第九章 收益性物业管理.ppt

1、2020/7/25,大连理工大学城市学院,第9章 收益性物业管理,收益性物业管理概述 办公物业的经营管理 零售物业管理 工业物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,第1节 收益性物业管理概述,一、收益性物业的特点,商业特性 价值不能库存 不断保持设施先进 综合性,2020/7/25,大连理工大学城市学院,二、收益性物业管理的特点,创造性的追加劳动 紧迫的时间性 现代化专业化管理 综合性的统一管理 极大的社会效益,第1节 收益性物业管理概述,2020/7/25,大连理工大学城市学院,三、收益性物业管理的目标,利润目标 信誉目标 发展目标 服务目标,第1节 收益性物业管理概述,2020

2、/7/25,大连理工大学城市学院,第2节 办公物业的经营管理,一、办公物业概述 1、办公物业的概念,办公物业是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。,“写字楼”一词是由境外传入的，主要用作办公用途。,2020/7/25,大连理工大学城市学院,一、办公物业概述 2、写字楼的分类,按建筑面积划分 小型写字楼，中型写字楼，大型写字楼 按使用功能划分 单纯型写字楼，商住型写字楼，综合型写字楼 按现代化程度划分 非智能型写字楼，智能型写字楼 按综合条件划分 甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼,第2节 办公物业的经营管理,2020/7/25,大连理工大学城市

3、学院,二、写字楼的特点,写字楼多建于城市的繁华地段 写字楼建筑规模大，各类公司机构集中 设施设备先进，专业化程度高 服务功能齐全，设施配套完善 使用时间集中，人员流动性大 经营管理要求高，时效性强,第2节 办公物业的经营管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,三、写字楼管理的内容,房屋维修维护管理 设备设施使用管理及维修养护 安全管理服务 清洁服务,绿化服务 前台服务 商务服务 租赁管理,第2节 办公物业的经营管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,三、写字楼管理的内容 1、房屋的维修维护管理,写字楼装修监督管理 日常维护 大修改造,第2节 办公物业的经营管理,2020/7/2

4、5,大连理工大学城市学院,三、写字楼管理的内容 2、设备设施使用管理及维修养护,设备管理 维修与保养 设备的保养 设备的维修 设备的更新改造,第2节 办公物业的经营管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,三、写字楼管理的内容 3、安全管理服务,保安管理 保安管理的基本原则 建立保安部的组织机构 制定严密的保安规章制度 加强治安防范,消防管理 指导思想 写字楼的消防系统 消防工作的展开,第2节 办公物业的经营管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,三、写字楼管理的内容 4、清洁、绿化服务和前台服务,写字楼清洁工作的重点 做好绿化管理工作 前台服务主要项目,第2节 办公物业的经营管

5、理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,三、写字楼管理的内容 5、商务服务,硬件配置 商务中心工作人员的要求 商务中心的服务项目 商务中心的工作程序,第2节 办公物业的经营管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,三、写字楼管理的内容 6、租赁管理,包括： 市场调研 宣传推广 寻找潜在租户 谈判、签约 帮助客户和业主沟通,第2节 办公物业的经营管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,第3节 零售物业管理,一、零售物业管理概述 1、零售物业的概念,零售物业指商品以小批量的方式直接与顾客见面的地方。 商场和专卖店是其中居于支配地位的两种形式。,2020/7/25,大连理工大学城

6、市学院,一、零售物业管理概述 2、购物中心的分类,按商品推销形式分类 折扣店 专卖购物中心 超级购物中心,第3节 零售物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,一、零售物业管理概述 3、零售物业的特点,（1）建筑结构设计新颖、别致、有特色 （2）规划布局要求特殊 （4）设备全，商品多，客流量大 （3）规模功能合理化要求较高,第3节 零售物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,二、商场物业管理 商业楼宇的管理内容,（1）一般性管理 对小业主或承租商的管理 安全保卫管理 消防管理 设备管理 清洁卫生及车辆管理,第3节 零售物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,二

7、、商场物业管理 1、商业楼宇的管理内容,（2）特殊管理 商业形象的宣传推广 商业楼宇良好形象的作用 商业楼宇识别系统的建立 承租客商的选配 零售商店的经营品种范围 不同形式的零售商店 承租客商在商业楼宇的不同作用 不同的商业机构 不同层次的商店,第3节 零售物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,三、零售物业的租赁管理 1、零售物业租赁的宣传,品牌广告 陈列式广告 宣传册 信函广告 个人联系 共同的宣传报告 促销活动 出租代理商,第3节 零售物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,三、零售物业的租赁管理 2、零售物业租赁的实施,零售商的资格认证 租户的搭配 百分比租赁的

8、确定 租赁谈判 收集潜在租户的信息,第3节 零售物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,三、零售物业的租赁管理 2、零售物业租赁的实施,（3）百分比租赁的确定 直接百分比法 固定基本租金 超租率租赁 租赁组合 可变租赁法 最大百分比租赁,第3节 零售物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,三、零售物业的租赁管理 2、零售物业租赁的实施,（4）租赁谈判 最少租金条款的谈判 面积计算的谈判 租金率百分比的谈判 销售额的谈判 支付方式的谈判 营业时间的谈判 物业回收谈判 装修费的谈判,第3节 零售物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,第4节 工业物业管理,一、工

9、业物业概述 1、工业物业的概念,工业物业指已建成并投入工业使用的房屋及其附属的设备、设施和相关的场地。 工业厂房 仓库 工业园区,2020/7/25,大连理工大学城市学院,一、工业物业概述 2、工业物业的分类,根据工业物业的特性或租户类型分： 重工业厂房 阁楼式厂房 现代单层标准厂房 孵化器式厂房 根据工业场所的使用性分： 普遍型工业物业 特殊型工业物业 单一型工业物业,第4节 工业物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,一、工业物业概述 3、工业物业的特征,投资大 非流动性 投资性物业 功能易过时 租赁期长,第4节 工业物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,二、工业

10、物业管理的内容,工业厂房和仓库公用部位的管理 工业厂房和仓库的内部管理制度 工业物业设备设施的管理 工业物业的环境管理 安全管理 车辆管理,第4节 工业物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,二、工业物业管理的内容,工业厂房和仓库公用部位的管理 各企业不得随意堆放物品。 加强对企业员工爱护公共部位及维护公共场所清洁卫生的教育。 各企业不可占用园林绿地面积。 各企业不得在规定范围内的基地上或屋顶、外墙、技术层搭建和安装设备。,第4节 工业物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,二、工业物业管理的内容,工业厂房和仓库的内部管理制度 因使用水、电不当而给其它企业造成损失的，其

11、损失由责任者承担。 厂房和仓库进行分割改造和内部安装设备时，施工前向管理者提供图纸，并取得认可，施工时接受管理者的监督和管理。 的工业废弃物自行妥善处理。 应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物 未经允许，不得擅自改变物业的用途和功能。,第4节 工业物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,二、工业物业管理的内容,工业物业设备设施的管理 物业管理公司要制订设备设施的使用、维修保养制度，保证其正常运行 定期对道路路面加以维护，其保证完好 维护工业区各种公共标志的完好性 定期对地下管线进行检查、测试及维护,第4节 工业物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,二、工业物业管理的内容,工业物业的环境管理 工业物业内环境污染的防治 绿化和环卫工作 认真清理工业物业内的违章搭建 努力建设新型的人文环境,第4节 工业物业管理,2020/7/25,大连理工大学城市学院,二、工业物业管理的内容,安全管理 安全保卫管理 建立严格的值班守卫制度 无关人员不得进入厂房和仓库重地 厂房与仓