖联排：240-260平米，均价8万/平米 水榭山联排：300平米左右，均价6万/平米 星河丹堤不临湖联排：240-260平米，均价5万/平米,第二三排联排：5.5万/平米,前排175平米：4万/平米

17、,第四排联排：5万/平米,方案2产品价格预估,第一排联排：13.5万/平米,后排175平米：3.5万/平米,复式：3万/平米,高层产品：本项目高层总体比竞品拥有更优越的湖景资源，外围高层受噪音影响对价格有限制,别墅产品：本项目第一排别墅较竞品拥有更优势的湖景，内部别墅比较竞品无突出优势,经测算项目的利润总额为455755.35万元、税后利润（净利润）为341816.51万元、投资利润率为243.67%、投资净利润率为182.75%。财务费用（借款利息）为7776万元。详细指标见下表：,表：项目利润估算表,注：未考虑土地成本下的指标,注：1.项目销售周期均为2年，从2011年第一季度开始计算。 2.住宅销售率均为100%；商业销售率均为80%；会所精装修交付使用。 3.土地成本未纳入开发成本中计算，所得利润中没有扣除土地增值税。,方案1经济测算：项目利润,经测算项目的利润总额为387524.80万元 、税后利润（净利润）为290643.60万元 、投资利润率为206.56%、投资净利润率为154.92%，财务费用（借款利息）为7560万元 。详细指标见下表：,表：项