某公司项目投资评审报告(PPT 184页).ppt

1、Gemdale Corporation，东莞市霍文惠英项目投资审查报告金迪集团东莞市公司2013.5.8，目录，第一部分地块基本信息第二部分东莞市经济发展和计划第三部分豪门经济发展和计划第四部分土地市场分析第五部分房地产市场分析第六部分项目定位第七部分设计方案第八部分收入和成本估算第九部分开发计划，PART1，地块基本信息土地市场分析，PART5，房地产市场分析，东莞市商品住宅近年来供求均衡，房价稳定上涨。 2010-2012年日历连续第三年的供应量几乎等于销售量。1.1东莞市商品住宅市场历史交易特点情况，供给/需求：东莞市时，商品住宅近5年的年平均供应量约为521.1200万平方，年平均需求

2、量约为525.4200万平方，供给稳定，需求旺盛，供需平衡。供求费：全市商品住宅近5年来新商品住宅供求费在0.751.16之间，基本处于供求平衡状态。从历史交易总量来看，东莞市商品住宅市场供求费保持稳定，东莞市市场发展总体上保持稳定理性的发展趋势。1.1东莞市商品住宅市场历史交易特点情况，近5年东莞市新商品住宅供求费0.751.16之间，基本上处于供求平衡状态，房价3360 2008-2011年，商品住宅平均价格平均上涨600韩元/平均上涨幅度，年均上升8.9%。2012年全市商品住宅平均价格与上一年基本相同。8277韩元/坪，同比上涨1.09%，没有超出购买界限(东莞市房价涨幅低于GDP增幅

3、)，东莞市房地产市场长期保持理性和稳定。1.1东莞市商品住宅市场历史交易特点，0811年东莞市商品住宅平均价格年均上升8.9%。12年和11年基本持平，涨幅为1.09%，到十二月31日为止，全市一个住房库存面积约为509.4万平方米，2012年东莞市库存水平小幅波动到500万平方米左右。根据13年前4个月的消化速度，大约10个月可以消化2012年的库存。与一年渡边杏的库存清除水平在一定程度上支撑着房价的稳步上升。1.1东莞市商品住宅市场历史交易特点，2012年末东莞市库存约509万4000人，根据2013年消化率，大约10个月内可以消化2012年库存，2012年东莞市房地产市场全部数量，价钱创

4、汇历史最高，2010年第4季度以后东莞市房价稳定在8100-8400，2012年商品第四季度住宅交易量约为187.7万韩元，价钱约为8401韩元/历史最高。8200元，1.1东莞市商品住宅市场历史交易特点情况，2012年房地产市场持续稳定，连续8个月5，000套高层，供应情况：年2大供应高峰：5月和九月。其他月份的供应比较均匀，反映了开发商持续的积极丑化热情。交易情况：在持续稳定的房地产市场预测中，东莞市房地产市场连续8个月达到5000套以上的高交易量。十二月交易量达到74万件。历史第二位(第一位是07年七月75万平方米)房价情况：全年四月 5月发生了短暂的房价下调，达到了持续稳定的房地产市场

5、预期。按照“十八大”和“中央经济工作会议”的良好期望，年末房价出现了小幅上升的现象。1.1东莞市商品住宅市场历史交易特点情况，71-100坪刚刚需要的户型2012年供求最旺盛，畅销书，从2012年新供应的户型销售情况来看，71-120平方米户型供求最旺盛，畅销书，其中91-100户户型销售率最高，超过70牙齿101-120平方米户型供应销售率在66% 70平方米以下的户型以公寓为主，销售情况不好。从1.1东莞市商品住宅市场历史交易特性情况、供给方面来看：2009-2010年东莞市房地产市场处于“供应不足”状态。2010 -2011年东莞市房地产市场处于“供应紧张”状态，需求没有完全释放。201

6、2年一年的形势将是供求平衡，房价稳定，销售量增长率10%以下，供应量增长率在10%以内，房价涨幅将在1%以内，这将是2008年以来涨幅最低的一年。在高压政策下，房价近两年稳定在8200韩元左右。从需求角度来看：市场需求以住宅为主、2室、3室中小企业型交易活跃，大面积改善性产品需求比较合理，高端产品因地段、环境、资源、牌子等优点受到市场高级人士的喜爱。从房价趋势来看：与东莞市经济趋势一致，2008-2011年商品住宅平均价格平均上涨600韩元/平幅上涨幅度，上升了约8.9%。2012年全市商品住宅平均价格与前一年基本相同。8277韩元/坪，同比上涨了1.09%，没有超过警戒线。今年东莞市房价涨幅

7、低于GDP增幅，东莞市房地产市场长期保持理性和稳定。从土地市场来看，政府最近减缓了土地供应，但由于外地牌子加入东莞市市场，加入了当地企业和争夺地的行列，土地费用牙齿提高，土地难度加大，一线天津区成为近2、3年发展的热点地区牙齿，2、3线天津区因土地储备牙齿充分和未来完备，有了新的发展机遇，1.1东莞市商品住宅市场历史交易特性摘要，新商品住宅用地供应量逐年减少。根据土地开发和新供应，预计东莞市未来几年商品住宅供应将出现比现在更为整体紧迫的趋势。随着市政府“三区”改造的大力推进，未来几年内，新的土地供应部分将来自城市更新的“三区”改造地。新兴商品住宅的供求差距长期存在，区位优势明显，资源不足的优质

8、房地产越来越受欢迎。随着生活水平及开发水平的提高，新的优质房地产将更加推崇，市场分化将更加明显。1.2东莞市商品住宅市场发展前景，第一季度交易情况：市场需求旺盛，第一季度房地产交易达到历史最高值，价钱小幅上升。2013年第一季度，东莞市住房交易面积为149.39万人，比去年第一季度增长了85%，还超过了科举历史同期的交易水平，创下了东莞市历史第一季度住房交易最高记录。1.3东莞市2013年第一季度商品住宅市场情况，第一季度供应情况：市场供应相对不足，房地产市场库存连续6个月下降。据东莞市中原研究部监测数据显示，截至2013年三月31日，东莞市住房库存面积为427.42万人，连续6个月减少。据过

9、去12个月的住宅月平均消化面积计算，目前住宅库存的消化周期为7.7个月，降至近4年来的最低水平。1.3东莞市2013年第一季度商品住宅市场情况，交易结构分析面积段：70-110强需求产品交易率为总体58%，目前东莞市市场、刚性需求进入绝对主导时代。1.3东莞市2013年第一季度商品住宅市场情况，交易结构分析价钱：开发商房地产行情预测上涨，91个项目上涨，56%比率，2013年第一季度东莞市各房地产单价与去年第四季度涨幅的比较：今年第一季度，消除未上市项目，东莞市共163个销售项目交易记录。与去年第四季度相比，创下1-3%涨幅的项目数为41个，占25%。上升幅度为3-5%的26个项目，占16%。

10、涨幅在5%以上的项目数为24个，占15%。可以看出，涨幅为1%-5%的项目多达67个，占41%。价钱上涨幅度集中在1%-5%。1.3东莞市2013年第一季度商品住宅市场情况、“国奥潮”、“公积金新政”等调控政策对东莞市市场影响微乎其微。主要表现在以下方面：购房客户现场情况：第一季度每月顾客访问量与春节旺季期间的访问量类似。开发商追加销售节奏：三月东莞市市场新开盘或追加项目20多个，房地产市场供应面积也为50.65万人，近5年来仅次于2011年同期。房地产市场交易：三月市总住房交易面积为62.96万人，是近6年来的最高水平。东莞市房价趋势：第一季度房地产价格总体稳定，销售项目中涨幅占项目56%。

11、1.3东莞市2013年第一季度商品住宅市场情况，四月房地产市场持续了很长一段时间，政策稳定和供应打破了传统淡季，1.3东莞市2013年四月商品住宅市场情况，四月“供求两升”，成交量同比增长了40%，交易平均价格为8448韩元/，价钱稳定。与去年同期相比，今年四月东莞市房地产市场显示“供求2升”。2013年四月市新建商品住房供应面积约44.2万平方米，同比增长15%，四月市新建商品住房合同面积约51.3万平方米，同比增长40%，四月新建商品住房合同平均价钱约8448韩元/平方米价钱稳定。1-四月交易量与去年动机相比大幅增长了70%，供给差距较大。房价8522元达到了去年同期和最高点。1.3东莞市

12、2013年四月商品住宅市场情况，灿烂辉煌的东莞市市场研究部数据显示，2013年1-四月市总住宅网状面积为200万7千平方米，同比增长70%，创下历史新高，2013年1月至4月市总住宅网平均价格约为8522韩元/，达到去年同期的最高点。1-四月新供应面积为132.9万平方米，销售面积的66%，表明供应差距大，市场供应已经严重短缺。低库存支撑了市场交易活动图和房价。1.3东莞市2013年四月商品住宅市场情况，截至2013年四月末，东莞市1住宅库存面积约为420万平方米，基本创过去6年来的最低值。据过去12个月的住宅月平均消化面积计算，7个月内可以消化库存。在这种“低库存”的支持下，东莞市房地产消化

13、率提高，房价支撑着“稳定中上升”的态势。豪门商品住宅市场整体发展呈现稳健的发展趋势，供求价格都良好，供应：0810年豪门供应基本稳定，11年供应下降50万，12年，供应受供给结构影响，造成供求不平衡。需求：豪门住宅交易稳定，受供应量影响，交易量也发生变化。2012年达成了约22万平方米的交易。价钱：从2008年价钱开始，呈稳步上升的趋势，10年平均价格上涨了1010韩元。突破11年万韩元大关，平均价格上升了2294韩元/，涨幅达28.73%。受2012年一盘价钱的影响，平均价格略有下降。1.4号门镇分析了近5年商品住宅供求价格趋势，结果显示，主要是龙川湖源项目2011年供应量大，但货物速度慢，

14、豪门2011年供求不平衡，消除龙川湖源后，供求比例为1.2，供需平衡，虎门镇2011年供求不平衡弥补了。龙川浩院项目产品均为200内地开发商追求静态收益最大化，不追求销售速度，不降低价钱促进销售。据虎门镇2011年数量分区域段补充，180以下产品的总供应量为227918，交易量为212556，达到93.26%。说明牙齿地区产品市场需求旺盛，库存量仅为15362，不足一个月的脱化量。180以上产品明显供过于求，牙齿地区交易率达39.23%，库存为169525，龙川湖苑单一项目库存达130080.44。对虎门镇2012年供求不平衡的补充说明，180以上大户型产品的累计供应量为247665，成交量为

15、72411，主要原因是180以上大户型产品供应严重过剩，供应量达247665，总供应量达61.36%，成交量仅为72411，总成交量占33。牙齿地区的产品供给和需求都很旺盛，库存量只有15362，还不到一个月渡边杏的脱化量。180以上产品与2011年一样，供过于求明显，牙齿地区的交易率达29.24%，库存达174254。预测：近两年供求结构发现、180以下产品供应合理增加，虎门年度的交易量将有所扩大。2012年第4季度集中放量，交易活跃，2013年1月达到了最高峰。，交易：2012年豪门商品住宅前第三季度交易比较顺畅，第四季度和2013年1月集中放量，交易活跃。价钱：2012年豪门商品住宅房价

16、基本保持在万元以上，受三月低价商品影响，三月整体平均价格和年度交易平均价格下降，2013年价钱小幅上升。1.4虎门镇20122013年二月商品住宅销售量趋势分析，稳健的户型：09-12交易面积部门看，60-120平方米刚需要的户型占绝对比重，呈逐年增长的趋势。大平层：140以上的大平层逐渐受到市场关注，交易比重逐年提高。2009-2012年豪门商品住宅交易面积结构，1.4豪门镇近4年商品住宅交易面积结构分析，60-120豪门型一直是市场交易主力军，需要市场强势，同时140200大坪层同步市场受到关注，并占有一定的交易率。2009-2012年1.4号文镇通过近4年商品住宅交易总价格结构分析，分析

17、了0910年豪门商品住宅价格低，因此总价格90万以上的产品相对较少，自11年平均价格突破万韩元以来，总价格90万以上的产品占一定比重。第一季度交易情况：市场需求旺盛，交易历史创新高，价钱上涨明显。2013年第一季度，虎门住宅交易面积10.3万，超过历史同期水平，交易创新历史最高记录。2013年第一季度平均价格为10848韩元/，与2012年第一季度相比为2216韩元/，2011年为11052韩元以下。1.4豪门镇2013年第一季度商品住宅市场情况，第一季度每月供求价格情况：2013年第一季度第一季度，二月住宅没有新供应，仅3月份就有2.5万坪新供应。1月份交易量接近6万元，第一季度交易平均价格已超过1万元。1.4豪门镇2013年第一季度商品住宅市场情况，交易结构分析面积段：80100强需求产品是第一季度每月交易的主力产品，比重在50%左右，豪门江市场需求绝对主导。1.4豪门镇2013年第一季度商品住宅市场情况，1.4豪门镇2013年四月商品住宅市场情况，豪门镇四月合同面积约3万韩元，合同平均价格10836韩元/第一季度几乎相等。据灿烂辉煌的东莞市市场研究部数据显示，2013年四月豪门镇住宅合同件数约为219个。4月份合同的平均价格约为10