唐海房地产发展报告ppt课件.ppt

1、唐海县城房地产市场发展分析报告,2010年5月15日,1,我们的态度 我们从旁观者的角度来观察 我们以参与者的身份来思考 我们用服务者的心态来工作,2,一、宏观市场研判：唐海据曹妃甸优势，建第二个唐山,3,1、唐山经济结构分析产业造城,2009年唐山全市完成地区生产总值3800亿元，同比增长11%以上；全部财政收入413.3亿元，剔除增值税转型政策影响，按上年可比口径增长14.1%，其中一般预算收入169.7亿元，同比增长15.8%。在全国排第18位。 继续运行在发展的快车道上。,4,1）唐山产业集群之一：钢铁,全国钢铁看河北，河北钢铁看唐山。唐山的钢铁产业实力雄厚、规模庞大。 2006年2月

2、28日，唐钢、宣钢、承钢三家企业联合组建了唐钢集团公司。唐钢集团是国有特大型钢铁企业，全国十大钢铁企业之一，拥有资产总额523.52亿元。钢铁主业具有年产2000万吨的生产能力，主要生产板材、棒材、线材、型材等140多个品种400多种规格的钢材产品。首钢迁钢公司二期工程年底建成后，要实现至少450万吨的产能。 唐山市每年2000多个亿的GDP，50%左右的税收都由钢铁贡献。 全国40个亿年产量，1/10以上由唐山的钢铁公司生产，是名副其实的“钢都” 。,5,2）唐山产业集群之一：港口,京唐港是伟大的民主革命先驱孙中山先生在建国方略中提出拟建的“与纽约等大”、“为世界贸易之通路”的“北方大港”港

3、址。 京唐港位于唐山市东南80公里处，是国家确定的沿海重要港口之一。京唐港1989年8月动工，形成了一号、二号两个港池，综合通过能力3000万吨以上。2002年完成运量1465万吨，首次跻身全国沿海港口20强。货种涵盖煤炭、原盐、粮食、钢材、矿石、集装箱等十多大类数十个品种。航线通达国内外90多个港口、30多个国家和地区。 按总体规划布局，京唐港分为王滩和曹妃甸两个港区。近期规划面积20平方公里。已建成王滩港区一号、二号港池，设计年吞吐能力近千万吨。正在建设中的曹妃甸有一个30万吨级原油码头已经投入使用，该港口计划建设4个25万吨级矿石码头、2个30万吨级原油码头、16个5至10万吨级煤炭码头

4、、1个10万吨级LNG码头。 唐山港口发展潜力巨大，必将成为唐山经济最重要的发动机,6,3）唐山产业集群之一：矿产,冀东地区是我国三大铁矿之一，迁安铁矿资源储量达27.2亿吨，年生产矿石3600万吨，年产铁精粉1200万吨，连续14年位居全国县级地方铁矿产量之首。首钢公司近70%的铁矿石原料都来自于此。 唐山市现有煤炭储量62.5亿吨，各类大中型煤矿40多个。开滦煤矿是我国开采最早的煤矿，至今已有百余年开采历史，共包括10个生产矿，原煤合计生产能力为2250万吨，是仅次于山西大同矿务局的全国第二大煤矿。 丰富的矿产资源是唐山建城、立业的根本 。,7,唐山产业集群之一：陶瓷,4）唐山是“中国北方

5、瓷都” 。 明代永乐年间，唐山的制陶业已经初显兴旺。到了嘉靖年间，官方组织成立“陶成局”(即现在的建筑陶瓷厂)，唐山作为“北方瓷都”的地位初步奠定。 唐山陶瓷集团有限公司是国家特大型企业。主要产品为日用瓷、建筑瓷、卫生瓷，总资产38亿元，共有员工3万多人，卫生瓷总产量位居全国陶瓷行业第一，旗下有上市公司ST唐瓷。建筑陶瓷业曾有唐山、佛山、博山所形成的 “三山鼎立”的格局，现唐山陶瓷产销量仍居于全国前列。 唐山陶瓷业在全国所占市场份额近年来呈下降趋势 。,8,5）唐山产业集群之一：石油,冀东油田的工作区域纵横唐山、秦皇岛两地七县，勘探面积5797平方公里，油气总资源量近7亿吨，总资产净值16.1

6、亿多元。 油田共有高尚堡、柳赞、老爷庙、北堡、唐海、柏各庄等6个油田25个区块投入开发，目前年原油生产能力100万吨，年天然气生产能力4000万方。南堡油田的发现，不仅有利于实现我国原油生产稳定增长和可持续发展，增强我国能源安全供应的保障能力具有重要意义。同时，也将有力地促进京津唐乃至环渤海湾地区经济社会的发展。唐山再次成为全国关注的焦点。 借石油产业，唐山经济又添活力，关注度提高 。,9,6）唐山经济模式解析,10,2、唐海区位、交通和经济特征,11,1）唐海县区位与交通,唐海县是在河北省国营柏各庄农场基础上建立的农垦体制县，且是省内经济强县30列之内，位于河北省东北部、唐山市南端，它南临渤

7、海，北依唐山，西望津京，东靠京唐港,是正在开发建设的20万吨级曹妃甸深水大港的直接腹地，距离曹妃甸仅30公里。距北京220公里，天津120公里，唐山55公里，京唐港30公里，秦皇岛150公里，天津港120公里。,12,13,2）唐海县人口、城市规模,唐海县由一个镇、十个农场、两个养殖场组成，总面积725平方公里，总人口约为14万人，其中城区常住人口约4万人，流动型人口近5万人。,14,3）唐海县经济及产业,唐海县早期主要靠水产业，但是到了九十年代后期，随着水产业的没落，唐海一度萎靡。首钢进驻和曹妃甸的开发提速给唐海带来了生机，作为生活配套区的唐海，唐海和曹妃甸的连动效应十分明显。2009年，唐

8、海县全年实现GDP 61.5亿元，比上年增长18%。 外来支柱产业单一，自身经济抗风险能力略低。,15,4）城市发展环境,曹妃甸论坛新闻发布会上唐山市市长陈国鹰透露，今年曹妃甸新区的总投资额将达到1000亿元，是过去五年的总和，截至今年第三季度完成投资1700亿元，同比增长近70%。 同时透露，最迟明年上半年将开工建设，北京到曹妃甸高速铁路，“让曹妃甸成为北京的后花园。”,16,二、唐海房地产宏观走势分析,17,1、唐海县房地产总体特征：,一个区域经济型移民市场,18,2、唐海房地产市场发展时间短、增速快；,区域经济快速发展促动唐海房地产市场十分明显； 移民城区已成，外来人口成房地产消费主流；

9、 在快速增长中，以投资为目的的房产消费比例上升； 受到区域经济发展和人口制约，中短期房价上行压力明显； 自身供血不足，唐海房地产受到区域规划和产业发展影响大。,19,3、房地产发展趋势,房产市场走势时间轴,20,4、唐海县房地产供求分析,老城区改造缓慢，开发集中于北部、西部新区； 东部老城区南部城市形象差，与新城反差明显； 城南区域与曹妃甸工业区相望，是中长期城市扩容的一个方向，但近期还不明朗。,21,22,三、市场现状分析,23,1、在售项目供应情况,24,1、在售项目供应情况,在售项目以中小型项目为主，容积率多在2.2-3之间； 建筑形态以高层板楼和板塔结合建筑形态为主；户型面积区间较集中

10、，两居多在80-100平米、三居多在110-140平米之间； 开发企业以本地企业为主，企业开发实力和品牌度均不高； 供应量大，总供应面积达到65万，供应套数4600多。高层主导、户型同质化严重，尤其表现在户型方面！,25,2、在售项目销售情况,26,2、在售项目销售情况,住宅价格多在3400-4000元/平米之间； 商业价格多在7000-8000元/平米之间； 地下室价格多在2000-2500元/平米之间； 销售速度自08年以来一直较为缓慢，区域市场年消化不到1000套； 在售项目待售存量较大，初步估算约在2500套左右； 价格决定于区位、北部高于南部、销售不温不火，大社区竞争优势明显，中低收

11、入存在市场空间。,27,3、潜在市场,28,3、潜在市场,未来潜在供应量约110万，9000套。潜在供应量极大，但受到市场预期影响，商品住宅开发观望气氛浓。,29,4、在售项目代表案例,30,宏坤馨港,项目位置：恳丰大街南侧、汽车站对面 项目规模：总建筑面积5.3万平米 容积率：2.25 开盘时间：2009年2月 主力户型：90平米两居、118平米三居 住宅均价：3500元/平米 销售状态：销售速度缓慢，开盘半年仅销售不到100套 主要问题：户型均好性差、价格没有竞争优势、销售组织混乱,31,盛唐府邸,项目位置：唐海路与建设大街交叉口 项目规模：总建筑面积12万平米 容积率：3 开盘时间：20

12、08年3月 主力户型：40-66平米一居、93-107平米两居、110-124平米三居 住宅均价：3900元/平米 销售状态：销售速度缓慢 主要问题：过于追求容积率、日照间距明显不足；户型均好性差、开盘单价过高、销售组织较差,32,龙港景苑,项目位置：新城大街北侧、九州饭店对面 项目规模：总建筑面积4.3万平米 容积率：2.3 开盘时间：2009年6月 主力户型：82-94平米两居、110-134平米三居 住宅均价：3450元/平米 销售状态：销售速度较快 项目分析：项目位置较好、开盘价格市场最低，但是户型均好性较差,33,唐海明珠,项目位置：老唐海一中旧址 项目规模：总建筑面积12万平米 容

13、积率：3 开盘时间：2008年3月 主力户型：93-107平米两居、110-124平米三居 住宅均价：3600元/平米 销售状态：一期尾盘销售、二期尚未开盘 项目分析：规划过于散乱、市政路将社区分割成四部分；,34,5、唐海房价波动受经济影响大，近三年走势平稳，呈缓慢上升趋势。,2007年的暴涨是投资客扎堆的效应，随着宏观经济环境的变化，尤其是金融危机和经济危机的侵入，2008年恢复理性，并呈逐年缓慢上升趋势。,35,6、竞争性分析小结,产品趋于同质化、户型设计均存在明显不足； 在售项目容积率普遍较高； 户型面积区间过于集中，市场挖掘不充分； 需求层次呈现多样化； 北向客厅或无采光客厅仍有市场

14、； 大量高层建筑形态下，地下室成为“抢手副产品”； 商业售价普遍较高 区域商业价值较高、投资性需求特征明显； 商业售价普遍较高，住宅/商业售价比在1：2以上； 纯投资型物业（产权式酒店、大型散售商业）仍然存在；,36,7、区域客群特征,区域客户具有多层次、需求多样性特征； 区域客户中投资性需求特征明显； 区域客户中本地客户投资性需求不断增加； 区域客户均看好曹妃甸的发展前景；,37,8、本土客群构成分析,本地大型企业人员：冀东油田、首钢以及相关企业员工目前占市场份额约20-30%；以刚性需求为主 本地农场、养殖场人员、服务业企业主：唐海各分农场职工其子女以婚房需求为主，有部分投资客户； 交通运

15、输、餐饮、酒店、零售等中小企业主；目前占市场份额约10-20%； 本地政府及事业单位人员；政府各局委、医院、学校职工； 目前占市场份额约10-20%；以改善性自住需求及投资需求为主；,38,9、其他区域客群构成分析,外来企业中高层管理人员： 曹妃甸相关企业，工程施工、工程咨询人员； 目前占市场约10-20% 以短期租住为主，中长期居住需求更倾向于直接购买； 外来投资客户: 京津唐区域投资客户，唐山客户为主； 目前占市场约10-20% 乐亭、滦南、丰南等其他县区客户亦有部分投资客；,39,10、市场空缺分析,消费多层次，本地人以改善型住房为主，中高端存在一定市场空间，如花园洋房； 大型企业员工多

16、以首次置业为主；首次置业的本土居民及企业职工存在一定市场空间； 投资型市场存在广阔空间，如商业、小户型住宅、公寓和经济型别墅。,40,四、市场及产品空缺,41,第一种：中小户型 首选城区北部地区。,42,第二种：经济型花园洋房和联排别墅 首选地块特征及区域：大宗地 块，地势平坦，远离西部工业区，但距离唐海县城很近，环境和配套好的南部区域为上。,43,附1：市场背景分析,曹妃甸发展大事记 1992年，唐山市开始曹妃甸项目的前期工作。 2004年4月2日，首钢、唐钢签订合作协议，就建设曹妃甸1500万吨精品钢基地开展前期工作； 2005年2月初，国务院同意关于首钢实施搬迁、结构调整和环境治理的方案

17、，首钢搬迁曹妃甸成定局； 2005年3月12日，钢铁生产基地吹填造地工程全面展开； 2005年3月29日，国家发改委正式对曹妃甸港区矿石专用码头工程予以核准批复； 2005年12月16日，唐山港曹妃甸港区25万吨级矿石码头正式开港通航。 2008年5月，国务院批准了曹妃甸循环经济示范区产业发展总体规划，把曹妃甸港区作为我国能源、矿石等大宗原燃料的集疏港。 2008年下半年，受到经济危机影响，投资放缓致使曹妃甸工程进展节奏放慢； 2008年10月，曹妃甸新区成立； 2009年2月，国务院下发关于同意河北唐山港口岸曹妃甸港区对外开放的批复 2009年10月，曹妃甸论坛首届论坛举行。,44,附2：唐海市场发展总况,2003年至2007年市场快速发展： 商