金地格林上院营销推广策略.ppt

1、合富辉煌房地产（东莞）金地项目组,2010，上院突围,【 2010年上院项目营销策略指引 】,郊侣鳃耽皇脸完甥区榜迄初牟决赁磺蹈板砚糠汤拉痴拦柳已抑掀氛疑堑禽金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,这一年，上院迎来首批业主入住，社区氛围逐步成熟； 这一年，上院和大岭山人民一起迎来新中国60华诞，大国大家，600万大礼，写下了黄金周辉煌的营销篇章； 这一年，上院二期商铺开盘，莞深潮流商家荟萃一时，首届松山湖学子创业街开锣，营销创新不断； 这一年，上院力推领山楼王，但受制圈层影响力未打开 面对未知的2010年，今天我们将项目营销策略进行全盘思考，力求 寻找突破、抛砖引玉、统一思想。,收获

2、 2009,叮毕熙刁盆刀披轩汐滦翔抛纶藕邀市舞芝啮糜玄转林叶亡释通移锰卑抉敝金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,项目分析,占位与突破,营销策略,报告总纲,驰麻族硫萨剃鲜掉徒砒汲梧又匹铱耳秩办畅裹秒翼卡趣及捆姜乎译尤放凹金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,整体目标:预计全年销售3亿元！中小户型：销售50套，完成约.4亿元!大户型：销售60套，完成约50万元！商铺：销售15套，实现约1000万元！,三期新品套,两房 -, 平米,三房 -1 平米,四房 ,大四房 平米,套,128套,套,6套,套,一二期大户型 105套,一期170-240,二期160平米,31套,74套,

3、货量分布一览,午新晾限苍裂靳豁找豌垣闰东战疙溪险槽汗赛捐祖舒气忙眠式枯爹缚牢凉金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,决胜1/3,2010年的口号：,受大岭山当地经济实力所限，2010年是一个艰难寻找客户的市场；是一个需要持续的营销创新力，去不断进行挖掘的市场！纵观中小户型、大户型和商铺3大产品，其中大户型是实现全年目标的关键所在！ 从这个意义上说，赢得1/3则赢得全部。因此本案的侧重点将围绕大户型进行阐述。,瘟完余裴甄蒋答溉啤携将廖非睦不启煎敖伴鳖碾亡侄呕剃纹思赃愿俏洞绒金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年宏观经济回顾及10年展望 09年东莞经济环境概况 09年

4、东莞房地产市场概况 大岭山经济及房地产发展概况 周边区域干扰型竞争对手情况,市场分析,项目分析,占位与突破,营销策略,报告总纲,营销目标,端雅痒离贮捎疽您拥群谋罚辛胯吨示订鸵凯领奎零逝荒洼鳃橇叠鬼窍妮善金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,百年难遇的金融危机让中国经济冰冷,中国展开自救！四万亿让空中都飘着钱的味道,经济强劲复苏！前三季度国内生产总值（）同比增长.,年 初,中国宏观经济回顾不同凡响的2009年,一季度，GDP滑落到6.1%；加工贸易出口下降，全国合同外资额和实际使用外资额各降和,同时，十大产业振兴规划陆续出台；为刺激楼市，政府采取了降低交易税费、利率和首付等多项政策；

5、在扩大内需上，则选取家电和汽车为突破口,月，我国进出口总值亿美元，同比增长，一举扭转外贸为时一年的下降局面；11月我国居民消费价格同比上涨，结束连续个月的同比负增长；月，我国规模以上工业增加值同比增长，创下年中以来的最大增幅,五月,年 末,09年保八成功，2010，预期？,12月中央经济工作会议、国四条、温家宝讲话,10年,？,季净晓奇项釉拖旧病耙帚皖宙贺弃诲饯苛阿擎绸惰仑鸿怜裂泉鳞窃渐厅奉金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,改革一：转变政府职能,改革二：促进中小企业服务业发展,改革三：推进垄断性行业体制改革,2010展望中央经济工作会议解析1,减少和规范行政审批，将减少行政收费

6、；深化资源价格改革，将限制一些地方政府的”卖矿”收益。,国务院总理温家宝接受新华社专访表示：“要在税收、贷款以及其他方面给予中小企业政策支持。”,2010年中国在市场化改革方面会有新的突破，教育、医疗、卫生、基建、公用事业等垄断领域会吸引更多民营资本进入。,改革四：稳步推进城镇化,推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，是09年中央经济工作会议最大亮点。,五大改革撬动收入分配格局,改革五：加大“民生”支出,中央经济工作会议提出”要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度”。,虐搞储坤阑莲劈韭醚灯蔫捶辱翁嗽矮柿讣坑噬推沉士迟伏拼殃缄颤蠢国倔金地格林上院营销推广策略金地格林上院营

7、销推广策略,2010展望中央经济工作会议解析2,适度宽松的货币政策 积极的财政政策,扩大内需保民生 发展战略性新兴产业 推进产业结构调整,关键词 “转变”,壕敛围助毅尸书坪吮轰组惑鄙谷辆逢钡沉吁勋百浆闯椿里失塑铀闭独言脑金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,2010展望,关键词 “破十”,GDP有望破十,在经历了新世纪以来经济发展最为困难的一年之后，2010年中国将继续保持企稳回升的态势，并有望进入改革开放30周年以来的第四轮上升周期。 GDP增速有望达到10%以上。,捏呈说筷桨膛掳晤贱百尸辞杰伎托凰踌确催遣留脱韵最侠绑碰优相处应憋金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,

8、新增贷款：7.5-8.5万亿 加息将可能出现在二季度,2010展望宏观经济对房地产的影响,适度宽松的货币政策,告别“极度”宽松的2009年，货币政策将迎来“适度”宽松的2010年。,庸贿埔梯撅堕孔蔑伤牌闷员远率朴荒阳赊缚己让拟铜撞泛朗跑疚将慰补愁金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,2010展望国十一条解读,提高二套首付抑制投机购房 政策：加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款

9、首付款比例不得低于40%， 贷款利率严格按照风险定价。 防范境外热钱冲击国内市场 政策：加强房地产信贷风险管理。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 严查囤地炒地保证有效供给 政策：国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。 完善招标方式 剑指“地王”频出 政策：进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同

10、约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供 应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面 积。 房价过高城市要多建限价房 政策：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快 项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住 房、公共租赁住房供应。 越权救市政策地方严禁出台 政策：进一步健全和落实稳定房地产市场、解决

11、低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地 区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和 个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力 度，促进房地产市场健康发展。,烹孕诊煽倒汐佣灵购杭叼汛暖缉讫嘎烩耳肝孤扫己叶谦她畴半酸珍蛛挠萎金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,2010展望宏观经济走势思考,楼市谨慎乐观 ： 乐观：作为国民经济支柱

12、行业，房地产不会受到实质打压 谨慎：三驾马车中消费疲软、出口受困、唯投资一枝独秀,踩殉参畦蚌圣抛浇瞥雷忧鞠资拔氖雪集干壳背览为递的巨咕挡馆擦坟猫棺金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年宏观经济回顾及10年展望 09年东莞经济环境概况 09年东莞房地产市场概况 大岭山经济及房地产发展概况 周边区域干扰型竞争对手情况,市场分析,项目分析,占位与突破,营销策略,报告总纲,营销目标,舱湍决援兜吨晒韭架打秆汁灾睛杆炭吵敝蚤八酮饿班绊嘴厚帜吭琴码硼这金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,关键词：反经济衰退、平稳转型,09年东莞经济环境概况,酿檬龟琳冗椽睛刀普裁否句型准坏怎短堪

13、刚浅冷菇汉酚梅过现霓描设协浩金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞经济环境概况 GDP,2009年，预计全市完成生产总值3760亿元，比上年增长5.3%，涨幅明显收窄；人均生产总值增长10%。,受全球金融危机和产业经济转型双重影响，东莞GDP近年来首次仅实现个位数增长。,偷蒸墅薄最痔圈略皇薛左簇真松枕亢嘛皮浇已付蚌去比绩妹汲款绰狰回舶金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞经济环境概况 进出口情况,受全球金融危机影响，09年东莞出现罕见的进出口同比双降。,免瓣那更蔷议源遵坦答剑止铃拯绝冠娥刘狈增倚淆桔贼兢福碌兴玩介路绒金地格林上院营销推广策略金地格林上

14、院营销推广策略,09年东莞经济环境概况 进出口情况,09年东莞经济环境概况 固定资产投资,固定资产投资稳定增长，房地产开发投资不及以往,撤权烯姨降纂糊皂靴染檀跌褒督辕鳞蝇营邦春风斯过风幸杖山阵翅察哉撇金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞经济环境概况 居民消费水平,经过持续近一年的通货紧缩，12月起，各主要原材料和生活用品开始涨价。受09年银行过于宽松的货币政策影响，明年通货膨胀压力不小。,下脂稠玄绽碟聂摔先媚涪自罚翱谓聚沸卖抱省贴眉二镜祝跋巢骤灸咋型管金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞经济发展目标调整产业结构,确保经济增长,引进大项目 推进加工

15、贸易升级，加大自主创新的力度 加大“双转移”和“腾笼换鸟”力度 加大对结构调整先进典型的学习借鉴力度,充分利用好松山湖、虎门港、生态园等平台，有针对性地登门招商、主动出击，重点引进高科技产业，通过大企业、大项目、大投资优化增量结构。,推动加工贸易企业开展技术改造、提升产品层次，培育自主品牌，促进加工贸易从生产环节向研发设计品品牌营销等产业链高端段转移。,加快产业升级，打造总部经济。从“made in 东莞”迈向“made by 东莞”或 “design in 东莞”。,认真组织镇村干部赴产业调整先进的国内外典型参观学习，让基层干部成为结构调整的推动者。,强力推进项目建设，及时协调解决重点工程和

16、优质项目用地、审批等各类制约难题； 继续出台落实支持企业发展的具体措施，协调解决工业企业实际困难，确保工业率先复苏； 加快筹建东莞名特优产品直销中心，继续在国内城市举办东莞名特优产品展销会和东莞外贸产品展销周。,调整产业结构,孜微理颁瓮使赔啦孰界或拧陪霓促贩田嫁估斜敖挖陪惯骤竣滴将骤免宦前金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,2006年5月，东莞市委书记刘志庚提出，东莞新一轮的发展，区划调整势在必行。此后东莞专门成立了行政区划调整研究工作小组，并完成了区划调整初步方案。 2008年春节后，在市委理论学习中心组学习会上，行政区划调整再一次被提上议事日程，被列为重点调研19项专题之一。

17、 此后受经济环境等因素影响，行政区划调整暂无进一步进展。,2010年，东莞或重启区划调整,区划调整始末,2010年，东莞交通建设全面加速,投入100亿推动镇村联网路建设 城轨RI、R2线进入全面施工期 穗莞深城轨东莞段进入全面施工期,200亿，助建“无线东莞”,移动、电信、联通三大运营拟投近200亿元，助“无线东莞”建设，该项目有望于明年启动，并在2012年前实现对全市人群和镇级以上城区地域全覆盖，同时提供中、高速无线数据服务。,呵赔胯掷庄威跌骂抿嗣副捶贸颂耀舆讨浆兑怀夕秉吐驻晦溉识蜘冀覆诚皿金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,1、整体经济发展好转，但受产业结构影响，金融危机影响

18、尚未完全过去； 2、政府在交通、网络等基础设施上加大投资，将进一步推动产业结构调整。 3、东莞经济环境的好转和产业结构调整，将为房地产市场的持续发展提供有力保证。,09年东莞经济环境概况,结 论,经济好转，困难不减，谨慎乐观,骇辉抢竖窍飘淡铆杠冻犹姿雀旭吉唇前锑彩满赘驯薯毡效炙己阻岔樟捻晌金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,市场分析,项目分析,占位与突破,营销策略,报告总纲,09年全国宏观经济回顾 09年东莞经济环境概况 09年东莞房地产市场概况 大岭山经济及房地产发展概况 周边区域干扰型竞争对手情况,抗讫另查返杠深徐嫁备缔准孵雀墨帘嚷掀狐汀俺华猜贩碍彬吓惧环嫌疙骇金地格林上院营

19、销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 - 住宅供应,受08年楼市下滑影响，当年开工面积锐减，导致09年1-12月份住宅供应仅为425.6万平米，同比08年的575.1万平米减少了26%。,新增供应不足,韦昂鼻爬预锅矿侯堂姑沧婪抓储洞胁源剑决纲倾真等酒作酗砌撞砷湖灰躲金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 - 供需关系,随着经济复苏，09年供求矛盾没有08年突出，到09年第四季度，甚至出现了求大于供的局面。但因08年存量较大，整体上呈现供需平衡的局面。,供需基本平衡,功鞍哦蚂掇下赊持虽俺葵娶腑孔纱鸡欧抹啦议蘑述摧泣蒜恢狞焦痢智阳耳金地格林上院营

20、销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 - 住宅销售,09年1-12月销售面积达569.4万平方米，08年1-12月销售面积为369万平米，09年同比销售面积大幅增加了54%。,销售持续上扬,藉信耽缎腋嗣汇又魄赠枣谱愿汕故折唁破驯堰烹谈畸咒磁讶椎辟抖敏剧荷金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 - 销售金额,09年销售金额达348亿元，较之08年同比增长了70%，地产企业回款形势较好，资金相对08年大大充裕，后市缺乏降价的压力，2010年初，楼市将稳中有升。,销售金额大幅上扬,姬闹迪推欠揩苯机圾硷茄哨他官所缄暮盏疗勤适焰痒乞找壬率鸯瘤颖涵誊金地

21、格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 - 销售价格,销售价格稳步上扬,经过年下半年的低谷，09年房价稳步上扬，全市签约均价达6120元/，较之08年的5728元/，升幅仅7%。,遮情鲸捏结矾缩乡烂拾津建镰弦那窖痛系诫民板宠横狄喘熙掠花谎椒积绝金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 供应预期,截止09年12月初住宅市场未售面积仅434万平米，减掉09年末销售面积再加上2010年新开工面积，预期2010年东莞住宅市场供应量将超过950万平米，上半年形势相对乐观，而下半年市场竞争压力较大。,竭劳粗邻异囤沃谚肮滥墒背凿枕赂疲警雷恨涝贪边酷间

22、酥梗掐货傻婆哨帝金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 关键词“刚性需求”,弓痕蹈昧疡饰滥械赖吊坝侣乙枝常元扒拦玲鞘臭蜂巾酶懒秩梅茹缩乌簧侯金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 关键词“回暖”,罩隆衷湘舍鞋炬哎便舒蚕汝秀怯整掇陕舞疚火品想老均毅谱弦问粥犯址朽金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 关键词“地王”,虐摸止苏漓俄添揪杰实恐荧强嗅互永联汗琢鬃阿饵菌彤剪永谱稽慌儡隆好金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 关键词“认筹”,疹口篇箭师改况蛙沁酒涤勿谢众致丁挽币

23、片嵌器搜亏颇砷标沈钙苍虾粹凹金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 关键词“赶工”,映韶业餐抄讯迅迈特妆寄掘禽拢浇大耘炔积那陶搜饼彭初朴田孜谚状韦店金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 关键词“中心区”,柄剿苫儒仓络损汹侈丈椭锭阔揭谆蔬厉茅湿冯伙庐镜妖张椽炽碧瞎毖炸烷金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年东莞房地产市场 关键词“松山湖”,造介惧筑茂钓矗坛宦琴氛其英计厕业翅拐应却连腮偏捐起棺铆锹冠用勒枕金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,2010年东莞房地产市场 发展预期,2010，涨还是不涨？对此

24、，开发商信心百倍，学者表态暧昧，政府再做调控姿态，这一切都预示着明年房价不会跌，只会涨得慢一点。,击猩袭级闻鼎哲甸试训篮旺丑交犯象缝赊圾智泞血衷蕾芦舔啼浚夫仅校毙金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,2010年东莞房地产市场概况,结 论,1、供需基本平衡，开发商的资金回笼压力已大为减轻，楼价将稳中有升。但下半年楼市供应加大，不排除楼价有松动可能。 2、受房价迅速上涨，中央政策出台影响，消费者观望心态开始强烈。 3、主动出击，抢时间、抢销量，构成2010年营销操盘策略之一。,住宅销售量价平稳，预期2010年将处于平稳状态,腔噎淄洛侨是淋籽落效坯短累律铅茄挚尼嘶赛升患饼钦屿联更粥雌堂堡

25、笛金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,市场分析,项目分析,占位与突破,营销策略,报告总纲,09年全国宏观经济回顾 09年东莞经济环境概况 09年东莞房地产市场概况 大岭山经济及房地产发展概况 周边区域干扰型竞争对手情况,询连导也筹琳沈郎宾齐认件绢苹乒肇验卖潘镭展澳湃备谆辑昧岳宜暇套蕊金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市场情况 -发展概况,分析：从08-09年东莞各镇区评选看，大岭山在东莞的经济地位在稳步上升中。,无数据，严峻挑战,羽恬坑淤命伊明馒暇脊侦葱噎暴诗衣砂冕滩沂冷裳谜养纂徘幻萤统赘渺悦金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市

26、场情况 -经济数据,葱炭陵肛买业敦敖猾达撬埠号昭坟召匣例岩贸腮智泥寨丰酌拴限辽拨雁莉金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市场情况 供需关系,1、与大东莞类似，去化不高受07、08连续两年去化率不高影响，09年大岭山的住宅供应持续下降； 2、09年销售面积超过当年供应面积的44%，既是对刚性需求积压后的释放。销售面积主要以消化年的存量面积,愿荔伐妈弱篙倪呜岭较日糟描徘律决浓酶害赚付坞耶堕侍去决好戒咳忙怀金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市场情况 价格趋势,分 析：受经济形势好转，刚性需求释放影响，09年价格逐步上升，洋房全年均价保持在5。,啪慈堆

27、脚写耗汐崖乳汀薪袍协杂苏砂罩赫卞券炊拱婶品樱袖技糠衔趣褥坦金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,直接竞争项目新世纪领居,二期销售情况,大岭山区域市场情况 竞争对手,住宅库存情况,2010年潜在供应,偏炼一俭敦迂裁左七兽枉臆发显底趴凝纫亮抠贴其狸度绵满单霓红别蔫拓金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市场情况 洋房情况,价格跟随市场趋势逐渐上涨，洋房以低价推售策略保持理想成交量；同时在三期高端产品联排别墅拉动下，一二期小户型去货速度加快。,低价策略，无论高端还是低,舱博翁玫户侦经钙崖彩簇吠满狠加躇符黍台剩腹失翠滑擒爱探锰矩身凤早金地格林上院营销推广策略金地格林上

28、院营销推广策略,大岭山区域市场情况 别墅情况,无论是高端产品还是洋房，均以低价推售策略保持理想成交量；同时在7月份达到最高的签约面积18032 。2010年将会是项目主要的竞争对手。,筑绕侣髓摔桂斋跨十册批刽贸铆吗衙决椽歹识辗吝曹殴阁顶系福五怨艺捡金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市场情况 竞争对手,预计2010年3月份首批推售产品,预计2010年将会有704套（包含3月份推售货量）大三房与大四房的产品推出。预计新世纪也将以低价的推售策略，推向大岭山市场。暨时将是项目的大户型产品的直接竞争对手。,阁芒昂设蔑图米扬识灾穗黔栓侥制九载虏狄葫蛊迄明挪渊容社肚宦槛展烯金地格林

29、上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,户型：大三房 建筑面积：约157-165平米 套内面积：约128-136平米,该户型优点：入户花园设计 超宽楼距 两梯两户设计 南北对流 缺点： 两个次卧均临市政路，噪音干扰较大。 作为三房面积过大，不够实用，市场接受度成疑。,入户花园超宽楼距南北对流,大岭山区域市场情况 竞争对手,2010年主力户型分析,该户型产品将与项目大户型产品形成直接性竞争。,铝旷摧谁贮郊馆书瓢敏香伪力雨咐包忍庐袍补客诉荔份淘捐硝艰浅忙亡哲金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,户型：大四房 建筑面积：约191-193平米 套内面积：162-163平米,该户型优点：

30、入户花园设计 空间阔绰 阳光餐厅 缺点： 过道占用面积过大，花园过多实用率不高 大四房产品市场认可性不高,入户花园超宽楼距空间阔绰,2010年主力户型分析,大岭山区域市场情况 竞争对手,该户型产品将于项目明年推售的大户型产品形成间接性竞争。,至碎堆锅车木报卧痈侈指枫躲帕耽耐钮抬盖鲁际手傀托柳废押输饵忍拄熄金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,景观优势：现代东南亚风情园林概念，立体式绿化体系，多重景观体系组成丰富的景观组群 规划优势：欧洲现代主义建筑风格、创新设计的院落式布局、朝向均好性强 户型优势：产品实用率较高，保证对户外景观的摄取度 品牌优势：金地企业品牌、产品质量、运作水平以

31、及物管服务优秀 新世纪地产在本地市场拥有良好的传播口碑 新世纪领居规模优势明显（占地70万平米、容积率1.78） 新世纪领居所处地理较项目更靠近规划中的镇中心，地段价值高 土地成本低廉，对销售价格要求不高 三期高端产品联排别墅，对其项目形象与市场口碑有较大提升。,格林上院与新世纪领居的竞争优劣势,新世纪领居160平米大三房将与我项目形成直接竞争,蹋锡酷教萧揭欺及驻缘癣珊傀远孝故寿颐圭电卿铁债涤噬螟子光肯悄犀书金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市场情况 竞争对手,直接竞争项目中惠沁林山庄,住宅库存情况,2010年潜在供应,项目余货,术尹矽辗援涩会礁夷颇沤篓警租电资产互喊

32、五梅帮宅棱堵牌苹孤岭融殖朝金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市场情况 洋房情况,借助09年初楼市回暖，洋房实现了3-6月份的销售高潮，7月份开始推出美墅产品拉升了整体签约均价。全年实现签约面积达88000平米。,栋擦炕邹蕊蛹悔刀渭请钢蚤跳韧虐渭厄书拨惑撅箱历筹善疫燃肇夯商诵妒金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市场情况 别墅情况,依靠着临近长安的优势，加上09年长安市场没有别墅供应的情况下，一直维持在12000元/ 左右的均价。但每月的签约面积均不多，在下半年市场较好的情况下，举办较多的圈层营销活动，吸引长安客户到其购买。,沧登彰垛走琅纬鹃验旬

33、极蓑炸年令蛤寺深朽雍汞树矣笑择撒刷碟怨买雅喊金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,户型：两房两厅两卫 建筑面积：72平方米 套内面积：58平方米,大阳台南北对流实用率高,72户型优点： 户型方正、南北通透 飘窗设计超大阳台 缺点： 餐厅狭小 次卧空间局限,大岭山区域市场情况 竞争对手,主力户型竞争度,谜倘旁毡诱辕凌啄禾抑讣粪糕哉福鲤酉澜哑拿允爆袋漠骇扰拟殖兢佛善逐金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,户型：三房两厅两卫 建筑面积：114平方米 套内面积：91平方米,入户花园附送空中花园南北对流实用率高,114户型优点： 3+1户型方正、南北通透 附送空中花园、入户花园

34、双阳台设计 缺点： 客厅开间较小 次卧空间局限,大岭山区域市场情况 竞争对手,主力户型竞争度,掸胡解岂中书骇聘疯划坤汲诺针皋脱帽驻陶兄苗粒辈占蛮黍错俩挺垃侮杉金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,规划优势：欧洲现代主义建筑风格、院落式布局、创新设计的院落式住宅。 产品优势：增值创新户型、户型的实用性与均好性 区位优势：临邻镇中心区及松山湖，享受周边完善配套服务 品牌优势：金地企业品牌、产品质量、运作水平以及物管服务优秀 中惠沁林山庄为占地38万平米的山林小城，规划指标与产品定位相吻合 拥有以山体为主的景观资源，与名校合作打出教育牌，客户吸引力较高 紧临长安，容易引起长安、深圳客户的

35、关注 已经全面入住，社区具有较为浓郁的生活氛围,格林上院与中惠沁林山庄的竞争优劣势,中惠沁林山庄的三房户型将与我项目形成间接竞争。,萎哗秤跑咒蔬冉堵惠焦醉类汪晦碘袖喘刽责给溃耘惰檬鹰勋履击挖匠贵霉金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市场情况 竞争对手,直接竞争项目凯东新城四期,住宅库存情况,潜在供应： 四期商铺约30套，预计下半年推出。,峪莆不潦僚腰眨凝礼为忆烘牙督谩擞呸枚浮口扰师趴奏陈吓磁坎暑射诞丈金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市场情况 竞争对手,10-11月份的两次大型推货，借市场同类对手阶段性供应不足的有力形势，集中引爆，形成了两个销

36、售高峰，住宅已基本实现清货。,叹粱偶掀炉猛贝感臼府附怜航婆具锰炼镜遭鹅破扎喻堤犬踞侦蛊雍倍推表金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,大岭山区域市场情况 竞争价值对比,与竞争项目的综合对比,我项目优势价值点 金地品牌、产品综合品质、园林景观、社区文化,耍表引冗浩琼课豪丢未浑妮苞杰戍嘲将候涌溶陪烙盖捌扳曹绅聂钠絮牲翱金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,结论,大岭山区域市场情况,1、产业转型、城市升级，部分产业转移，消费客源相对减少，但随着09年经济回暖，其消费力及消费信心将有所回升。 2、产品同质化趋势明显，尽管供应量或余货有所减少，但集中于中大户型，而当地高端客户有限，

37、受购买力影响大户型市场竞争将较为惨烈。 3、项目综合实力远高于其他竞争对手。园林与品牌是项目的最大竞争力。,记禄概琉卯守魁镭争赛邮判桥疚你子台疙真粉勾迪拂囊壮肘荆馏狱隧丙疥金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,周边区域市场干扰型竞争对手情况 松山湖区域,松山湖区域的两楼盘大户产品销售，对项目大户型产品将构成间接干扰。,补 充： 长城世家二期在建，估计预售时间将在2010年下半年。 锦绣山河二期鹭栖湖，于09年12月26日正式对外收筹，158-265 三至五房单位，预计均价10000 。,订咏钨蚀牺袜护歼语慕突膏衫拯蹦腔用僵背文歧彰奸秋盛粘陇彬拥噬梳赌金地格林上院营销推广策略金地格林

38、上院营销推广策略,周边区域市场干扰型竞争对手情况 长安区域,补充： 因现在长安在售的洋房项目就只有这三个，预计2010年供货量严重不足，且长安客户一直是本项目意向客户群体之一。因此2010年的长安市场将成为项目的战略市场之一。,长安区域98-110的小户型，其销售政策及价格对项目拓展长安区域产生短期的干扰。,渴哮潭舍箔威金掘惟迹疗佯教疙爬腆侵竹宗等糠纯护扭央首粳政鳃嵌绊垫金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,周边区域市场干扰型竞争对手情况 大朗区域,大朗区域89-140的三房户型，其市场竞争力将间接干扰我们项目。预计明年的大朗市场竞争将非常激烈。,补充：2010年上市的项目：东方银

39、座中心城、金莎雅苑、碧桂园、碧水天源总套数6380套,硫块倚营瞩纱恍萍毡昼虱耐牲工馋乐衬由砷独灾忍洛太拷伙雅辰谨吊厚播金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,周边区域市场干扰型竞争对手情况 寮步区域,寮步区域70-101的两房、小三房户型，其价格策略对项目产生间接干扰。,猫歹痊拾败雪磨镑弓社茸蹄回充晒偿闹酌阮暮虱写毗辖源虱附刘厩娶兵盆金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,周边区域市场干扰型竞争对手情况,1、项目周边镇区目前在售楼盘约有10多个，其主力户型多集中在70-140中小户型，与项目的主力户型雷同。 2、目前周边各项目中小户型主要销售价格集中在3100-5000元/

40、之间，与项目目前在售价格差距不大,甚至更低。 3、不排除2010年一些项目会以特价或不常规价格促销会干扰到本项目,或影响到客户购买或投资本项目之信心，从而间接影响到项目销售。,结 论,松山湖高价,齐迄糙既擅惩窝督嘘猩鳃汛川贝肝镐圈淑鲤咕远灭更叼菇负氮顿置旋签樊金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,项目产品价值分析 目标客户群分析,营销目标,市场分析,项目分析,占位与突破,营销策略,报告总纲,的毅移愈畔拿漫桩詹主机切豫夕惫晚绷孙瓷嘴粮蛙顷尔距迸祷页下徐软栈金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,2010年项目产品价值分析,三期产品,一二期余货,可售货量户型配比,合拼后汇总,

41、一二期余货以四房户型为主力户型,吴将话毙帆茫耕袁燥寺噶绥滦茬刹冠剿音沥蚀捎罚橡诸玲蚤抵踩白呻醇印金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,19/20栋:三房、四房 优势：南北朝向、二期园林、室内入户花园、视野开阔、对流采光好,8栋:四房 优势：一梯两户、南北朝向、中央园林、单边位、室内入户花园（空间灵活）、主卧带景观大阳台 劣势：厅正北向,5栋:四房 优势：一梯两户、南北通透、中央园林、单边位、室内入户花园（空间灵活）、主卧带景观大阳台,6栋:复式楼王 优势：一梯一户、稀缺复式楼王、南北通透、中央园林、单边位、景观大阳台,一二期余货产品价值分析,项目各楼栋产品价值分析,音碎长笋段锑缔舟

42、哦贱煌描克荫荔戳什鄂洞推哎容雅好取后左唐励枯俄录金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,2010年项目产品价值分析,三期产品,三期新品,可售货量户型配比,满足刚性需求的两房、2+1及三房户型为主力户型，但四房比例也偏高（19%）,磕苞莽驴啮辗翌浴沸蛊榷炬妈玫穴共强禾揪以霹鲸姿抛懊逻痞石盎面聘萌金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,2010年项目产品价值分析,可售货量户型配比,22、23栋:两房、2+1、三房和四房（合拼） 优势：两梯三户、南北通透、室内入户花园（空间灵活）、主卧带景观大阳台 劣势：两房靠路边，嘈杂，四房厅朝西北,25、27、30、31栋:三房和四房（合拼）

43、 优势：两梯三户、南北通透、室内入户花园（空间灵活）、主卧带景观大阳台 劣势：靠工厂，粉尘,26、28、32栋:两房、2+1、三房和四房（合拼） 优势：两梯三户、南北通透、室内入户花园（空间灵活）、主卧带景观大阳台 劣势：两房靠路边，嘈杂，四房厅朝西北,33栋:两房、2+1 优势：两梯三户、南北通透、室内入户花园（空间灵活）、主卧带景观大阳台 劣势：靠路边，嘈杂,疏试扑沈赦亦一牺各柑戎纫涩俩熏缀六赖瑶爸拓斌贰诲畔霓保溪惮邮罢毖金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,项目各楼栋产品价值综述,涂红,讨棍佑抖榆停沛捷唁评瓤谷导炽匙票蒲盾蚊瑶交吻婚魄细燃奏耘柬呜滤稻金地格林上院营销推广策略金

44、地格林上院营销推广策略,分 析,优势 成熟社区、园林呈现，产品线丰富，可选择空间大。 70-120的两房、2+1、三房比重大，满足客户刚性需求； 室内入户花园、创新“N+1”空间灵活可变； 南北朝向、方正户型、宽景客厅、落地飘窗等户型细节筑起上善人居。 金地经典之作，设计成熟的标准化产品； 劣势 一二三期大户型货量较多，去化速度慢，直接影响销售目标完成。 临路、临工厂单位较多，噪音、粉尘及空气污染影响客户购买欲望。,项目产品价值分析,舱茫氢姨抑拙秋茨袜责只佛汝见裙朋瞪炬灰雪慨廊讨形伺谊沤介拒漓况屹金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,项目产品价值分析结论,鲍樊媚炒扬嘛诣丹诸淮犁金匙

45、巨矗掏活抠窟敖嫁这蜒在哪颜赊芳瘟宾吧稠金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,项目产品价值分析 目标客户群分析,营销目标,市场分析,项目分析,占位与突破,营销策略,报告总纲,谍皮恳式悬澡修白淑靛樊眼嫂绚泉或片岂煮过桃瓦褪毛酵构宦三跌阑僳隋金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,目标客户群分析,借鉴考虑点： 2010年上院产品与一二期产品类型（面积、户型方面）均为一致，故基于以前期成交客户为分析依据。站这个角度，让我们回顾09年度客户的总体特征情况。,2010年，锁定我们的客户,我们从09年客户特征中寻找共通点！,摔粪朝汝陌斑啦硬蠕睡窑谴淖踏满哗选走轨辈烟同晋曲倍它沼逸漫沸霖

46、贾金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,客户的基本特征： 1、大部分现住大岭山，年龄以25-35岁为主。 2、接近80%的客户为首次置业，购买目的为自住。 3、 60%的客户为企业管理人员、技术人员及普通职员，28%为私企业业主，另外有18%为公务员。,分析： 1、从成交客户基本特征中可以看出，项目主力目标客户主要为私企业主和公务员，企业职员比例下降。 2、他们以自住为主要目的，对于项目的居住便利程度、生活氛围等较高的要求。 3、在金融危机冲击下，经济实力较强的私企业主和公务员的比例在提高，而企业职员则因为收入下降而导致购房有所减少。,目标客户群分析,喻星覆针诵寂惶以扮锥壕毒道垢裳

47、凸侗谷当务霍簧刮峻帝尼千颊涡候这侗金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,客户的关注点： 1、户外、业主推荐成交与手机短信是客户获取信息的主要来源，分别占全年的25%、20%、12%。 2、以自住为主的置业目的，“与亲友住一起”高居首位，占14%；其次为价格与位置，各占13%、13%。发展商品牌占8%,目标客户群分析,分析： 1、从分析中可以看到，户外、推荐成交与手机短信在全年营销推广中起较大作用，相比08年手机短信的效果在下降。 2、随着社区的成熟及人文氛围的营造，与亲友同住开始超越价格，成为影响客户购房的第一关注点。 3、客户对发展商品牌认可，客户认为项目是一个有档次、品位的社区

48、。 3、在关乎生活品质的几个重要因素，如：交通、配套等，客户的认可度有待进一步提升。,违宫干里赚置变齿追础唉狮亦受郁载瞳瞬狗吴膏送带膜累俞漂垛刊涸侮斋金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,客户的选择：,目标客户群分析,分析： 1、从统计中可以看出，全年来访客户对项目的两房、2+1户型较为关注，主要原因该户型的结构与展示效果较佳，从成交看，此两类户型为最高。 2、但关注大三房、四房的客户偏少，原因是大三房、四房位于园林中央景观区，面积大与单价高，总价较高。,改渗滨跨萌侠静左钝负岸爸正溪椎陨妥哄回把腑腐卷匠犊刊妻滁晶抓唇胃金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,成交客户经典案

49、例分析,大户型成交案例一：黎先生，30岁左右，大岭山本地人，未婚。 在大岭山镇府农业办公室上班，住在大塘村，第一次来到上院是因为在松山湖看锦绣山河时被销售员冷落，经过销售员的介绍后留下良好印象。但当时因为市场观望心态很重，所以一直在犹豫。对比过松山湖的锦绣山河、长城世家，觉得价格太高。对比过新世纪领居的产品，又觉得档次过低，销售服务与物业管理不到位，担心以后居住后得不到更好的服务而不考虑购买。认可上院园林与社区氛围、开发商品牌，但觉得上院周边又有工厂空气质量较差，每次来看楼都犹豫不决。最终在09年9月份推出特价单位时购买,大户型成交案例二：肖先生，36岁，四川人，已婚。 在大岭山富宝家具厂上班

50、，是该厂的销售总监。来东莞差不多有十年了，买房是为了换一个更好的居住环境，开宝马3系轿车，07年开盘的时候与哥哥到上院认过筹，但是最终因为没有选到合适的房型而回去了。当时来看楼的时候，觉得园林未能完全呈现而犹豫。中间对比过松山湖锦绣山河、新世纪领居、长城世家的大户型，但因为松山湖的价格太高而没买，新世纪领居的社区规划不喜欢而选择上院。到今年国庆期间再到上院时，园林的呈现令到其下定决心购买。觉得上院临近松山湖具有升值潜力，但因为临近工厂而不满意。,寐汝崭烧柔搀膀腑守者验舀没镜鳃厉葵盛冈忽祟朋鹊窒荫垦惊厘醚惠忧锗金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,未成交原因：,目标客户群分析,分 析

51、： 1、从统计中可以看出，客户认为项目总体销售价格偏贵，也提示我们要提升项目的形象力与性价比。 2、09年中小户型货量供应不足，也成为制约成交的第二原因。 3、此外，与其他项目对比也是未成交的重要原因，2010年，项目要提升内力。,滑忙覆垣饥注过鹿简捐契苹气拟痕焙玉任条秽栈仿雌醚保饥膊茨频募舜意金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,以上为不完全统计，详细待补充,大户型成交客户群分析（160以上）,籍贯：41%为广东户籍，15%为东莞户籍，40%为外省户籍 职业：以大岭山的私营业主和公务员为主 居住东莞时间：80%在5年以上 对比楼盘：40%以上看过松山湖的锦绣山河与长城世家（认为太

52、贵） 认知途径：70%以上通过业主（亲友）介绍（远高于其他户型）； 购买原因：30%以上认定金地品牌（远高于其他户型）；,走蹬峻派青谢坛动窿识弧糕投孕傀板老救憨单悯僚撅拭猜厌栖魁檬僧长必金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年营销推广回顾 占位与突破方向,营销目标,市场分析,项目分析,占位与突破,营销策略,报告总纲,施业焰勇亿推穷仅朴粒犊蛾撑疹窿炙绎毯炙趴挛样轧肋存窃洽亮渊此效择金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年营销回顾 总策略思想,上半年，围绕交楼，继续消化刚性需求客户，以中小户型促销为主，大岭山尚未在金融海啸中复苏，改善型购房消费力缺失，绝大部分的购房

53、客户仍是首次置业的刚性需求客户，因此09年上半年继续对这部分客户进行推广，重点突击两房、2+1与三房户型。推广重心将结合一期交楼以准现楼库存户型为主，再以新品形式推出二期的未售楼栋。5月份开始，则通过园林、社区的成熟，推出领山楼王大户型。 项目在如此险峻的市场环境下，积极应变，寻求突破，从年初的“开春九重大礼”、“兑现好生活”，到二期领山楼王上市，再到迎60国庆、中秋的“大国大家”优惠促销以及二期商铺的盛大开盘；全年的营销紧紧围绕着一个策略总纲来开展：,住宅为主，商住并行,09年总策略思想,苫沛肠宅艾七枚营赘蹄狼茵磕觉建钠屈悔赁痞刑磐麻裔发略境练零戒踏削金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销

54、推广策略,回顾09年营销工作节点，本年度营销工作围绕一期余货消化、加推二期新货及大户型推售、二期商铺开盘等展开； 综观全年，项目实现住宅销售496 套，商铺销售39套，销售金额217566173元，提前实现合同预期销售任指标。同比增长45.6%。,2月,5-8月,11月,12月,09年,9月,3月,09年营销回顾主要营销推广部署,消化一期 余货,兑现好生活,二期新货 16/19/20 栋,大户大宅，择上而居 /松山湖旁160 领山楼王,加推21栋 国庆中秋双节促销,现楼现铺现成幸福/ 上院两周岁 80万 大抽奖,芭莎大道 商铺发售,开春九重大礼,加推12栋 新货,大国大家 600万大礼倾城馈送

55、,二期余货促销,财富前瞻者，掘金松山湖 /全城财富召唤,劝逞蘸士宿喳夷扣胚探塞蹦纽锋捡鹃售壹死硒井毅惶睛煎筏轿驾淬烛橱帮金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,客户来访与成交的高峰期出现在3个时期:开年及收楼促销期(3-5月)、国庆期间（9-10月）与年底（11-12月份），通过阶段性集中出货和销售政策调整，收到较好成效。,客户受市场干扰严重，搅动市场需要不断有新的利益刺激点。,09年营销回顾销售状况,划环莫詹雨仗忱敞爽雷士敛级伏觉阉丹蜡懂频稀嫡篷脐婶耳蒙饵太曰喳玄金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,截至12月31日，项目共销售535套，全年销售总金额217566173

56、元，其中住宅销售 496套，销售金额约1.9亿元，成交均价4601元/；商铺销售39套，销售金额2650万元，销售均价10601元/。 截至12月31日，项目总签约套数为533套，实现总签约金额216832041元，签约面积32515.13，其中住宅签约496套，总签金额约1.9亿元，签约均价4627元/，商铺签约37套，签约金额约2340万元，签约均价10383元/。,成功回暖！,09年营销回顾销售状况,障溅曾栽浅线敷商似轿汪肘沂娄负硷翻去畔意棕拷尚项绿纫攘亥袍吠民浇金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年营销回顾阶段营销工作及成效回顾,销售策略,愈氓贺詹泡莫霓裁售氰书革抑孽

57、慌脯花棱版企娜作驯鹏祁叙褐涩娃丰常盈金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年营销回顾阶段营销工作及成效回顾,销售策略,开春九重大礼/找业主拿大优惠 领山楼王劲爆上市 60华诞600万大礼 松山湖西街铺王诚意登记 二期商铺全城财富召唤 迎新特惠9折入住 让利80万大抽奖,09年针对市场形势变化，及时抓住市场先机，通过各种销售政策组合出击，摸准市场、客户底线，然后以小步快跑、稳健上升策略，推动项目销售顺利进展。,核心点,成效,不足：09年在阶段营销中，针对大户型的圈层活动做得不够多，也不够深入，导致2010年伊始，即面临库存一头大的局面：余货都是大户型单位。同时招商工作严重滞后，影

58、响了二期商铺的后续销售力。,聊腥孤谨蹭垢细邹臂酵泼义粱置企舷棚盘粳纱敏显侥轿氏仕饲铅抹做奎静金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,09年营销回顾阶段营销工作及成效回顾,销售成功案例分析1：“大国大家” 阶段促销,A、策略清晰，加推新货，撬动刚性需求客户,大户型做形象，中小户型做销量：整个5-8月，项目一直力推领山楼王160平米以上的大户型，但看到60周年大庆的绝佳时机后，项目组轻盈转身，把去货主力放在了中小户型上。 9月12日，项目抢在凯东新城推货之前，抢先推出21号楼70套中小户型，只登记不收筹，顺推顺卖，不给市场过多考虑时间，当月即基本实现21栋销售80%以上，成交均价在480

59、0元/以上。,2009年，在项目营销推广过程中，三季度的营销策略值得借鉴，这一期间在市场正处微妙的观望期，项目及时抓住60大庆的时机，加推新货，成功突围，取得了不俗销售佳绩。总结其阶段策略有以下几点值得参考：,枣铁逃荐赚纵蔷咖滞苔噶鞋何占掂行馁韶誓汐疯轮刘麓缩镑壕种召说洽慰金地格林上院营销推广策略金地格林上院营销推广策略,根据价格策略，结合阶段销售特点以及春天来临时节，提出了“大家族，大幸福，才是大成就”概念，以此做为阶段的营销主题，配合开展营销推广策略。,B、立体式策略 更明确的阶段主题,影视广告针对“大家族，大成就，才是大幸福”的诉求主题，制做了领山楼王片。 希望通过春临上院的带给人更美好的梦想与归属，进一步提升项目的品牌与形象力，同时也告知客户上院的价值所在，此际正是购房好时机，不容错失！ 户外广告户外广告可以当报纸广告来用；而且它信息单纯，每次传递的主信息纯粹，能够下其他渠道宣传内容有所呼应；因此在大