论房地产税收制度改革

1、关于房地产税制改革工商管理06-1组朱锦辉贰月廿壹日关于房地产税制改革中文摘要从我国当前房地产税制存在的主要矛盾中找出缺点和不足，加以纠正，梳理税制改革的总体构想，提出税制改革的具体构想。英语摘要fromchinascurrentrealestatetaxsystemtoidentifythemaincontradictionintheexistenceofshortcomingsanddeficienciestobecorrected。 清除通用idea of tax reform，增强型wardspecificideasontaxreform。关键词：房地产税制改革keyword :关系表

2、一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾我国现行的房地产税制涉及营业税、土地增值税、房地产税、城市房地产税、权利税、耕地占有税、印花税、城市土地使用税、土地使用费等10个类别。 随着住房制度的全面改革和房地产市场的建设与发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。 这也不能满足当前人们已经购买价格较高的住宅，进行不同财产占有关系的税收再分配调整，缓和社会矛盾的迫切要求，通过税收调整房地产供求关系及其结构，促进房地产市场可持续健康发展的现实要求。(1)沉重的流动、轻轻的拿法作为房地产持有阶段的征税少、税负轻的流通的一环，同时征收多种税。 注重营业性住房、个人租赁住房的征税，个人住房租

3、赁收入必须同时征收房地产税、营业税和个人所得税，明显存在重复征税问题。 但是，不对个人的非营业性住宅征收住房税，相当于给土地所有者无息贷款，不流通就不必为土地增值而支付税金。 这样做鼓励了实际拥有土地，促进了土地投机，导致了高房价和高空运率的存在。 国家统订局公布的数据显示，截至20*年4月，全国商社空缺面积为1.27亿平方米，其中空缺商品住宅为0.69亿平方米，全国空缺率超过25%，远远超过国际公认的10%警戒线。 1亿平方米以上的商社变成空地，但很多渴望住宅的居民却买不到房子，这种异常现象已经到了需要严重关注的时候了。(二)税制不统一，内外两套违反公平国内及华籍居民适用房地产税、城市土地使

4、用税、耕地占有税和土地增值税，外资企业和外籍人员适用土地使用费和*年当时政务院颁布的城市房地产税暂行条例个城市房地产税。 这不仅使税收征管增加了难度和成本，而且使外资企业竞争起点不同，税负不公平，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。(三)税收立法水平低，征税依据不足；按照税收法律主义原则，税收的征收必须按照法律规定进行，没有法律依据，国家不能征税，谁也不能被要求纳税。 此处所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。 但是，我们现行的企业房地产税、城市土地使用税，其法律依据是国务院制定并以暂行条例形式公布实施的行政法规，等级较低。(四)征税范围狭小，财政职能不强；房地产税

5、只限于在城市、县城、建制镇和工矿区征收，行政机关、人民团体、军队自用、财政支付事业费的机构、个人居住房等以房地产为免税对象的土地使用税也排除农村土地，只限于对城市土地征税。 房地产税范围太小，税基小，收入不高，难以成为地方政府的主体税种。(5)税、费不清，费高于税；目前，中国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%，而辅助费等各种规定费用则达到了41%。(六)配套制度不健全，税收征管难度大；考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会增多，但我国的房地产评估业起步很慢，规范也不成熟。 房地产估价制度作为房地产税收的主要补助手段还不健全，对于实现房地产税收的顺利征收还起不

6、到作用。二、房地产税制改革的总体构想采用“一清、二转、三改、四留”的方法，整合现行房地产税型，整理取缔不适合经济发展的税型，体现政府职能，将税型重叠或有密切相关税型流动环节过重税收负担转移到房地产持有阶段符合税收征管便利费用改为征税的国际通行做法，对必要的少量规章费，继续保持规范化保留。 建立和完善外资企业房地产税统一、税制简化提高房地产税收立法水平的税基、扩大公平税负的房地产评估制度等配套措施，促进我国房地产市场持续健康有序发展。三、房地产税制改革的具体构想(一)合并税种，征收统一规范的物业税或者房地产税；将房地产税、城市房地产税、城市土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他费用并入全

7、国统一的物业税。 包括房屋、土地，也包括不能说是房屋的其他地上的建筑物和附着物。 我国物业税的主要构想如下1 .扩大征收范围，确定征收的界限。 要改变房地产税收的流向，改变轻微持有的现状，必须适应市场经济发展的要求，扩大房地产的征收范围，取消不适应现实的减免。 一是取消个人所有非营业性住宅免税的规定，初期可以将征税范围限制在非普通住宅，特别是对土地资源多、住宅面积大的豪宅、别墅等高级住宅实行高税率，对土地资源少、住宅面积小的低收入层实行税收减免政策。 因此，一些居民买不到房子，买得起房子的人拥有成本太低，可以改变买得多的现状。 该税应该专门使用，作为廉租房、经济适用房建设专业基金，鼓励房地产开

8、发企业积极建设廉租房和经济适用房，满足城市居民最低生活保障标准，为住房困难的家庭提供住房或住房租金补贴，将高收入者的收入转移给低收入者， 控制目前我国收入差距，放宽收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾的二是取消有关事业单位免税的规定，将非公益性事业单位和社会团体用房纳入征税范围。 三是将农村工商营业住宅和高标准住宅纳入征税范围。2 .以对房地产税评估市场价格作为税收订正计算的依据。 现行的房地产税1是从价格中征收，把房地产的佟值(房地产的原价一次减去10%-30%的佟值)作为税改算的依据的第二个是从租金中征收，把租金的收入作为税改算的依据。 这是不合理的，按历史成本征收，使税收收入和房地产价

9、值背离，国家不能共享土地增值利润，从负担通货膨胀损失的租金中征收的东西很难把握实际的租金，对经营行为的征税和营业税交叉，并且对同样的房地产，利3 .土地使用税应当按类型和用途制定税率。 目前城市土地使用税是按地区实行单位面积固定税额的方法，一是国家不能及时共享土地增值利润，二是税率过低，而且不同等级土地间税额差距过小，没有出现调节差距收入的作用，促使土地利用者节约用地，利用土地三是随着城乡经济的发展，很多地方城乡结合部分难以区分，分城乡设置的企业因地理位置不同而产生税负差异；四是部分减少免税规定，对纳税困难企业照顾过多，部分占地面积大而经济效益差的企业对自己的经营管理对此可以借鉴国际通行的做法

10、，对个人住宅的类型、评价的市场价格采用三级超额累进税率制。4 .全国税率具有弹性。 我国地域辽阔，经济发展极不平衡，不应在全国采用统一税率。 设置灵活的控制区间，各地可以根据经济发展水平、纳税人的支付能力等因素，在许可范围内选择适用的税率。(二)提高立法水平，委托管理权限；中央制定物业税基本法，原则上规定税法要素，省级立法机关或政府制定细则，明确具体的征收范围、税目税率、减免优惠、实施方法及其征收管理等，不仅维持中央税制统一，而且适合各地地产，灵活处理税收问题，充分发挥地方政府积极性(三)征收房地产闲置税；目前，土地、住房资源浪费现象相当严重，有大量未使用和征购不使用的情况，部分地方政府还在征购大片土地，等待招商时高价转让。 国内有1亿平方米以上的商社空着的总量，其中空着1年以上的超过50%，压力资金超过2 500亿元。 但是，中国的商社开发者大多以银行贷款为主，房屋不能出售，恐怕会威胁金融业的良性运行。 为了阻止这种物业享受自然增值带来的利益行为，打击囤积，抑制不合理投资，阻止资源浪费，优化资源配置，防止金融风险，有必要采取税收强制措施，征收物业闲置税。 这样可以大幅度增加国家税收收入，非常有效地抑制房地产投机，避免房地产泡沫对国家发展的负面影响。(四)完善各项配套改革措施；一是建立和完善房地产登