XX年8月包头高新区黄河路项目操盘全案策划191p.ppt

1、211年8月，前面写了一句话：项目能否成功，实际取决于我们的态度和方式。 半步胜利，我们对黄河路的想法，从前期市场开始，现在，透视黄河路项目一次，此时的冷酷，其实是为了市场的冷静。前期检验、5、1、项目背景研究、5、项目定位6、项目订划建议、4、项目区划研究、3、包头楼市研究判决、7、项目营销战略、2、宏观环境研究判决、对外为全国一流自治区“唯一高内部开发利润最大化，培养高素质人才和精英队伍，为另一种非程序化开发模式的成功创造新途径。 周边地区市场的成熟随着城市发展的需要，周边市场项目和地区合作度不断提高，项目自身和生活补助环境不断改善，成为市场的主角。 国家级高新区的价值总是稀少、不可复制、

2、最具广泛魅力的城市价值在有开发基础的项目中再次显露，其市场顶级效应再次扩大。 8、核心价值定位着眼于全自治区的占有高度！ 决定区域发展未来的代言包头，成为高新技术园区的另一亮点区域的使命和区域定位，城市更新价值是我们的第一价值是高新技术园区的价值发现，也要求本项目定位新的示范项目区域，我们站在一定的高度商业、商业、 生活补助和设施需要重建许多特有的资源，最终成为高新区形象和灵魂稀缺项目的产业配置包头、宏观经济包头、城市修订包头、商圈现状包头、1、项目背景研究、5、项目项目策划建议，4，项目区划研究，3，包头市研究，7，项目营销战略人均GDP，人均收入达到沿海发达地区的水平。 通过城际高速公路环

3、路，实现金三角“2小时经济圈”。 新建或改造三市间的城际铁路，形成金三角的“一小时经济圈”。 积极稳定区域合作，立足晋陕蒙宁，逐渐发展为国家级城镇群，为东北亚联络外蒙、中亚、日韩、京津冀、华中、华南国际级能源中心服务。12、一体化发展的“呼-包-鄂”、差异化城市形象定位包头市经济发展模式，未来发展潜力巨大，将成为城市群经济排头兵。13、包头产业结构呈二、三、一个形态，第二产业优势明显，城市规划基于产业布局，形成单核状态，商务资源集中在青山和昆区。 区域产业特征鲜明：全市第二产业形成五个板块、六个产业基地结构，包头周边分布的中部青山区和昆区为全市行政、商务中心、金融中心。 城市产业升级促进高素质

4、人口引进的资源型企业、公务员、高新技术型企业员工收入水平良好。 近年来，新兴消费者主要由当地公务员、钢铁、煤化工等工业企业从业人员、科研骨干和私营业主组成。 本案的主要当地客群主要面临这样的客群。 包头矿产资源丰富，稀土储量世界最多，占全国稀土储量的91.6%，占世界明显储量的54.2%的矿产资源分布：全市各种矿山企业分布在市区周边的大青山和边远地区包头未来的鄂看包头的教育文化与鄂尔多斯的文化发展和迅速发展的经济相差甚远，但包头相反，投资房地产也是鄂尔多斯投资者的条件之一。16，2010包头市经济增长稳定快速，经济运行质量明显提高，全市生产、收入水平和消费能力都提高。预计2011年全市经济发展

5、将更新：工业、服务业水平进一步提高，汽车等高级消费、房地产需求购买力进一步提高，投资热情提高。17、城市定位：是我国重要的工业基地，是京津呼包银经济带的重要中心城市，内蒙古自治区的经济中心。 城市布局：“一市两城、多组、多中心”，突出山、城、川、绿城市结构特色。 18、包头的商业布局为“四区二中心”。 四区是指昆区、青山区、东河区、九原区两个中心是指以昆区包百大厦为中心的商圈和以青山区娜林商厦为中心的商圈两个副中心：以昆区神华购物中心为中心的商圈放射高新技术区和以东河区商贸大厦为中心的商圈市整体大型商场是昆作为同等重要的商业副中心，大型商场分布匮乏，商业分布不平衡。 19、百商圈商业营业面积约

6、100万平方米，其中中高级大型百货店5家、商业步行街1家、沿街店铺数百家、日客流量达10万人，年销售额达30亿元以上。 20、以娜林步行街为中心，形成以文化路、幸福路为界的新商圈。 精益商圈是由文化路和幸福路形成的“十”字形，是集购物、休闲、娱乐、饮食消费为一体的城市副中心商圈。 主要的商业状态是百货商店、超市、专业店和饮食、娱乐。21、神华亿百、神华亿百购物中心是集购物、美食、休闲、娱乐、旅游、旅游为一体的商业风景街、文化街、休闲街。 百货公司的内部经营形式是联营扣除点，沿街商店的租金约为5-12元/天。 神华亿百购物中心是神华国际城中央商务区的重要组成部分，主要客群是当地及周边县市的中高级

7、收入群。 以神华购物中心为中心的周边形成了丰富的饮食、休闲娱乐业，不断引进许多知名品牌，如小肥羊、玻璃锅、金湘玉、真锅咖啡等。 沿街商店的租金1楼约35元/日。 商圈内有许多新兴大型社区和酒店，居住人口收入水平属于中高级，如神华国际酒店、凯富酒店、神华国际公寓。 作为“呼包鄂”城市群的核心城市，具有较强的辐射力，其经济总量和人均收入水平在自治区内居首位的包头第二产业相对发达，矿产开采业以及大型工业企业和科研机构形成了比较大量的城市富人， 包头中高端消费市场的有力支持四个传统商圈并存，百商圈的中心地位不可动摇的稀土高新区是近几年开发商投资获得土地的集中区，“新城市副中心”呼唤，高新区“商业、金融

8、休闲、总部经济”等为一体的城市新副中心小区，将成为金界观点、23、政策导向分析、整体市场概况、地区市场概况、重点案例分析、土地市场调查、1、项目背景研究、5、项目定位、6、项目修订方案、4、项目区划、保护房、责任制、明码标价、限购令、银行利率、土地供应、房地产税、25、26、27、4月6日起，金融机构人民币存款基准利率上调0.25个百分点4月21日，存款金融机构人民币存款准备率上调0.5个百分点5月1日开始， 商品房销售说明代码标价规定自7月7日起，金融机构人民币存款基准利率上调0.25个百分点8月18日，二三线城市商品房限购标准公布8月20日，住房建设部要求主体在1/3保障房项目10月底前完

9、成， 28 4月17日调整包头市住宅公积金的存款利率的通知4月28日包头市实施房地产服务用房管理实施细则5月13日包头市实施住宅房地产工程质量保证金管理方法试行版5月16日包头市实施内蒙古商品房明码定价规定实施细则5月18日包头市发改委员会和房管局发行通知包头市商品房销售5月20日开始说明代码定价，29日2011年的政策提出背景分析，政策引导楼市，政策提出前市场三个表现： 2010年房价急剧上涨，各大中城市房价疯狂上涨房地产市场规模对抑制房价政策的“反效应”持续明显增加， 难以控制的CPI贷款比重持续下降，30，金界观察： 2008年的世界金融危机，国内房地产投资上半年的趋势2009年上半年逐

10、渐恢复，但受危机佘地震的影响，房地产投资尚未达到2008年水平，从2010年初开始高位运行， 当年房价在全国各地房价大幅上涨，强调限制政策反效应的2011年初，政策毒素公布，“限购令”在部分主要城市流行，“房地产税”敲山震虎，全国房地产投资速度开始放缓，但仍未出现大幅下跌趋势。 考虑到让位和错开1000万套保护房的攻势，2012年，全国房地产投资速度再提高的可能性很低，但是要维持稳定的运行，不会发生跳水运动(地方政府也不知道)。 31，2011年以来，我国房地产开发投资呈每月趋势，32，从每月情况看，到2011年4月房地产开发完成投资为4494亿元，比上季度增加34.6%，比环比下降1-3月下

11、降2.2%，虽然环比下降，但房地产开发投资仍保持上位运行。 如上所述，2010年对各大企业来说确实是黄金年，经历了严格的政策规制，但为了国家维持宏观经济指标的高位运行，防止中国经济的“硬着陆”，房地产政策在2010年下半年没有被追加， 根据法规，中国整体的宏观经济环境从流动性空前泛滥转为逐步回收阶段，房地产投资逐渐增长的2011年全国经济发展的复杂性和不确定性再次升级，引起中央政府房地产市场的警惕，通货膨胀指数引起连续几个月的高位运行，国家银行贷款33、34、2009年以来，中国每月商社的新开工面积为35，从每月情况来看，到4月为止，全国住宅的新开工面积为1.70亿平方米，比上年上升29.6%

12、，环比1-3月下降18.1%。 未来几个月，主要将推进1000万套保护室，预计住宅新开工面积将保持相对较高的位置。 2011年1-4月，全国房地产开发企业住宅新开工面积比上年同期增长24.4%，为5.68亿平方米，比上年同期下降39.7个百分点，增幅比1-3月上升1个百分点，增幅下降有企业稳定的迹象。 主要受市场低迷预期的影响，受土地积压面积减少的影响，部分项目可能会发生缓工，这个放大率还有一定下降的空间，今年，重新开工1000万套保护室，放大率显着下降受到限制，年放大15%以上36、37、2009年以来，根据中国商社每月销售面积的统一修订，截止到38、4月，全国商社的销售面积为7255万平方

13、米，比1-3月大幅下降23.6%，比上年同期下降9.8%。一般的市场规则，春季产量反弹，特别是4月比3月要高。 今年显示异常，很多开发者还没有采取明显的促销行动，但购买者也没有摆脱展望感情。 同时限购、限贷、紧缩住房贷款等政策确实限制了部分购买需求。 我们认为这一成交萎缩、价格僵化的局面不会持续太久，未来第三季度开发人员的销售量将上升，成交将受到一定的牵引。39、40、体量有限、无重量级区划入市： 2010年的最大供应面积为青山区富强路西侧、友谊大路北侧区划(18万平方米)，2006、2007年两年的大规模土地交易(以高新区为首的保利拉菲公馆，到东亚以及2009年各大开发商2010年包头市已经

14、经历了大宗土地交易时期，政府对土地供给的态度从缓和到慎重。 供应区以青昆两区为主，多次小体量供应：在青昆两区成熟房地产市场背景下，两区土地供应特征是多次小批土地供应特征青昆两区位于城市繁华区，未来青昆两区供应地呈显着扩大趋势。41、42、2011年上半年，包头本级市共出让土地18件，土地成交16件，从总数来看，与10年基本持平，成交面积明显高于10年同期，达到112万平方米，比前期增加160%。 纵观2010年、2011年包头土地市场，供求基本平衡，未出现大量土地积压现象，10年下半年，国家开始着手管理地方土地市场违规行为，地方政府土地销售管理日益严格，土地市场如2011年规定，顺利运行43，

15、44，包头2011年上半年的总合约为12505套，比上季度上升7.4%，成交总面积为149万平方米，比上季度上升9.5%，成交平方米价格为4740元，比上季度上升18.6%，总额接近71亿，比上季度上升31.4%，44 包头市场在政策打击中恢复的几个月，交易量成交价格上涨，市场顾客的滞货需求继续释放，但是2011年的情况不同，那是因为政府直接干涉投资投机顾客，投资需求顾客很难像2010年那样在下半年全体恢复。 46、2011年上半年，包头市场供应面积148万平方米，成交面积149万平方米，供求基本持平，吸收率按达到100.6%的面积计算，2011年市场成交明显高于2010年，比上年上涨9.4%

16、。 由于2011年上半年的政策压迫，市场整体低迷，各项目延期或延期，4月以后市场投入量显着增加。 但是，从2010年开始，上半年的包头市场的增长率达到了50.7%，10年下半年的市场给开发者带来了信心，但是年初政策制定以来市场第一次冷却，很多项目都已经上调了日程。 从2008年2011年上半年开始，数2008年的吸收率最低，在70%左右，进入2010年的市场吸收率在100%以上，从市场表现来看，市场需求量依然旺盛，但其本质是2010年的市场上半年的供给量比上年下降，2011年1月2010年的需求潜在49、从全国来看，房地产行业不稳定性加剧。 新的125修订计划强调民生工程放在第一位，无意维持GDP的高位运行，虽然11年上半年的市场需求滞后，但今年有1000万套保护房投入市场，必然会撞上商社的市场， 下半年的市场形势仍然依赖于国家控制政策和贷款政策的力量和持续性，开发者的现金流需要补充，但市场顾客受政策的影响，展望态度恶化，后期的市场吸收率必然减少，市场在政策周期内仍然出现供给超过需求的局面。 最受欢迎的是价格低廉、质量高、性价比高的项目！ 50、结论：别墅市场的发货额虽然很少，但市场与发货量有很大的对比，价格还很高，但市场还很好，因此，我司认为包头别墅市场的可挖掘潜力在