房地产开发与经营第二词作业学生版本

1、西南财经大学天府学院课程作业姓名： 班级： 学号： 评分： 课程名称：房地产开发与经营 授课时间：2012 -2013学年第2学期投资项目经济评价案例某化学纤维厂经济评价 某化学纤维厂属于新设立法人项目。该项目经济评价是在可行性研究完成市场需求预测、建设规模、工艺技术方案、原材料、燃料及动力的供应、建厂条件和厂址方案、公用工程和辅助设施、环境保护、工厂组织和劳动定员以及项目实施规划诸方面进行研究论证和多方案比较后，确定了最佳方案的基础上进行的。主要技术和设备拟从国外引进。厂址位于城市近郊，占用一般农田250亩，靠近铁路、公路、码头， 交通运输方便。靠近主要原料和燃料产地，供应有保证。水、电供应

2、可靠。该项目主要设施包括生产主车间，与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程以及有关的生产管理、生活福利等设施。 基础数据 1) 生产规模和产品方案 建设规模为年产2.3万吨N产品。 产品方案为棉型及毛型两种， 以棉型为主。2) 实施进度 项目拟3年建成，第4年投产，当年生产负荷达到设计能力的70%，第5年达到90%， 第6年达到100%。生产期按15年计算，计算期为18年。3) 项目总资金估算及资金来源 （1） 建设投资估算按照2002年国家计委颁发的投资项目可行性研究指南的规定，建设投资由建设投资（不含建设期利息）和建设利息两部分组成，2000以前还要将固定资产投资方向调节税纳入到建设投资

3、总额中。本案例涉及的建设项目是在2000年以前的，所以建设投资由三部分组成。1 建设投资（不含建设利息）估算及依据。 建设投资估算是依据纺织工业部颁发的纺织工业工程建设概预算编制办法及规定进行编制的。引进设备价格的计算参照外商公司的报价。 国内配套投资在建设期内根据国家规定考虑了涨价因素， 即将分年投资额按年递增率6%计算到建设期末。 建设投资（不含建设利息）估算额为42542万元，其中外币为3454万美元。外汇按国家外汇管理局1992年6月 公布的外汇牌价1美元等于5.48元人民币计算。建设投资（不含建设利息）见表2 固定资产投资方向调节税估算。按国家规定本项目投资方向调节税税率为5%， 投

4、资方向调节税估算值为2127万元。3 建设期利息估算为4319万元， 其中外汇为469万美元。建设投资=建设投资（不含建设期利息）+固定资产投资方向调节税+建设期利息 =42542+2127+4319 =48988(万元)建设投资按静态与动态划分，各项构成见项目投入总资产估算汇总表（附表2）。（2） 流动资金估算流动资金估算，按分项详细估算法进行估算，估算总额为（7084）万元。 流动资金估算见附表3。项目总投资=建设投资+铺底流动资金 =48988+708430% =51113(万元)项目总资金=建设投资+全部流动资金 =（42542+2127+4319）+7084 =56072(万元)（3

5、） 资金来源项目资本金为16000万元，其余为借款，外汇全部通过中国银行向国外借款， 年利率为9%；人民币建设投资部分由中国建设银行贷款，年利率为9.72%； 流动资金的70%由中国工商银行贷款，年利 率为 8.64%。投资分年使用计划按第1年20%， 第2年55%， 第3年25%的比例分配。各年资金使用及资金筹措计算如下：1 项目建设投资（不含建设期利息）与含固定资产投资方向调节税为44669万元，分3年按比例投入；项目流动资金为7084万元，按生产负荷估算逐年投入。第1年8935万元，其中人民币5148万元，外币691万美元（折人民币3787万元）；第2年24570万元，其中人民币1415

6、8万元，外币1900万美元（折人民币10412万元）；第3年11164万元，其中人民币6435万元，外币863万美元（折人民币4729万元）；第4年生产负荷70%，投入流动资金，计4959万元；第5年生产负荷为90%，新增流动资金1417万元；第 6年达到满负荷，再增流动资金708万元。2 项目资本金16000万元，除掉第4年用于铺底流动资金2125万元外，剩余13875万元按投资比例用于建设投资（不含建设期利息）和固定资产投资方向调节税。资本金在第14年投入数额分别为2775，7631，3469，2125万元。3 项目借款用于建设投资（不含建设期利息）和固定资产投资方向调节税为30794万元

7、，用于建设期利息为4319万元，用于流动资金为4959万元， 总借款数额为40072万元。人民币各年借款本金分别为2373，6527，2966，2956，1336，667万元，人民币各年建设期利息分别为115，559，1075万元，建设期末借款本息为13615万元。外币各年借款本金分别为691，1900，863万美元（折人民币分别为3787，10412，4729万元），外币各年建设期利息分别为 31，150，288万美元（折人民币分别为170，822，1578万元），建设期末借款本息之和为3923万美元（折人民币21498万元）。综之，人民币和外币建设期借款本金为30794万元，建设期利息为4

8、319万元，长期借款建设期本息之和为35113万元。投资使用计划与资金筹措见附表4。4) 产品成本和费用估算依据（以100%生产负荷计） 1 外购原材费用15748万元，含进项增值税2288； 2 外购燃料动力2052万元，含进项增值税298万元；3 全厂定员为1140人，工资及福利费按每人每年2800元估算， 全年工资及福利费为319万元（其中福利费按工资总额的14%计取）； 4 固定资产按平均年限法折旧，折旧年限为5年，预计净残值率为5.5%；5 修理费取折旧费的50%；6 无形资产按10年摊销，其他资产按5年摊销；7 项目外汇借款偿还拟在投产后以1：6的比价购买调剂外汇，按7年等额还本，

9、 故财务费用中应考虑汇总损失； 8 其他费用868万元，其中其他制造费79万元。 5) 其他数据(1) 产品销售价格（含税）为15400元/吨，产品缴纳增值税税率为17%， 城乡维护建设税税率为4%， 教育费附加税率为1%。(2) 企业所得税税率为33%，盈余公积金和盈余公益金分别按税后利润的10%和5%计取。(3) 基准折现率为12%。 辅助报表的编制1) 建设投资（不舍建设期利息）估算表根据项目建设的具体内容对主要生产、辅助生产、公用工程、环境保护工程、总图运输、厂区服务性工程、生活福利工程以及厂外工程等8个方面，按土建工程与设备购置、安装工程的具体情况，将建设投资按照费用估算类别归总为：

10、第一部分工程费用34 448万元（含2 899万美元），其中建筑工程费3 466万元，设备及工器具购置费22 331万元，安装工程费8 651万元；第二部分工程建设其他费用5169万元（含2:11万美元），其中土地费用612万元，固定资产投资方向调节税为2 127万元（注：现在已经免征）；预备费用5 052万元，其中基本预备费3 749万元（含314万美元），涨价预备费1 303万元。建设投资（不含建设期利息）估算表见附表1。由表中可以看出，项目建设投资（不含建设期利息）为44 669万元（含固定资产投资方向调节税2 127万元）。2) 投资使用与资金筹措计划表（1） 投资使用 根据项目建设投

11、资（含固定资产投资方向调节税）44669万元及各年投资比例，可在投资使用与资金筹措计划表中填上各年的投资额（见附表4）。建设期3年别为8 935，24 570，11164万元，具体如下：人民币投资分别为5 148万元，14 158，6435，万元。外币投资分别为691万美元（折人民币3 787万元），1 900万美元（折人民币1 0 41 2万元），863万美元（折人民币4 729万元）。（2） 资金筹措 有了上述各年的投资额，就可以进行资金的筹措，并把数据摸入报表中。项目自有资金16 000万元，除了2 125万元用于铺地流动资金外，其余的13 875万元用于建设投资（含固定资产投资方向调节

12、税）。按投资比例，建设期3年分别为2 775，7 631,3 469万元。项目建设投资（含固定资产投资方向调节税）借款本金为30794万元。其中人民币借款分别为2 373，6 527，2 966万元；外币借款分别为，691,1900,863万美元，折人民币分别为3 787,10 412,4 729万元。 （3） 建设期利息 有了各年借款，就可以计算各年建设利息，并把逐年计算的结果填入到投资使用与资金筹措计划表、借款还本付息计划表的对应报表项中。人民币建设期利息各年为115,559，1075万元，合计为1749万美元，建设期借款本息累计为13615万元。13615万元即为生产期需用未分配利润、折

13、旧费、摊销费等来偿还的人民币借款的本金数额。外币建设期利息各年为31,150，288万美元，合计为469万美元，折人民币2570万元，建设期外币借款还本累计为3923万美元，折人民币21498万元，需在生产期用调剂外汇偿还。综合人民币与外币借款，建设期利息总额为4 319万元。将4 319万元填入项目投入总资金估算汇总表（见附表2）中，得到项目的建设投资（含建设期利息）为48988万元。3) 固定资产折旧费估算表根据资本保全的原则，可以将建设投资（含建设期利息）分离归类出固定资产原值为46 558万元。其中，房屋、建筑物原值3 466万元，机器设备原值22 331万元，其他原值20 761万元

14、。按年限平均法折旧，折旧年限为15年，预计净残值率为5.5%，可以计算出年折旧费为2 933万元。将各年折旧费和净值填入固定资产折旧费估算表（见附表8），就完成了对表的编制。4) 无形资产及其他资产摊销费估算|表 项目形成无形资产l 700万元，其他资产730万元。按无形资产摊销年限10年计，年摊销费170万元；按其他资产摊销年限5年计，年摊销费146万元。将各年摊销费及净值填入无形资产及其他资产摊销费估算表（见附表9），完成对该表的编制。5) 外购原材料费用估算表及外购燃料动力费用估算表根据项目具体的工艺技术方案、产品方案和市场讽研的情况，可以把项目主要投入物的单价、年消耗量及消耗金额等内容

15、填入到外购原材料费估算表（附表6）及外购燃料和动力费估算表（附表7）中，并进而为总成本费用估算表中的原材料、燃料动力费以及增值税计算提供数据。 6) 流动资金估算表 流动资金采用分项详细估算法进行估算。估算公式中所需的各项周转次数已根据项目的实际情况事先给出，经营成本可由公式求得。 经营成本=总成本费用一折旧费一维简费一摊销费一利息支出 =外购原材料费+外购燃料及动力费+工资及福利费+修理费+其他费用 按不同的生产负荷计算出的流动资金填人流动资金估算表中，并计算出流动资金本年增加额（见附表3）。可以看出，100%负荷时流动资金为70 84万元，将其填入项目投入总资金估算汇总表，得到项目的总资金

16、为56 072万元。 有了流动资金需要量，就可以再回到投资使用与资金筹措计划表(附表4)，完成对该表流动资金项目的填写。如附表4所示，流动资金在第4、5、6年分别应投入5 081、1336和667万元。与此相对应，自有的铺底流动资金2125万元在第4年投入，不足部分由人民币借款解决，第4、5、6年分别借款2 956、1 336和667万元，流动资金总借款4 969万元。 至此，投资使用与资金筹措计划表、项目投入总资金估算汇总表才全部编制完毕。 7) 销售收入、销售税金及附加和增值税估算表项目年产量2.3万吨，每吨售价（含税）15 400元，正常年份销售收入35 420万元。产品缴纳增值税、城乡

17、维护建设税和教育费附加，按照所给的税率，可计算出正常年份应缴纳的销售税金及附加为128元，缴纳的增值税为2 561万元，见附表11。 8) 总成本费用估算表根据基础数据和前面诸表的数据，就可以填制总成本费用估算表(见附表10)。注意：在总成本费用估算表中，除财务费用一项外，其余各项数据均可从前面诸表及基础数据中获得。财务费用包括了利息支出与汇兑损失。汇兑损失可直接求得，而利息支出则需根据各年年栅长期借款与流动资金借款余额来计算。其中长期借款余额要涉及总成本费用估算表、利润与利润分配表和借款还本付息计划表的循环计算，故只能逐年地进行填制。本项目第4年（即投产期第1年）的财务费用计算如下：（1）

18、汇兑损失由于项目没有外汇收入，偿还外汇借款是项目投产后以1：6的比价购买调剂外汇，按7年等额还本，故按建设期外币借款总额可计算出汇兑总损失。7年汇兑总损失=3 923(6-5.48) =2 040（万元） 每年汇兑损失为291万元。（2） 利息支出外汇利息=21498 X 9%=1935(万元)人民币长期借款利息=13 6159.72%一1 323（万元）流动资金借款利息=2 956 X8.64%高255（万元）故第4年利息支出为3 513万元；第4年财务费用为3 804万元，总成本费用为22 167万元，为利润与利润分配提供了基础。9) 借款还本付息计划表 借款还本付息计划表的编制如附表5所

19、示。表中，建设期的借款及利息计算已由前面完成，投产期的本金偿还与利息支付需逐年计算。 外币借款本金按7年等额偿还，年偿还3071万元，利息支付取决于每年年初外币借款的余额。人民币长期借款本偿还按最大能力方式计算，它取决于可用于偿还人民币本金的数额，即未分配利润、折旧费、摊销费总和扣除掉偿还外币本金后的余额，利息支出则取决于年初人民币借款的余额。用该表可计算出入民币借款偿还期。基本报表的编制1) 利润与利润分配表 ，在利润与利润分配表中，产品销售收入、销售税金及附加、增值税以及总成本费用数据取自于辅助报表，其中，总成本费用只能逐年填写。有了利润总额，就可以计算出所得税、税后利润、盈余公积金、盈余

20、公益金、未分配利润等数据，利润与利润分配表的编制见附表15。利润与利润分配表中的未分配利润应计入借款还本付息计划表，作为偿还长期借款本金的来源之一，从而可完成总成本费用估算表、利润与利润分配表、借款还本付息计划表的循环计算。以第4、第5年计算为例，计算如下：在第4年，总成本赞用为22 167万元，进入利润与利润分配表中可计算出利润总额为745万元，未分配利润为499万元；将未分配利润计入借款还本付息计划表中，连同折旧费2 933万元、摊销售费316万元，偿还借款本金的资金来源合计为3 748万元。其中还外币本金3 071万元，还人民币本金677万元。这样在第5年初，外币借款余额为18 427万

21、元，人民币借款余额为12 938万元。在第5年，流动资金又增借1 336万元，使流动资金借款利息增至371万元。外币借款利息为1 658万元，人民币长期借款利息为1258万元。利息支出合计3 287万元，财务费用为3 578万元。将总成本费用25 500万元计入利润与利润分配表中，又可求得第5年的未分配利润，继而在借款还本付息计划表中求得偿还长期借款本金的数额，从而再为下一年利息支出提供计算的依据。这样，最终完成对这三张报表的编制。 2) 项目财务现金流量表、资本金财务现金流量表在这两张报表中，现金流入、现金流出的诸项数据均来自前面的辅助报表和基本报表。由表可计算出净现金流量、累计净现金流量，

22、并计算出所得税前后的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等指标，见附表12、附表13。3) 资金来源与运用表该报表中的诸项数据均来自前述的辅助报表和基本报表。由表可计算出盈余资金和累计盈余资金，为编制资产负债表提供依据，资金来源与运用表见附表16。4) 资产负债表资产负债表是最终的报表，反映了各年末资产、负债及所有者权益状况，它遵循会计等式：资产等于负债加所有者权益。倘若前面的报表有错误之处，资产负债表将“做不平”，因此用该表可以检验出诸表编制的成功与否。表中的诸项数据均来自前述的辅助报表和基本报表。其中，在建工程为建设期逐年累计建设投资（含建设期利息）总额，而长期借款数额则随着投产期借款的

23、偿还呈逐年下降趋势直至零。 附表1 建设投资（不含建设期利息）估算表 单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费其他费用合计其中外币（万美元）投资比例1第一部分：工程费用3466223318651034448289981.00%1.1主要生产项目103117443732025794其中：外汇2029870289928991.2辅助生产项目38310525114861.3公用工程项目4492488101739541.4环境保护工程185110022515101.5总图运输522483001.6服务性工程项目2622621.7生活福利工程110411041.8厂外工程项目3

24、8382第二部分：工程建设其它费用304230422417.20%其中：土地费用6126123140第一、第二部分费用合计346622331865130423749031411.90%3预备费用000505250523143.1基本预备费用374937493.2涨价预备费用13031303建设投资（不含建设期利息）合计346622331865180944254234544固定资产投资方向调节税2127投资比例8.10%52.50%20.30%19.00%100.00%附表2 项目投入总资金估算汇总表 单位：万元，万美元序号费用名称投资额估算说明合计其中：外汇1建设投资4898839231.1建

25、设投资静态部分4336634541.1.1建筑工程费34661.1.2设备及工器具购置费2233120291.1.3安装工程费86518701.1.4工程建设其它费5169241含固定资产投资方向调节税（217）1.1.5基本预备费用37493141.2建设投资动态部分56224691.2.1涨价预备费13031.2.2建设期利息43194692流动资金70843项目投入总资金（1+2）560723923 附表3 流动资金估算表 单位：万元项目最低周转天数周转次数投产量达产期4567891011121314151617181流动资产6119775285678567856785678567856785678567856785678567856785671.1应收账款30122066265729522952295229522952295229522952295229522952295229521.2存货4004504655665566556655665566556655665566556655665566556655661.2.1原材料606183823