北京城市综合体项目市场考察报告(61页)

1、北京综合体调研报告“完美集团”、“完美集团”的体验，北京旅游记录：三里屯SOHO公三大都市综合体东三里盘古大观世奥国际中心和盛麒麟社会当代MOMA银泰中心华茂中心，完美第一站：三里屯SOHO 2009.8.26，北京三里SOHO办公公寓商务，完美第二站：公三广场办公酒店商务2009.8.26，完美第三站：东三里2009.8.26，北京盘古广场办公完美第四站：盘古大观，北京盘古广场办公公寓商务酒店，完美第五站：2009.8.27，国际中心时代办公公寓，完美第六站：2009.8.27，麒麟区住宅商务，完美第七站：北京银泰中心1 2009 . 8 . 27，北京银泰中心办公公寓商务酒店，完美第七站：

2、北京银泰中心2 2009 . 8 . 27，北京银泰中心办公公寓商务酒店，完美第八站：当代MOMA 2009 . 8 . 28 完美第九站：华茂中心1 2009年8月27日，北京银泰中心写字楼公寓商务酒店，完美第九站：华茂中心2 2009年8月28日，北京银泰中心写字楼公寓商务酒店，深入分析典型项目：商业核心城市综合体银泰中心航空母舰大众城市综合体华茂中心特色商业城市综合体三里屯SOHO绝版地标城市综合体盘古大观，商业核心城市综合体银泰中心，北京银泰中心位于国茂大桥西南角建国门外大街2号该中心位于北京中央商务区的核心，北临长安街，与国际贸易相呼应，东接东三环，南接建外SOHO。它是长安街的标志

3、性建筑。1.位置及周边条件，北京中央商务区核心区，基地面积：31305平方米，总建筑面积：35万平方米，总建筑面积：26.53万平方米，总地下建筑面积：8.47万平方米，酒店公寓建筑面积：12.05万平方米，酒店：3.17万平方米，公寓建筑面积：5.84万平方米，商业设施：3.03万平方米，办公楼建筑面积：7.23万平方米建筑设计：北京银泰中心由世界著名建筑师约翰波特曼设计。其优雅简约的设计风格高贵、雄伟、大气，处于一个新的景观设计时代：(1)立体设计，将建筑物周围的街道植物、裙楼屋顶花园和室内景观相结合。(2)精巧的操作技术是国际设计大师水平的直接体现之一。(3)水景的运用，北京银泰中心的水

4、景设计是点状的、立体的，在整体环境设计中起着重要的作用。设计师艺术地表达了中国传统对水的理解，给人精神上的安慰。3.总体规划设计，世界著名团队打造北京最高点和标志性建筑，最昂贵的黄金地段：位于北京中央商务区核心区域；长安街首高：中心主楼高249.9米，两侧附属建筑高186米；世界上最著名的建筑设计：国际著名建筑师约翰波特曼事务所的设计；中国最高酒店：凯悦酒店是大中华区第一家柏悦酒店。酒店大堂位于中央主楼的60层，可以俯瞰北京的全景。这是中国最高的酒店大堂。核心价值，中央商务区最豪华的公寓：28套最好的酒店式服务豪华公寓公园乐府和216套酒店式服务公寓公园乐居，其中公园乐府是为国际商界领袖量身定

5、做的。与普通公寓建筑不同，北京银泰中心在整个建筑群的中央主楼设置了公寓；欧洲顶级时尚生活艺术中心：悦生活中的公园生活(Park Life in yue life)，汇聚了欧洲顶级时尚生活方式，是一个全新概念的高档商务、休闲、健康、美食和娱乐的目的地。国际顶尖团队：建筑结构设计师是以设计标志性建筑闻名的著名建筑师约翰波特曼；柏悦酒店和柏悦酒店的室内设计师是彼得雷梅迪奥斯；由多家超五星级酒店集团任命的世界著名室内设计师；鲍威士博维斯租赁公司提供项目管理；餐饮健身中心的室内设计师是著名的日本超级土豆有限公司；国际贸易为深棕色，建外SOHO为白色。为了达到这种和谐，银泰中心在设置立面颜色时选择了中间的

6、米色进行过渡，因为它是三座建筑中最高的一座，可以协调其他两座建筑，这实际上是由内而外和由外而内的相互协调。此外，银泰中心位于顶楼大堂，人们可以利用长安街的制高点银泰中心，欣赏整个北京和现代化的中央商务区，这不仅为建筑增添了亮点，也真正体现了标志性建筑的作用。规划布局，有限的空间打造精致的园林；开阔的庭院和屋顶花园创造了银泰的活力。室内水景的创造体现了银泰的敏捷和优雅。整栋建筑因其绿色和水而晶莹剔透，自然它的寓意和传奇可以因建筑而得以表达。景观规划，公园岳城，公园乐府：独栋公寓，50-58F，21套，549-869平方米。公园凯悦酒店：34-49F，共237套，公园生活，悦生活：-1-3F5F平

7、台花园；PICC平安保险大厦：银泰写字楼5A甲级写字楼，朴月菊：公寓，7-33F，共216套，面积133-240平方米。北京光明餐厅和酒吧：顶楼，建筑规划，酒店品牌：柏悦酒店；运营关键：引进中国首家柏悦酒店，借助柏悦品牌提升项目档次；酒店定位：中国最尊贵的精品酒店、产品创意、中国最大的室内生态背景墙、宴会厅旁的贵宾休息室、中国最大的景泰蓝壁画、中国最大的漆球、宴会厅内的蛋壳画、北京最高的餐厅北京良典餐厅、超大型货运电梯。电梯轿厢可容纳宴会厅内的汽车展轿厢；各种物业功能定位和经营理念，公寓定位：公园乐居现代豪华公寓公园乐府专属公寓商业模式：直销；经营关键：以海外销售为先导，等待海外销售更加成熟，

8、凭借良好的销售业绩和市场信誉提升园区的本地形象和产品价值，为后续销售创造增值空间；在海外，香港是主要销售市场，专业投资和理财人士是主要客户；销售方式：国内自主销售，海外委托代理销售；渠道营销和公共关系营销的结合。销售渠道：凯悦集团、美林集团、华平基金、海外路演、联合公关活动、产品推广会议、网络营销，三楼5层。各类物业的功能定位和运营思路，业务定位：豪华零售中心商业模式：开发商租赁经营，统一投资，统一管理；业务组合：服装、手表、珠宝、手机、餐饮经营的关键：引进世界顶级奢侈品，提高业务整体档次和质量，引进一、二级品牌，扩大客户群；一楼，2F，3F，-一楼，福舒竹影荷塘，五座宋代古院式木建筑，以曲折

9、的水景呈现在我们面前，六楼平台上的“秀”酒吧，开幕式上大楼的投影仪式，办公楼的定位：世界500强中国总部、商业模式：先卖一整栋楼。入驻企业：美国思科公司、东京证券交易所、美国Mimes和浦恒律师事务所、跨国咨询公司；运营的关键：早期出售整栋建筑以减轻财务压力，后期自给自足；硬件创新，七大特色：北京首个双轿厢电梯系统；全空气变风量(VAV)系统，12米双层空厅，独特的圆形走廊，无中柱大开间的办公空间，15厘米高的架空网络地板，可更换单元式LOW-E幕墙系统，全方位个性化设计，创造人性化舒适的办公环境，各种商业形式之间的运作关系需要补充。航母、城市综合体、华茂中心、开发商背景：北京国华房地产开发有

10、限公司是具有国家一级房地产开发资质的大型房地产开发商，是中国高端建筑综合体品牌中国贸易中心的开发商。信用状况连续多年被中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国光大银行、北京银行和新华社联合评选为“北京房地产信用站20强”。持有投资回报率高的物业，如华茂新港广场、华茂办公楼和华茂购物中心。与国际巨头的长期战略合作。作为中国商业地产的龙头企业，首创主流地产模式，赢得政府部门和主流媒体100多项荣誉，成为行业标杆。1.位置及周边条件：北京华茂中心位于东长安街，中央商务区东侧，西距国茂大桥900米，东临四环四会大桥，南临长安街。到首都国际机场只需要20分钟。华茂中心东延伸区、华茂中心办

11、公楼、超5A智能办公楼：为跨国企业量身定制，国际金融领袖支持，入住华茂中心的金融企业享受北京市政府特殊津贴政策，华茂中心办公楼、购物中心、北京市最大的商业中心、2个国际超五星级酒店品牌、华茂公寓、国际公寓商务大厦、JW万豪酒店、丽思卡尔顿酒店、5A智能办公楼、国际商务区、国际公寓、2个五星级酒店展览中心、2个。商业布局，商业，写字楼，酒店，公寓，新光广场华茂购物中心，华茂广场，华茂商业街，丽思卡尔顿酒店，JW万豪酒店，3。规划和布局，在总体规划中，建筑在南北方向有机地组织起来。公寓区位于地块北部，有相对独立的花园和水景，高低不同的平台高度，形成整洁宜人的空间秩序。另一方面，它也使花园充满阳光，

12、有一个更大的阳光角度。为了给居民在不同季节最愉快的活动空间；商务区和酒店位于土地的中部，办公楼和酒店共同构成了北京独特的主题公园，不仅形成了东长安街商务区的延续，也为酒店提供了广阔的城市公园空间。通过建筑空间和元素的组织，公共空间富有人情味，与北京华茂中心紧密结合创新的滨水商业、餐饮和文化设施的布局丰富了国际购物中心的结构，使购物中心和商业广场不仅成为中国贸易中心的核心部分，也创造了北京新的商业形式。流水主题的灵感来自于我们设计欧洲广场、街区和花园的经验，来自于我们对中国文化的理解，是中西文化的平衡和融合。花园、房子等。将被用作建筑元素，作为水主题的载体和从水中诞生的各种奇妙隐喻的空间道具。5

13、、外部交通，6、内部道路系统，华茂中心商务区新光广场，定位：打造一个富有商业人文的高品质购物空间“GUCCI亚洲最大旗舰店。”“EQ:IQ是世界上第一家形象店”，“CLUB MONACO在北京的第一家店”，“MAXCO在中国的第一家形象店”，“FAUCHON第一次进入中国旗舰店”，“化妆品区是中国最完整的化妆品区”，“中国第一个设计统一、品牌完整的男士保养区。”“都市流行区”是目前北京市场上流行服装品牌规模最完整的区域，“家居区”汇聚了世界上最具代表性的顶级家居品牌，“世界78大品牌首次在中国市场与世界同步上市”，“中国商业地产十大经典案例”，4F水幕空间，24米广信大道，24米广信大道，B1

14、候车平台，10，008朵北京红月季花在大堂。广信星光大道400号广信大厅，“商业人性化”解读：所谓的商业首先是在一个商业商店里规划的，它与商品展示和购物环境融为一体；人文主义是对客人和顾客的一种人文关怀。我们用一种生活和艺术品味设施来营造一种人文氛围，在商业环境中表现对人的关怀，而不是用商品来拥挤顾客。“，商业定位和现场体验，免费手机充电；免费纯净水和电视娱乐节目；最新的报纸和娱乐杂志；占地1116.9平方米的文化艺术展览场地；免费拜访和浏览客户是对会展文化产品的推广，有利于品牌文化的衍生；购物时让顾客了解更多的文化信息和时尚信息。男士保养区，梦想鞋测试区，女士睡衣区，贵宾室，托儿所，亲子厕所

15、，儿童试衣间，服装修改室，司机休息室，圆形双层自动扶梯。无处不在的人文关怀和贵宾礼遇、细节和附加功能设置，B1、1F、2F、3F、4F、5F、6F，时尚食品/用品/餐厅/咖啡厅美食街，BHG食品超市FAUCHON法国百年老店，B1层与办公楼和地铁相连；零售超市和食品促进了人流；第一个食品时尚区；国际顶级精品手表/珠宝/女鞋化妆品/钟表/护肤房，国际著名品牌橱窗梦女鞋护肤区，国际精品睡衣及女装/配饰，梦内衣，睡衣区，时尚著名女装/配饰，运动装/鞋及牛仔裤流行休闲装/男装，厨房/视听/家电餐厅用品卧室/孕妇儿童用品，餐厅，星光水幕高尔夫广信文远松下中心儿童娱乐室/婴儿室，经营关键：引进成熟的国外百货经营模式-体验式一体包括世界顶级品牌到街头个性时尚；艺术时尚品味营造创新的商业氛围；先进人性化的细节功能设置；百货店的零售业已经逐渐从传统的“购物即买卖”的模式转变为“购物即休闲生活”的现代商业模式。整体出租给成熟的商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值；2008年4月11日，华茂中心开业。华茂购物中心位于华茂办公楼裙楼，建筑面积约4万平方米。它有五个商务楼层，包括一个地下楼层和四个地上楼层。B1层与新光广场和地铁站相连。空间干净明亮，现代时尚，购物线路顺畅，购物环境优雅范思哲，A.TESTONI，BAUME MERCIER，BROOKS BROTHERS，CAN