中山维景湾高端酒吧街规划报告5分析.ppt

1、1,2,3,4,2,3,岐关西商圈基本情况 岐关西酒吧餐饮街现状分析 岐关西商圈发展高端酒吧的资源条件分析,第一章 岐关西商圈发展现状分析,4,近年来，随着中山城市化进程的加快和消费结构的升级，中山CBD核心商圈发展迅猛。其中利和商圈是中山高端消费群体主要消费之处，商业化程度高，各大银行的中山总部、广发证券，国泰国安等保险、金融、证券集中在此。该商圈以高档商品为主，偏重于时尚、现代；周边分布着高档住宅小区典型商业项目，以高档社区白领为主要消费群体。,利和商圈,岐关西商圈,5,利和商圈,岐关西商圈,岐关西商圈地处博爱三路四路，石岐区、东区、南区三区交汇，交通便捷，通车方便。是中山市最大型的休闲商

2、业商圈之一、贯彻吃喝玩乐一站式消费理念。集餐饮、娱乐、购物、休闲于一身，引领着整个中山娱乐步调。 在利和-京华中央商圈的带动下，岐关西商圈建设发展迅速，对于创新消费模式、促进消费升级、拉动经济增长发挥了积极作用。岐关西商圈的特色街区建设经过多年努力也取得了较好成效。,6,目前岐关西商圈以岐关西路和白石涌路河相交形成的商圈氛围中，主要以南下新码头、雍景优活中心、雍景园商业街、维景湾商业街、南下新市场、豪逸华庭商业街、星汇隽庭商业街等构成。 在岐关西商圈中，酒吧、餐饮等业态主要集中在白石涌两岸，尤以维景湾商业街、南下新码头、雍景园商业街业态分布最为集中和形成规模氛围。,南下新码头,雍景优活中心,雍

3、景园商业街,星汇隽庭商业街,豪逸华庭商业街,维景湾商业街,豪逸华庭商业街,白石涌,白石涌,岐关西路,7,南下新码头,雍景优活中心,雍景园商业街,维景湾商业街,业态,区位,8,南下新码头,雍景优活中心,雍景园商业街,维景湾商业街,9,从岐关西酒吧餐饮街的基本情况中可以看出，经过近年的飞速发展建设，岐关西商圈已经形成了一定的酒吧餐饮集聚效应、有效拉动了消费，带动了中山市区经济的发展，但仍然存在可以改善和提升的空间。 1岐关西酒吧餐饮街尚未形成强大的外部知名度 特色街区形成强大外部知名度的条件可用“五有”来衡量：历史有根、文化有脉、商业有魂、经营有道、品牌有名。 从这五个方面对比分析，目前岐关西商圈

4、体现历史文化渊源有限，街区影响和辐射区域更多是名声在内，更多只辐射到中山市范围内，外部知名度和影响力在珠三角范围内就弱小很多。（虽然南下新码头被评为新时期石岐八景之一） 2岐关西酒吧餐饮街整体规划不足 缺少对岐关西酒吧餐饮街的整体发展规划，尚未形成区内不同特色、不同时期、不同层次、不同覆盖区域、相互带动、共同发展的整体平衡发展规划，造成特色街区建设投入的短期性、分散性，各自独立发展，没有形成合力和长期发展动力。,10,3岐关西商圈的历史文化因素挖掘不足 岐关西路是中山商业文化之根，是早期香山与洋文化的沟通之脉。岐关西路的岁月变迁沉淀了大量的历史文化资源，但在现有的岐关西商圈中，并没有进行资源整

5、合和深入挖掘，没有有效融入到特色街区的建设中来，缺少提升街区档次和品位的文化公共设施，过于突出了“商业”特征，难以让消费者产生强烈的情感共鸣和长久的吸引力。 4岐关西商圈内各项目特色定位不够突出 现有的岐关西商圈主要体现了某类商业的集聚，并且大多数商业集聚在全市、全省、全国的特色不突出，定位不够鲜明，不具有独特的差异化特征，可替代性太强；大多数业态规划给人感觉与其他的普通城市街道没有明显区别，难以让人产生深刻的印象和美好的回忆。,11,5岐关西商圈功能配套不够完善 岐关西商圈内部分项目功能单一，不能充分满足目标顾客群的个性化需求，存在着交通规划不合理、绿化美化景观少、没有充分体现白石涌滨水特色

6、、休闲娱乐设施不配套，餐饮分布不合理等功能不完善的问题，造成了客流量不足、消费者选购不易、停留时间短、商户效益不佳，特色街区活力不足等发展问题。 6岐关西酒吧餐饮街的整体宣传推广不足 虽然对岐关西商圈开展了一些宣传工作，但持续性和整体性不足，大多是依靠项目自身的市场化发展自然生长，没有形成本商圈或高端酒吧餐饮特色街区的强势品牌效应，造成部分特色街区发展缓慢，缺乏发展后劲，竞争力不强。,12,维景湾高端酒吧风情街政策机遇分析 维景湾高端酒吧风情街环境机遇分析,第二章 维景湾高端酒吧街发展机遇分析,13,第7条 城市性质 珠江口西岸的地区性中心城市，广东省生态、投资环境良好的宜居创业城市，以伟人故

7、里为特色的旅游城市。 第14条 第三产业发展 大力发展第三产业，提升三产发展质量，重点发展现代服务业与文化产业。 第39条 宜居城市发展策略 优化城市功能，全面提升城市生活品质，营造优良的人居环境；在满足不同人群对住房、基础设施和配套服务需求的同时，重视低收入人群对于住房和服务设施的基本需求。,14,第44条 城市形象定位 发挥伟人效应，树立伟人名城；顺应生态文明，构筑生态城市；打造精品力作，营建精品城市。 第46条 旅游发展目标 将中山发展成为以休闲度假、文化旅游、观光游览、商务会议(会展)为主导方向，以东亚太区域和珠江三角洲地区为核心客源市场的、具有影响力的重要旅游目的地之一，珠江三角洲地

8、区的休闲度假、商务会议（会展）、风景旅游城市。 （3）中心城区旅游区 功能定位：旅游集散与换乘服务，旅游信息与咨询服务，观光购物。 开发方向：城市旅游，休闲旅游。,15,二、构建现代化城市新格局 （一）以空间优化为核心，构建城市发展新格局 1. 提升主城区首位度 增强服务集聚功能和创新发展能力，把主城区建设成为高端要素集聚、现代服务完备、辐射效应显著的交通中枢和首善之区。,16,三、全面推进经济转型升级 （二）以增强经济内生动力为主导，坚持扩大内需 1. 扩大消费需求 探索建立有利于扩大消费需求的长效机制，促进消费结构优化与产业结构升级互动发展。发展新型消费业态，培育文化、体育、娱乐、旅游、信

9、息等消费热点。 4. 加快发展现代服务业 营造有利于服务业发展的政策和体制环境，增强服务业发展活力。重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务、总部经济、商务会展、文化创意、旅游等八大现代服务业，建设区域性产业服务中心、物流中心、休闲度假旅游中心、文化产业基地。加快服务业集聚区建设，促进服务业资源整合、企业集中、业态集聚，打造服务业发展载体平台。大力发展面向民生的特色旅游、文化创意、休闲娱乐、家庭服务等生活服务业。,17,（四）文化旅游业 1、挖掘中山地方文化特色，整合历史文化资源，以城市休闲度假、历史文化旅游为核心，构建具有鲜明中山特点的文化旅游体系。引导社会力量参与文化旅游资源的开发经营，

10、推出一批特色文化旅游精品线路和产品。 2、通过旅游项目推介平台，整体包装我市的文化旅游资源和旅游产品，培育文化旅游消费热点。促进文化旅游业与演艺产业互相融合、与历史文化遗产资源的产业化开发互动发展，强化孙中山故里旅游景区、139文化街区（博物馆群）等精品项目的开发，形成文化旅游的新景观。,18,1珠三角一体化建设的历史机遇 国务院规划的2020珠三角规划纲要计划表明，珠三角“一小时”经济圈的建成，中山将进一步与三大城市群同频共振，一同缔造珠三角经济新辉煌。 中山市是中国超级城市群的重要成员，位于珠三角三个重要城市群的中央，是珠江西岸“一小时”经济圈交通中枢，一小时内可畅达珠三角各重要城市，城市

11、经济发达，城市与周边的联系紧密，经济辐射能力巨大，城市百姓经济富足，消费潜力极大。,19,2城区经济发展的大趋势 城市化发展战略是我国经济发展战略的重要内容之一，旨在通过中心城市的带动作用实现区域经济的起飞和持续发展。 在这种社会经济形势之中，城市经济成为国民经济的重要支撑，城市成为具有重要影响力和巨大带动力的经济主体。城区作为城市的基本单元，是城市地域的核，是城市经济的芯，是城市管理的柄，同时它还是城市的行政集。所以城区经济在城市经济乃至于整个国民经济中的作用日益重要。 石岐区、东区作为中山的主城区，大力发展城区经济将对整个区域经济发展起到辐射带动和示范作用，而其中特色街区经济是城区经济中的

12、一张靓丽名片。,20,3首善之区的区位优势突出 石岐区、东区作为中山的主城区，具有交通优势、市场优势等，对信息、资金、技术、人才、知识等各类要素资源具有极强的集聚效应，同时也对中山市和周边地区经济的发展有较强的辐射效应。特色街区是能够较好地将这两种效应充分发挥出来的有效载体。 4可整合香山文化、商业文化等历史文化资源 岐关西路是中山商业文化之根，是早期香山与洋文化的沟通之脉。岐关西路的岁月变迁沉淀了大量的历史文化资源。另外，作为中山的主城区和首善之区，石岐、东区应该突破区划局限，担负起传承和发展中山优秀历史文化的责任，将中山深厚的历史文化资源进行传承和展示，为实现“中山市域的政治、经济、文化、

13、科教中心”、“伟人故里的文化、旅游中心城市”的城市职能进行有益的探索与引领。,21,5三旧改造、雨污分流等城市环境提升工程带来的机遇 依据“解放思想、尊重历史，规划先行、调整结构，政府引导、市场运作，平稳推进、整体升级”的原则，结合全市产业结构和空间布局，中山市制定了三旧改造实施细则。这些城市环境提升工程的有力推进，将加速“珠江口西岸的地区性中心城市，广东省生态、投资环境良好的宜居创业城市，以伟人故里为特色的旅游城市”的成型。 在这项工作的推动过程中，将会产生一些适合发展特色街区的必然机遇，充分把握这一机遇，也能为提升新型城镇化建设做出特有贡献。,22,6珠三角西岸的人力资源高地 在珠三角一体

14、化日益明显、港珠澳大桥开通在即的背景下，中山第三产业发展突飞猛进，具有较高素质的高端人才更加愿意汇聚中山，他们构成了城市发展的中坚力量。尤其是其中的成功者留在这里继续发展，产生了累积作用，进而导致城市中心城区的平均人口素质比其他地区较高。按照人力资本理论，这就会使得该城区拥有较为丰富的人力资本，从而形成一个地区社会经济发展的基础。 石岐区、东区作为中山的主城区，是当之无愧的珠江西岸人力资源高地，各类优秀的技术、研发、管理、金融人才汇集于此，为中山持续快速发展，继续发挥引领作用提供了强有力的支撑。,23,7高端消费人群集中 石岐区、东区是全市的行政中心、金融中心、总部基地中心、楼宇经济中心，是科

15、研、教育、文化和医疗卫生中心，现代服务业蓬勃发展，在此区域内集聚了大量高学历、高素质、高收入人群。他们普遍具有现代时尚生活和高端消费理念，客观上使得石岐区、东区具有较为旺盛的人气，这为高端特色街区的发展提供了良好的市场基础。同时，这类人群的生活方式和消费模式也会对中山市区和周边地区的人群产生影响和带动作用，这为中山的高端特色街区辐射范围不断扩大提供了依据。,24,8配套服务东区中心商务区的市场需求 2009年3月，在市政府的大力支持下，东区中心商务区被纳入第一批市镇（区）共建服务业集聚区，享受相关的优惠政策。2011年2月，东区中心商务区被广东省发改委认定为“广东省首批现代服务业集聚区”。 2

16、011年，中心商务区入驻企业522家，营业收入达110亿元，就业人数约3.2万人，入驻的企业向社会提供大量的就业机会，已经成为了全市现代服务业发展的行业标杆，对我市的服务业发展具有示范带动作用，促进我市经济社会的和谐发展。入驻的企业中，金融业企业约43家，营业收入超过101亿元，就业人数约10000人；信息产业约70家，营业收入约4亿元，就业人数约3500人；入驻的中介服务业企业约200家，营业收入5亿元，就业人数约5000人 。,25,国内著名城市酒吧街案例研究 知名酒吧街发展经验借鉴,第三章 主要城市酒吧街发展经验借鉴,26,*,我们通常会发现城市的性格往往会淋漓尽致体现在该城市的酒吧文化

17、中，目前，国内酒吧比较发达的城市有北京、上海、深圳。由于地域经济、文化背景、人口素质的不同，酒吧的风格在三个城市呈现出不同的风格，形成了三种不同的典型性酒吧文化：,27,北京酒吧：北京是全国各地艺术家、文化人“圈子”聚集之地，所以酒吧文化中呈现出多元化、多文化特征，酒吧主题细分化明显。,“酒吧之意不在酒 ”,28,上海酒吧：中国受“洋”文化影响最早的国际化大都市，上海人骨子里的高傲与挑剔体现在酒吧文化中，于是呈现出明显的贵族气质和高品位特性。,“酒吧是用来摆POSE的”,29,深圳酒吧：中国最典型的移民发展城市，是属于金领、白领的领地，在白天残酷工作竞争的重压下，深圳夜晚的酒吧是他们尽情宣泄的

18、舞台，充满激情和动感,“强劲节拍的牵引和身处人群的参与感，令人几乎忘了自己”,30,区位分析 城市核心区：三里屯位于北京朝阳区东部，南部紧接北京著名的三里屯商圈，和北京CBD， 使馆街区：三里屯酒吧街北邻使馆区，这也是三里屯成为国外人士，和国内名流经常观光的地方； 艺术文化酒吧街区：主要打造异域风情 建筑风格 现代时尚的建筑风格，简介的体块与传统老房子形成鲜明对比，用现代流动空间来统一起来，通透明快的钢玻璃表皮，流露出时尚，动感的城市节拍，同时与旧建筑改造街区来协调。,31,产品定位 功能定位：集餐饮，购物，娱乐等功能与一身； 客户定位：使馆内的外籍人士，北京附近的中产阶层和来北京旅游的国内外

19、旅客； 文化艺术街区：三里屯将建成以酒吧区为主打的文化艺术街区。所有建筑均为4层低密度，限高18米。 艺术文化酒吧区：新三里屯的主打街区为艺术文化酒吧区。酒吧区将专攻异域文化风情，与目前三里屯酒吧街的异域文化风情相吻合。据悉，新三里屯的1/4为艺术文化酒吧区，将容纳2030家酒吧。,32,区位 历史文化地段 新天地为上海太平桥改造的启动项目，区内有国家重点保护单位“中共一大会址”和许多建于上世纪初典型的石库门里弄建筑。 城市核心区 新天地位于卢湾区，距淮海中路高档消费商业区600米左右，处于“市中心的中心”。 老居民区 新天地紧邻淮海中路商务圈 北至太仓路，西至马当路 南至自忠路，东至西藏南路

20、 原自然街坊23个，原住人口7万,33,建筑风格 现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，产生了穿越时空之感。商业因建筑具有了人文历史的底蕴，建筑因商业具有了都市时尚的活力，是一个融合了历史与现代，东方与西方的产物 ；,34,项目定位 功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所 定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化 综合性时尚场所：将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在

21、一起 都市旅游景点：上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地，成为上海的一个地标。 顺应潮流与国际接轨：一个国际交流和聚会的地点。会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会,新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心,35,业态构成 零售：餐饮：休闲娱乐 38：42：20 恰当比例的业态组合保证了主题得到最大化的实现,以临街式商铺为主，业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平方米,南里商业以集中式商铺为主，以一座总建面为2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅

22、、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。,北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自世界多个国家和地区，充分展现了新天地的国际元素。,南里部分除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和极具品位的休闲娱乐热点。,36,1、酒吧街一般会在位于有文化沉淀的区域形成 如：北京南锣鼓巷酒吧街、什刹海酒吧街完整保存老北京历史风貌,蕴藏着老北京胡同文化。 上海新天地酒吧街保存老上

23、海石库门居住区建筑特色，体现老上海石库门居住文化 2、酒吧街一般位于交通比较方便的区域，但不是交通主路或闹市区，而位于闹中取静的地段形成 如：北京的三里屯酒吧街、锣鼓巷酒吧街、星吧路酒吧街、元大都酒吧街、后海酒吧街五条有影响的酒吧街全部不在城市主干道边，而是在相对于闹中取静的区域 3、酒吧街一般位于环境景观、历史文化景点附近的较好位置，能体现时尚和小资的情调 如：北京三里屯酒吧街有绿树成荫的道路绿化；北京什刹海酒吧街后海水景；上海新天地酒吧街有老石库门建筑和现代建筑景观。,37,4、酒吧街一般会在涉外区域或高校集中区附近形成 如：北京三里屯酒吧街位于北京第一、第二使馆区之间，是名副其实的涉外区域；上