2011年安欣置业源苑购物广场商业步行街销售执行报告64p

1、2011年安信地产元元购物广场商业步行街销售执行报告，请提交：济源安信地产有限公司、郑州泰鹰房地产咨询代理有限公司，2011年5月5日，内容，第1部分营销目标及营销阶段划分，第2部分整体营销策略，第3部分阶段性实施策略及时间安排，第1部分营销目标及营销阶段划分。重要时间节点的设计。总体营销目标3。销售阶段的划分。商店贵宾卡认购和大企业投资签约结果新闻发布会(2011年6月25日星期六)2。开业(融资时间)2011年7月24日(星期日)，1。重要时间节点的设计。目标1:2011年11月31日前，该店的爆炸式销售目标基本消化完毕。目标2:实现项目的年度财务目标和价值目标。目标3:在商店促销期间为住

2、宅销售和价值实现做准备。2:整体营销目标。3:商业销售阶段的划分和目标分解。第二部分整体营销策略1。目标客户群管理策略2。形象包装策略3。商店销售模式设计4。整体推广策略5。营销渠道策略。整体广告成本估算：自营客户约占20%-30%，面积约2000平方米。投资客户约占70%-80%，面积约6000平方米。(1)自营客户分析1。餐饮类：(约15%的餐厅有自营职业的可能，即约1200平方米)2。零售类：(据估计约15%是近1200平方米)要解决家庭就业问题，最好是租个店而不是买个店。(2)投资导向型客户分析1。客户类型汇总分析；政府公务员和公共机构雇员；自营职业家庭；1。客户管理战略，采用“走出去

3、，请进来”和“走出去，客户积累战略”。针对周边专业市场一对一的上门积累，团队采取“走出去，请进来”的客户管理策略，积极深入市场，以地毯式的方式发掘潜在客户，广泛吸引客户，逐步筛选客户资源。时间：11月5日-11月6日营销工作：项目组(太英)进入市场，客户参观和积累；对周边重点房地产的重点目标客户进行拦截(形式：客户开发、短信群发)；专业市场团队的信息发布和推广；优缺点：电话促销、短信群发、直邮、组织专业团队为服装市场、家电市场、步行街、街头商户一一派发新传单，并进行项目推广。1。客户管理策略，采用“走出去，请进来”的客户管理策略，请进来推广客户交易策略、形象包装、价值导向、销售策略：路面细分满

4、足市场需求，利用推广活动实现商业营销，1。客户管理策略。形象包装，请先进来，需要好的形象，现场包装的原则：以店铺的形象定位为前提，进行版式选择和包装；统一的风格和统一性；营造浓厚的商业氛围，吸引顾客入住；导向系统醒目易懂，有效引导人流；注重细节质量；建议：设立样板间样板间的装修可以根据商业形式的分布来决定，内部简单，外部的商业氛围是通过橱窗的装饰来营造的。二。形象包装1样板间，建议：统一门牌，个性化门面，增强商业氛围，统一门牌为“渊源购物广场”，传播项目形象，将已售店铺的门面标识为“已售”。2:形象包装2门，2:形象包装3导向系统，点缀和增强商业街生活的休闲氛围，吸引路人，2:形象包装4条商业

5、街休闲小品，建议商业街地面以方块砖为主，设计简单明了；然而，一些部分可以被认为是更有趣的，并在商业街上创造一种休闲购物的氛围。2.形象包装5街道和地板星罗棋布，让人眼前一亮。街头艺术可以使商业街的受欢迎程度急剧上升。(1):销售分析：项目一楼商铺均为临街商铺，投资价值高、临街、独立经营、利用率高、投资风险低、升值潜力大，深受投资者青睐。一楼的街边商店更容易实现销售。二层投资价值低，缺乏销售支持，不利于销售；垂直交通条件很差，人们很难到达。消化二楼的店铺是项目销售成败的关键。3。商店销售模式设计的整体销售策略。(2):项目销售困难，综合项目分析，本项目的销售困难主要集中在三个方面，营销要对症下药

6、解决销售所面临的问题：二楼的运输路线有限，没有销售基础，二楼的区域经营惨淡，描述空间小，预期前景价值低等。投资门槛高、销售策略、销售困难、以连续店铺为主的销售策略、加强促销、面积小、控制总价、降低成本、积累大量顾客、重新划分店铺面积；(3)设计店铺销售模式的整体销售策略；(3)降低成本控制风险，面积小，总价低；(1)销售价格总控模式：销售总价是为了解决项目面积大、总价高的问题。整体销售策略是为商店销售模式设计的。2.销售模式细分为三种方式：“租赁销售、直销、只租不卖”。为了促进项目的销售进度，建议根据项目情况采用“直销”模式。建议：商店直销模式主要针对具有自营功能的商店。根据我们对市场上商业地

7、产交易情况的分析，认为总价低于50万时，与本项目价格相近的商业地产交易率较高，建议控制项目总价范围。产品改版、面积约100平方米的店铺应适当划分，以30-50平方米为单位区间，以便在销售过程中合理控制面积和总价。(1)现有路面宽度为7.5m，深度为13m，泊位面积为137.5=97.5；(2)调整后的路面宽度为3.2m，深度为13m，泊位面积为133.2=41.6。一楼和二楼捆绑销售，提升二楼的价值，方便销售；方式：下铺和上铺，方式1，方式2、连锁商店的第二种订阅折扣，一楼连锁商店的第三种订阅折扣，二楼单间店，一楼单间街，无额外订阅折扣，优惠梯度递减，优先订阅顺序，3。店铺销售模式设计的整体销

8、售策略，(6):连锁店铺的定义，二楼连锁店铺：选择两个以上的二楼店铺(两个以上)(铺位必须上下一一对应。)在此基础上，可以选择二楼相邻的多个铺位，数量不限。逐店购物：如果你选择了一个以上的商店，它可以被定义为逐店购物(商店必须连接)；第三，设计商店销售模式的整体销售策略；(七)销售策略和价格策略，不提前告知价格，只告知价格范围，不告知顾客积累阶段的具体价格，只告知价格范围、销售方法(逐店首选)和优惠方法(逐店优惠价格)，筛选顾客意图，为开店销售策略和定价提供依据。(8):销售策略项目推广时间表，5.3，5.16，6.25，7.24，准备期，客户积累期，主推广期，主题推广期为一个月：6.25-7

9、.23，前提是取得预售许可证。第二类给予3个额外的折扣；第三类是一种有效的倒计时提价策略，它提供了一个额外的折扣：在不同的销售节点实施并使用额外的3%-2%-1%的倒计时提价策略来刺激销售。付款方式折扣：3。店铺销售模式设计的整体销售策略，1。“主商户签约仪式暨店铺贵宾正式认可”活动(6月25日)与主商户合作正式签约，增强了商户和投资者的信心，并以此为起点正式认可店铺产权贵宾。4.整体推广策略2。为不同类型的投资者设计适当的促销活动，瞄准目标，促进销售。investment主题演讲“投资时代创造财富的策略”l针对本地投资者，并从他们的投资特点中吸引他们。个体户“自主购物创业”商业论坛。对于自营

10、商店购买者来说，大规模的活动是与连锁商家和企业家一起进行的，以吸引大量的企业家并促进自营顾客的介入。营销渠道策略，大型户外营销渠道，本项目的客户基础来源广泛，相对集中在城市的核心商务区，同时有效覆盖其他区域，因此可以在高速公路路口等核心区域设置大型广告牌来吸引投资者。网络，扩大项目影响力，如济源楼市网络、直销，并利用直销以低成本锁定周边目标客户资源，尤其是周边商户。引进新客户和老客户，介绍新客户，在电台做广告，用交通广播联合传播项目的商业信息、报纸和整体形象，扩大项目的影响力。可选择当地知名度较高的报纸，如济源日报，内部(5月16日前)和外部(5月30日前)媒体(1月开始，市场开放前)，销售资

11、料，现场包装区模型沙盘模型，户外灯箱户外导购模型短信报纸，5。营销渠道策略、渠道信息覆盖、销售材料：我们选择传统的单页销售材料进行大单页宣传，有利于大批量印刷、生产和分销，并且成本较低。正面：主题形象设计：找一张有投资前景、高质量或项目效果图的图片。背景：项目价值内容：中央商务区财富、财富、新动力、商业规划、投资回报、产品介绍、现场包装：提交、建筑包装内容：LOGO广告电话利用项目建筑较好的展示面，在建筑中设置绘画和照明的特征。户外导游：内容：异形导游在宣化街和文昌路展示醒目标志，强化导游功能。营销渠道策略、渠道信息覆盖、户外广告：宣化街和文昌路是主要的商流区域，过往车辆和人流必须覆盖。建议选

12、择沿街2-3个户外广告资源制作项目广告。内容：LOGO广告地址、电话、短信：专业房地产投资者(在济源地区反复购买3套房屋、商铺或写字楼的客户)、私营企业家、私家车主、高级职业经理人(收入在10000元以上)、公务员、数据、手机用户(手机金银卡客户)、银行VIP卡客户、5。营销渠道策略、渠道信息覆盖、样板间：体验营销的具体方式：你可以提前找到想要经营的商家，开发商会根据他们的要求装修店铺，让他们进入市场经营，不收取租金，作为项目的形象店来经营。完成时间：5月10日选择1-2家潜在商户，5月20日开始正式装修，6月20日前完成交付使用；(5)营销渠道策略、渠道信息覆盖和覆盖计划；(5)营销渠道策略

13、、渠道信息覆盖面和整体推广预算按物业总销售额的1.5%-2%左右计算。第三部分的整体广告策略、分阶段实施策略和时间安排，第一阶段是安静的销售准备阶段(2011年5月10日-6月24日)，这一阶段主要是营销准备阶段，通过开放媒体宣传较少，但在周边地区的客户资源中渗透宣传，利用口碑效应进行利基传播。舞台营销主题：随风潜入黑夜，润物细无声。阶段重点工作，(1)媒体宣传：该阶段主要以项目的信息渗透为基础，从5月到6月以商业街的形象广告在主流媒体进行报道。3。分阶段的关键营销策略如何保证在募集资金的第一天募集资金的受欢迎程度？(2)销售工作：现阶段主要进行项目正式启动的准备和销售人员的上岗培训。分阶段的

14、关键营销策略如何保证在募集资金的第一天募集资金的受欢迎程度？第二阶段：世纪城广场中心，财富盛宴-募集资金阶段(2011年6月25日-7月24日)，该阶段前期主要着眼于引导潜在理性客户从投资角度做出投资选择，后期主要着眼于快速消化贵宾客户，通过一系列活动快速提升项目知名度，从而获得开业动力。(1)内部审批时间：2011年6月25日(周六)；决议时间：2011年7月24日(周日)；(1)内部审批期限；(2)审批地点：渊源购物广场营销中心；(3)审批表：发放贵宾卡，客户需支付人民币5万元。优惠2:所有在内部认可期间购买贵宾卡的客户均可参加公开发售日(决议日)举行大抽奖；一张贵宾卡仅限一次抽奖。优惠3

15、:每张贵宾卡有500元消费限额，持卡人在指定的商场消费。出价4。所有预订该店的顾客可以在同一天得到一个价值1000元的“金饭碗”。2.订阅折扣，完成100多个订阅号码，解决成功率保证达到50%以上；结算日销售率达到60%以上；完成销售面积5000多平方米；阶段性销售目标这一阶段主要是识别和融资阶段，需要积累大量潜在客户，为爆发性销售的开展和融资做好充分准备；公共媒体开始大力宣传。深化项目宣传，让市场认可和接受，为项目节省客户；制造价格的悬念已经在市场上形成了一个热门话题，引起了更广泛的关注；城市旅游展览，总结经验，大规模推广；舞台营销主题：面向中小投资者的提款机/城市核心的磁场；阶段重点工作内

16、容、媒体宣传：该阶段重点是项目信息的渗透，审批期以新闻报道的形式结合大商家的签约信息在主流媒体上进行报道。如何保持认可期的知名度，重点突破投资客户，充分挖掘投资客户资源；通过客户信息反馈，为进一步改进销售策略提供市场基础；销售工作、活动营销、表彰活动和主营业务签约仪式同时举行，以吸引关注和提升价值；现阶段，项目的信息渗透是重点，从6月到7月，主流媒体以新闻报道的形式结合承包业务的进展进行报道；结合业务进展做一个翔实的介绍，积累客户；活动1:“倡导价值投资”特别论坛和各大商场的签约仪式都与表彰活动同步进行。开始时间：2011年6月25日地点：营销接待中心任务：制造轰动，吸引大量人气，促进更多顾客购买店铺。其他支持：介绍项目的销售资料需要在活动中使用。活动2:金饭碗计划金饭碗问答