2010义乌国际金融中心01－02、01－03地块前期市场调研报告

1、，戴德良行2010.03，义乌国际金融中心0102，0103地块第二阶段：前期市场定位和计划建议报告，第一阶段报告中对义乌市、经济、计划等宏观情况的理解，通过对商业、酒店、写字楼房地产市场的研究分析，结合地块本身的条件。牙齿阶段将在以前的市场定位研究的基础上，对项目房地产进行多角度立体分析思考，合并项目市场定位图像，对各个房地产(酒店、商业、写字楼)的市场定位研究进行具体化，对酒店、写字楼房地产提出市场定位计划建议，讨论业务部分的形式选择、等级功能、客群市场定位、功能定位、形象。为项目开发和定位提供可行性参考建议，以优化整个项目。研究思路，目录，1，项目开发战略，项目地块属性，此次01-02地

2、块为住宿(五星级酒店)用地，01-03地块为住宿，商业办公场所，产权分割或整体转让不得。酒店内只能安装配套的小型精品，从事其他商业零售及批发、展示活动渡边杏。参考本案国有建设用地使用权转让公告，本案用地性质为酒店、餐饮、商务办公及配套商业，只能用作器官拥有的房地产计划。发展战略，发展战略，项目发展战略，探讨项目的最佳发展方案，项目发展方向，上一阶段研究分析确定以下房地产类型发展方向：发展战略，2，项目整体图像市场定位项目定位模型图像定位消费者组定位功能定位图像定位，业务计划要点，考虑：义乌项目所属地区是国际贸易城市金融商务区本项目应充分利用自身的优势，有效发展符合当地特点的业务模式。义乌市性质

3、的快速提高、良好的贸易发展、消费需求的促进和消费观念正在逐步改变，牙齿项目的发展方向必须在现有商业基础上提高，必须同时进行字典、包容性、对现有商业消费观念的有效地图、有限度的飞跃，同时要并行本土化，具备满足日益提高的消费需求的高质量服务。项目的整体市场定位，概括地说，本文的商业计划应侧重于城市的发展计划和消费群的商业消费环境，提高服务，提供满足现有商业消费要求，适当超前和引导现代商业消费需求的商业模式。创新：牙齿项目在规划中要追求实用新颖的结合，概念新颖，要着手于建筑主体的新方面。专题概念必须有新的想法才能使项目具有个性，项目才能具有与众不同的内容、形式和气质。操作性：计划方案也要容易操作，操

4、作容易，操作性好。此外，在具体实施中，还必须有更可操作的方法。多样性：要选择多种茄子方案进行比较，发扬优点，避免缺点，选择最科学、合理、最可靠、操作性最高的方案。业务计划要点，项目范围内的市场定位，、项目整体市场定位、项目事故、项目市场定位事故、相关房地产供需状况、市场供求状况、这一项目开发的高定位要求、项目整体定位、项目环境启示、项目定位事故、项目整体定位、项目启示新消费概念，并不脱离市场。开发创新的、前瞻性的、领先的高级房地产。定位与房地产形象一致的高质量服务团队，提高房地产等级定位。项目市场定位事故，项目全体市场定位，项目目标客群市场定位，当地(贸易城市及市站)高端及中级企业，以行政客为

5、主，补充外来、中级业务、政务潜在客群。项目整体市场定位、项目功能市场定位、内部因素、牙齿项目房地产发展方向和要求的基础、市场供应和需求、牙齿项目开发的中级和高级定位要求、外部因素、此项目的更好发展空间和发展机会、环境启示、项目创新、前瞻性、领导要求、城市和区域业务功能改善项目整体定位计划高级酒店、办公室、膳食、休闲、娱乐、布景等的功能和形式。以酒店为核心，提高项目的整体形象，以膳食、娱乐为重点，激发商业人气和氛围。是行政商务会谈、宴会首选场所，为高级行政商务客人提供一站式商务生活中心。项目全体市场定位，我们可以：发挥义乌市商业综合体功能，整合国际贸易城市金融商务区的核心价值，完善城市高级行政商

6、务辅助服务。通过酒店、办公室、膳食、娱乐、休闲功能形式的组合，发挥集群、补充效果，有效确保消费客群，提高项目吸引力。引进高端牌子，提供良好的行政商务环境，提高服务质量，引领新的消费概念，理解市场定位，项目整体市场定位，3，酒店市场定位计划建议酒店体量建议酒店餐饮建议其他主要设施建议，酒店类型决定，义乌酒店市场概述，目前高星级酒店市场有更大的发展空间，但未来竞争比较激烈。要以差异化，特色化定位为基础，细分潜在客户。潜在客户群分析，确定酒店类型，高级政务，业务需求基数增加，目前酒店市场难以满足需求要求。决定酒店类型，决定酒店类型，白金五星级酒店，等级市场定位客群市场定位：以现在和未来的高级政务、商

7、务客群为主，将政务接待、住宿、膳食、会议、休闲、娱乐等多种功能集中在一起，提供高级政务、商务、婚庆酒店服务。白金五星级酒店定位不仅完善了项目自身的形象，还完善了义乌市高档酒店结构类型，提高了城市的整体形象。决定酒店类型，精品四星级商务酒店，等级市场定位：与目前普通中级大众型酒店不同，提供更符合中级商务特色的精品四星级酒店。客群市场定位：以现在和未来的中级商务、旅游组客群为中心，提供商务住宿、休闲、娱乐、膳食功能、相关酒店套装服务孔刘及白金五星级酒店套装设施。精品四星级商务酒店更准确地定位中级商务客人，提供专业、特色的中级纯商务住宿需求，通过与五星酒店区别的补充定位，共享酒店配套资源。酒店类型决

8、定，义乌现有和规划酒店体量状况，现有酒店状态规模体量：目前4星级体量为24万间客房数：250280间标准间面积：2735周；套房有4060左右。酒店状态计划量体计划：55600万客房数：330500个4星级酒店量体计划应根据现有酒店规模调整客房数，提高入住率。白金五星级酒店应该类似于未来计划的规模，在未来竞争中应该占据一定的优势。酒店群众决定，建议：其他地区高端酒店群众状况，其他高端酒店状况：规模群众：5.5万人；客房数：390565个一线城市需求市场相对较大，高级酒店大众和客房数相对较多，本案应略低于该规模。酒店媒体确定，概括地说，我们银行建议“白金五星级酒店”的媒体，规模应与义乌未来计划的

9、高端酒店相似，考虑到市场的实际需求，应略低于香港、上海、杭州等地的高端酒店规模。“精品四星级商务酒店”的数量和规模应与现有义乌高端商务酒店类似，与“白金五星级酒店”形成适当的规模差距，缩小规模，提高入住率。酒店体量确定，如果看到酒店体量建议，具体来说，酒店房间确定，其他地区高级酒店房间情况，酒店房间确定，摘要：标准房间：比重约94，面积约3545；套房：比重约57，套房类型，面积比较多种多样。总统套房：1间，面积为170450，通常为200300。考虑到其他地区高级酒店客房情况，按照“白金五星级酒店标准”普通客房标准，超过36个，高于目前高级酒店客房状态标准，反映了白金五星级等级。精品四星级酒

10、店客房标准应与目前义乌高端酒店一致，并应低于白金五星级酒店标准。因此，本案酒店客房建议如下。本案酒店客房建议，酒店客房确定，海洋酒店在商业性5楼有大面积的多功能厅，面积约600，最多可容纳700人，有舞台。酒店内部只有一个多功能大厅，面积约为350，按照宴席规格，22桌，200多人可以同时用餐。牙齿外还有8个变坡私人房间。酒店里的饭菜都是酒店自己经营的。海洋酒店是建立在地理优势、义乌的固定客户群，因此酒店宴会及会议很多，处于中间价格。义乌酒店事件餐饮现状，酒店餐饮提议，1F以餐厅容纳100人规模。2F可以容纳中餐馆，大约400家，20家，最多400人。3F有5个大小不同的宴会厅，最大大厅面积4

11、50个，最多28个，2个中等大小的宴会厅，大约300个，20个，2个小宴会厅，大约100个，3个，宴会价格为800韩元/桌，场地费另外收取，酒店内的伙食都是酒店自己经营的。天港国际酒店的地理位置比较偏，与市内贸易区同等的星级酒店相对较少，宴会厅的上座率不高，在同等星级酒店中，宴席价格最低。义乌酒店事件餐饮现状，酒店餐饮提议，义乌酒店4F是大型宴会厅，700个，最多50个，价位1500韩元的酒店内餐饮全部由酒店本身经营。义乌酒店是义乌品牌古老的四星级酒店之一，开业速度快，目前设施设备和酒店环境看起来比其他四星级酒店旧，上座率也处于中等水平，但价格高于天港国际酒店。义乌酒店事件餐饮现状，酒店餐饮提

12、议，1F西餐厅，容纳100人左右提供自助餐晚宴，148元/座位；2F和3F各有一个宴会厅，2层宴会厅大约400个，可以容纳26桌，但没有舞台。三层宴会厅体积稍小，350，可容纳24桌，但有一个专业舞台，3F有10多个高级VIP私人房间。酒店的食物都是梨花酒店自己经营的。，考虑义乌酒店事件餐饮现状，酒店餐饮提议，餐饮类别，人均消费，餐饮，传媒认为，本事件以餐饮为重点，地区高级餐饮相对不足，可以参考相同的星级餐饮体量和客房体量比例。(威廉莎士比亚，坦普林，食品)等级中，对本项目的二星级酒店进行了差别化考虑，五星级酒店提高了餐厅等级，保证了高级商务政务客户群的需求，四星级酒店在中级和中级安排餐饮等级

13、，满足了更多公众的消费者需求。酒店膳食提案，餐厅及酒吧，香港岛香格里拉在56F设立景观餐厅，提高用餐环境。考虑到本案周围有中央公园及国际贸易城市庞大的景观园区，可以考虑在高层或顶层设置一些特色餐厅。酒店膳食建议，香港岛香格里拉酒店膳食安排，餐厅和酒吧，凯悦宴会厅面积为1200人，可容纳约700人。可以分成两三个单独的宴会厅。本案可以设置多个大小不同的宴会厅，根据实际需要，部分宴会厅可以自由组合，也可以分为独立宴会厅。杭州凯悦酒店餐饮布局，酒店餐饮建议，牙齿情况下将餐饮视为项目的整体亮点，是政府、商务招待会、宴会的重要组成部分，建议如下：五星级酒店餐饮比率上限17，精品商务酒店剔除限制14，餐饮

14、使用面积如下。本例中，酒店餐饮面积建议、酒店餐饮建议、酒店餐饮建议“白金五星级酒店”牙齿政务、商务招待中政务、商务宴会、招待是饮食的重要组成部分，对饮食等级、烹饪界风味、环境的要求很高，因此在饮食等级、烹饪界特色及消费水平方面要高于义乌现有的高级酒店，大型中餐厅以符合当地口味的江苏浙江菜为主，提供广东菜，可以迎合大规模行政、政务方面的接待、接待要求。高层俯视着名牌特色中餐厅、西餐厅、小规模招待、招待、改善用餐环境、利用高层的良好视线、国际贸易城市宏伟的建筑群、中央公园、义乌江等景观。适当调整大餐和高层餐的价格，徐璐区别不同消费群和位置等级，避免同质竞争。人均消费应略高于当前义乌现有高端酒店消费

15、水平，反映市场定位等级和竞争优势。白金五星级酒店餐饮形式提案，酒店餐饮提案，酒店餐饮提案，精品四星级商务酒店餐饮形式提案，考虑“精品四星级商务酒店”餐饮的情况下，高端商务客人集团消费为主，同时餐饮定位应区别于“白金五星级酒店”，如烹饪、烧烤、烧烤等。 将宴会视为重要功能，最大限度地规划会议宴会厅面积，分别为五星级酒店会议率上限15，精品商务酒店退出限制8，会议宴会使用面积如下。 本例中，酒店会议宴会使用面积提案、酒店会议室提案、酒店酒店酒店会议宴会表明，白金五星级酒店在本事件中的五星级酒店发挥了大型行政、商务招待等宴会、会议功能，因此，会议室、宴会厅不仅面积计划大，而且其单体室在空间上应表现出更好的宽敞和舒适，应减少主宴会厅支柱。考虑到酒店内部流动线，会议室宴会厅多功能大厅的布置在3楼4楼。精品四星级商务酒店可以减少四星级酒店的会议室、宴会厅规划量，共享五星级酒店会议室、宴会厅设施。，本例将酒店休闲中心使用面积提案，休闲中心集中在白金五星级酒店，减少名牌四星级商务酒店休闲中心面积比例：酒店休闲中心提案，酒店休闲中心提案，酒店休闲中心提案，白金五星级酒店高级休闲中心提供完备的休闲美容健身，健身，视频等服务，在五星级酒店顶