资产评估总复习(2010年).ppt

1、资产评估总复习,第一章 总论,一、资产评估的含义（概念、八大要素、特点） 二、资产评估对象（资产的含义、资产的分类）三、资产评估的三大假设 四、资产评估的价值类型 五、资产评估的目的（一般目的、特定目的） 六、资产评估的原则（工作原则、经济原则） 七、资产评估的程序,第一章完,第二章 资产评估的基本方法,一、市场法,（一）市场法及其适用的前提条件 （二）运用市场法进行资产评估的方式 1、选择参照物 2、确定参照物的差异调整因素并计算调整系数,二、成本法,（一）成本法及其适用的前提条件 （二）成本法运用的思路及其各项指标的估算 1、两个重要公式：（1）被评估资产评估值=重置成本实体性贬值功能性

2、贬值经济性贬值（2）被评估资产评估值=重置成本成新率,2、五个估算：（1）重置成本估算（四种方法）：重置核算法：重置成本=直接成本+间接成本物价指数法：重置成本=历史成本评估时物价指数/资产购建时物价指数重置成本=历史成本（1+物价变动指数）功能价值法：重置成本=参照物重置成本待估资产年产量/参照物年产量规模经济效益指数法：重置成本=参照物重置成本（待估资产产量/参照物年产量）x其中x是规模经济效益指数（2）实体性贬值估算（两种方法）：观察法（成新率法）：实体性贬值=重置成本（1实体性成新率）公式计算法： 实体性贬值=（重置成本预计残值）实际已使用年限/总使用年限 总使用年限=实际已使用年限+

3、尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率,（3）功能性贬值估算： 功能性贬值估算的四个步骤（计算超额运营成本）： （1）将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资 产的年运营成本进行比较； （2）计算二者的差异，确定净超额运营成本（税后的） （3）估计待估资产的剩余寿命 （4）计算剩余寿命内年净超额运营成本的折现值，其折现值 之和就是功能性贬值额。 功能性贬值额=（待估资产年超额运营成本折现系数） 功能性贬值还可以通过计算超额投资成本估算： 功能性贬值额=复原重置成本更新重置成本,（4）经济性贬值估算（指由于外部环境变化，导致开工不足或资产闲置造成价值不能实现）,（5）成新

4、率的估算（三种方法）：, 观察法（略） 使用年限法：, 修复费用法：,三、收益法,（一）收益法及其适用的前提条件,（二）收益法的应用形式：,1、资产未来收益期有限的情况 （等额和不等额两种情况）,=A（P/A，r，n）,2.未来收益无限期的情况（等额和不等额两种情况）,未来收益不等额：（通常是前若干年不等额，若干年后开始收益等额）,（三）收益法中各项指标的确定 1、收益额（一般情况题目会给定） 2、折现率和资本化率（题目会给定） 3、收益年限（题目会给定） （四）运用收益法评估资产的程序及其优缺点,第二章完,一、机器设备评估的特点、程序,第三章 机器设备评估,二、机器设备评估的成本法（有计算考

5、题）,（一）机器设备重置成本的构成,评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值评估值 =重置成本（1-实体性贬值率）（1-功能性贬值率） （1-经济性贬值率）,（二）机器设备重置成本的估算方法,1、重置核算法 2、物价指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法,（三）机器设备实体性贬值的估算 实体性贬值=重置成本实体性贬值率 实体性贬值=重置成本（1-成新率） 1、使用年限法 简单年限法 有形损耗率=实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）100% 成新率=尚可使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）100% 综合年限法 有形损耗率=加权投资年限（加权投资年限+剩余使用年限

6、）100% 其中: 加权投资年限=（已投资年限权重） =【已投资年限（原始投资的更新成本更新成本）】 或者：加权投资年限=(加权更新成本)/(更新成本),2、修复费用法,设备实体性贬值=修复费用 或： 有形损耗率=（设备修复费用设备重置成本）100,成新率=1（设备修复费用设备重置成本）,（四）机器设备功能性贬值的估算 1、超额投资成本形成功能性贬值的估算（无考点） 2、超额运营成本形成功能性贬值的估算 (有考点),功能性贬值额=（待估资产年超额运营成本折现系数）,其中：年超额营运成本净额=被评估机器设备的年营运成本与其比较的新式 机器设备的年营运成本(1所得税率),（五）机器设备经济性贬值的

7、估算 1、因生产能力降低造成的经济性贬值 2、因收益减少降低造成的经济性贬值,能力性经济贬值率=【1-（设备实际生产能力/设备原设计生产能力）x】 100%,经济性贬值额=（重置成本实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率,营运性经济贬值额=设备年收益损失额(1所得税率)(P/A，r，n),三、机器设备评估的市场法（没有有计算考题）,（一）应用市场比较法的前提条件 （二）运用市场法评估机器设备的基本步骤 （三）机器设备评估市场法的应用方法 1、直接比较法 2、市价折余法 3、相似比较法 （四）运用市场法评估机器设备中比较因素分析,1、销售时间差异分析； 2、结构、性能等差异分析； 3、新旧程度分析；

8、 4、销售数量、付款方式差异分析。,案例分析,例题1：某企业有一套自制生产设备，原值100万元，其中材料费70万元，安装费22万元，其他费用8万元。该设备到2009年12月31日使用了5年，预计尚可使用5年。该设备的设计能力为年产量1000吨，从开始使用到2009年底材料费用上涨指数为25%、20%、15%、12%、10%、11%；安装费和其它费用分别上涨：9%、12%、10%、14%、18%、20%。同时预计2009年12月31日自制同样设备的生产能力达到1200吨。由于受国民经济的影响，正常开工率为80%，调整系数为0.6。试评估该设备2009年12月31日的价值。,解：分析：根据条件可知

9、用成本法评估机器设备的价格,（1）确定设备2009年底的重置成本设备材料费=70（1+25%）（1+20%）（1+15%）（1+12%） （1+10%）（1+11%）=165.128 万元安装费和其它费用=30（1+9%）（1+12%）（1+10%） （1+14%）（1+18%）（1+20%）=65.03 万元 所以：重置成本=165.12865.03=230.16 万元,（2）确定实体性贬值率实体性贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） =5/（5+5）=50%（3）确定功能性贬值率功能性贬值率=生产能力差异/新设备生产能力 =（1200-1000）/1200100%=16.67%

10、（4）确定经济性贬值率：因开工不足造成设备不能充分利用能力性经济贬值率=【1（设备实际生产能力/设备原设计生产能力）x】 100% =1-（80%）0.6 100%=12.5%（5）确定设备2009年底的评估价值评估价值=重置成本（1-实体性贬值率）（1-功能性贬值率） （1-经济性贬值率） =230.16（1-50%）（1-16.67%）（1-12.5%） =83.91万元,例题2,例题2：1993年购入一台设备,账面原值为10000元。于1995年、1997年、2001年进行过三次更新改造,分别耗用1000元、2000元、1500元。2002年进行评估时,通过检测和鉴定,该设备尚可使用15

11、年。假设从1993年到2002年间的年通货膨胀率为8%。要求计算该设备的有形损耗率和成新率。,解：由资料可知,该设备在使用期内经过了三次更新改造,故 需使用综合年限法。,调整计算现时成本, 计算加权投资年限。 加权投资年限=【已投资年限（原始投资的 更新成本更新成本）】 =9（19990/26262）+7（1714/26262） +5（2938/26262）+1（1620/26260） =7.9285（年） 计算实体性贬值率 有形损耗率=加权投资年限（加权投资年限+剩余使用 年限）100% =7.9285（7.9285+15）100%=34.58% 计算实体性成新率,设备的成新率=1设备有形损

12、耗率=134.58% =65.42%,例题3,例题3：评估对象为某企业2003年购进的一条生产线，账面原值为200万元，2006年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%。据估计，该资产还可使用5年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省5人，每人的月工资为1000元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为10万。现假定折现率为12%，企业所得税税率为33%。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。,解：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 重置成本=200(1+10%)3=

13、266.2万元 实体性损耗率=3(3+5)=37.50% 实体性贬值=266.237.5%=99.83万元 功能性贬值=5121000(1-33%)(P/A,12%,5)=14.49万元 经济性贬值=10(1-33%)(P/A,12%,5)=24.15万元 评估值=266.299.8314.4924.15=127.73万元,第四章 房地产评估,一、房地产的概念、特征、评估程序,二、房地产评估的方法（市场法、收益法、成本法）,（一）市场法的计算与应用 （有计算考题）,1、市场法及其适用条件 2、市场法应用的步骤及计算过程,（二）收益法的计算与应用 （有计算考题）,1、收益法及其适用条件 2、收益

14、法各参数指标的确定（题目中会给定） 3、收益法的计算步骤及过程,（三）房地产价格的假设开发法,1、假设开发法的基本思路和计算公式,地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润,2、假设开发法的估价步骤,（四）成本法的计算与应用 （略）,案例分析,三、在建工程评估（略）,四、案例分析,例题1：有一待估宗地，现收集4个比较参照物案例，具体情况见表 资料。假定折现率为8%。,表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。,该城市（定基）地价指数见下表：,容积率修正系数

15、见下表：,试根据以上条件评估待估宗地2004年10月20日的价格。,解：第一步选择评估方法采用市场比较法。 第二步确定修正系数（见下表）,剩余使用年限修正系数：,如A和B的剩余使用年限修正系数=,C的剩余使用年限修正系数=,D的剩余使用年限修正系数=,第三步计算待估土地的比准价格 修正后的房地产单价交易实例单价交易时间修正系数交易情况 修正系数容积率修正系数剩余时间修正系 数区域因素修正系数个别因素修正系数,实例A修正后的价格=1200112/108100/1011.8/2.11.02 100/99100/100=1088.11（元）,实例B修正后的价格=1300112/108100/991.

16、8/2.11.02 100/101100/99=1190.69（元）,实例C修正后的价格=1400112/112100/1021.8/2.30.99 100/102100/101=1032.25（元）,实例D修正后的价格=1100112/106100/1001.8/11 100/99100/98=2156.33（元）,第四步采用简单算术平均法求取评估结果 P=（1088.11+1190.69+1032.25+2156.33） 4 =1366.85（元/平方米）,例题2,例题2：某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，

17、当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。,解：1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费9,85

18、5,0003.5%344,925元 （2）维修费4,80012,0001.5%864,000元 （3）保险费4,80012,0000.2%115,200元 （4）房产税及其他税金9,855,000（12%6%）1,773,900元 （5）年营运费用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元,3、估算净收益 年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,0256,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格6,756,975（P/A，6%，45） 6,756,97515.4558=104,434,454

19、元 房地产单价104,434,45412,0008,703元 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格104,434,45元，单价为每平方米8,703元。,第五章 无形资产评估,一、无形资产评估的概念、特点与分类,二、无形资产评估的程序和方法,（一）无形资产评估的程序（一般掌握）,（二）无形资产评估的方法,1、收益法,（2）无形资产收益额的确定 （掌握：边际分析法、约当投资分成法）（有计算考题）收益额=销售收入销售收入分成率（1-所得税率）收益额=销售利润销售利润分成率（1-所得税率）销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率,（1）最低收费额（入门费）的确定（有计算考题）,3

20、、市场法（略）,2、成本法（略）,三、专利权的评估,（一）专利权的概念、特点、转让方式、评估程序（二）专利权评估的方法：主要有收益法和成本法。,1、收益法（关键是计算超额收益） （有计算考题）,2、成本法（略）,四、专有技术（非专利技术）的评估,（一）专有技术的概念、特点（二）专有技术评估的方法：主要有收益法和成本法。 重点掌握收益法，计算原理与专利权的方法一样,五、商标权的评估,（一）商标权的概念、特点（二）商标权的评估方法 收益法。 1、商标权转让价值的评估 2、商标权许可使用费的评估,六、其他无形资产的评估,1、特许权的概念与评估 以特许权带来的超额收益为基础 2、著作权的概念与评估 以

21、版税收入为基础 3、租赁权的概念与评估 以租赁权带来的超额收益为基础 4、采矿权的评估 以租赁权带来的超额收益为基 5、商誉的评估 超额收益法和割差法,案例分析,例题1: 企业拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为800万件和400万件产品。该专利技术的开发成本为400万元，已经使用5年，剩余经济使用年限为3年，该专利技术转让后对出让方的生产经营影响较大，由于市场竞争使得产品销售额下降,减少净收入的现值为60万元，转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。 解：（1）计算无形资产开发成本净值： 开发成本净值=再开发成本成新率

22、 =4003（3+5）=150万元 （2）计算开发成本分摊率：,=400（400+800）=33.33%,（3）计算无形资产转让的最低收费额：,=15033.33%60+20=130万元,例题2,例题2：甲企业将一项专利使用权转让给乙公司5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%，乙公司的资产的重置成本为3000万元，成本利润率为15%,乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%，所得税率为33%。试确定该专利的使用权转让费（即评估值）。 解:（1）计算该专利资产的约当投资量为（卖方的）:,（2）计算该专利资产的约当投资量为（买方的）:,（3）计算无形资产利润分成率:,（4）计算该专利使用权转让费(即评估值):,例题3,例题3：甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本为1