同策2011年04月06日徐州月星环球商业中心营销报告.ppt

1、机遇与梦想|展望城市的新生活主义，我谨呈上：粤星集团有限公司，以及由宏碁的石提出的徐州粤星全球商务中心营销报告。这意味着“微笑曲线”向我们揭示了一个现象：在抛物线的左侧(价值链的上游)，随着显示器、内存、中央处理器和配套软件等新技术的研发投入，产品的附加值逐渐增加；在抛物线的右侧(价值链的下游)，随着品牌运营和销售渠道的建立，附加值逐渐上升。作为劳动密集型的中间制造和装配环节，它不仅技术含量低、利润率小，而且市场竞争激烈，容易被成本较低的同行所取代，成为整个价值链中最难、利润最少的部分。介绍、思考粤兴全球商务中心的定位，目标1:徐州品牌成功目标2:粤兴全球商务中心成为徐州东区副中心的支撑点！基

2、于徐州都市圈发展的城市化战略，从纬度、徐州城市研究、经度、竞争市场分析、项目定位基础等角度，以徐州都市圈为核心，由徐州都市圈、邳州都市圈、新沂都市圈、奉贤都市圈、沛县都市圈、遂宁都市圈六个中心城市发展区构成，形成徐州都市圈五县(市)重点中心镇四级城镇体系结构。到2020年，全市将形成一个特大城市、五个中等城市和65个小城镇。徐州都市圈-方圆200公里，2010年城市化水平预测：城市化水平为46%；2020年，城市化水平为58%。主城区城市建设用地规模为180平方公里，人均90平方米。徐州城市研究：徐州都市圈形成：辐射方圆、江苏、山东、河南、安徽四省，地位日益提高。【开发区对徐州定位的意义】该市

3、“双核”加五区“双核”是指老城区“五区”包括金山桥区、巴山区、翟山区、九里山区和城东新区。其中，巴山区和寨山区主要以居住、教育和科研为主，九里山区是休闲旅游、居住、对外物流和工业的综合区，金山桥区是技术开发区和重要的工业区，城东新区是工业、仓储、物流和住宅的综合区。徐州城市研究表明，徐州东、东南方向的发展规划使得本案所在的经济开发区成为徐州定位转型的重要支撑。徐州经济开发区高科技工程机械及特种车辆、清洁技术、光伏光电、现代物流、国际商务、高科技重工业五大基地，工程机械行业自主创新能力不断增强，其中工程起重机、压路机、挖掘机等。光伏光电产业：徐州光伏产业从上游的中能硅产业起步，到下游的爱得太阳能

4、，形成了从拉棒、铸锭、切割、电池片和电池组件到太阳能发电系统的垂直产业链。徐州已经开始实施太阳能屋顶计划，并推动了BIPV光伏电站、太阳能村和太阳能社区的建设。风电设备制造业：由财富500强德国蒂森克虏伯公司投资建设，预计2008年风电设备制造业将达到15亿元。工业余热发电和生物质发电：例如，徐州中联水泥公司在2008年，纯低温余热发电项目，年发电量达到1.16亿千瓦时；铜山镇巍巍集团牛粪沼气综合利用项目。徐州机械制造、新能源和清洁技术产业、开发区产业构成、徐州城市研究、新技术、能源和现代服务业将成为开发区未来的产业核心、高铁新城规划支撑、高铁国际商务区也是徐州城市总体规划的重点建设区域，高铁

5、商务区位于经济开发区核心，面积约12平方公里，力争建成服务京沪高铁和京福高速的商业港口。重点发展企业总部、行政业务、星级酒店、高端住宅建筑、现代物流、SHOPPINGMALL等。启动区总投资约30亿元。高铁商务区的崛起将极大地提升、整合和完善徐州经济开发区和整个徐州东部的城市功能。徐州城市研究，规划建设高铁新城，强化开发区作为城市分中心的地位，本案中，高铁国际商务区，生态商务区，高铁火车站，高铁国际商务区，高城市价值，徐州城市研究，宏观政策解读，徐州目前只发布了“限价订单”，并没有发布其他细则，市场竞争分析，徐州市场表现，商品房交易没有明显下降。根据竞争性市场分析，2010年多重调整对徐州市场

6、的影响不如一、二线城市严重，全年市场交易相对均衡；2010年，年去污量达到414.6万平方米，月平均去污34.6万平方米；2011年第三次调控前后，市场成交量没有出现大幅度下降，但市场成交量受到整体政策环境的影响，略有观望。竞争性市场分析，城市综合体市场，综合体价值研究，竞争性市场分析，城市中有许多城市综合体项目，也有许多品牌数百万的竞争对手，竞争性市场分析，综合体价值研究，此案例完全超越其他综合体，其核心在于支撑城市定位的城市分中心，综合体价值深度PK，竞争性市场分析，金山，福地，军定湖，此案例，万豪绿城，美的金龙湖项目，待售，地块，住宅市场分析，竞争市场分析，立面风格，规划，景观，项目特点

7、，大多是纯住宅项目。推广主题集中在高铁、产品和社区规划、推广主题、竞争市场分析、住宅市场分析、竞争市场分析、办公市场分析等核心概念上，多功能、创新的酒店式公寓LOFT本身就定位在两边，可以生活和工作；它可以突破容积率的限制，最大限度地利用土地，开发更多的空间；纯办公建筑：办公用途广泛，但没有工业环境支持的停车位很少，不适合大公司落户。竞争性市场分析，办公室市场分析，周边行业偏向传统制造业，这使得办公室在这种情况下更糟。竞争市场分析，办公市场分析，打破传统的办公竞争市场，强化办公的多功能性和目的性，创新办公产品，目的办公产品总部经济和创意产业，多功能办公产品酒店式公寓以鹏程广场商圈为核心，呈“一

8、线三圈”布局，本案将成为下一个商圈的中心。根据市场竞争分析，徐州的商业整体上可分为三个层次：城市商业中心、区域商业中心和居住区商业，其中城市商业中心是以中山路和淮海路形成的“十字”轴为中心的古鹏广场商圈；区域商业中心作为城市商业中心和住宅商业中心之间的二级过渡，逐渐形成了两个二级商业区：火车站广场商业区和人民广场商业区；在空间布局上，徐州的商业形成了“一线一品”的格局纬度视角、经度视角、高价值取向、高价值取向，承载着城市副中心商业中心能量水平和月亮之星国际化的核心运营体系，占据区域绝对中心地位的优势，定位的关键点：“集中化”、高价值体系、品牌价值、“集中化”理念贯穿整个项目，一个创造基准价值、

9、全新生活和创业的市级项目Q2:如何实现徐州悦星全球商务中心的高价值体系？品牌管家是比你更珍惜你的羽毛的人。同样的政策为许多开发商提供了品牌管家服务，以实现开发商入城的战略意义。保利南京项目、招商局上海项目、合肥新地项目、翔宇上海项目、上海新城和Q1常州项目：如何实现“粤兴品牌登陆徐州”的品牌使命？开场：站在巨人的肩膀上，太精彩了。企业连续10年入选中国民营企业500强和中国最大的1000家企业之一。业务：其核心业务包括商业地产、商业连锁、资本投资、家居行业等。其业务覆盖全球38个国家和地区。荣誉：中国家具行业第一家获得“中国名牌产品”称号的企业；2007年，粤兴集团的主要商标被认定为“中国驰名

10、商标”，在中国家居行业排名第一。印象：未知地域脱节，徐州人，你熟悉月亮星星吗？徐州人，你知道月亮星的前世吗？缺乏沟通，1。月亮之星的脱氧核糖核酸元素提取，月亮之星透视，使命：提供高品质的产品和服务，传达自由、进步和健康生活理念的愿望；提升中国居住文化的品质价值；实事求是，诚实，创新，发展经营理念；提供高品质的产品，引导生活态度管理理念：科学、系统、市场化、人性化经营领域：零售-制造-投资-海外。透视徐州的六大典型DNA元素，2:徐州DNA元素提取，3:徐州DNA元素提取、月亮之星是一颗国际化发展的月亮之星，一颗对社会负责的月亮之星，一颗多元化产业链的月亮之星，一颗稳步成长的月亮之星，一个行业典

11、范的月亮之星，一个骄傲的民族企业，一个民族企业，徐州是历史的徐州是核心的徐州是开放的徐州是富裕的徐州是真正的徐州是坚韧的徐州，DNA匹配项=4，元素匹配，那么如何杂交出“徐州”月亮之星的DNA元素呢？月亮星基因，徐州基因，元素匹配，3。描述DNA元素提取匹配，“徐州化学月亮之星”DNA元素，月亮之星是值得信赖的，核心的，国际化的，值得骄傲的，高质量的服务，稳定可靠的，具有可敬的形象，良好的可靠性，稳定的风险控制和国际化发展。高铁商业核心综合体、全国百强民营企业、周到的细节和强烈的服务意识。品牌转型后我们想送给徐州人的月亮星是什么？4:加强徐州月亮之星的落地，4:加强徐州月亮之星的落地，徐州混血

12、版的月薪品牌已经新鲜出炉，这时需要给人们具体的品牌承诺，我们迫切需要开发商的合作，社会的责任，让城市更加繁荣，企业的使命，创造一个国际化的人生观，推广理念，引导城市发展。国际生活方式核心商务CBD引领消费，促进经济繁荣，品牌理念，创造更多投资和创业机会，完善的物业服务体系和完善的售后管家服务体系，上海瑞虹新城180万平方米城市综合体产品线：住宅、商业和办公项目特色：内环，CA定制精装，上海香溢花城50万平方米城市综合体产品线：住宅、商业、办公和星级酒店项目特色：内环沿线，COSM酒都， 合肥新迪城市广场拥有110万平方米的城市综合体产品线：商住、办公、酒店和酒店式公寓。 项目特点：城市中心，商

13、业鼓动，政策配套经验：大型复杂营销运作分布全国各地。Q2:如何实现徐州悦星全球商务中心的高价值体系？法国，巴黎，拉德芳斯，HOPSCA的诞生地。L目前，已建成商业区、公园和住宅区，拥有欧洲最大的商业中心和公交换乘中心，法国半数最大的企业都位于此。拉德芳斯不仅是巴黎的次中心地区，也是欧洲著名现代城市的代表，引领着巴黎新经济的发展。国防，国防，一个浪漫国家的愿景，六本木山，日本，东京，六本木，新定居点。它整合了住宅建筑、商业建筑、购物中心、酒店、餐厅、娱乐、文化艺术设施和新住宅建筑。在设计中注重城市设计和项目设计的结合，整体设计趣味性强，内涵丰富。在很短的时间内，我从零开始站起来，这不仅吸引了全世

14、界的目光，也吸引了许多时代的尖端人士来争夺六本木留下的足迹。六本木，一个艺术立体城市，就像巴黎的拉德芳斯，一条中轴线延伸出新城市中心；像东京的六本木一样，它已经成为城市生活的向心力；我们是一样的。本案的复杂性不是简单的标志性建筑，而是徐州新经济的一个高尚支撑平台，本案成为徐州城市生活的新起点。在这种情况下，俯视城市的新生活主义，如何通过准确的运作模式实现“高价值”的新生活命题？土地面积：510，000平方米，总建筑面积：116万平方米，产权形式：400，000平方米，商业200，000平方米，尼罗酒店、香格里拉酒店、酒店式公寓、水上游乐场、儿童游乐场、各种风格的美食街，总投资：25亿元，建筑密

15、度：38.55%，华南商城近年来获得了良好的声誉，并在创造势头方面非常成功。然而，成熟品牌的更名在市场营销中是一个禁忌。为什么要改名？曾经被福布斯网站评为全球最大购物中心，被美国新闻周刊评为“世界新七大奇迹”的【东莞华南城的转折点】，于2007年9月19日正式更名为“新华南城生活城”，华南城的餐饮娱乐区和购物区仅达到之前业态设置的55%。文化展示、健康和休闲的商家根本没有实施它。各类主店比预期少50家，类似业务的置换率超过30家。中国南方的购物中心模仿了欧美郊区的购物中心模式。购物中心太大，住宅尚未开发，导致人气不足。它不在一线城市的核心商业区，商业选择过于高端。东莞华南商城的现状及根源，吸取

16、以往的教训，企业定位和业态规划与市场需求之间的偏差是对现状的反映和调整！借鉴过去，东莞华南商城调整方向，前瞻性：在项目开发的不同阶段，市场和区域发展都要有前瞻性的预测，在引入行业类型和业态时，要预留未来的调整空间。合理性：对于城市综合体的市场定位，我们需要找到准确的市场缺口和诉求点，所有物业都要根据市场消费能力和未来规划方向进行合理规划和设计，确保所有物业的高效使用。全面性：对于超大型综合体，单一的物业功能只是项目的不同支撑点，平衡了休闲/娱乐/购物/生活/办公功能的综合价值，统一定义了整个项目的主题。东莞华南商城的借鉴意义，现有的城市副中心规划普及率不足，区域核心业务稀缺。这个案例是周边项目

17、的一个重要营销卖点。一位市区居民：开发区的地方太偏远，公交车很少，坐出租车要花半天时间，而且没有好学校。你为什么跑得这么远？如果你不考虑，你只会考虑在市中心买一栋房子。出租车司机：去开发区的人越来越多，所以买房需要关系。现在君亭湖是这里最贵的一个，主要在金龙湖附近，物业服务很好。我在金山福地买的。那时，我主要认为它便宜，但是当月亮开始的时候肯定会更方便。城市花园的主人：这里没什么好要求的，宗申的污染太严重了，所以它现在不会来住了，等月亮之星开放的时候再搬过来！金山福地业务员：我们是本地开发商，不会骗你的。开发区有一个大的高铁商业计划，而月亮星在北部，所以你不能在这里出错。徐州悦星全球商务中心整体运营的必要性！优势、劣势、区位优势：12个万达商业广场建在省会或直辖市，3个建在经济发达城市，所有商业广场都位于核心商务区的黄金商业区。规模优势：10万平方米以上的商业区有9个，5万平方米左右的商业区有6个，都是当地比较大的企业。商家优势：“订单商务”吸引了国际知名商业企业的经营，如沃尔玛、美凯龙