房地产项目成本控制.ppt

1、1、房地产项目成本控制，2、引言、利润最大化是企业牙齿追求的最根本目标。为了实现这一目标，企业需要增加收入和降低成本的两个茄子方面：开源和减少支出。房地产项目成本控制是实现利润最大化的重要管理措施和有效的直接手段，实证了企业生产经营活动是实现最优运营的润滑剂。3，1，成本概念1，美国会计学会和标准委员会定义的成本：成本是指为达到特定目的而必须发生或发生的价值牺牲，可以用作货币单位测量。4，2，马克思主义政治经济学定义成本，Wcvm c物化劳动。生产中消耗的生产资料的价值。v现场劳动。工人为自己的劳动创造的价值。m工人创造社会的价值。Cv产品成本，5，3，我国企业会计制度中定义的成本是指企业为生

2、产产品和提供劳务而发生的各种支出。6，2，房地产项目费用组成部分，房地产项目的主要开发费用可分为以下部分3360 1，土地费用。2、转移费用；3、项目费用；4、管理费用；5、营销费用；6、财务费用；7、其他费用。7，8，由于费用的性质，土地费用、管理费用、财政费用、罚款、税金大部分可以在项目初期确定，波动幅度小，控制力相对弱。前期成本、工程成本、营销成本在项目本身情况、复杂因素等前后测量差异很大的情况下(例如采取有效措施，可压缩性(可控性)牙齿很强)。因此，工程成本和营销成本侧重于在项目开发过程中控制成本。特别重视工程成本。9，3，成本控制方法，1，控制概念控制一词，通俗地说，控制是控制，制度

3、是限制。在科学定义中，控制是指根据一定的条件和预约目标，影响一个过程或一系列事件，从而达到预定目标的有组织的行为。10、成本管理是根据预定的成本目标，在实际生产和运营活动中指导、限制和监督所有生产材料消耗，及时纠正发现偏差。使您能够更好地实现计划的成本目标，从而持续降低成本。11，2，费用控制方法以费用的发生为基础，费用控制分为字典控制、事件控制和事后控制。(一)全过程成本管理；(2)全方位控制(3)全员成本控制(4)项目生命周期控制(5)项目前期控制，12，3，成本控制组织措施(1)成本控制组成立，一般是公司总经理组长。定期(每季度或每半年)全面分析、评估、审查每项项目开发成本，及时警告成本

4、异常波动情况，并提出解决方案。(二)在项目启动阶段，制定成本控制目标，将工程费用分解(如土建、装饰、传记、供水排水、消防、药典、绿化等)责任落实到部门。13，4，工程成本工程成本的构成，1，工程成本的两个茄子含义(1)工程项目总成本总投资成本。(2)建设安装项目费用项目合同、合同价钱。2.工程费用的构成建筑安装工程费由直接费用、间接费用、利润、税金组成。14，(1)直接费用：由直接工程费和措施费组成。(2)间接费用：由手续费、企业管理费组成。(3)利益：是指施工企业完成承包工程而获得的利益。(4)税：是指国家税法规定的建设安装工程成本内必须包括的营业税、城市维护建设税及教育费的追加等。承包商：

5、工程成本直接费用间接费用，15，5，工程成本评价方法，1，工程项目配置项目单工程单位工程部门项目子项目，16，2，固定评价方法定额评价方法，根据国家统一公布的估计指标，报价指标，报价定额，预算定额和其他相关定额等具体的评价方法，根据定额的部门子项目，17，3，工程量计算方法，工程量计算方法是市场定价的模型。这是建筑工程产品的买方和卖方根据建设市场供求关系的情况掌握市场价格信息的情况下公平公开地竞争价格，最终形成了价钱，即公平价格。(威廉莎士比亚，温斯顿，建设名言) (威廉莎士比亚，施工说明书价钱制定方法要求工程投标中的投标人填写工程量清单，并承担相应的风险)。投标人应根据企业定额或市场情况，合

6、理确定人工、材料、施工机械等生产要素的投入和构成，合理控制现场成本和施工技术措施成本，提交投标报价，承担报价的风险。18、目前已经实行工程量计算制度，但由于各地实际情况的差异，我国目前的工程造价模型正在实施“二线制”管理方法，要说明保存现有的定额价格模型，实行与国际接轨的工程量计算模型。但是现阶段凡国家投资的建设项目必须采用工程清单价钱模式，其他类型的投资项目规定业主应选择自行价钱模式。19，6，工程造价全过程控制，工程造价控制三个茄子原则：(1)以设计阶段为重点的全过程成本控制。(2)以主动控制为主。(3)技术与经济相结合是控制工程成本最有效的手段。20，(a)设计阶段的工程成本管理设计阶段

7、对项目成本影响最大，是最重要的阶段。国内外很多实践经验表明，在初步设计阶段，影响工程成本的可能性为70%，在施工图设计结束之前影响工程成本的可能性为30p%，通过施工开始后的技术措施和施工组织，节约工程成本的可能性为10%。因此，控制工程成本的关键在于施工前投资决策及设计阶段。21，1，施工图预算控制施工图预算，又称施工图设计预算，简称设计预算。建设项目施工图设计阶段、建设项目各项目各单位工程的施工图设计完成后，根据施工文件、各专业工程的预算定额计算规则计算施工数量，考虑实际施工组织设计确定的施工方案或措施，根据现行预算定额或评价定额、工程建设费定额、材料预算价钱、建设主管部门规定的费用计算程

8、序及其他费用征收规定等。22，编制施工图预算，目前主要有两种茄子价钱模式。一种是“定额公制”，一种是“工程量计算方法”，转移方式是我国工程造价计算中一直采用的方法。后一种方式是根据市场经济发展和与国际工程建设实践相结合而实施的方法。23、省成本站资料分析、2004定额和2000定额比较：土木建设费用综合下降6.77%，普通住宅建设费用下降3.90%，高层建设费用下降12.18%；装饰项目费用减少了2.83%。安装工程费用下降了2.27%。24，2，采用设计招标或方案设计竞选，通过竞争选择了最佳设计单位和设计方案。设计方案必须处理好技术先进性与经济合理性的关系。设计方案必须与建设和使用并行。设计

9、必须考虑长短和器官要求。25，3，实施限额设计，评估和确定每个设计阶段的价格。限额设计是根据计划的投资估算进行初步设计，根据初步设计的估计金额限制设计施工图，根据施工图预算成本对施工图设计的各个专业设计进行限额分配设计。每个专业设计在分配的投资限制内控制设计，确保每个专业满足使用功能的要求，严格控制不合理的变更，确保总投资额不会突破。限额设计是工程项目成本管理系统的重要组成部分和重要措施。在整个设计过程中，专业设计师和经济管理人员必须紧密合作，统一技术和经济。26，4，设计阶段成本管理要点：项目规划、节目设计是关键。明确的设计质量和深度；拟议成本管理目标：总成本、单方面价钱；建议限额设计指标：

10、钢含量、混凝土含量等；控制装饰材料。设计研发部门和成本管理部门密切合作。27，(2)招标与合同签订阶段的成本控制，1，确定工程合同价钱，(1)固定价钱合同固定价钱合同固定单价合同是指，在工程实施过程中，不随价钱价钱的变化而调整。但是，必须考虑价钱风险，并在合同中明确包含价钱的范围。、28、固定价钱合同工程期间不作调整。在总价合同中，业主对总投资有数量，可以在施工中控制投资。承包商在总价钱合同中承担主要风险。施工量少，计算准确，工期短，技术不复杂，风险小的项目专用。29、固定单价协议：合并单价固定，不调整。工程量根据实际发生量(实际测量)计算。工程量清单价钱模型的主要实践，也是FIDIC合同条款

11、规定。承包商应充分掌握价钱，但工程量应由双方确认。适用各种工程项目，风险由双方分担。30，(2)可曹征价钱合同价格可根据实施过程中价钱的变化进行调整，曹征方法和范围在合同中商定。适用范围大，可以合理分担风险，双方吵架，变化多，渡边杏控制投资。通常是涵盖期较长的项目(例如，一年或更长)。31，(3)费用报酬合同是业主向承包商支付实际费用，通过事先约定的竞争率支付报酬的合同。适用需要地震后救灾、风险大的项目等立即展开的项目。业主们很难控制建设价格。承包商不注意降低成本，风险全部由业主负担，但承包商的报酬也很低。32，2，投标或预算控制价格的编制(1)标准的概念标准是投标人为工程施工提交的投标价钱，

12、投标人对投标工程的期待价钱，因此投标人也是工程费用的表现形式之一。33，(2)预算控制价格的概念预算控制价格，为确保投标人在投标过程中顺利有序地进行投标，投标人为防止投标人串扰、包围圈而提出的投标价钱。那是投标人投标工程的最高限价，投标人只能在预算控制价格范围内投标。也是工程成本的表现之一。34，两者的区别在于，投标一般是投标价格的基准价格，投标人的出价最接近投标是最佳报价。预算控制价格是投标报价的最高限价，投标报价超过预算控制价格被废除。投标必须保密，预算控制价格必须在投标文件中公布。每个项目只能编制一个标准。同样，项目只能编制一个预算控制价格，但同一工程不能同时编制标准和预算控制价格。(大

13、卫亚设，美国电视电视剧，项目)施工图预算的编制方法就是投标或预算控制家的编制方法。，35，(3)预算控制价格(基准)编制方法我国现行建筑工程投标预算控制价格(基准)编制，主要采用定额评价方法和工程量计算方法编制。1)用定额公制编制预算控制价格(基准)，基于加工单价法，即四川省2000评价定额。36，2)用工程量计算法编制预算控制价格(标准)，以建筑工程工程量清单计价规范及四川省2004目录评价定额为依据。首先，由投标人或委托的价格咨询企业编制工程量清单，然后对四川省2004配额集团价钱、组合成分部分项目的工程综合单价、措施项目综合单价、其他费用价钱、以及规定费用、税金进行考虑，总结，将为牙齿工

14、程的预算控制价格奠定基础。37，3，在招标及合同签订阶段，工程成本控制的内容(1)业主选择了合理的投标方式。(2)业主选择合理的合同方式。(三)编制招标文件，确定合理的工程价钱评价方法，确定预算控制价钱或标准。(4)选择合理的评标方法进行投标，将商务票(即投标报价)作为评标重点。(5)签订施工合同。38，4，投标与合同签订阶段工程成本管理要点合同类型选择价钱确定方法选择；清算投标。采用四川省2000配额，承包商受益。清单价钱制定，考虑合同干燥因素；风险注意事项(主要是材料)；签订合同前重新协商。与投标比较和成本控制密切合作。39，(3)建设阶段工程成本管理，1，工程变更和工程索赔，(1)工程变

15、更概念工程项目实施过程中，由于多种茄子原因，经常发生设计、工程数量、进度、材料使用等变更。这些变更包括：设计变更、设计变更、40、(2)工程变更控制1)建设标准提高渡边杏2)建设期限延长3)范围扩大渡边杏4)建立工程变更相关制度5)严格的程序，41、(3)工程索赔概念工程索赔一般在工程实施过程中，合同一方不是自己的要素，或者另一方不是自己的要素索赔包括期间开单和费用开单。42，(4)处理工程索赔的若干茄子原则：索赔导致业主或教练工程师责任或风险，承包商可获得期间赔偿和费用补偿。索赔原因是客观因素(不可抗力)的原因，承包商只能得到工期补偿。索赔原因是承包商的责任，不能提出索赔。43，(5)索赔成

16、立的条件：费用增加或期间损失的原因不是承包商的过失。造成费用增加或期间损失不是承包商应承担的风险。承包商在索赔事件发生后规定的时间内提交了索赔的书面通知和索赔报告。44，(6)工程索赔的控制1)具有字典预防意识，防止索赔事件的发生。2)改进合同内容和合同管理。3)业主或教练工程师主义原则。4)反索赔。45，2，建设阶段工程成本控制的主要内容牙齿阶段的主要工作包括严格的人工、材料消耗管理、按照合同规定支付工程进度金、严格的控制工程变更、严格的工程索赔处理、加强价钱信息管理、了解市场价钱变更等。46，(1)工程价钱结算控制是工程实施阶段工程价钱支付是该阶段工程成本计算和控制的主要内容。用什么方式支付价格？钱怎么算？如何控制支付节奏和预付准备金扣减率？这些都是以合同为基础在工程结算中要解决的主要问题。，47，(2)预付准备金结算按照建筑工程价钱结算暂行法，承包工程的预付款项按照合同约定支付，原则上预付比率不超过合同金额的10%，合同金额的30%。重大工程项目，按年度工程计划逐年预付。48，(3)工程进度款结算方法，(1)月结算这种结算是按月