《物业经营管理》分章习题

1、物业经营管理分章习题第一章 物业经营管理概述一、单项选择题： 1、物业经营管理的对象通常是（ C ）。 A、物业资产管理公司 B、物业管理企业 C、收益性物业 D、自用型物业 2、物业经营管理强调为业主提供（ C ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A、设施管理 B、运行管理 C、价值管理 D、资产管理 3、物业经营管理的内容不包括（ D ）。 A、物业价值和经营绩效评估 B、租赁管理 C、物业运行操作管理 D、房地产开发 4、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和

2、提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A、物业各期成本最小化 B、物业各期净收益最大化 C、租户满意度最大化 D、物业价值最大化 5、国外通常将写字楼分为（ B ）个等级 A、2 B、3 C、4 D、5 6、（ B ）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 A、居住物业 B、收益性物业 C、公共物业 D、所有物业 7、关于区域购物中心，表述错误的是（ D ）。 A、建筑规模10万m以上 B、有效商业服务半径可达到200Km C、是一个高效运作的统一体 D、通常由一家大型百货公司为主要租户 8、市级购物中心建筑面积一般在（ A ）。 A、3万m以上 B、1万3万m之间

3、 C、300010000m之间 D、3000m以下 9、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指（ A ）物业管理企业。 A、管理型 B、专业型 C、综合型 D、委托型 10、别墅（Villa）是指在风景区或在效外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（ C ）具有别墅类产品的独有性。 A、空中别墅 B、叠拼别墅 C、独栋别墅 D、双拼别墅 11、一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（ C ）。 A、花园公寓 B、错层公寓 C、复式公寓 D、单间公寓 12、（ D ）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良

4、好的生产、办公环境。 A、房地产投资组合管理 B、现场管理 C、房地产资产管理 D、设施管理 13、关于零售商业物业的表述，不正确的是（ C ）。 A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群 B、为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务 C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺 D、综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制 14、设施管理的服务对象通常为（ D ）。 A、科研教学设施 B、政府办公楼 C、医院设施 D、拥有房地产的非房地产企业或机构 15、资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计

5、划，主要考察（ C ）。 A、这些资本开支是否符合财务会计原则 B、这些资本开支是否符合条例的规定 C、这些资本开支是否能有效提升物业价值 D、这些资本开支是否能降低物业管理成本 16、资产管理公司通过（ A ），来聘用、解聘和调配物业管理企业。 A、监控物业的运行绩效 B、监控现场物业管理工作情况 C、监控物业管理和物业运营的收益 D、监控物业管理和物业运营的成本 17、管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是（ A ）。 A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。 B、管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规

6、划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等 C、管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务 D、在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。 18、根据资产组合理论，不正确的是（ C ）。 A、投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险 B、“不要把鸡蛋放在一个篮子里” C、理性的投资者将选择风险最小的那个组合 D、投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之

7、间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低 19、关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是（ C ）。 A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资 B、业主会昼寻找能够承担全部维修成本的租户 C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担 D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资 20、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（ A ）、设施设备管理和物业保险管理。 A、日常维护和维修 B、确定管理标准 C、资产管理 D、构建信息基础 21、物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信

8、息基础、（ C ）、进行资产组合。 A、日常维护和维修 B、成本管理 C、决策分析 D、物业保险管理二、多项选择题： 1、物业经营管理是（ ACDE ）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 A、物业管理 B、房地产开发 C、房地产资产管理 D、房地产组合投资管理 E、设施管理 2、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ ABC ）的需求。 A、物业投资收益 B、企业发展战略 C、主营业务发展目标 D、物业维修养护 E、延长物业的自然寿命 3、物业经营管理的目标包括（ ABCE ）。 A、为业主或投资者创造利润和回报 B、使物业在运行使用过程中能

9、够保值增值 C、在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求 D、物业经营成本最小化 E、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 4、人们主要依照写字楼（ ABC ）等对其进行等级划分 A、收益能力 B、所处的位置 C、楼宇设计和装修状况 D、使用时间 E、投资者类型 5、对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（ ABC ）。 A、利于选择优良租户 B、利于优化零售商业的业态组合 C、利于实现业主总体利益的最大化 D、可使商业辐射区域覆盖整个城市 E、能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求 6、物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确

10、的有（ AB ）。 A、物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理 B、传统物业管理强调为业主提供价值管理服务 C、物业经营管理强调满足业主物业投资收益，企业发展战略及主营业务发展目标的需求 D、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报 E、物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略必的物业资产价值管理方向拓展 7、工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（ ABCD ）等。 A、工业厂房 B、仓储用房 C、高新技术产业用房 D、研究与发展用房 E、写字楼 8、酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、

11、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（ ABCD ）等。 A、写字楼 B、高尔夫球场 C、休闲度假村 D、赛马场 E、花园公寓 9、设施管理的对象，主要是（ ABCD ）等。 A、高新技术企业用房 B、医院设施 C、科研教学设施 D、政府办公楼 E、甲级住宅楼 10、物业经营管理内容的三个层次中，（ DE ）以策略性管理为主。 A、物业管理 B、设施管理 C、运行管理 D、房地产资产管理 E、房地产投资组合管理 11、对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行（ CE ）工作。 A、日常管理 B、现场管理 C、房地产资产管理 D、企业管理 E、房地产投资组合

12、管理 12、物业管理企业按工作内容可以分为（ ABE ）。 A、管理型企业 B、专业型企业 C、委托型企业 D、兼营型企业 E、综合型企业 13、房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括（ ABCD ）。 A、负责管理物业管理企业和设施管理公司 B、监督物业管理企业和设施管理公司的行为 C、指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划 D、使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化 E、满足业主、租户和物业管理企业的要求 14、一个资产管理公司通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照（ AB ）的分类原则来管理物业。 A、物业类型 B、地理位置 C、物业新旧程度 D、物业产权类

13、型 E、物业运营成本 15、房地产组合投资管理的内容包括（ ACDE ）。 A、理解和执行物业业主的投资目标 B、评价物业管理企业和设施管理公司的表现 C、审批资产管理公司提出的更新改造计划 D、以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产 E、在合适的时机购置和处置物业资产 16、房地产投资的利润是通过（ ACD ）途径创造出来的 A、在极好的条件下从开发商手中购买物业 B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态 C、在合适的时机售出物业 D、在极好的条件下从原业主手中购买物业 E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业 17、下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有

14、（ BCE ）。 A、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任 B、通常以专业分包的形式获得物业管理业务 C、也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务 D、同时具备物业策略管理和物业运行管理能力 E、由其提供专业管理服务，即能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本 18、从管理的层次上，物业管理可以分为（ BCD ）。 A、委托管理 B、公司管理 C、现场管理 D、现场作业 E、物业经营 19、大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下（ ADE ）。 A、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理 B、房地产组织投资管理公司负责管理物业

15、管理企业和设施管理公司 C、房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险 D、为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略 E、房地产组织投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求 20、物业经营管理中的战略性工作包括（ ABCD ）。 A、确定战略 B、构建信息基础 C、决策分析 D、进行资产组合 E、成本管理 21、物业经营管理的常规工作内容包括（ ABCD ）。 A、现金流和成本管理 B、日常维修和维护 C、设施设备管理 D、物业保险管理 E、进行资产组合第二

16、章 房地产投资及其区位选择一、单项选择题： 1、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物（ C ）。 A、直接从事房地产开发经营活动的经济行为 B、间接地从事房地产开发经营活动的经济行为 C、直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为 D、直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为 2、投资者进行房地产投资的主要目的是（ D ）。 A、获得作为房地产业主的荣誉 B、降低其投资组合的总体风险 C、抵消通货膨胀对其资产的影响 D、使其财富最大化 3、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（ D ）。 A、政策影响性 B、专业管理依赖性 C

17、、相互影响性 D、位置固定性或不可移动性 4、由于房地产的不可移动性或受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（ D ）相关， A、所投资的房地产类型 B、投资决策的准确性 C、进入房地产市场的时机选择 D、房地产所处的区位 5、（ D ）是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。 A、使用寿命 B、自然寿命 C、设计寿命 D、经济寿命 6、公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（ A ）。 A、适应性 B、差异性 C、长期性 D、政策性 7、国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是（ A ）年。 A、40 B、5

18、0 C、60 D、70 8、（ B ）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。 A、房地产债券投资 B、房地产间接投资 C、房地产开发投资 D、房地产转业投资 9、（ C ）的出现，使得投资者可以把资金投入到专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。 A、房地产开发企业的债券 B、房地产投资企业的股票 C、房地产投资信托基金 D、房地产抵押支持证券 10、以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（ B ）。 A、房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润 B、房地产开发投资通常属于长期投资 C、房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给 D、

19、房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资 11、以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是（ C ）。 A、房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的 B、其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产 C、其目的是自用 D、投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售，并获取转售收益。 12、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（ D ）。 共84页第27页 服务精英 成就精英 网聚精英 A、MBS投资者 B、REITs投资者 C、房地产直接投资者 D、房地产间接投资者 13、关于房地产投资信托基

20、金（REITs）的表述，不正确的是（ B ）。 A、REITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者 B、REITs只将少量收入分配给投资者 C、REITs本身权起来一个投资代理的作用 D、REITs是投资者间接投资房地产的重要工具 14、与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为（ A ）。 A、通货膨胀风险 B、或然损失风险 C、变现风险 D、个别风险 15、关于周期风险的表述，不正确的是（ B ）。 A、是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 B、是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险 C、美国房地产市场的周期大约为1820

21、年，香港为78年 D、房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临破产 16、住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的（ B ）转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 A、住宅开发抵押贷款债权 B、个人住房抵押贷款债权 C、经济适用住房抵押贷款债权 D、住房公积金抵押贷款债权 17、以下关于住房抵押贷款证券化的表述，不正确的是（ D ）。 A、专门设立的特殊目的公司向银行购买其所扭亏为盈 的个人住房抵押贷款债权 B、公司将其购买的债权汇集重组成抵押贷款债权集合 C、通过政府、银行、保险公司或担保公司等为债权集合提供担保，公

22、司将债权转化为信用等级较高的证券，并出售给投资者 D、购买住房抵押支持证券属于房地产直接投资 18、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为（ D ）。 A、个别风险 B、利率风险 C、系统风险 D、变现风险 19、房地产投资之利在于：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；（ D ）；能够提高投资者的资信等级。 A、变现性能较好 B、投资收回周期短 C、对专门知识及经验的要求不高 D、能够抵消通货膨胀的影响 20、从房地产投资的角度来说，风险（ C ）。 A、是获得预期收益的不确定性 B、是无法估计获取得预期收益的可能性 C、是未获得预期收益可能性的

23、大小 D、实际收益与预期收益的差别 21、投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，称为（ C ）。 A、收益现金流风险 B、个别风险 C、比较风险 D、时间风险 二、多项选择题： 1、房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长，还包括（ ACDE ）等。 A、各异性 B、消费性 C、政策影响性 D、相互影响性 E、专业依赖性 2、以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（ ABCE ）。 A、直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 B、间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场 C、直接投资可分为开发投资和置

24、业投资两种形式 D、开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益 E、间接投资者不直接参与房地产经营管理工作 3、房地产间接投资的具体形式包括（ BCDE ）。 A、置业投资 B、购买房地产开发、投资企业的债券 C、购买REITs D、购买房地产开发、投资企业的股票 E、购买MBS 4、关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（ CDE ）。 A、从购买土地使用权开始 B、从购置房地产开始 C、以获取物业所有权或使用权为目的 D、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 E、不需直接参与房地产经营管理工作 5、按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ ABE ）

25、。 A、权益型 B、抵押型 C、质押型 D、保证型 E、混合型 6、房地产投资的优点有（ ABCD ）。 A、收益水平相对较高 B、能够得到税收方面的好处 C、容易获得金融机构的支持 D、能抵消通货膨胀的影响 E、是一种非流动性资产 7、房地产投资之弊在于（ ABDE ）。 A、流动性差 B、投资数额巨大 C、投资建设期长 D、投资回收期长 E、需要专门的知识和经验 8、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（ BE ）。 A、系统风险是指市场供求风险 B、较之个别风险，系统风险不易判断和控制 C、或然损失风险属个别风险 D、周期风险属于个别风险 E、持有期风险属于个别风险 9、投资者在进

26、行房地产投资决策时，应（ ABCE ）。 A、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 B、根据风险管理的能力选择投资方向 C、根据风险周期变化的特点把握投资时机 D、避免机会成本 E、尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险 10、仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（ BCE ）。A、购买力风险 B、比较风险 C、收益现金流风险 D、或然损失风险 E、是境风险、持有期风险11、狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（ AB ）。A、宏观位置B、中观、微观位置C、社会环境D、竞争位置E、经济环境12、避免政策风险的有效方法，包括选择（ ABC ）的项目进行投

27、资。A、政府鼓励B、有收益保证C、有税收优惠政策D、国有资产参股项目E、灰色区域项目13、下列选项中，属于未来经营费用风险的有（ ABC ）。A、建筑物功能过进所带来的风险B、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用C、未来不可预见的法律费用D、实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大E、资本价值随着收益率的变化而变化14、房地产投资的风险主要体现在（ ABCD ）。A、投入资金的安全性B、期望收益的可靠性C、投资项目的变现性D、资产管理的复杂性E、投资项目的复杂性15、房地产市场的周期可以分为以下（ BCD ）阶段。A、雏形B、复苏与发展C、繁荣D、危机与衰退E、销匿16、对房地产投资中

28、“区位”含义的理解应包括（ ABCD ）。A、地理位置B、在城市社会经济活动中的位置C、在整体市场供求关系中的位置D、在未来城市发展建设中的位置E、相对重要性不变的位置17、居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（ ABCD ）。A、市政公用和公建配套设施的完备程度B、公共交通便捷程度C、环境因素D、居民人口与收入E、政府控制环境污染的政策18、选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（ CDE ）。A、当地提供主要原材料的可能性B、技术人才和劳动力供给的可能性C、易接近性D、周围土地利用情况和环境E、与其他商业设施接近的程度19、零售物业的投资区位选择时要进行（ ABCD ）。A、商业

29、辐射区域分析B、消费者行为、偏好及购买能力分析C、项目的易接近性或交通通达程度分析D、竞争性物业的竞争条件分析E、市政公用设施的完备程度分析20、工业物业项目区位选择的特殊要求包括（ BCDE ）。A、消费者行为、偏好及购买能力分析 B、交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场 C、技术人才和劳动力供给的可能性 D、水、电等资源供给的充足程度 E、控制环境污染的政策 第三章 房地产投资分析技术 一、单项选择题： 1、某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期限间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是（ D ）万元

30、。 A、160 B、240 C、320 D、480 2、上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（ C ）万元。 A、356.23 B、486.57 C、536.48 D、684.75 3、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于（ B ）。 A、12 B、1.2 C、2 D、0.2 4、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（ B ）。 A、税前现金流 B、有效毛收入 C、净运营收益 D、名义收益 5、收益性物业的运营费用是除（ A ）外物业发生的

31、所有费用。 A、抵押贷款还本付息 B、税金 C、保险 D、人员工资 6、从（ A ）中扣除（ A ）后就可得到物业净运营收益，简称净收益。 A、有效毛收入 运营费用 B、潜在毛租金收入 运营费用 C、有效毛收入 空置和收租损失 D、潜在毛租金收入 空置和收租损失 7、（ C ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。 A、潜在毛租金收入的最大化 B、税前现金流的最大化 C、净运营收益的最大化 D、税后现金流的最大化 8、关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（ B ）。 A、准备金又称大修理基金 B、用于物业日常维修和更新改造 C、如果这部分资金来自

32、物业的收益，应从物业现金流中扣除 D、小区内的非住宅物业的准备金在物业管理条例中称作专项维修资金 9、目前我国营业税的税率为（ D ），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（ D ）和（ D ）。 A、12% 4% 3% B、12% 5% 3% C、5% 10% 3% D、5% 7% 3% 10、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（ D ）的简化图式。 A、资金流入 B、资金流出 C、资金形态 D、资金运动状态 11、有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是（ C ）。 A、横轴为时间轴，横坐标辆上“0”点通常表示当前时点 B、时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时

33、又是第2个计息周期的开始 C、如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法 D、某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和 共84页第30页 服务精英 成就精英 网聚精英 12、关于资金的时间价值下列论述，不正确的是（ D ）。 A、同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值 B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值 C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的员失所应得到的补偿 D、资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小 13、关于名义利率与实际利率关系的下列表述，不正确的是（ C ）。 A、实际利率比名义

34、利率更能反映资金的时间价值 B、名义利率与实际利率的考虑只在按复利计息时才有意义 C、名义利率越小、计算周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大 D、当计息周期数为1时，名义利率与实际利率相等 14、某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（ D ）。 A、12%，1% B、1%，12% C、12.68%，12% D、12%，12.68% 15、等额序列支付的现值计算公式是（ B ），式中A为年值，n为计息周期数，I为每个计息周期的利率。 A、P=A/（1+i）n B、P=（A/I）1-1/（1+i）n C、P=A/i（1+i）n D、P=A/1-1/（

35、1+i）n 16、下列关于设备磨损的表述，不正确的是（ B ）。 A、设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损 B、由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损 C、设备有形磨损使用设备精度降低，设备最终丧失使用价值 D、无形磨损不表现为设备原始价值的贬值 17、关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（ C ）。 A、有形磨损的局部补偿是修理 B、无形磨损的局部补偿是现代化技术改造 C、有形磨损的完全补偿是现代化技术改造 D、无形磨损的完全补偿是更换 18、设备更新的核心工作，是确定设备的（ D ）。 A、价值 B、自然寿命 C、技术寿命 D、经济寿命 19、设备经济分析中的沉

36、没成本等于旧设备（ B ）减去其当前市场价值后的差值。 A、原值 B、账面价值 C、历史价值 D、入账价值 20、关于设备更新分析的表述，不正确的是（ B ）。 A、只考虑未来发生的现金流量 B、也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本 C、一般只比较设备的费用 D、设备更新分析以费用年值法为主 21、物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（ D ）。 A、45万元 B、20万元 C、24.5万元 D、44.5万元 22、物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用

37、过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（ A ）之间，选择数值较低的方案。 A、初始购买成本支出的分摊加年运营费用 B、年运行费用 C、初始购买成本支出的分摊 D、运行费用的分摊 23、某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初使购置费用支出120万元，年电费支出20万元。采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：采用新设备每年节约费用支出（ A ）。 A、8万元 B、20万元 C、4万元 D、10万元 2

38、4、物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是（ D ）。 A、税前现金流 B、有效毛租金收入 C、净利运营收益 D、潜在毛租金收入 25、投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（ B ）。 A、投资回收 B、投资回报 C、投资收益 D、现金回报 26、在等额序列支付的年值A与现值P之间的关系式A=Pi+Pi/（1+i）n-1（i 为投资回报率）中，（ C ）是投资者的 共84页第31页 服务精英 成就精英 网聚精英投资回收。 A、P B、Pi C、Pi/（1+i）n-1 D、Pi+Pi/（1+i）n-1 27、“等额还本利息照付”是指（ B ）。 A、借款期间每期权支付当期利息

39、而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息 B、定期限内分期归还等额的本金和相应的利息 C、借款期内任意偿还本息，到期末全部还清 D、在规定期限内分期等额摊还本金和利息 28、根据是否考虑（ D ）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。 A、利润率 B、通货膨胀率 C、利率 D、资金时间价值 29、关于房地产投资分析评价指标的表述，不正确的是（ D ）。 A、静态盈利指标通常在概略评价时采用 B、为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果 C、动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目 D、清偿能力指标能比较全面地反映投资方案整个计算期的经

40、济效果 30、（ D ）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。 A、现金回报率 B、资本化率 C、内部收益率 D基准收益率 31、（ C ）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 A、现金回报率 B、资本化率 C、内部收益率 D、基准收益率 32、下列关于内部收益率的表述，正确的是（ C ）。 A、内部收益率在数值上等于基准收益率 B、内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率 C、如果贷款利率高于内部收益率，项目投资应会面临亏损 D、内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的 33、（ C ）是指当不

41、考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。 A、全部投资回收期 B、动态投资回收期 C、静态投资回收期 D、投资回收终止期 34、（ D ）反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。 A、基准收益率 B、财务内部收益率 C、投资回报率 D、现金回报率 35、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（ B ）。 A、12% B、14% C、7% D、2.8% 36、不用计算借款偿还期的项目是（ D ）。 A、

42、房地产置业投资项目 B、房地产开发之后进行出租经营项目 C、房地产开发之后进行自营的项目 D、房地产开发用于销售的项目 37、某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如折现率为10%，该写字楼投资项目的收益现值为（ B ）万元。 A、846.23万元 B、538.55万元 C、726.14万元 D、485.64万元 38、某出租公寓的年有产毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，该出租公寓的净运营收益现值为（ A ）万元。 A、1107.57

43、B、1224.35 C、1253.65 D、1304.58 39、某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是（ D ）万元。 A、182.46 259.47 B、150.53 249.47 C、182.16 217.84 D、192.16 249.47 40、某写字楼单元的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率的7.5%、期限为30年

44、、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可以25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，不考虑物业增值收益时，该写字楼投资项目的投资回报率和偿债备付率依次为（ B ）。 A、13.2% 1.36% B、15.2% 2.36% C、18.2% 2.56% D、22.2% 2.56%二、多项选择题： 1、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（ AB ）叫作现金流量。 A、资金流入 B、资金流出 C、资金的投入 D、资金现值 E、资金将来值 2、对于房地

45、产开发投资项目来说，现金流出主要包括（ ABCE ）等。 A、土地费用、建造费用 B、还本付息 C、税金 D、比较成本 E、运营费用 3、空置和收租损失是指（ AB ）。 A、空置的面积不能产生租金收入 B、租出的面积没有收到租金 C、出租面积的变化导致租金减少 D、租金水平的变化导致租金减少 E、可出租面积的减少而少收的租金 4、收益性物业的运营费用包括（ DE ）等。 A、空置和收租损失 B、抵押贷款还本付息 C、房产税和所得税 D、为租客提供服务的费用 E、物业管理费用 5、财务净现值是指按（ AB ），将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。当NPV0时，该项目在

46、财务上是可以接受的。 A、基准收益率 B、目标收益率 C、投资回报率 D、现金回报率 E、内部收益率 6、“两税一费”是指（ CDE ）。 A、房产税 B、城镇土地使用税 C、教育学附加 D、营业税 E、城市维护建设税 7、下列关于物业的税前现金流的表述，不正确的有（ ABCE ）。 A、是业主的税前收入或投资回报 B、从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流 C、当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值 D、从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流 E、如果物业没有抵押贷款安排，税前现金流京戏等于物业的净运营收益 8、关于单利计息和复利计息的表

47、述，正确的有（ ABC ）。 A、单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息 B、复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息 C、我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算 D、在投资分析中，一般采用单利计息 E、复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P（1+in） 9、下列属于设备有形磨损的是（ AD ）。 A、封存地设备因自然力产生的磨损 B、设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值 C、技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后。 D、设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏 E、政府通过税收

48、政策限制污染环境的设备使用 10、下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（ ABC ）。 A、是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率 B、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C、税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量D、现金回报率属于动态盈利能力指标E、现金回报率即资本化率11、关于设备寿命的表述，正确的有（ AD ）。A、自然寿命主要取决于有形磨损的速度B、技术寿命主要取决于有形磨损的速度C、技术进步速度越快，设备的技术寿命越长D、经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限E、经

49、济寿命是由无形磨损决定的12、在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（ AB ）两部分。A、投资回收B、投资回报C、权益回报D、现金回报E、还本付息13、静态盈利能力指标一般有（ BCD ）。A、财务内部收益率B、现金回报率C、静态投资回收期D、投资回报率E、资产负债率14、动态盈利能力指标一般有（ CDE ）。A、资产负债率B、现金回报率C、动态投资回收期D、财务内部收益率E、财务净现值15、清偿能力指标包括（ ABC ）。A、资产负债率B、借款偿还期C、偿债备付率D、现金回报率E、财务净现值16、关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（ ABD ）。A、是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率B、净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成C、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系D、该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比E、计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益17、下列关于资产负债率的叙述正确的有（ BE ）。A、资产负债率高，则企业的资本金充