阜阳起源时代广场市场调查报告(PPT 247页).ppt

1、起 源 时 代 广 场,市场调查报告,项目属性,项目操盘思路成功之道,市场分析,开发方向,取势,明道,优术,合众,践行,市场定位体系,平面布局,体量配比,建筑落位,商业模式构建,交通体系,品牌资源整合,项目资源整合,客户资源整合,资本资源整合,招商执行,销售执行,运营管理,项目操盘思路,竞争项目分析,市场调查逻辑思路,提出问题,分析问题,解决方向,项目属性,核心问题,市场分析,城市发展分析,商业环境分析,区域环境分析,客户研究,专项访谈,市场调研总结,初步开发方向,非商业物业专项调查,市场调查逻辑思路,地理位置,资料来源：业主方提供资料,项目属性/ 地理位置,项目属性,项目位置 项目颍州路与颍

2、河西路交汇处西南角。,资料来源：业主方提供资料,项目属性,项目属性/ 周边环境,如何实现整体定位与商业规划？,核心问题,问题分解,有哪些竞争项目？竞争项目的影响有多大？,5,阜阳市场的消费者、经营者、投资者有哪些需求？,6,社会各界人士对本项目有哪些看法？,7,阜阳的经济结构对项目开发有哪些影响？,1,阜阳商业的发展情况与未来的发展趋势？,2,项目所在区域的商业结构与租金走势？,3,住宅、公寓、写字楼、酒店的市场表现如何？,4,项目属性/ 核心问题,PART 宏观分析,PART 中观分析,PART 微观分析,调研总结,目 录CONTENTS,一、城市发展分析 1.1 城市基本概况 1.2 经济

3、发展现状,二、商业发展分析 2.1 商业发展现状 2.2 主要商圈分析,1.3 总体城市规划 1.4 城市发展小结,2.3 商业网点规划 2.4 商业发展小结,三、区域商业分析 3.1 区域环境分析 3.2 核心商圈分析,四、非商业物业专项调查 4.1 住宅项目分析 4.2 公寓项目分析,五、竞争项目分析 5.1 竞争项目判定 5.2 竞争项目分析 5.3 竞争项目小结,六、客户研究 6.1 目标消费者研究 6.2 目标经营者研究 6.3 目标投资者研究,七、专项访谈 7.1 政府部门访谈 7.2 商户代表访谈 7.3 居民代表访谈,八、调研总结 8.1 市场调研总结 8.2 初步开发方向,3

4、.3 商业结构分析 3.4 区域商业小结,4.3 写字楼项目分析 4.4 酒店项目分析,1.1 阜阳城市基本概况 1.2 阜阳经济发展现状 1.3 阜阳总体城市规划 1.4 阜阳城市发展小结,PART宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳城市基本概况,阜阳市,阜阳市古称“颍州”，物产丰富，人杰地灵。在经济学上具有三大突出优势，一是交通便捷，京九铁路贯穿全境，更有全天候机场，以及即将开工的商阜杭高速公路，形成发达的立体交通网；二是资源丰富，是国家商品粮、油、棉、肉生产基地；三是区位优势，以阜阳为中心，以100公里为半径的范围内尚未发育出一个中心城市，阜阳市不光是皖西北的重要门户，更是周围大城市围空区的

5、中心，有很强的辐射能力，更有成为中心城市的巨大潜力。,阜阳辖颍州、颍泉、颖东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县以及界首市。,阜阳市户籍人口1014.3万，三区四县一市常住人口759.99万人，面积9775平方公里，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一。,城市属性,PART宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状,【GDP总量】：平稳高速增长 -阜阳GDP总量在安徽省比较大，近5年阜阳经济增长保持在12%-13%之间，保持高速增长势头，平稳、高速的经济环境是大型商业最看重的数据。,GDP总量及三产结构,【三产结构】：第二产业突出 -第二产业占比最高，增速最快，逐渐成为阜阳支柱产业

6、，以商业服务业为载体的第三产业，未来有较大空间。,PART宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状,【人均GDP】：人口分布不平衡，城乡差距大 -近5年人均GDP增速超过12%左右，由于阜阳人口基数较大，且人口密度分布不平衡，造成城乡实际人均GDP差距过大。,人均GDP及社会固定资产投资,【固定资产投资】：逆市上扬、高速增长 -2010年相关调控政策逐步出台，在这种大环境下，阜阳2010年固定资产投资逆市上扬、保持高速增长，说明市场潜力没有完全释放。,PART宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状,【人均GDP分析】：人口基数大，总量较低 -2011年阜阳人均GDP只有11226元，

7、虽然较上年增长16%，但折合美元不超过2000美元；考虑到县城人口比重较大，只计算城区居民，人均GDP在3000-4000美元之间，城市商业进入中小型购物中心产生，并且高速发展阶段，而阜阳饱和的百货商业，使多业态复合的商业项目有更大的空间。,人均GDP分析,PART宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状,【省内比较】：增长率落后 -2011年阜阳市GDP总量为853.2亿元，在安徽省内排名第5，高于周边城市的六安、淮南、亳州，但低于芜湖、安庆、马鞍山，属安徽第二集团，但从增长率表现来看，是省内较落后的。,安徽省各城市经济总量对比,PART宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状,【周

8、边城市对比】：总量较大、增长不快 -比较周边5个城市2011年的经济数据，阜阳的整体经济实力较强，但并没有拉开与六安的距离，在反应商业的消费品零售总额对比中，已被六安超过。,周边城市经济现状对比,PART宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状,【人口现状】：城区人口不足、城市缺乏吸引力 -相对于超过760万的常住人口，阜阳市区人口只有160万人。 -近10年，阜阳市人口总量一直呈正比例增长，年均增长路达到了1%，一方面快速增加的人口有利于住宅项目的去化，另一方面，人口的增加对于商业项目，也增加消费的概率。,阜阳人口现状与变化,PART宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状,【人均可

9、支配收入】：加速增长 -2007-2011年，阜阳人均居民收入累计增长58.7%，特别是2011年，增长率接近20%。,阜阳市人均收入与支出,【人均消费支出】：低于收入增速 -相比较与人均可支配收入的连续增加，阜阳人均消费支出增速不仅低于收入的增加，而且又放缓的趋势，反应阜阳人民消费需要进一步刺激。,PART宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状,恩格尔系数,【恩格尔系数】：食品支出比重较高 恩格尔系数是指居民食品消费支出占全部消费性支出的比重。从2007和2010年数据看，阜阳城市和农村都处于向小康过渡水平。 由于外来务工人员增加使得阜阳城市恩格尔系数出现略有增长的情况；农村恩格尔系数

10、高于城市，说明农村消费水平低于城市。,城市,农村,44.9% 48%,PART宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划,根据阜阳市城总体规划（2007-2030），阜阳市的定位为：,到2050年，阜阳市发展成为现代化大城市，经济综合实力达到全省先进水平，城市人口规模达到250万人； 城市将向西发展，构建“两河一湖，三区一片，多中心、卫星城组团式”布局结构； 规划新建西湖组团作为市级行政、文化、体育中心，形成一个相对完整的城市新区。 西湖风景名胜区将以其良好的自然背景成为城市的“后花园”、城市居民的休闲中心。,资料来源：阜阳市城总体规划（2007-2030）,城市总体规划,PART宏观分析/

11、阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划,城市分区： -以颖西区为中心，颖东片区，泉北片区，颖南片区 中心城区城市人口发展规模： -近期（2007-2010）82万人 -远期（2011-2020）140万人 -远景期（到2050年）250万人 城市发展规模： -近期（2010年），用地规模在82.8平方公里 -远期（2020年），用地规模在140平方公里 -远景期（2050年），按250万人控制用地规模,中心城区整体目标,PART宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划,中心城区规划,城市发展战略： -围绕阜阳处于大城市围空区以及一系列自身优势，将阜阳市打造为皖西北中心城市、皖豫交界区的区域性中

12、心城市； 城市主要职能： -全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖西北中心城市； 城市发展方向： -以颍西区域为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”城市空间布局结构 ；,PART宏观分析/阜阳城市发展小结,阜阳城市发展小结,阜阳经济综述,人口及消费能力分析,小结,阜阳市是皖西北的门户城市，地处大城市的围空区；近年来，经济总量持续高速平稳增长，由于基础较差，人口众多，在人均GDP上长期落后。阜阳市正处于产业转型、经济高速发展的关键期。,整体上来看，阜阳市经济在全省范围内相对落后，由于近几年大力招商引资，第二产业规模不断扩大，经济发展也保持着高速的增长。与此同时，居民收入也不

13、断增加，阜阳市场需要更加丰富的商业元素的加入。,阜阳城市未来规划,阜阳市人口众多，且已经进入老年化社会；人均收入不高，城乡差距大；近几年的数据显示，阜阳市在人均GDP和人均可支配收入上的增幅很大，伴随着阜阳快速的城市化进程，市场的消费潜力正在苏醒。,阜阳市将向西发展，构建“两河一湖、三区五片、多中心、卫星城组团式”布局结构。近期城市用地发展方向以颍西组团为基础向西、向南和以开发区为基础向东南方向发展，并适当发展泉北、颍东组团。,2.1 商业发展现状 2.2 主要商圈分析 2.3 大型商业供应 2.4 商业发展小结,PART宏观分析/阜阳市商业地产发展/商业地产历程,社会消费品零售总额,1,消费

14、市场繁荣活跃。2011年全市累计实现社会消费品零售总额385.4亿元，同比增长18.1%，增幅高于全省0.1个百分点。分地区看，开发区社会消费品零售总额增长率最高为26.4%，颍州区排名第二，22.7%。,PART 宏观分析/阜阳市商业地产发展/商业地产历程,阜阳商业地产发展历程,PART宏观分析/阜阳市商业地产发展/商业地产历程,阜阳零售业态发展现状,3,初始期 发展期 成熟期 衰退期,中小型超市,中小型/传统百货公司,市场占有率,获利能力,市场萎缩,增长变缓,高速发展不断成熟,逐步为市场所认知，开始关注和接受,专业店专卖店,阜阳商业发展正由传统商业向现代商业快速变革阶段，由传统型百货、大卖

15、场向购物中心、复合型商业、主题商业、特色商业方向开始发展。,PART宏观分析/阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析,阜阳主要商圈的分布与现状,A,现有商圈,未来商圈,国贸商圈,商厦商圈,清河商圈,中南商圈,阜王路商圈,PART宏观分析/阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析,现有商圈,未来商圈,国贸商圈,商厦商圈,清河商圈,中南商圈,阜王路商圈,PART宏观分析/阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析,现有商圈,未来商圈,国贸商圈,商厦商圈,清河商圈,中南商圈,阜王路商圈,PART宏观分析/阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析,现有商圈,未来商圈,国贸商圈,商厦商圈,清河商圈,中南商圈,阜

16、王路商圈,PART宏观分析/阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析,现有商圈,未来商圈,国贸商圈,商厦商圈,清河商圈,中南商圈,阜王路商圈,PART宏观分析/阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析,现有商圈,未来商圈,国贸商圈,商厦商圈,清河商圈,中南商圈,阜王路商圈,PART宏观分析/阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析,阜阳现有各大商圈综合分析,B,PART 宏观分析/阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目,现有重点商业项目分布,说明：本章节所统计的大型商业仅以百货、购物 中心等零售业为主的商业物业。,现有重点商业项目,PART 宏观分析/阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目,现有重点商业

17、项目业态组合,PART 宏观分析/阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目,现有重点商业项目业态分级,单一功能,复合功能,高端定位,大众定位,商圈范围,图例,PART 宏观分析/阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目,PART 宏观分析/阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目,未来重点商业项目分布,说明：本章节所统计的大型商业仅以百货、购物 中心等零售业为主的商业物业。,未来重点商业项目业态,PART 宏观分析/阜阳市商业地产发展/在建重点商业项目,阜阳商业地产发展小结,阜阳商业发展历程,阜阳主要商圈分析,小结,近年来阜阳商业发展迅速，正在从传统的单体百货模式转向多元化商业模式，特别是融合餐饮、娱乐业

18、态的复合型商业受到阜阳消费市场的欢迎。,随着新兴商业的集中开业，阜阳商业难以避免的陷入剧烈竞争阶段，而市场优胜劣汰的法则将逐渐淘汰盲目定位、缺乏专业运营的低质项目，在完成阜阳商业地产升级的同时，释放更大的消费潜力。,PART 宏观分析/阜阳商业地产发展小结,阜阳大型商业供应,城市核心商圈以人民路颍州路为中心，融合了市内主要的百货、超市、电器商业场所，根据阜阳商业网点规划，未来将大力发展区域商圈。,阜阳现有的大型商业主要集中在老城区附近，在建商业项目以及规划中商业项目已经开始倾向于城市外围，未来供应商业面积将超80万平米，大量商业项目的入市将给阜阳商业市场带来巨大压力。,3.1 区域环境分析 3

19、.2 核心商圈分析 3.3 商业结构分析 3.4 区域商业小结,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析,项目区域环境分析,项目区域环境分析以项目基本硬件条件为基础，综合分析项目所处地段交通可达性和周边零售环境、竞争性环境，分析区域消费群体构成，寻求项目发展的方向。,项目周边环境（外部因素）,商圈辐射范围,1,2,项目自身条件（内部因素）,道路可达性（交通因素）,3,需求与竞争（市场因素）,4,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析,项目自身条件,项目自身条件：城市中心+十字路口 -本项目位于阜阳市地理中心颖河路与颍州路交汇处，是阜阳市民每天的必经

20、之路，同时十字路口对于商业开发，具有良好的展示效果，大型商业入驻，可提升整体价值与去化速度。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析,项目所在区位,商业洼地 -项目四周商业林立，被四大商圈环绕，项目周边缺乏集中式商业的现状，显然已成为阜阳市的“商业洼地”； 构筑城市商业关联性： -在国贸、商厦、中南、清河高速发展的同时，本案无疑处在了城市商业群的核心位置，构建城市商业关联性，将使项目价值将在未来得到进一步释放。,国贸商圈,中南商圈,商厦商圈,清河商圈,阜王商圈,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析,项目周边环境,周边商业：鱼龙混杂 -地处城市中

21、心，周边商业鱼龙混杂缺乏主题，难以形成商业合力,新建项目：集中开发 -项目附近多个项目正在开发建设，其中不乏集中式商业项目,传统住宅：面临拆迁 -颍州路、颖河路、解放路聚集大量传统住宅，正在面临拆迁,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析,项目道路环境,道路情况：流通量较大 -本项目东临颍州路，北靠颖河路，日均人流量超过5万人/天；稳定的人流量将成为商业经营的基石； 整体环境：利于商业展示 -颍州路、颖河路作为阜阳市城市主干道，亦是车流必经之路，作为项目未来商业活动发展，有无可比拟的展示效果。,颍河路：双向6车道,颍州路：双向6车道,本项目,颍 河 路,居 民 区,颍州

22、路,规划路,N,道路交通条件,地理位置： -本项目地处十字路口，符合大型商业选址标准，颍州路颖河路连接新老城区，未来将发挥更重要的价值。 交通便利 -随着城市向南的逐步扩张，商业中心也逐步南移，而本案在东西南北四个方向上有着最大的便利性。 旧城改造： -整体而言，本项目的交通道路条件较好交通便利，有利于车流的拉动，传统住宅的拆迁改造对项目有更大的支持。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析,人 民 路,颍 州 路,颖 河 路,颖 上 路,清 河 路,解 放 路,交通流量状况,交通流量状况： -无论车流量还是人流量，项目所依托的颍州路、颖河路都有着无可比拟的优势，然而目

23、前周边商业以餐饮、社区配套为主，缺乏具吸引力的商业项目，沿街商业杂乱无章更降低了整个街区的档次，本项目在未来的商业规划中，不仅要考虑业种业态的搭配，更应该从城市运营的角度，解决好外部的商业环境，提升本项目位置在阜阳消费者中的印象。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析,租金走势状况,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析,租金状况：商圈内的租金与商圈内的人流量对应成正比 -影响项目商圈内商铺租金价格主要有四个因素：商业体量、交通的便利性、附近居民收入水平和人口总数。从租金上反映就是人民路租金较高，租金区间为50-200元/平方米/月；至项目门前

24、，平均租金为120元/平方米/月。商圈内的租金与商圈内的人流量对应成正比。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析,根据商圈的定义 商圈指的是本项目消费者所居住的区域范围。 商圈区域界限是由一些因素决定，包括商业项目的立地条件、交通品质、人口密度、竞争项目位置、以及行车时 间和距离的限制,本项目的商圈辐射范围 主要考虑以下关键因素:,项目自身条件,天然阻隔,道路交通辐射范围,竞争项目瓜分区域,本项目商圈辐射范围,核心商圈,次要商圈,边缘商圈,核心商圈：项目在次区域内的顾客数约占总顾客数的65%,次要商圈：项目在次区域内的顾客数约占总顾客数的25%,边缘商圈：项目在次区域

25、内的顾客数约占总顾客数的10%,商圈界定,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析,项目商业体量,根据本项目商业体量预估量，对应为区域中心概念，而根据本项目地处城市中心核心商圈特性，本项目满足都市型购物中心概念，都市型购物中心商圈辐射范围较远，一般能够包含整个市区。,商业中心分类,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析,道路交通辐射范围,路经本项目商圈的主要公交车车次共有8辆，公交车服务时间基本在上午6：00至晚上19：00之间，基本保证了大部分时间段的消费者的出行便利。 3路：天筑逸景火车站 4路：京九办生态园 5路：西湖镇汽车北站 9路：职业技

26、术学院汽车北站 11路：计算机学校火车站 16路：以中东校商贸城 23路：职业技术学院颖东开发区 25路：科技职业学院火车站 商圈内其他主要交通工具主要以出租车、私家车为主。本项目作为市中心必经之路，私家车辆较多，有利于吸引中高端消费。,现有竞争项目影响,现有竞争项目 -本项目现有竞争项目主要集中于老城区范围内，特别是人民路商圈，形成极强的吸引力 未来商业规划 -按照阜阳未来商业整体布局规划，颍州路沿线为市级商业中心，未来商业项目也最为集中； 市场空白点 -本项目南面通往一道河路、二道河路是未来阜阳政务新区，沿线的商业项目较少。 辐射范围 -按照竞争项目的影响分析，本项目较能够在东面、南面取得

27、优势。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析,本案,项目辐射商圈界定,根据对本项目自身条件，道路交通对人流的导入，并结合竞争项目综合分析，得出本项目辐射商圈范围为： 核心商圈阜阳中心城区 （东至颖上路，南至清河路，西至解放路，北至人民路） 次级商圈阜阳市区区域 （东至河滨路、南至一道河路、北至北京路、西至中南大道） 边缘商圈阜阳全市及阜阳周边县市 -包括政务区、经济开发区、颖东区、泉北新区以及周边县市,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析,核心商圈,次级商圈,边缘商圈,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析,阜阳市区住

28、宅（已建及在建）,2020/8/9,新增住宅人口,根据已建住宅项目统计，项目核心商圈内新增住宅总建筑面积约514万平米，总户数超过4万以上。 商圈内规划人口总数将近12万人，如果按人均需要1.2平米商业面积计算，商圈将需要15万平方米商业地产； 商圈内新增商业规模远远超过15万，新增商业逐渐向外围扩张，商业形态逐步升级； 新住宅的开发必将带来新的消费群体，如何满足新迁入群体的消费需求，是项目未来商业开发的着力点。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析,核心商圈预计引入人群,常驻居民,政府办公人口,商务办公

29、人口,周边县市居民,外地旅游人群,根据核心商圈内的建设规划及发展特质，核心商圈吸引的人群主要由以下部分组成：,本区域内常住人口，是本区域商业最直接消费者,半流动人口，主要集中在晚上，增加区域商务宴请、娱乐消费,半流动人口，主要集中在白天，主要消费餐饮、百货业种,流动人口，节假日消费能力较强，对低总价住宅公寓感兴趣,流动人口，会增加区域内消费，但消费随机性较强,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,区域商业结构现状,由于本项目处于城市中心，核心商圈辐射范围较大，因此将主要针对项目核心商圈做商业结构分析：,颍 州 路,颖 河 路,颖 上 路,清 河 路,解 放 路,人

30、 民 路,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,人民路商业现状,此区域是阜阳服饰百货业种最集中的区域，集合了国贸、香港财富广场、阜阳百货、千百意4家百货，以及绿色步行街，是阜阳消费者逛街的首选之地，租金最高峰集中在国贸与千百意之间，最高租金为200元/平米/月。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,人民路典型商业,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,颍州路商业现状,颍州路作为贯穿阜阳市的重要干道，北起北京路，在人民路交口租金达到峰值，向南逐渐递减，经营业种也从服装百货演化到电动车、摩托车、电子等低租金

31、业种，至颖河路租金有所回升，经营业种以综合服务为主。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,颍州路典型商业,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,颖河路商业现状,颖河路作为传统街区正逐步进行着升级改造，东段有阜阳商厦，中段有苏果卖场、西段有大润发、红星美凯龙，是商业的良好载体，就目前来看，租金最高峰还在颖河路颍州路交汇处，租金为120元/平米/月。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,颍河路典型商业,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,颍上路商业现状,此区域紧邻颍州路商圈

32、，租金相对较高，由于人民东路以及颍河东路的商业拉动，租金比较平稳，最高峰出现在颍河路与颖上路交口，平均租金达到80元/月/平米 ，向南北方向递减，最低租金在清河路。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,颍上路典型商业,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,解放路商业现状,解放路作为传统的街道，经营业种以服装百货、餐饮食品为主，分别占到25%、23%，其中商铺面积集中在40平以下小型商铺，租金在人民路至颖河路段最高，保持在50元/平/月。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,解放路典型商业,PART 中

33、观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,清河路商业现状,清河路作为城市交通的重要干道，商业机构以生活服务、餐饮食品、电器数码为主，由于交通便利，商业面积分布较均衡，租金最高出现在颍州路交口，平均租金为50元/平/月，最低出现在解放路交口。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,清河路典型商业,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,街区商业结构现状,说明：*商业面积仅为街铺面积统计。,PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析,区域商业结构分析,街铺总量 -核心商圈内商铺数量共有1455个； -总

34、面积148660平方米 业种分布 -生活服务与服装百货类商铺比重大 -这一类型商铺在新项目中更容易生存 面积需求 -区域内40平米以下商铺数量最多，这部分户型在商业项目中更受投资者青睐 租金情况 -通过对颍州路、颖河路的租金调查，项目附近合理的租金范围为80-120元/月/平米,项目所在区域商业发展小结,本项目周边环境,本项目商圈界定,区域商业发展分析,小结,本项目地处城市核心商圈区域，道路交通状况良好，可达性及可见性高，对于定向招商引进主力店来说，拥有非常好的硬件条件。,初步界定项目核心辐射商圈为市中心板块，主要由人民路、颖上路、解放路、清河路围合而成。次级商圈为二环路以内区域，边缘商圈辐射

35、阜阳市市域。,作为市中心区域，项目核心商圈内集中式商业较多，对核心商圈内的消费者有着较强的吸引作用，项目商业部分在未来面临着经营与招商上的双重压力；除此之外，商圈内散铺也是业种品类的重要补充，商业以生活、百货服饰类业种为主，散铺缺乏规划，也证明了此业种生存能力较强。,本项目处于城市核心区域，一方面商业氛围浓厚，有助于商业开发；另一方面商业供给远远大于需求，未来商业项目投放市场，仅靠市场需求不能满足商业正常经营，在日益加剧的竞争面前，必须出新、出奇，通过充满特点的市场定位，来吸引消费，抢夺市场，不在竞争中毁灭，就在竞争中爆发。,PART 本案所在区域商业发展小结,4.1 住宅项目分析 4.2 公

36、寓项目分析 4.3 写字楼项目分析 4.4 酒店项目分析,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,阜阳市区住宅（已建及在建）,项目分析金色港湾,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析依泉庭苑,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析中泰名城,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析泉水湾花园,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析华兴滨河苑,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析美在花城,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析锦华名郡,PAR

37、T 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析依水苑,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析新润泉北小区,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析盛鑫映泉,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析君和皇家花园,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析外滩国际城,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析香港财富广场-财富公馆,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析汉和贡院,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析中南现代城,PAR

38、T 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析东方第一城,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析丽丰一品,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析新世界shoppingmall,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析保利文峰商业广场,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析港利上城国际,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析金悦时代,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析易景国际花园,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析

39、国祯家园,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析天筑香城,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析御景城,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析天筑逸景,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析银河金座,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析繁华世家,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析春益雅苑,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析天福采莲郡,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析锦绣园,PART 中观分

40、析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析富安森活印象,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析正基首府,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,项目分析天韵怡城,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,市场主要的物业形态：为了适当的提高容积率，同时满足景观设计的需要，阜阳市大多数项目以“高层为主+多层为辅”的混合模式为主，总体布局上较为类似，没有太大的差别、新意。,不同的物业形态的价格、去化速度区别以及原因分析： 目前阜阳市项目规划形态比较简单，高层建筑是市场主流，近两年来不少楼盘引入了小高层，多层物业形态，主要以城北、城南板块兴起比较明

41、显，随着市区人口密度的增加和城市化进程的加快，小高层和高层是未来的潮流，小高层、高层必然是发展的趋势 。如果处理好房型的设计，价格的合理性等因素，去化速度会有大幅度改善。,市场物业形态总结,多层,小高层,高层,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,111,户型配比情况,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,户型配比情况,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,户型配比情况,目前在阜阳市销售的住宅户型种类丰富，基本涵盖了各种需求，购房者的选择空间很大。,在户型的比重上，8090m2的小二房占到35%的比例，100120m2的小三房占到47%的比例，这

42、两种房型目前是阜阳市房地产市场上的主力户型。从销售的角度来说，这两种户型销售量比较高。值得注意的是，60以下的户型占市场5%比例，但是实际调查中，发现这样的户型并不是很受欢迎，同时大面积户型也不受欢迎，这两类户型去化较难，这点值得考虑。,PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析,阜阳市区公寓,PART 中观分析/非商业物业专项调查/公寓项目分析,项目分析CBD中央国际,PART 中观分析/非商业物业专项调查/公寓项目分析,项目分析浙商大厦,PART 中观分析/非商业物业专项调查/公寓项目分析,项目分析蓝鲸SOHO,PART 中观分析/非商业物业专项调查/公寓项目分析,公寓市场综合分

43、析,阜阳公寓市场整体供应水平不高，属于发展的初级阶段，处在产品认知阶段，地段因素对其价值支撑比重大，核心卖点基本都以产品为基础，加之核心地段或良好的资源条件以及酒店式的服务；,在售服务式公寓主力户型以单配和一房为主，主力面积控制在40-60平米左右，通过控制面积来控制总价，以保证项目现金流；,客户关注物业品质，特别是装修用材用料，自用客户对户型各个空间尺度敏感； 客户关注单价与项目品质之间的匹配度，总价是影响客户决定的因素之一，但不是唯一因素；,阜阳公寓市场现状,市场供应趋势,客户需求,阜阳市服务式公寓市场供应量小且供应水平不高，市场需求旺盛，处于发展初级阶段，市场机会良好，作为本项目高端商务

44、的配套，本项目公寓更需要通过打造自身核心竞争力来赢取未来市场。,未来发展方向,PART 中观分析/非商业物业专项调查/公寓项目分析,写字楼,PART 中观分析/非商业物业专项调查/写字楼市场分析,写字楼,PART 中观分析/非商业物业专项调查/写字楼市场分析,PART 中观分析/非商业物业专项调查/写字楼市场分析,写字楼市场综合分析,阜阳市目前写字楼仍以过去机关单位或大型投资及区域大型企业投资建设的自用办公产品为主，现代化商务写字楼刚刚起步，以普通型为代表；综合性和智能型商务写字楼暂时还没有出现；,阜阳写字楼市场整体存在物业水平不高、内部商业配套缺乏、停车位不足等问题，制约了写字楼整体品质的提

45、升；未来的商务活动需求不仅需要硬件设施的完善，更需要软件服务方面的提升；,目前阜阳市办公市场中，别墅型生态办公、创意“孵化器”型办公等个性化商务办公物业还没有出现；企业冠名的定制式办公物业基本空白。,阜阳写字楼现状,软硬件设施 有待升级,定制式 办公物业基本空白,伴随着阜阳市的商业迅速发展，商贸，金融，等第三产业的大部扩张，阜阳写字楼市场需要与时俱进，目前正在建设的CBD中央国际、浙商大厦等高品质智能化的商业写字楼将成为市场的主流。,未来发展方向,PART 中观分析/非商业物业专项调查/写字楼市场分析,阜阳酒店,PART 中观分析/非商业物业专项调查/酒店市场分析,PART 中观分析/非商业物

46、业专项调查/酒店市场分析,天筑豪生大酒店,阜阳国际大酒店,阜阳中京大酒店,国贸大酒店,白金汉宫大酒店,阜阳文峰宾馆,PART 中观分析/非商业物业专项调查/酒店市场分析,阜阳酒店业发展水平整体较低，仅有天筑豪生大酒店一家五星级酒店，目前尚未开业，其他星级酒店设施也普遍老化，已经不能满足阜阳有关方面的接待要求。同时这些酒店也都是一些传统商务酒店，产品符合度不够,阜阳市目前没有全国连锁形的快捷酒店入住，目前在经营的快捷酒店还是传统的的宾馆，相对来说档次较低，设施相对简陋，还不能达到真正意义上的快捷酒店。,整体水平相对较低,快捷酒店鱼龙混杂,随着阜阳市商业进入快速通道，大型的总体体项目的规划建设，星

47、级酒店将会陆续开工建设，同时随着城市的发展，传统的宾馆酒店已经将会淘汰升级，高品质的快捷酒店将会迅速发展。,市场前景较为广阔,酒店市场综合分析,PART 中观分析/非商业物业专项调查/酒店市场分析,5.1 竞争项目判定 5.2 竞争项目分析 5.3 竞争项目小结,依据对阜阳整体商业环境及主要商业项目分析，结合本项目属性，我们依据以下原则选择现有及未来 竞争项目深入分析：,主要竞争项目判定,位置与本项目距离较近，属于项目 核心商圈内,商业体量及商业形态与本项目 类似，区域一站式商业中心,档次中高档为主、主要服务 周边消费客群,本项目主要竞争对手为：,综合类：香港财富广场 百货类：阜阳百货、国贸、

48、阜阳商厦、 千百意、燕莎百货 超市类：沃尔玛、大润发、华润苏果 在建类：CBD中央国际、中南红星商业广场、 丽丰一品、保利文峰商业广场、 金悦时代、新世界shopping mall,PART 微观分析/主要竞争项目分析/主要竞争项目判定,阜阳香港财富广场,项目简介 阜阳香港财富广场于2009年3月2日，由台湾灯塔集团投资公司、华联（香港）国际有限公司和阜阳华联集团共同投资8亿元，以18万平方米的恢宏规模，堪称阜阳第一MALL巨制。香港财富广场以诚挚的心情、优质的服务、全新的理念引进全球零售王沃尔玛、新天地百货、大地数字影院等国际国内品牌商家，联手打造融汇百货、超市、名店街、潮流前线、电脑数码港

49、、儿童世界等主题区及影城、电玩、亲子乐园、美食广场、KTV、西餐、书城等数百个品牌商家于一体的商业王国。香港财富广场以一流的管理服务水平和一流的配套硬件设施，以及众多的国际国内知名品牌，引领阜阳消费新潮流，打造时尚购物新标杆。,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,项目地理人民路上的金色皇冠 人民路核心商圈的核心商业街 人民路是阜阳市级商业中心的核心商业街，更是阜城商业的发源地，它见证着阜阳商业的繁华，代表着阜阳商业的活力。 人民路、颍州路十字金街口，三大百货聚首 人民路与颍州路交汇处的弹丸之地，三大百货聚首，21000平方米的国贸商城、36000平方米的百货大楼、40000平方

50、米的千百意购物中心，共同构筑10万平方米的主力店集群，成为了人民路商圈核动力。 香港财富广场后来居上，引发商业龙头效应 香港财富广场以10万平米的商业规模横空出世，与国贸商城、百货大楼、千百意购物中心共同形成了近20万的主力店集群，将占据整个人民路商圈容量的三分之二，形成人民路商业巨龙的绝对龙头。,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,（1）沃尔玛，超级聚客机（20000平方米沃尔玛超市） （2）流行新天地，时尚嘉年华（20000新天地百货） （3）大地数字影院，流光溢彩的视听盛宴（2500平方米大地数字影院） （4）特色美食新体验，休闲娱乐不夜天（20000平方米餐饮休闲娱乐文

51、化特区） （5）米兰大街（110米长米兰大街） （6）至酷淘宝地，潮流星光城（1000平方米星光城） （7）儿童小天地，欢乐大世界（2000平方米儿童新世界） （8）精品IT MALL，科技新时尚（3000平方米IT MALL）,主营业态,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,负一层品牌分布,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,一层品牌分布,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,二层品牌分布,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,三层品牌分布,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,四层品牌分布,PART 微观分析/主要竞争

52、项目分析/香港财富广场,五层品牌分布,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,规划亮点 （1）国际水准的立面造型，塑造阜阳商业新形象 （2）全天候室内空调，四季如春的购物体验 （3）多入口迎客，聚八方人气 （4）20米宽弧形中庭动线，打造国际化的人流动线 （5）40米观光云梯，穿梭时尚空间，实现跨层传送 （6）16米宽天窗设计，在购物中享受自然光 （7）50部智能电梯、5部全景观光梯，智能灵动尽现，动线流畅自如 （8）120平方米超宽LED屏，阜阳新时尚的发布窗口 （9）100平方米大挑空舞台，演绎都市时尚精华 （10）800平方米下沉式主题广场 （11）阜阳首创停车楼，800席停

53、车位,驾车购物更轻松,规划设计,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,平面图,-1F,1F,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,平面图,2F,3F,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,平面图,4F,5F,PART 微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场,阜阳国贸商城,阜阳国贸商城，位于阜阳市人民路核心商圈的核心节点，国贸大酒店裙楼。总建筑面积21000平方米，荟萃国内外数万种商品，2007年01月25日开业是阜阳市开业最早现代化百货商场之一，目前客流量大，提袋率高，经营状况极佳。,PART 微观分析/主要竞争项目分析/国贸商城,楼层业态分布,PA

54、RT 微观分析/主要竞争项目分析/国贸商城,楼层品牌分布,PART 微观分析/主要竞争项目分析/国贸商城,百货大楼,阜阳市百货大楼座落在阜阳市繁华的闹市中心，人民路、颍州路交叉口，是一家由职工集资兴建的现代化商场，内部设施典雅，风格独特。企业在社会各界的大力支持和广大职工的辛勤努力下，不断发展壮大，曾被评为全国商业信誉星级企业，全国最佳经济效益店，省十佳商场，省购物放心店，省十强零售商店，在第二届阜城窗口行业服务质量万人调查活动中荣登十佳榜首。,PART 微观分析/主要竞争项目分析/百货大楼,功能分布与品牌情况,PART 微观分析/主要竞争项目分析/百货大楼,PART 微观分析/主要竞争项目分

55、析/百货大楼,PART 微观分析/主要竞争项目分析/百货大楼,PART 微观分析/主要竞争项目分析/百货大楼,PART 微观分析/主要竞争项目分析/百货大楼,阜阳商厦,阜阳商厦座落于阜阳市颍上北路与颍河路交叉街口，主楼十层，营业楼五层，建筑面积3.6万平方米，营业面积2.6万平方米，现有员工1000人，下设10个部室、152个柜组、一个批发公司、一个家电维修中心、一个广告有限责任公司和一个日用化妆品有限公司。 百货、黄金珠宝首饰、鞋服箱包、化妆品、名表、家用电器等,PART 微观分析/主要竞争项目分析/阜阳商厦,品牌分布,PART 微观分析/主要竞争项目分析/阜阳商厦,PART 微观分析/主要

56、竞争项目分析/阜阳商厦,PART 微观分析/主要竞争项目分析/阜阳商厦,PART 微观分析/主要竞争项目分析/阜阳商厦,三层平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分析/阜阳商厦,PART 微观分析/主要竞争项目分析/阜阳商厦,PART 微观分析/主要竞争项目分析/阜阳商厦,阜阳和华千百意,阜阳和华千百意购物中心有限公司诞 生于1999年12月26日,是阜阳恒业集团投资兴建的现代化大型商业零售企业。公司地处阜阳市繁华的人民路商业中心,交通便利,人流集中。公司集百货、超市、娱乐、餐饮、健身、休闲为一体,是恒业集团七大支柱产业之一。商场规划6万平方米,一期工程3.2万平方米,营业面积2.2万平方米

57、,商场外观呈欧式风格,气派典雅,风格独特,是阜阳标志性建筑之一。商场内配置有中央空调系统、自动扶梯、垂直电梯、消防自动喷淋系统、前台POS、后台MIS系统等一系列现代化的商业设施。 商场内部装饰风格独特,极具特色,精品荟萃,品种众多。,PART 微观分析/主要竞争项目分析/千百意,楼层品牌分布,PART 微观分析/主要竞争项目分析/千百意,平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分析/千百意,平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分析/千百意,平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分析/千百意,平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分析/千百意,平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分

58、析/千百意,燕莎百货,阜阳华联燕莎百货是由阜阳华联独资组建的一座集购物、娱乐、休闲于一体的综合性现代百货，位于颍州中路与阜临路黄金地段交汇处，毗邻风景秀丽的文峰公园，交通便捷，位置优越。阜阳华联燕莎百货营业面积37000平方米，按照“时尚、休闲、精品”的经营定位，经营的商品品类包括了国内外品牌服饰、化妆品、男女皮鞋、皮具箱包、儿童用品、针织床品、家电、手机数码、图书音像、华联超市等，并着力引入了美国金仕堡健身会所、阜城规模最大的设备最先进的电玩娱乐城等新鲜时尚元素，努力为顾客营造“优雅温馨、轻松舒适”的购物氛围，打造“购物是享受，享受在燕莎”的消费体验。,PART 微观分析/主要竞争项目分析/

59、燕莎百货,楼层品牌分布,PART 微观分析/主要竞争项目分析/燕莎百货,PART 微观分析/主要竞争项目分析/燕莎百货,平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分析/燕莎百货,平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分析/燕莎百货,平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分析/燕莎百货,平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分析/燕莎百货,平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分析/燕莎百货,平面图,PART 微观分析/主要竞争项目分析/燕莎百货,未来项目-CBD中央国际,CBD中央国际位于颍州路颖河路交汇处，与本案隔街相望，是最大的竞争项目。 从项目备案上看，项目占地17亩，总建筑面积近9万平米，商业面积约3万平米，根据项目目前的建筑规划，商业部分由一栋5层的集中式裙楼及2栋29层的公寓写字楼组成。 该项目计划引进中高端百货，目前正在于金鹰百货及百大CBD洽谈。,PART 微观分析/主要竞争项目分析/CBD中央国际,未来商业-汇鑫国际广场,汇