基础-02房地产基础知识.ppt

1、不动产基础知识训练，会场纪律，手机静音或关机头不能接耳不能迟到未经许可不能接电话不许中途退场上述各项违反个人10个俯卧撑，女性10个站立蹲下，我们的目的是， 在最短的时间内掌握房地产业的基础知识，一房地产的概念，二房地产的特性，三房地产市场的特征，四房地产开发过程，房地产的概念，一房地产：指住宅经济形态，法律上有明确的权利关系，必须理解不同的所有者和使用者之间是可能的。 2、房地产：指土地财产，法律上有明确的权利关系，房地产包括地面及其上下空间，房地产和土地的根本区别是有无权利关系。 3、房地产：房地产和房地产的总称。 指附着在土地及土地上的人工构筑物、建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权

2、、转让权等)。 4、房地产业：是以土地和建筑物为经营对象，集房地产开发、建设、经营、管理及维护、装饰和服务于一体的多种经济活动的综合产业。 5、房地产开发：指在依法取得土地使用权的土地上，根据使用性质的要求进行基础设施、住宅建筑的活动。 不动产的概念，1、不可移动性不动产最重要的特性之一是其位置的固定性或不可移动性。 每块土地都有固定的位置，不能移动的特性给土地利用形态带来了位置的严格限制。 建筑物固定在土地上，不能移动。 因此，位置对房地产投资具有重要意义。 房地产的位置有自然地理位置和社会经济地理位置的不同。 房地产的自然地理位置固定，但社会经济地理位置经常变动。 这样的变动，是城市修订计

3、划的制定和修改交通建设的发展和变化其他建设的发展等不动产的位置从劣化成为优势的话，那个价格上涨，相反，价格下降。 房地产的特性，2、长期使用性土地的利用价值永远不会消失。 这种特性称为毁灭性或永久性。 土地的这种特性，会给其占有者带来持续的利益。 作为商品之一，房地产具有长期使用性和高耐久性。 我国房地产的长期使用受到有限土地使用权的制约。 按照我国现行的土地使用制度，公司、企业、其他组织和个人以政府转让方式取得的土地使用权，是有一定使用期限的土地使用权，该土地使用权在使用期限内可以转让、出借、抵押或者用于其他经济活动，但是由于土地使用期限到期，土地及其地上建筑物、 其他附着物所有权由国家无偿

4、回收或进行土地使用权的持续期，房地产的特性，3、附加收益性房地产本身不能产生收入，房地产的收益在使用中产生。 房地产投资者在合法的前提下可以调整房地产的使用功能，增加房地产的特征和房地产投资的收益。 根据房地产使用者的意愿及时调整房地产的使用功能是很重要的，可以大幅度提高出租人的魅力。 对于房地产投资者来说，投资的房地产适应性差意味着他面临着很大的投资风险。 不动产的特性是，4、异质性市场不可能有2件完全相同的不动产。 一块土地受到地区和周围环境的影响，即使和另一块土地不同，即使两栋建筑物一模一样，由于位置不同，周围环境也不同，这两栋房地产也实质上不同。 5 .资本和消费品的双重性房地产不仅是

5、人类最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产是商品，是人们最重视、最重要、最具体的财产。 不动产既是消费品也是有价资产。 房地产作为重要资产，在国家总财产中占很大比重。 根据有关资料的统一修订，美国的房地产价值约占其总财产的73.2，其中土地占23.2，建筑物占50，属于其他财产仅占26.8。 房地产的特性，6、对易受政策影响的国家和地区房地产的使用、支配有一定的限制。 房地产受到政府法令和政策的限制和影响的重要有两点：一是政府可以根据公共利益，限制部分房地产的使用。 例如，城市规划对土地的用途、建筑容积率、建筑展望率、建筑高度和绿地率等规定二，政府为了满足社会公共利益的需

6、要，可以对任何房地产进行强制征用或者收购。 房地产的特性，7、相互影响性和周围社区环境的影响房地产和周围房地产的相互影响。 房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接关系，而且多取决于其周围其他房地产的状况。 房地产受到周围社区环境的影响，不能离开周围社区环境单独存在。 政府对道路、公园、博物馆等公共设施的投资可以显着提高邻近房地产的价值。 房地产的特性，房地产市场具有以下特征：房地产市场是房地产权益的交易市场房地产市场是区域市场房地产市场信息不充分房地产市场的变化是周期性的，房地产市场具有房地产市场的特征，房地产市场是房地产交易双方就某一特定房地产的交易价格达成协议，进行房地产商品交易的领域。

7、房地产市场的核心功能是形成房地产市场的交易价格。 房地产市场的特征是房地产业和国民经济的其他产业一样具有周期性，其变化的基本规律也是繁荣调整衰退的繁荣。 如其规律图所示，不动产一级市场也称土地一级市场，是土地使用权的转让市场，是国家通过其指定的政府部门征用城镇的国有土地或农村集体土地作为国有土地转让给使用者的市场，转让的土地即使是土地，经过开发达到“七通一平”的熟地房地产一级市场是国家垄断的市场。 房地产二级市场：土地利用者经过开发建设，出售新建的房地产出借的市场。 即指商社首次进入流通领域进行交易的市场。 房地产二级市场包括土地二级市场，土地使用者规定可转让土地，进入流通领域进行交易的市场。

8、 不动产三级市场：以购买不动产的单位和个人为单位，再次转卖或出租不动产的市场。 也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。 房地产三级市场还包括住房交换、抵押、典型等流通形式。 房地产市场的特点，房地产开发过程，一、决定阶段这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。 主要内容是理解城市整体规划修订对开发区域的要求，研究开发建设的可能性。 市场调查通过系统地收集、记录和了解房地产市场状况，预测开发项目的前景。 可行性分析经济分析、利润估算等。 领导力的决定是在完成以上工作的基础上，决定领导力研究是否开发。 房地产开发过程，二、前期阶段从开发建设项目决策后，从申报立

9、案到完成建设准备阶段，也被称为土地开发阶段。 主要内容是房地产开发公司向主管部门提出申请，经批准后，列入开发备用项目修订计划，根据前期工作情况，列举详细的建设修订计划。 建设方案根据城市总体规划要求拟定建设方案，报市或区规划管理部门批准。同时，应征求各主管部门的意见，研究小区完成后市政、公建等配套的可能性。 申请用地在建设方案批准后，向土地管理部门申请建设用地，批准后办理用地手续。 委托修订的建设方案得到批准后，可以通过招标委托进行工程修订。 手动撤销上述工作后，可向市房管局申请手动撤销。 接受委托的移动机构必须经市房管局审批。 三方一平是指施工用水，电力和道路畅通，施工场所平坦。 建设部门一

10、般在完成施工图修订后，可以向供水、供电部门申请用水和用电。 七通一平是指通水、通电、通风、通讯、通道、通热、通排水，场所平坦的房地产开发程序，三、工程建设阶段是指房屋的施工阶段。 主要工作内容是施工招标房地产开发公司可以采用招标、招待等方式选择施工队伍。 进度控制按审定的施工组织设置修订，监督施工单位按核定计划施工，保证建设进度。 质量监理对各支部的分项工程进行验收签证，发生质量问题时，应当及时组织处理，确保工程质量。 竣工验收工程竣工后，由房地产开发公司和质量监督部门验收工程项目。 市政辅助市政、公建辅助应与房屋施工同步进行。 房屋竣工后，进行各种管道施工，申请正式用水、用电等。 交货使用小

11、区建设的内容全部完成后，有交货使用的条件。 建设部门在交接使用建设项目前组织主管部门等进行检查，办理房屋交接手续。 四、在经营阶段实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段。 主要的工作是住宅预售是在投资开发达到一定阶段后进行商社的预售或预租。 预售或预租不动产应当向市住房管理局报告批准。 房屋销售商社竣工交付使用，可以进行房屋销售和出租。 产权注册商社竣工后，建设部门在应向产权注册部门进行总注册的房屋买卖后，业主必须按规定进行产权注册，领取房地产门票。 房地产开发流程，五、房地产管理在房屋销售前，由房地产开发公司选择房地产管理机构，制定业主临时条约，与业主签订前期房地产管理合同

12、。 前期物业管理服务合同期限最长不超过3年。 前期物业管理合同的有效期，是业主大会投票决定是更新还是另行采用新的物业管理机构的物业开发相关的企业、住宅分类知识、土地市场，1、土地基本概念土地所有制：目前，所有土地实行社会主义土地公有制，全民所有制(即国家所有制)和劳动大众集体(即集体所有制) 其中，城市土地均为国家所有，农村和城郊土地法律规定属于国家所有以外，属于集体所有的宅基地和自留地，自留山、属于集体所有的矿物、水流、森林、山岳、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有，依法规定属于集体所有，森林、山岳、滩涂等自然资源属于国家所有但是，地上的建筑物可以由国家所拥有，也可以由集体、单位、个人所

13、拥有。 因此，相同的不动产，其土地和地上建筑物的所有权往往不一致。 土地所有权：土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处置功能土地开发。 就是把“布料”开发成可以使用的土地。 地籍是什么？书籍是什么？ 我们通常指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。 这是指土地自然状况、社会经济状况和法律状况的调查和登记，包括土地产权的登记和土地分类面积等。具体是对房地产调查登记过程中产生的各种图表、证明书等登记资料进行整理、加工、分类制作的图、文件、卡片、册子等资料的总称。 布料：指空间地、田地、未开垦地等没有使用条件的土地。 熟地：指三方一平或七通一平，具备使用条件的

14、土地。 地块：地籍的最小单位，指由权利界限组成的封闭地块。 宗地图：土地使用合同图纸及房地产登记卡图纸。 那个反映了土地的基本状况。 包括地块的权利边界、边界点的位置、地块内的建筑物的位置和特性、与相邻地块的关系等。 土地市场、2、土地使用权取得方式转让：转让是指国家在一定年限内将国有土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权转让金的行为。 通常，我们把土地使用权的转让称为土地一级市场。 其转让金有以土地面积计算的，也有以建筑面积计算的。 根据建筑面积订正的简称是楼价，楼价=土地总价格总建设面积，楼价=土地单价容积率。 转让又分为三种形式：土地使用权转让以协商、招标、拍卖三种合

15、同形式进行。 土地市场、土地市场、协定转让土地使用权是当事双方经过反复协商，最终达成转让协议，注册受让人取得土地使用权的形式。 招标转让土地使用权是指，在规定期间内，符合条件的机构和个人以书面投标形式，竞争某地区的土地使用权，投标人根据一定要求选择性确定受让人，受让人办理一切手续后获得土地使用权的方式。 拍卖转让土地使用权是指在此指定时间、公开场合，在土地管理部门的拍卖主持人的指导下，投标人以规定的方式按照价格，竞争土地使用权，投标人获得土地使用权的土地转让方式。 土地市场、土地使用权出让年限：居住用地70年工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年商业旅游娱乐用地40年，加油

16、站、加气站用地20年。 土地市场、年限临近！ 不要！ 不要！ 家的居住时间是多少？ 因为土地的使用年限到期后，该怎么办？房屋购买取得财产权后，作为所有者个人的所有财产，没有居住年限的限制，对于该房屋占有范围内的土地，土地除了集体所有之外，还属于国家所有。 所有者取得的是该土地一定年限的使用权。 住宅用地的土地使用年数为70年，从开发者取得土地使用证明书之日起订正。 本地使用年限届满，土地由国家回收。 所有者在继续支付土地转让金和使用费的前提下，可以继续使用该土地。 物权法第一百四十九条住房建设用地使用权期满的，自动继续。 非住宅建设用地使用权期满后的持续时间，依照法律规定办理。 该土地上房屋及

17、其他不动产的归属，有约定的，没有依照约定的，或者约定不明确的，按照法律、行政法规的规定处理。 土地市场、2、土地使用权取得方式区分：土地使用权的区分是指有承认权的人民政府依法批准，用地者缴纳补偿、配置等费用后，将该土地交给其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 土地使用权分配范围：国家机关用地、军事用地城市基础设施和公用事业用地国家重点支持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地。土地市场、2、土地使用权取得方式转让：土地使用者以销售、交换、赠与和继承的方式再转移土地使用权的行为。房地产开发相关企业，开发商：从事房地产开发经营业务的企业。 房地产开发经营公司应当直接从事房地产开发经营为主的相关业务。 按照批准的资质等级承担相应的开发任务，不能承担任务。 房地产开发关联企业、房地产开发关联企业的资质等级分为四级，房地产开发关联企业，房地产开发关联企业的资质等级为四级，房地产开发关联企业，房地产开发关联企业的资质等级为四级，房地产开发关联企业，房地产开发企业的资质等级为四级，是指承包商从事住宅建设的意思。 建筑商不是开发者，建筑商负责施工队伍的