物业管理师培训讲稿.ppt

1、物业经营管理第七章 成本管理,中国物业管理师执业资格（CPM）考试复习课程,2,成本管理考试基本要求,掌握物业管理成本的含义 掌握物业管理成本的构成 掌握物业管理成本的分类 掌握物业管理成本的估算方法 熟悉物业管理成本预算编制的基本要求 熟悉物业管理成本预算的类型 熟悉物业管理成本预算编制程序 熟悉成本日常管理工作的内容 了解物业管理成本控制原则 了解物业管理成本控制程序 了解物业管理成本控制的组织体系,第七章成本管理,第一节 物业管理中的成本及其分类 一、物业管理中的成本 物业管理成本的含义 物业管理成本的构成 二、物业管理成本的分类 第二节 物业管理成本估算方法 一、成本估算的目的 二、主

2、要成本项目的估算方法 第三节 成本预算 一、成本预算的意义和要求 二、成本预算的编制方法 三、成本预算的编制程序 第四节 成本控制 一、成本控制的含义和分类 二、成本控制的原则和程序 三、成本会计的组织体系 四、成本的日常管理,4,第一节 物业管理中的成本及其分类,一、物业管理中的成本 1、物业管理成本的含义： 物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出 物业管理企业执行的是 施工、房地产开发企业财务制度 2、物业管理成本的构成 营业成本 期间费用（经营管理费用） 界定物业管理成本构成或开支范围的是 物业管理企业财务管理规

3、定,5,营业成本是营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括 直接人工费 直接材料费 间接费用 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。包括 管理费用 财务费用,6,营业成本和期间费用的区别： -营业成本是用企业的营业收入来补偿 -期间费用计入当期损益（用企业的利润来补偿） 区分营业成本和期间费用的意义： 准确核算成本，准确计算企业的损益，促进企业 成本管理，减低成本，提高效益。,7,关于物业管理成本的构成或开支范围 由物业管理企业财务管理规定和施工、房地产开发企业财务制度界定。还有以下特

4、别规定： (1)物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计人营业成本； (2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用； (3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在效使用期限内，分期摊人营业成本或管理费用； (4)发生的坏账损失，计人管理费用；,8,不得列入成本的主要支出是,购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的 支出； 对外投资支出； 被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约 金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出； 国家法律法规规定之外的各种付费； 国家规定不得列入成本、费用的其他支出。,9,二、物业管理成本的分类,（一）、物业管理企业按

5、照成本的经济性质或内容分类，可分为 (1)外购材料。指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材 料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、 包装物等 (2)工资。指企业职工的工资总额。 (3)职工福利费。指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。 (4)折旧费。指按照规定计算的固定资产折旧费用。 (5)利息支出。指财务费用中银行借款利息支出减去利息收入后 的净额。 (6)税金。指应计入管理费用的各种税金，如房产税、车船使用 税、土地使用税、印花税等。 (7)其他支出。指不属于以上各要素的费用如通讯费、差旅费、租赁费等。 按照费用的经济内容(或性质)进行分类，有助于具体反映物业管理企业 各种

6、费用的构成和水平。,10,(二)按照经济用途划分 物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的 营业成本 期间费用 按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。,11,(三)按照成本与业务量的关系划分 (1)固定成本 (2)变动成本 (3)半固定或半变动成本 将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。,（四）、按照成本计算依据的不同， 可以有以一些成本的划分 (1)目标成本 (4)实际成本 (3)计划成本

7、(2)定额成本 这种划分是为了正确看待成本支出，加强成本核算,13,（五）按照与决策的关系，可将成本分为 (1)边际成本 (2)差异成本 (3)机会成本。 （4)估计成本 (5)沉没成本。 (6)可缓成本 (7)可免成本。 (8)附加价值成本 将成本划分为边际成本、差异成本和机会成本等，对于分析评价各种不同经营方案，从中选择最优方案，,14,第二节 成本估算的方法,物业管理服务成本，主要有包括有 人工费 办公费 物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费 保安费 清洁卫生费 绿化养护费 物业管理企业固定资产折旧费 保险费 以及经业主同意的其他费用 物业共用部位与共用设施设备的大修、中修和更新

8、改造费用不计入物业管理服务成本，但要制定科学的支出计划。,15,目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式 实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括： 物业管理服务成本 法定税费 物业管理企业的利润 实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括 物业管理服务支出 物业管理企业的酬金,16,人工费P1=月基本工资费+社会保险费+各项福 利费+加班费+服装费+工服洗涤费/S =（F1+F2+F3+F4+F5+F6）/S(元月m2) 办公费P2=（交通费+通信费+办公费+书报费+法律费+广告费+节日装饰费+房租金） /12月参与测算的物业面积

9、=（F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7+F8）/S12 (元月m2),17,公共部位、公共设施设备维修保养费 P3=（维修保养费+装修费+能源费+康乐设施费+杂项费用） /12月参与测算的物业面积 =（F1+F2+F3+F4+F5）/12S（元/月. m2） 保安费P4=（保安系统费+保安人员人身保险费+保安用房和保安人员住房租金） /12参与测算物业面积 = F1+F2+F3/12S（元/月. m2）,18,清洁卫生费P5=（清洁工具购置费+劳保用品费+清洁机械材料费+水池清洁费+垃圾外运费+其他费用+化粪池清理费）/12参与测算的物业面积 = F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7

10、/12S（元/月. m2） 绿化养护费P6=（绿化工具费劳保用品费园林景观再造费农药化肥费杂草清运费绿化用水费）/12参与测算的物业面积 = F1+F2+F3+F4+F5+F6/12S（元/月. m2）,19,固定资产折旧费P7=（交通工具通信设备办公设备工程维修设备其他设备）/平均折旧年限12参与测算的物业面积 = F1+F2+F3+F4+F5 /512S（元/月. m2） 固定资产平均折旧年限一般为5年。 27、保险费P8=(M iXi)参与测算的物业面积 (i=1，n) M投保的第；种保险种类； X第i种保险种类的保险费费率,20,公共维修基金P9=（工资津贴等费用设备、零部件和材料购置

11、费机械使用费水、电、气费管理费）/12参与测算的物业面积 = F1+F2+F3+F4+F5/12S(元月m2),21,成本预算也称成本计划 它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。,22,成本预算的基本要求 成本预算必须同其他预算相协调 成本预算要以各项定额为基础 成本预算应有相应的技术经济措施保证 成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 成本预算既要符合实际，又要适当留有余地,23,固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能

12、发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。 弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。这种预算具有伸缩性，因而称为弹性预算。,24,编制弹性成本(费用)预算的主要方法一般有两种： 列表法 公式法,25,零基预算是指以零为基础的预算在每一预算期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额，而是以所有的预算支出均为零为出发点，一切从实际需要与可能出发，逐项审议预算期

13、内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算,26,滚动预算(连续预算)是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。因为它是滚动式的编制预算，因此称为滚动预算 概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量(如价格、业务量等)在一定范围内的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际,27,物业管理成本控制具有三层含义： 是对目标成本本身的控制； 是对目标成本完成的控制和过程的监督； 是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向,28,成本的控制按成本控制的时间不同，可分为 事先控制、 事中控制 事后控制。 成本的控制常常运用不同的机制，可将成本的控制分为以下三大类： 前馈性控制 防护性控制 反馈性控制,29,成本控制