《房地产交易法》PPT课件.ppt

1、第五章是房地产交易法，在第一节中进行了概述。首先，房地产交易的含义包括房地产转让、抵押和租赁。第二，房地产交易的原则。第三，交易的基本制度。首先是价格申报制度。二是价格评估体系。基准地价、标定地价和重置价格清楚地标明了商品房的价格：中国首例价格欺诈案，房地产转让的第二部分。首先，这一概念指的是房地产所有者通过购买、出售、赠予或其他合法手段将其房地产转让给他人的行为。法律特征：所有权转移。表格1。销售2。礼物3。其他方式(房地产股份、合作开发、企业并购、房地产债务)4。转移条件p262 5。不可转让的不动产与不动产共享。转让程序，婚姻法司法解释(三)(征求意见稿)，第八条父母一方婚后购买的房地产

2、产权以投资者子女的名义登记，父母双方购买的房地产产权以一方的名义登记的，可以认定该房地产按照双方父母的投资份额分成，但有证据证明是赠与一方的除外。第十一条配偶在婚前签订房地产买卖合同，以个人财产支付首付款，并在银行贷款。如果该房产在婚后以首付款支付人的名义登记，则该房产在离婚时可被认定为房产持有人的个人财产，未偿还的部分贷款为房产持有人的个人债务。在婚姻关系存续期间，房地产权利人应考虑离婚时房地产的市场价格和占总还款金额的比例，对对方做出合理的补偿。第十三条在婚姻关系存续期间，双方利用夫妻共同财产，以父母一方的名义购买房屋，参与房改。如果对方主张离婚时按夫妻共同财产分割房屋，人民法院不予支持。

3、购房时的出资可以作为双方离婚时的债权。第三节商品房预售与销售一、商品房预售1 .概念：指房地产开发企业将在建商品房预售给买受人，买受人支付定金或房价款的行为。讨论：商品房预售制度的利弊，2。预售条件：(1)土地使用权出让金已全部付清，并已取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)根据所提供的预售商品房，开发建设投资已达到项目建设总投资以上，并已确定建设进度和竣工交付日期；(4)已办理预售登记，并取得商品房预售许可证。第二，商品房正在出售。1.条件：(1)销售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者土地使用批准文

4、件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、供气、通讯等配套基础设施。具备交付条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或者建设进度和交付日期已经确定；(7)物业管理计划已实施。房地产开发商应在出售前将房地产开发项目手册及相关证明文件报主管部门备案。3.禁止商品房销售行为。1.不要以返销或变相返销的方式出售商品房。返本销售是指房地产开发企业通过定期返还购买价款的方式销售商品房的行为分割销售是指房地产开发企业将成套商品房分割成若干部分，分别出售给购买者的行为。国务院办公厅转发建设部等部门关于稳定房价的意见。1.禁止商品房购买

5、者转让其购买的预售商品房。2.房屋所有权申请人与预售合同中载明的买受人不一致的，房屋所有权登记机关不予办理房屋所有权登记手续。四、商品房买卖合同的内容，(一)当事人的姓名或者名称及住所；(二)商品房基本情况；(3)商品房销售方式按套(单元)或套内建筑面积计价的，合同应注明建筑面积和分摊建筑面积。根据预售房屋的套(单元)价，拟出售房屋的平面图应附在合同后。如该套房与设计图纸不符或相关尺寸超出约定误差范围，且合同中未约定处理方法，买受人可退房或与房地产开发企业重新约定总价。买受人退房的，房地产开发企业应当承担违约责任。(四)商品房价格和总价的确定方式、支付方式和支付时间；买受人收取订金性质的费用的

6、，在签订商品房买卖合同时，收取的费用应当与房价相抵消；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当将收取的费用退还给买受人；除非双方另有约定，否则以此协议为准。(5)交货条件和日期；房屋的转让和占有视为房屋的交付和使用，但当事人另有约定的除外。买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒不接受的，自书面交付通知确定的交付日期起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。(六)房产证的办理无其他约定的：预售房屋的买受人应当自商品房交付之日起日内办理土地使用权变更和房屋权属登记手续；现房购买人应当自买卖合同签订之日起日内，办理土地使用权变更和房屋权属登记手续。房

7、地产开发企业应当协助商品房购买者办理土地使用权变更和房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。(七)质量保修责任方应当在合同中对保修范围、保修期限和保修责任做出约定。保修期从交付之日起计算。商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书中约定的保修期限；如果持续时间小于法规规定的最低保证期，保证期不得小于法规规定的最低保证期。非住宅商品房的保修期限不得少于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书中约定的保修期限。房屋主体结构因质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，买受人可以要求解除合同并赔偿损失。如果房屋质量严重影响住宅正常使用，买受人可以要求解除合同并赔偿损失。交付

8、的房屋存在质量问题，出卖人应当承担保修责任；如果卖方拒绝修理或在合理期限内延误修理，买方可以自行修理或委托他人修理。修理费用和修理期间造成的其他损失由卖方承担。5.违约责任：1 .如果买方失败了6.已付房价双倍退款。(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未通知买受人，将该房屋抵押给第三人的；(2)商品房买卖合同订立后，出卖人将该房屋出售给第三人。(三)故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证的；(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(五)故意隐瞒已出售房屋已出售给第三人或者房屋已被拆迁补偿安置的事实。(1)面积误差比绝对值超出面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同

9、约定面积*100% (2)出卖人逾期交房或买受人逾期支付购房款，经催告后三个月内仍未履行的。(3)房屋所有权登记期限超过一年的，由于出卖人的原因，买受人不能办理房屋所有权登记。(4)如果合同规定买方以担保贷款的方式付款，并且由于一方当事人的原因未能订立担保贷款合同，导致不能继续履行销售合同，另一方当事人可以要求终止合同并赔偿损失。如因不可归责于双方的原因致使商品房担保贷款合同无法订立，商品房买卖合同无法继续履行的，当事人可以要求解除合同，出卖人应当将收到的购房款本息或定金退还给买受人。2006年4月15日，王与房地产开发商签订预售合同，并支付定金1万元。合同约定建筑面积为168平方米，价格为每

10、平方米2000元。开发商于2007年3月15日前交付房屋，王于2007年4月20日前支付首付款，首付款为总房款的20%。其余于2006年6月12日以银行按揭方式支付(1)如开发商隐瞒没有预售许可证的事实，擅自出售，本合同是否有效？(2)此时国家宏观政策调整将大型商品房首付款提高到40%，王无力支付，开发商以王违约为由拒绝退还定金。开发商的理由合法吗？(3)经双方协商一致，如继续履行合同，王已支付全部价款，但开发商仅于2007年5月15日交付该房屋。此时，房地产市场价格波动，房价下跌。王粲终止合同了吗？第四节房屋租赁，1。租赁房屋范围(1)未依法取得房屋所有权证；(二)司法机关和行政机关依法裁定

11、、决定查封和以其他形式限制房屋权利的；(3)共有房屋未经共有人同意的；(四)权属有争议的；(五)违法建筑；(6)不符合安全标准；(七)未经抵押权人同意已经抵押的；(八)不符合公安、环境保护和卫生主管部门的有关规定；(九)法律法规禁止出租的其他情形。但是，对于未经抵押权人同意而未依法取得并抵押的房屋，存在不同的看法。一、关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释：(一)出租人未取得建设工程规划许可证而订立的合同；(二)出租人未经批准或者按照批准的内容建造的临时建筑合同；(三)租赁期限超过临时建筑使用年限的，超出部分无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，人民法

12、院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效。(四)租赁合同未按照法律、行政法规的规定办理登记手续的，不影响合同的效力。当事人约定登记手续是房屋租赁合同生效条件的，以约定为准。但是，一方已经履行了其主要义务，但另一方接受的义务除外。无效治疗：如果房子l二、房屋租赁合同的内容(1)当事人的姓名和住所；(二)房屋的位置、面积、装饰和设施；(3)租赁目的(4)租赁期限以20年为限。租赁期限没有约定或者约定不明确，依法不能确定的，视为不定期租赁(5)租金和交付方式(6)房屋修缮责任(7)转租协议(8)合同变更和解除条件(3)转租。1.转租的法律关系。转租和门面转让。出租人应及时提出异议。出租人知道或者应当知

13、道承租人转租，但在六个月内未提出异议的。出租人以承租人不同意为由要求解除合同或者认为转租合同无效的，人民法院不予支持。第四，承租人的优先购买权及其限制，承租人不能主张优先权：(1)房屋共有人行使优先购买权；(2)出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女；(3)出租人履行通知义务后，承租人未在十五日内明确表示购买的；(4)第三方善意购买租赁房屋并已办理登记手续。依附的概念：指不同所有者的事物的组合，形成不可分割的事物或具有新属性的事物。如果不可能或经济上不合理地恢复原状，在这种情况下，确认新财产的所有权。2.依附的法律后果：如果一个新的事物由于依附而形成

14、，如果两个事物都有价值，那么这个新的事物的所有权属于价值较大的一方，而获得所有权的一方向另一方提供补偿；如果价值不能分离，它应该由两个人分享。出租人同意装修后，合同终止时，双方对已形成的附着物处理没有约定：(1)如因出租人违约导致合同终止，承租人可要求出租人赔偿剩余租赁期内装修的残值损失；(2)如因承租方违约导致合同终止，承租方不得要求出租方赔偿剩余租赁期内装修的残值损失。但是，出租人同意使用的，应当在使用价值范围内给予适当补偿；(3)如因双方违约而终止合同，剩余租赁期内装修剩余价值由双方根据各自过错承担；(4)如因非双方原因导致合同终止，剩余租赁期内装修残值损失由双方按照公平原则分摊。除非法

15、律另有规定，否则应适用这些规定。承租人同意和出租人一起装修。租赁期满，承租人要求出租人赔偿装修费用的，不予支持。除非双方另有约定。未经出租人同意，承租方应承担装修或扩建的费用。出租人要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。第五节房地产抵押1。房地产抵押的概念和特征见第一册。概念：抵押人向抵押权人提供债务发行担保，而不转移其合法房地产的占有的行为。2.特征：(1)占有与典权的区别不是转让，而是当它不同于典权时；(2)从属关系；(三)物上代位。(4)优先受偿权：抵押权人不取得房屋所有权；(5)期限：抵押权人应在主债权的期限内行使权利；(2)房地产抵押的类型；1)预购商品房抵押是指买

16、受人支付第一期约定的房价款后，2.在建工程抵押是指抵押人为了获得在建工程继续建设的贷款，将土地使用权连同在建工程投资资产依法取得，并将其抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保的行为。第三，订立房地产抵押合同1。抵押合同的当事人见第二册。物权法对抵押合同的标的物(1)建筑物及其他土地附着物(2)建设用地使用权(3)荒地等土地承包权通过招标拍卖方式取得(4)在建建筑物(5)其他财产(3)。不能抵押的财产(1)土地所有权(2)集体所有的土地使用权，如耕地、自留地、自留山和自留地，但依法可以抵押的除外(3)学校、幼儿园、医院等。(四)依法被查封、扣押、监管的财产；(五)所有权和使用权不明或者有争议的财产；(六)法律、行政法规的规定。四.抵押合同主要内容五抵押登记1。注册的有效性2。注册程序。抵押合同的效力(1)抵押的范围和标的物什么是孳息和附着物(2)抵押担保的债权范围(3)抵押人占有、再抵押、出租和转让的权利(4)抵押权人优先受偿和处分的权利根据最高人民法院关于人民法院执行抵押房屋的规定，人民法院依法抵押的遗嘱