时空广场策划报告书.ppt

1、文化、科技创意产业园策划报告书,2012年11月,报告目的,在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的研究 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的市场研究、总体定位、以及文化、科技创意园提出相应的建议 结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式 对项目决策及其实施的优化提出建议,报告目录,第一章 宏观城市背景,1,日照市概述,日照县志“日出初光先照”句，始有“日照”之名 日照市位于山东省东南部黄海之滨 1989年6月12日，经国务院批准，日照市升格为地级市 日照市共辖东港区、莒县、五莲县，岚山区、日照开发区、山海天旅游度假区 属

2、暖温带湿润季风气候，东临黄海，西接临沂市，南与江苏省连云港市毗邻 日照市属鲁东丘陵，境内河流纵横，物产丰富，生态环境良好，以“碧海蓝天金沙滩”闻名于世 全市总面积5310km2，拥有海岸线100km，人口约287万，其中市区人口约40万,2,日照市交通,日照市交通发达， 集海运、 铁路、 公路于一身。 有日照、岚山2个一类开放港口，有2个10万吨级煤炭专用泊位，19个500025000吨级杂货泊位，1个50000吨级液体化工品泊位，年吞吐能力210万吨。兖石、岚坪铁路经西安、阿拉山口直通荷兰的鹿特丹港，使日照成为亚欧大陆桥东方桥头堡和国际货物集散地。市内公路四通八达，204、 206国道、01

3、6、 048省道纵贯市境。 每天始发北京、新乡、济南、临沂旅客列车4列。始发北京、天津、上海、郑州及省内各地市汽车多辆，沟通了日照市与外地的联系,3,日照市下辖分以下几个区域,东港区、莒县、五莲县，岚山区、日照开发区、山海天旅游度假区,4,日照市经济,日照处于中国三大经济发展重点区域之一的环渤黄海经济圈，是山东半岛城市圈中的一员，将发展成为山东省半岛制造业基地。面对新的发展良机，日照提出了接轨青岛、融入半岛、港口立市的发展战略，大力发展纺织服装、海洋食品、临港工业，在山东半岛战略地位日渐突出、山东半岛城市群逐步崛起的区域大背景下，未来日照将驶入发展的快车道,5,日照市经济人口状况,户籍总人口2

4、011年达289.03万人，相比2010年增加10000多人口,6,日照市经济GDP走势,国民经济持续高位增长,宏观经济的快速发展为城市的发展建设奠定了良好的基础，同时也为房地产市场发展提供了有力支撑,7,日照市经济社会消费品零售总额,2011年季，社会消费品零售总额实现385.44亿元，增长17.3% 分行业看，批发和零售业337.12亿元，增长16.4%；住宿、餐饮业28.23亿元，增长17.30%,8,日照市经济城镇居民人均收支走势,居民收入稳步快速提高 消费支出逐年不断升级,居民收入的快速提高，不但增强了居民购买能力，还使其消费意愿不断膨胀，促使消费结构不断升级，为房地产市场的发展提供

5、了更为广阔的空间,9,日照市经济第一、二、三产业发展,第一产业占比稳步增长，说明了该城市经济发展在一定期限内走稳健可持续发展方向 第二产业占主导地位，09-11年，三大产业比重分配无明显变化，二次产业始终占经济总量将近50%的比重 第三产业占比的不断增长，也表示了该城市商业服务业的快速发展，同时说明居民人均收入及消费水平的不断提高,10,日照市经济旅游人数及年总收入,11,日照市经济文化事业发展走势,12,日照市总的概述,13,日照市规划指导思想,体现区域整体发展思想，全面协调日照市的土地利用、生态资源、风貌特色、交通和基础设施，形成具有地方物色的城镇空间布局。体现出可持续发展战略，促进经济、

6、社会、人口、资源、环境协同发展。体现以人为本的宗旨，创造良好的生活、工作、学习和休闲环境，形成现代生态与文化、科技与创意，改变城市新风貌,14,日照市发展战略,15,日照市发展战略,日照市发展战略依据SWOT分析,16,日照市发展战略,战略愿景,17,日照市发展战略,空间战略内容,18,日照市发展战略,东部集聚发展，西部点状发展,“双城一区，轴向拓展”的带形城市空间增长战略,（1）内部空间增长战略,19,日照市发展战略,团队认为，短期内日照的外部空间拓展方向：主要沿日照-青岛发展轴和日照-临沂（鲁南）这两轴拓展，开展与鲁南经济带和青岛的区域合作,（2）外部空间增长战略,20,日照市未来规划,城

7、市性质：山东省对外开发的重点城市；以港口、工业、贸易、旅游为主的现代化花园式海滨城市 城市规模：到2010年，用地规模127平方公里，人口规模50-60万人；远期2020年以后，用地规模300平方公里左右，人口规模80-100万人 城市定位：以临港工业和海滨休闲旅游业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之一 城市结构：两城一区。两城-日照主城区和岚山城区；一区-海滨风景旅游区 发展方向：向东，沿海沿路发展,21,日照市未来规划,主城区是日照的政治、经济、文化、生活中心区 主城区可分为老城区、新市区、经济开发区三个区域 新市区已成为日照新的政治、经济、文化及生活中心

8、从发展方向来看，居住向东、工业向南发展的基本框架已经确定,22,第二章 文化、科技创意产业研究,23,文化、科技创意产业园国家政策导向,2000年文化、科技创意产业,80年代经济特区,90年代高新技术开发区,24,文化、科技创意产业园日照发展导向,从发展实用技术与实训应用的起点出发，充分整合发展文化创意产业的知识产权培育，最终实现拥有密集型的人才高地、产业发展基地 就区位与发展而言,日照的城市基础与周边丰富城市资源、人才资源，必然成就现代文化创意服务行业进驻的热土,25,文化、科技创意产业园概念,文化、科技创意产业园的兴起源于创意产业这一概念的提出。创意产业最早兴起于英国，它是世界上第一个政策

9、性推动创意产业发展的国家创意产业，是“指那些源自个人的创造力、技能和天分，通过知识产权的开发和运用，具有创造财富和就业潜力的行业”。文化创意产业集文化产业和科技创意产业两个概念于一身，涵盖了更为广阔的文化经济活动，即能将抽象的文化直接转化为高度的经济价值，将知识的原创性与变化性融入具有丰富内涵的文化之中，使它与经济结合起来，发挥出产业的功能,26,文化、科技创意产业园概念之一,创意产业就是一个集成的服务平台：为创意者服务、为创意企业服务、为创意活动服务。它是资源的整合者和平台的搭建者，通过搭建信息交流平台、公共技术服务平台、融资变现平台、生活后勤保障服务平台、宣传展示平台、知识产权保护平台、国

10、际交流平台，来打造一个有活力的灵性空间和创意文化场，以此催生创意、变现创意、保护创意，最终实现创意产业化、产业创意化,27,文化、科技创意产业园概念之二,创意园区是一种介于政府、市场与企业之间的新型社会经济组织和企业发展平台，它通过提供一系列新创企业发展所需的管理支持和资源网络，帮助初创阶段或相对弱小的新创企业，使其能够独立运作并健康成长,28,文化、科技创意产业园在中国,文化、科技创意产业在中国,借鉴世界各国文化创意产业分类，根据我国的行业划分标准，可以将我国文化创意产业分为五大类，即： 1、文化艺术：包括表演艺术、视觉艺术、音乐创作等 2、创意设计：包括服装设计、广告设计、建筑设计等 3、

11、传媒产业：包括出版、电影及录像带、电视与广播等 4、电子产业：软件及计算机服务 、研发、电子工业等 5、动漫设计：包括个性化工作室、动漫教育培训、体验区 6、教育培训：教育学、美术、画画、语言类学科等,29,文化、科技创意产业园存在问题,首先，各地将发展文化创意产业园区作为集群发展的唯一模式，单一的园区发展模式在一定程度上带动了文化创意创意产业的发展。但它们与园区外部及其他行业的互动性较差，促进效果有限，而且很难与周围社区居民产生交互作用 其次，不少产业园区的功能和定位不清晰，重复建设严重。大多数产业园区遵循政府导向的模式，盲目跟风建设，缺乏领军式的企业，缺乏特色 最后，产业园区的集聚效应不明

12、显。园区内集聚的文化创意类企业数量少，企业之间的关联度低。文化创意产业园区局限于地理空间意义上的集聚，而非产业集聚，没有形成完整地产业链,30,文化、科技创意产业园未来发展,从宏观政策层面上来讲，首先，政府应当加大对文化创意产业的扶植力度，并制定相关政策法规规范园区建设和准入制度 从微观操作层面来讲，第一是要坚持文化创意产业园区特色。要形成真正意义上的创意产业园区，必须对园区的功能和特色有明确的定位，一座城市或一个地区往往集聚了数十家文化创意产业园区，园区的定位必须坚持专业化、差异化、特色化，避免同质化和恶性竞争。第二是加强园区内中介机构的作用。第三是构筑园区内完整的产业链 总的来说，建设文化

13、创意产业园区是我国发展文化创意产业是一条必由之路，但这条路怎么样才能走得好、走得远，还需要我们更深入的探讨,31,文化、科技创意产业园发展模式,32,宝马中心位于慕尼黑北郊，总建筑面积35万，拥有设计研发人员8500余人，不仅成为宝马自由展示产品的空间，更是慕尼黑的必游之地。 整个产业区包括： 宝马大厦：宝马总部办公所在地 宝马博物馆：宝马历史和产品重要的展示场所 宝马体验中心：总建筑面积达7.3万平米，集销售和体验为一体的展示中心 。 宝马研发中心：约有7000多工程师、模型人员，计算机专业技术人员，在这里为宝马汽车和未来技术从事研发工作。 宝马回收中心：拆借每一个环节进行数据累计工作，为新

14、车研发作准备。,德国慕尼黑宝马中心总建筑面积达35万平米，拥有设计研发人员8500余人，是宝马的自由世界,形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地,单一企业型案例,德国慕尼黑宝马中心,文化、科技创意产业园（国外）借鉴案例分析,33,充满魅力的建筑、优美舒适的环境、便利的交通以及“宝马品牌之家”都增加了宝马中心的吸引力,地标级建筑通过打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到了良好的展示和宣传作用； 环境环境优美，位于奥林匹克公园旁边，为宝马中心工作人员提供了一个良好、舒适的工作环境； 交通交通便利，与市区联系紧密,“宝马中心不仅仅只是一个汽车博物馆，也不仅仅是一个汽车输出中心，这里是

15、宝马品牌之家”,德国慕尼黑宝马中心,单一企业型案例,宝马飞机翼型的建筑外观成为城市的标志性建筑，同时优美的环境和便利的交通更增加了宝马中心的吸引力,文化、科技创意产业园（国外）借鉴案例分析,34,宝马中心是在豪华车竞争日益激烈的背景下耗巨资打造的竞争工具，宝马自身的强大实力、品牌号召力是其成功的关键；内部物业全自用不对外销售,宝马中心修建背景： 德国豪华汽车竞争激烈，因此各大厂商纷纷自建投巨资建造博物馆、体验中心和现代化工厂 ，更深层细向车迷阐述自己的品牌理念和文化底蕴 大众98年在德累斯顿耗资1.8亿美元兴建了著名的玻璃工厂于、奔驰新建的博物馆也于06年正式开放；保时捷在斯图加特建造的博物馆

16、也于08年落成 07年10月前宝马只有一栋造型独特的宝马公司总部大楼，为了在竞争中赢得主动，宝马耗资5亿欧元修建了集研发、销售等多功能的宝马中心，在竞争上赢回主动,德国慕尼黑宝马中心,单一企业型案例,从宝马公司总部大楼到宝马中心，宝马大大增强了竞争力,文化、科技创意产业园（国外）借鉴案例分析,35,文化、科技创意产业园（国外）借鉴案例分析,首尔数字媒体城总建面56万平米，以传媒娱乐为主题，集合研发、生产、销售、培训等，形成数字媒体完成的产业链体系,独立主题型案例,区位：首尔Mapo-gu城的新千禧城内，距离首尔国际机场30分钟车程 简介：2002年5月动工，2010年完工，总建面56万 功能：

17、包含IT商务、研发、商业、居住、酒店会展等多种功能空间 主要产业：媒体娱乐广播、游戏、电影、动画制作、音乐和远程教育 数字媒体城的主要设施：教育研发中心、创业办公区、剧院、科技艺术博物馆、科技娱乐中心、公共绿地、音乐咖啡馆、活力动感街道,首尔数字媒体城,36,文化、科技创意产业园（国外）借鉴案例分析,市政府的开发、推广以及首都的区位优势促使媒体城能够有效地整合区域资源，成为其成功运营的最关键因素,独立主题型案例,首尔数字媒体城,政府的大力投资和支持 产业园的产业（IT、数字）是城市乃至国家的主导产业 拥有强大的产业技术人员，2001年韩国拥有4000万高级技术人员，且该行业的从业人员受到政府的

18、支持 优越的区位条件：位于首都，离机场10分钟,总规形成,招商,土地供应和初期建设,全部建设完成,启动设施和入住企业所需设施建设,开发进程,37,文化、科技创意产业园（国外）借鉴案例分析,简介：位于布里斯班市的西边，是占地16公顷的“Kelvin Grove 都市村庄”的主要建筑物，耗资6000万澳元，2001年筹建，2004.5正式启用 经过几年发展，昆士兰创意产业园区已经拥有众多创意设计公司、研发机构等，园区内汇聚了印刷媒体、视觉表演艺术、音乐创作和出版、新媒体、广播电子媒体和电影、传统艺术活动等创意产业，主要包括： 创意产业事业中心 健康及生物医学创新研究所 ACID互动设计中心 国家研

19、究理事会创意产业中心 创意产业与创新研究院 包含超市、商店、咖啡厅和餐厅等商业设施的村中心,经过7年多的建设，澳洲昆士兰CIP发展成集教育培训、研发中心、产业中心等功能于一体的创意产业园，是国际文化创意产业园区的典范之一,澳洲昆士兰CIP,复合型案例,38,文化、科技创意产业园（国外）借鉴案例分析,投资者政府、学校、企业 昆士兰省政府出资1/4：CIP是澳大利亚促进创意产业发展重要的战略举措，昆士兰省政府为该项目提供6000 万澳币中的1500万 昆士兰科技大学（QUT）：建立起世界上第一个创意产业学院，将研发与创意实践的商业运用结合起来 ，其在创意产业领域的研究人员和知名度，为相关研究机构的

20、建立、企业的入驻储备了人才基础,澳洲昆士兰CIP,复合型案例,CIP是澳大利亚促进创意产业发展的重要战略举措，也是第一个由政府与教育界共同为发展创意产业而合作的项目,39,文化、科技创意产业园（国外）借鉴案例分析,2001年,基础设施先行：建设支撑创意工作的最先进的数字设备，包括大型电视摄影棚、展览馆、剧院、服装工作室,更多的政府资源注入：澳大利亚新西兰互动设计中心是一个股份有限公司，它的部分资金来源于联邦教育部。该公司有一个超过80人的由理论界、产业界研究人员和研究生组成的团队，ACID研究团队的工作通过新的产业以及和大学的合作关系成了整个澳洲乃至国际上的重要力量。经营领域主要有游戏开发、数

21、字艺术、表演和视觉艺术、设计、电影、电视和多媒体。,发展政府规划的重点产业：昆士兰科技大学创意产业学院最先发展的是健康及生物医学创新研究所，为“智慧之州”规划的重点发展领域，不仅从事研究教学，而且是该区居民的健康中心,在产业内具有影响力的研究中心入驻：国家研究理事会创意产业研究中心、创意产业与创新研究院建立，由QUT牵头，联合其他大学组成,2004年5月 CIP正式启用,La Boite 专业演出公司（昆士兰州第二大剧院公司）、 Cognitia 工作室、Maynard Imaging公司，Cueball 创意公司，Aeroplane Heaven公司，Those Guys公司，The Pos

22、t Lounge公司，Coalface Communications等众多公司和机构入驻,创意产业事业中心蓬勃发展，配套设施不断完善：继续建设写字楼、牛津公园公寓、昆士兰创意产业学会、体育馆、学生宿舍等,2005年,依托迈克尔波特及其他学者关于产业群集的论述，向政府和租户推销园区理念和价值,澳洲昆士兰CIP,在CIP的发展过程中，产业群聚理论起了主导作用，不断向主要的投资者 （包括政府和租户）推销园区理念和价值,复合型案例,40,文化、科技创意产业园（国外）借鉴案例分析,澳洲昆士兰CIP,成功关键因素： 城市改造提供选址：昆士兰省政府投资4亿澳币的Grove 都市村庄开发建设项目01年开始兴建

23、，规划为教育、研究、商业、居住和文化等综合区域，为创意产业园区提供了最好的选址 教育振兴工程提供人才：QUT着手进行教育振兴工程，建立起世界上第一个创意产业学院，尤其是通过数字技术，将研发与创意实践的商业运用结合起来，这CIP提供了知名度和强大的人才 政府推动“智慧之州”规划提供了资金和政策：昆士兰州政府决心促进生物科学、创意产业、高附加值服务等领域的发展，为相关项目提供资金和政策的支持,复合型案例,创意产业园的形成与成功是在昆士兰省三大议事日程“教育振兴、城市改造和政府 智慧之州 规划”相融合和聚集的大背景下实现的,41,香港数码港总建面53万平米，以信息科技、信息服务及多媒体创作为主题，其

24、成功因素主要有政策导向、市场需求、国际化管理水平、资源共享机制等,规模：占地360亩（24万 ），总建面约53万，于1999年9月动工，主体工程于2004年分期落成。 集合了94家从事信息科技应用、信息服务及多媒体内容创作的公司，推动香港信息产业和创意产业发展。 数码港主要设施： 甲级写字楼 数码媒体中心 资讯资源中心 会议及展览中心 零售及娱乐中心 星级酒店 高级住宅,复合型案例,香港数码港,物业构成： 4幢办公楼 1个商场 1个五星酒店(艾美酒店) 住宅（可容2800人）,成功关键因素： 政策导向政府希望发展资讯科持，促使香港快速从1997年金融风暴中复原 市场需求香港企业对于资讯科技的需

25、求日益增长 国际化管理水平 资源共享机制与内地企业进行人员、信息、业务的相互的交流与沟通,区位：坐落于香港岛西侧的钢线湾，距离中环约20分钟车程,文化、科技创意产业园（国内）借鉴案例分析,42,数码港由香港特别行政区政府全资拥有，耗资20亿美元，分四期开发，其次序依次为办公楼、商场和酒店、住宅,复合型案例,文化、科技创意产业园（国内）借鉴案例分析,香港数码港,数码港拥有4座写字楼，总面积为10万平方米，其在外型、材料、装饰方面极具特色，档次颇高，耗费巨资,户外电梯之上的流线雨檐，在满足遮风挡雨功能的同时，将生硬的建筑轮廓都统一柔和起来。,第一座写字楼在外立面采用不同颜色材料和细节上的变化，形成

26、视觉上错位,在传统的玻璃幕墙外，融入了别致的细节线型元素，与造型呼应的同时，也让整个玻璃幕墙外立面都生动起来,在坡面造型外，使用不同的材料，增加了几何孔洞，丰富了立面效果。,复合型案例,香港数码港,不同颜色！不同造型！不同朝向！不同材质！不同,文化、科技创意产业园（国内）借鉴案例分析,44,数码港腾出了大量土地来营造高规格共享空间，为科技工作者创造了良好的环境,写字楼前阔绰的广场，绿树成荫，提供给科技工作者充分的休憩放松空间,露天广场上超大电子屏幕，将科技元素的运用发挥到极致,草坪、水景小品，甚至连金发碧眼的洋娃娃也在这玩得不亦乐乎,复合型案例,香港数码港,文化、科技创意产业园（国内）借鉴案例

27、分析,45,借鉴与启示,文化创意产业园属于新兴产业，对对硬件配套设施要求较高，尤其是高科技设施，但，其发展初期又资金不足，因此需要园区能够提供类似的配套 本项目应充分与高新区管委会进行全面合作，两者分工共同经营产业园以达到共赢 为创意产业发展争取相关的政策优惠 结合政府对文化产业扶持，对产业链进行统一经营,46,文化、科技创意产业园（国内）借鉴案例分析,复合型案例,张江文化科技创意产业基地作为上海首个文化创意产业园，已经成为国内最具活力和创新能力的产业基地之一,区位：位于浦东新区张江高科技园内，距离浦东机场21公里，虹桥机场25公里。 规模：占地30万 启动时间：2004年8月 园区产业定位：

28、动漫画、网络游戏、高科技影视后期研发设计制作和产品工业造型设计等 入驻企业：美国艺电、盛大网络、第九城市、网星游戏、CORE、矽幻科技、创新科技、盛大网络，第九城市公司以及 SJS公司等164家企业，年产值超过40亿元，带动相关产值240亿元人民币,陆家嘴,第一圈层,第二圈层,第三圈层,园区在上海隶属于第三圈层创意产业区,园区属于国家级文化创意基地,47,上海张江文化科技创意产业基地,二期基地：位于张江园区川杨河以南区域，规划面积20万平方米，主要用于企业孵化园区、研发办公场地及艺术类院校建设，是基地建设的重点区域，计划建设成为环境优美、设施一流、具有浓郁文化氛围的文化科技创意产业区域。07年

29、底动工,一期基地：规划面积为10万，为低密度产业集聚区，主要依托软件园现有的软件产业的技术优势和资源优势，用于文化科技创意产业方面偏重技术的软件产品的研发和制作。自从04年8月挂牌以来引进了以美国EA、法国威望迪集团、今日动画、韩国NC SOFT、兰雪数码等为代表的200多家企业，并与温哥华电影学院、韩国恩平文化交流集团达成了战略合作,整个基地以低密度产业聚集区为主，成为动漫、网游、影视后期制作及设计类创意产业滋生的土壤,复合型案例,文化、科技创意产业园（国内）借鉴案例分析,48,上海张江文化科技创意产业基地,园区内构建技术性公共服务平台和投融资公共服务平台，政府给予大量的资金和政策支持推动产

30、业和产业链的形成,上海张江文化科技创意产业基地,文化、科技创意产业园（国内）借鉴案例分析,复合型案例,49,张江文化创意孵化器自2005年底开始筹建，目前进驻企业有16家，从开始就借鉴以色列模式采用了以服务换股份的创新孵化模式。 基地将以基地公司为主体，固化所换股份，依托投融资平台强化项目评估筛选、跟踪孵化及引导投资等功能，解决基地可支配资源有限的困境,面积近6万平方米的创意大厦，以近乎于“零”租金的低廉价格为50多家文化创意企业提供办公场所,园区内构建中小文化企业孵化培育机制与平台，精心孵化游戏、动漫等新兴文化产业，还为企业提供“零”租金的办公场所,文化、科技创意产业园（国内）借鉴案例分析,

31、复合型案例,50,上海张江文化科技创意产业基地,基地政策聚焦：浦东新区政府设立了1.2亿元人民币的专项扶持基金 。并 对注册地、经营地在上海浦东新区，给予一定的财政补贴；对引进上海浦东新区重大文化产业项目的新区文化中介企业和文化经纪人给予40%-50%的财政补贴；对经认定的文化中介企业，可享受社会中介服务企业的扶持政策等。 土地规划：对列入上海浦东新区文化设施发展规划的文化项目，在出让方面给予优惠。 人才引进：对影视、娱乐、出版、演艺、会展等各个文化领域中做出贡献的人才实施奖励；对在文化领域中取得突出成绩的文化人才，推荐申报“国家有突出贡献的中青年专家”称号和“政府特殊津贴”；做出重大贡献的文

32、化人才，列入“上海浦东新区开发建设杰出人才”评选范围；鼓励在张江文化科技创意产业基地创办企业，可允许其占有企业资产的40%等。 服务平台：成立文化科技创意产业联合领导小组；对注册在张江文化科技创意产业基地，按有关规定予以财政补贴、使用费补贴等,上海张江文化科技创意产业基地,2005年浦东新区人民政府相继出台了浦东新区扶持文化发展的若干意见（试行）、上海市文化科技创意产业基地文化科技创意企业（机构）认定办法（试行）和浦东新区张江文化科技创意产业发展基金管理办法（试行） ，专门为基地解决各类问题,浦东新区政府在各方面的大力支持推动张江文化科技创业产业基地的快速成长,文化、科技创意产业园（国内）借鉴

33、案例分析,复合型案例,51,借鉴与启示,在城市新区或产业园内发展新的文化创意产业聚集区需在政策及产业上为其提供良好的依托和成长环境 未来大学城为文化创意产业的聚集发展提供创新动力、创新体制和创新环境,52,结合以上案例分析本项目适合发展的条件,通过对三种模式的文化创意产业园的特征分析，并结合项目的立地条件、未来规划来讲，以文化创意产业链是城市发展的必然趋势 我司建议项目可定位为产业复合型的文化。科技创意产业园区，除生产类产业外，提供企业创业型孵化基地平台、为未来发展产业链发展起到带动作用，并在此基础上带来一定消费热群，以保证园区内的活力，最终将成为一个集创意办公、软件开发、传媒设计、动漫设计、

34、服务咨询、培训机构、营销展会、休闲餐饮等为一体的文化、科技创意性办公产业链 办公： 1、文化交流：会议及展览中心、艺术品创造，旅游咨询、文化艺术培训基地 2、创意办公：建筑设计、广告设计、传媒策划、艺术工作室 商业： 1、西餐厅、茶吧、咖啡厅、图书馆、银行 2、休闲娱乐：健身、ktv,53,第三章 项目市场分析,54,项目市场分析本案周边公寓,大成公寓,开发商：日照大成建筑 项目地址：大学城学苑路与学府路交叉口 占地面积:3600 总建筑面积：2.2万 楼层:22层，1层商业，2-22层小公寓， 公寓销售均价：低层均价为3960元/，高层均价为4200元/ 商业销售价格：7676元/ 主力面积

35、：底层30，高层50-120 销售情况：良 电梯：2部,55,项目市场分析本案周边公寓,德文公寓,开发商：日照德润房地产开发有限公司 项目地址：大学城学苑路与公交总站交叉口 总建筑面积：约9000 楼层:七层，一层商业，二层以上公寓 公寓销售均价：16-18万 商业销售均价：7900元/ 主力面积：35-59 公寓销售情况：已售罄 租赁情况：满90%，以学生入住为主，少量办公 租金价格：精装修35，600元/月，带家具1000元/月,56,项目市场分析本案周边公寓小结,对未来时空广场项目开发，从整体规划定位、档次、功能业态划分、配套设施等，都具有绝对优势。另一方面，帮助初创阶段或相对弱小的新创

36、企业，个人，使其能够独立运作并健康成长，为他们提供一个可发展文化，科技创意办公平台,机遇,57,1、水利职业技术学校 ，约14800人,专业,项目市场分析针对各大学专业分析,58,1、建筑工程技术 2、建筑工程 3、水利工程 4、机电一体化 5、建筑工程 7、电子信息工程 8、酒店管理,名字 性别 年龄 专业 工作意向 李刚 男 23岁 机械工程 毕业找相关专业的 马艳丽 女 22岁 酒店管理 自己创业是有想法， 缺少经验和平台 刘永强 男 23岁 电子信息工程 想留在日照工作，以后 工作还是碰机会 孙倩 女 23岁 工程造价 有想法创业，但先踏入 社会工作一段时间,采访对象，即将毕业学生,项

37、目市场分析水利职业技术学生采访语录,59,2、济宁医学院，约3000人,专业,公共事业管理专业 劳动与社会保障专业 市场营销专业,信息管理与信息系统专业 计算机科学与技术专（医学信息方向） 计算机科学与技术专（软件外包方向） 计算机科学与技术专（物联网方向 ）,项目市场分析针对各大学专业分析,60,姓名 性别 年龄 专业 工作意向 鲁平 女 22岁 外语教学部 毕业后不想考研，想在大学周边开一个培训班 王冉 女 22岁 管理学校 想留在本地，但没考虑毕业后工作问题 刘明远 男 23岁 电子信息工程 想留在本地，自己想创业，想开一个广告、推广、营销培训班 徐晓丽 女 22岁 生物科学系 毕业后利

38、用当地资源，开一个海产品公司,采访对象，即将毕业学生,项目市场分析济宁医学院学生采访语录,61,3、曲阜师范学校 ，约10000人,专业,1、高铁服务与管理专业 2、旅游服务与管理专业 3、旅游管理专业 4、工商企业管理专业 5、市场营销专业 6、国际贸易专业 7、物流管理专业 8、电子商务专业 9、学前教育专业,项目市场分析针对各大学专业分析,62,姓名 性别 年龄 专业 工作意向 周增帅 男 23岁 电脑艺术设计专业 即将毕业， 现在和同学合伙开了培训班 孙正兵 男 22岁 学前教育专业 留在本地， 考虑毕业后合伙开教育培训班 赵楠 男 22岁 计算机应用技术专业 留在本地， 自己想创业做

39、软件开发，但缺少资金 刘红蕊 女 23 画展 自己喜欢画 画，想在大学附近，开一个画室场所,采访对象，即将毕业学生,项目市场分析曲阜师范学校学生采访语录,63,4、日照职业技术学校，约10000人,专业,项目市场分析针对各大学专业分析,64,姓名 性别 年龄 专业 工作意向 梁峰 男 23岁 动漫设计 自己创业，但需要资金支持 夏雨 女 22岁 建工学院 家里已安排好工作 姜超 男 22岁 数控 正在筹备自己创业，需要一个办公环境,采访对象，即将毕业学生,项目市场分析日照职业技术学校学生采访语录,65,5、外国语职业学校 ，约3000人,专业,项目市场分析针对各大学专业分析,66,姓名 性别

40、年龄 专业 工作意向 韩冉冉 女 23岁 文化传播 想找与专业相关的工作 张佳 女 22岁 动画设计与营销 现在开始筹备创业计划，与同学合 资做工作室 赵曼丽 女 22岁 广告学 没经验，不敢尝试，但有想法,采访对象，即将毕业学生,项目市场分析外国语职业学校学生采访语录,67,6、海事学院，约6000人,专业,项目市场分析针对各大学专业分析,68,采访对象，即将毕业学生,姓名 性别 年龄 专业 工作意向 箫剑 男 23岁 船舶驾驶 毕业后以船上工作为主 魏金国 男 23岁 船舶驾驶 对自己创业还没想过 潘文 男 23岁 船员培训 做其它的也不对口，只能找对口的专业,项目市场分析海事学校学生采访

41、语录,69,采访对象，在校老师,性别 学校 代课专业 想法 王老师 水利职业技术学校 英语 已有在学校周边办理培训班，只是相对来说租金较高 李老师 曲阜师范学校 电子商务 有考虑过，但也没找到合适的办公场所 金老师 日照职业技术学校 动漫 以前有做过工作室，但因为办公场地租金较高，之后就退租了 马老师 外国语职业学校 英语 时间、地理位置可以的话，都可以在大学城附近开一个培训班，现已在家代课,项目市场分析针对各学校老师采访语录,70,小结,图示：有意向工作学生占比约60%，无意向的占比约15%，做相关专业的占比约25%,由以上数据得出，可谓是为本项目提供了招商资源，同时通过这些访谈本项目未来打

42、 造文化创意园是势在必得,71,第四章 项目自身分析,72,项目自身分析区域位置,本项目,73,项目自身分析所处环境,74,项目自身分析项目地块位置及现状,时空广场项目位于规划于大学城学苑路南侧，东临水利职业学校生活区，西临学海路，南临德文公寓,本地块尚未开发，属平整地貌，植被以林木为主，文化产业园区的规划和开发因地制宜、突出特色,75,项目自身分析项目经济指标,项目经济指标,占地面积：13000 总建筑面积：100000 公寓面积：35428 商务办公：30016 商业：12300 分15号楼、16号楼 A、B,76,本项目价值分析市场优势,市场分析： 一、到目前为止，日照市尚无规模成型的大

43、型文化、科技创意产业园区而与之本案产业园相媲美 二、政府扶持文化、科技创意产业项目。近几年，文化部开展“文化与科技融合创新园区”、“文化与科技融合优秀产品”、“文化与科技融合优秀企业”评选工作，加快文化与科技的结合，发展新兴业态，大力培育新兴产业，而本案文化、科技创意产业园是一个典型案例 三、日照旅游产业的发展，带来了流动人口，从而使日照城市旅游文化产业走向一个高的领域,77,本项目价值分析产业政策优势,产业政策分析 本案产业园的运营涉及到多方合作，如果没有政府的主导和支持，很难成功。对其进行宣传支持和政策扶持力度较大，本项目文化、科技办公区在这样的形势下，由日照市政府支持将更具权威性、信服力

44、,78,本项目价值分析人才优势,周边六所大学5万实用实训人才库,时空广场=创意产业发展的人才孵化基地+未来文化创意产业链基地,约3万应用学科成为创意产业发展最前沿的创意人才储备,79,大学城新区定位为文化、科技产业区域，是城市的文化发展基地，未来集生产、研发、制作为一体的大型产业链模式，同时为本项目提供了会展、教育、旅游、文化咨询、营销展示、技术交流的等环境支持,本项目价值分析区位优势,80,本项目价值分析交通优势,本项目位于学苑路，横跨东西主干道，西临通向两条高速公路、由于高速公路的带动，提升了项目的区位产业功能特性，在结合本案的规划建设，为时空广场创意产业基地的开发，在交通上、人文上提供了

45、便利性 东临不到3000米到达海边，这就为我们本项目在打造部分旅游文化的企业，提供了创业平台,81,我们时空广场未来打造以文化创意产业链为发展目标，需具备的条件及建设的必要性是什么？,本项目价值分析整合,综合以上优势,82,“高起点、高标准、高效益”为目标，以“新理念、新机制、新模式”进行综合开发，充分体现人才优势、地域优势、资源优势和环境优势，发扬本案文化的精髓,项目建设文化创意的条件和基础,创意产业的条件与基础,文化底蕴富于创意产业丰富的内涵，提供文化创意人士宽松愉悦的环境,83,项目建设文化创意的必要性,在如此得天独厚的条件下，本项目打造以文化、科技创意产业链的发展思路， 一定是城市未来

46、发展的朝阳。项目的成功运营，必带动项目周边产业链的兴起， 提升日照市文化创意产业的新标杆,日照市文化资源丰富,城市建设注重弘扬文化,旅游产业带动了日照市的发展,教育基地增加了城市文化气息,84,第五章 项目产业定位,85,本项目规划定位项目立项,商业招商成功运作，为公寓的租赁奠定基础，亦可称为公寓服务配套提升的保证 商业的准确定位，为公寓奠定形象基础，亦可称为公寓重要利好条件，也是最好的营销 道具 本案以公寓+办公为主打产品，主要服务与文化、科技创意的企业来共同打造大学城独树一帜的产业链基地,86,本项目规划定位总体定位,文化、科技创意灵魂的产业链,打造日照市第一地标文化、科技创意产业园基地

47、打造一个完整、独立，具有全方位服务功能的生产、研发、制作领域 打造一个精英领地，财智的空间,首席、地标彰显地位,文化、创意体现项目定位,87,本项目规划定位定位理念,秉承日照新城市经济发展要求，结合现代城市服务业发展模式，对项目进行产业化建设，形成文化创意产业产、学、研务的功能于一体，造就产业聚集效应推动整个城市的产业发展,对于本案而言： 时空广场的产创意产业的发展，需要更多的实用与实训的过程，而这样的过程实际上也是创意产业的生产过程 时空广场的学技术人才从培训走向应用的发展过程 时空广场的研实用技术的改良与修正,88,本项目规划定位功能定位,89,本项目规划定位形象定位,日照名片：一方面项目

48、整体营造的品质与形象能代表日照，另一方面项目所培育发展的产业同样能成为日照市的经济发展的重要节点,生态型：突出项目的外部环境与内部建筑的生态环保性,主导产业：阐明办公区导入的核心企业，体现企业发展特征以及产业链的形成,文化中心：项目主要发展的文化创意产业是新兴的内容产业，集中展现了文化、科技产业基地集中式产业链的时代特点,鲁南首席文化、科技产业基地 日照文化创意产业的城市名片,90,本项目未来发展愿景考虑因素,新区的角度看,政府的角度看,高校区的角度看,我们未来学苑路将怎样打造文化科技创意产业链,91,本项目未来发展愿景规划思想,以城市为中心，共同打造区域文化、科技创意产业链，集生产、研发 、

49、加工、展示等多元化、功能化复合型等大型产业链基地,代表性,标杆性,典范性,我们将打造城市未来具有,文化、科技产业链基地,92,为未来产业链打造成创新人才的培养基地 、高科技产品的研发基地及孵化基地,本项目未来发展愿景未来园区设想规划图,93,孵化基地,研发基地,生产基地,整体园区设想规划图,本项目未来规划整体发展策略,94,本项目未来发展愿景发展模式,95,未来本案发展前景及发展模式我们认为自主创新、引领创新、服务创新 及由聚集聚焦聚合聚变，构成本案文化、科技创意产业链,其次是“聚焦”：找到资源的发力点。作为政府积极推动的大学文化、科技园事业，本案具有强大的高校背景和政府资源，未来园区的建设和

50、发展得到了政府大力扶持和支持,第三是“聚合”：聚合效应是本案最关键的作用。事实上，未来成功的重要因素是需要交流碰撞的,首先是核心技术的“聚集”凸显优势。未来将会聚集着一大批拥有核心技术的企业,第四是”聚变“：通过企业聚集，资源聚焦，各要素间的聚合来实现文化、科技产业园自身的聚变，从而实现文化、科技园企业的聚变,本项目未来发展愿景发展目标,96,以国际化战略为龙头，以支撑平台战略为基础，以辐射园区战略为外延，建设成一流的大学文化、科技园，成为鲁南地区 创新、创业资源的富集区域 创新、创业服务的专业区域 创新、创业文化的原生区域，成为在有限空间实现无限梦想的地方,本项目未来发展愿景客户发展目标,9

51、7,最终成为创新、创业资源的富集区域，通过 “聚集效应”让优秀的创新、创业人才云集于此，形成持续不断的创新创业能力、辐射发展能力和国际化竞争力,本项目未来发展愿景执行策略,98,致力于为创业企业孵化、 高新企业研发、创新人才培育、科技成果转化提供发展空间和卓越服务。是孵化文化、高新技术企业的基地、转化高新技术成果的平台、培养创新创业人才的摇篮,该项目将发挥集群式创新优势，通过“聚集效应”，云集优秀的创新、创业人才，形成持续不断的创新创业能力、辐射发展能力和国际化竞争力，将发挥集群式创新优势,1,2,本项目未来发展愿景提供平台,本项目未来规划整体发展定位,项目标志的： 鲁南地区文化创新思想的汇集地 鲁南地区产业升级的策动源 鲁南地区文化创意产业链,文化创意魅力之所在： 隐喻文化思想和创新发展地创意是智力、技术、地位、财富、时尚的象征 环境因素： 阳光、动感、变化、先进性 精神内涵： 活跃、创新、积极、进取、先进性 利用丰富的外界资源和建筑风格来彰显本项目亮点,100,产、学、研示范基地、创新与创业企业孵化基地、高标准、国际化园区,本项目未来规划整体发展定位,项目赋予的,鲁南地区