2012年7月诸城房地产市场市调报告

1、2012年7月营销部市场调研报告浅析,一、城市概况,城市概况 城市格局 功能区域,城市概况,2011年，全市预计完成地区生产总值520亿元、人均7500美元，分别是2007年的1.7倍和1.9倍；实现财政总收入62亿元、地方财政收入40亿元，是2007年的2.2倍和2.5倍。2008年以来累计完成固定资产投资980亿元，其中2011年完成308亿元。县域经济基本竞争力在全国百强县（市）的位次由第50位跃升至第35位。工业经济增势强劲。2011年，规模以上工业企业实现主营业务收入1560亿元、利税147亿元，是2007年的2.1倍和2.5倍；年利税过千万元的工业企业由2007年的78家发展到20

2、0家。服务业发展提速。2011年，实现第三产业增加值156亿元、社会消费品零售总额155亿元，均为2007年的2.1倍。农村经济健康发展。2011年，实现农村经济总收入1780亿元，是2007年的倍，被国务院表彰为全国粮食生产先进单位，是全国生猪调出大县。外向型经济发展迅速。2011年，外贸进出口总额达到14亿美元，是2007年的2倍，荣获全国重点推进出口食品农产品质量安全示范区；四年累计利用外资1.8亿美元，其中2011年5772万美元；境外企业发展到20家。,人均可支配收入（元）,地区生产总值（亿元）,从2009年至2011年地区生产总值、地方财政收入、人均可支配收入来看，11年比09年经

3、济发展突飞猛进，得益于食品、纺织、汽车行业的带动。 截止今日，诸城市共有福田、新郎、得利斯、美晨、裕泰、紫阳等六家上市企业，福田对诸城的工业企业带动尤为突出。,城市概况,以潍河和扶淇河为分界线，诸城经历“十年河西，十年河东”的城市发展缩影，居住重心由河西转向河东。而开发区作为新兴的工业园区，市政配套和居住配套都亟需提升。,城西板块：诸城的老工业区，以水泥厂和化肥厂为典型代表，生活配套完善，但是污染较重，近年来对部分工厂外迁，稍有改善。 城东板块：随着城市格局的发展，城东板块市政配套、生活配套、商业配套等也已非常完善。,城市格局,1、工业园区：主要集中在北外环、东外环、南外环,2、休闲区：以潍河

4、风景区、恐龙公园、三里庄水库为主的休闲区,休闲区,休闲区,休闲区,3、生活区：以城东和城西为主的生活区,区域功能,二、房地产市场分析,近年房价情况 典型案例及分析 区域格局 近期即将入市的楼盘 销售概况 市场存量,2006年，全市商品房平均价格在2000元/左右, 2007年房价在2300元/平米左右，2008年为2700元/，2009年均价为2800元/，2010年为3400元/左右，2011年3月为3850元左右，2011年6月达到4218元/平，2011年10月达到高峰均价4319元/。2012年6月均价4156元/,近年房价,本次调研主要针对我们项目周边的楼盘，尤其是竞品楼盘，红色标题

5、的为对我们项目造成直接竞争影响的楼盘。,鑫辉华庭,鑫辉华庭由鑫榕置业投资开发，总投资5.2亿，总建筑面积14余万平米，项目位于兴华东路与东外环交汇处，与繁华中学一墙之隔，纯多层全框架生态庭院人文社区。项目内设高档双语幼儿园、高档私人会所，风情商街。托斯卡纳风情，中央水景循环系统，270米景观风情长廊，外墙真石漆。,典型案例分析,鑫辉华庭,户 型 面 积 比 例 2室1厅 80-90平 50% 3室2厅 90-129平 30% 3室2厅 130-210平 20%,鑫辉华庭,总户数900户 底商：20 户 住宅： 880 户,小结：纯多层框架结构，抗震等级高，意大利托斯卡纳建筑风格，小区人车分流，

6、外墙真石漆，毗邻名校、商贸城为项目增加卖点；6月份销售10套住宅，售楼处距离项目较远，造成很多客户找不到售楼处。,东武古城,鑫城东武古城为诸城市密州街办古城子居委会城中村改造项目，项目总占地面积65万，总规划建筑面积106万。第一期工程占地面积22万，拆迁住户565户，拆迁面积10万，规划建筑面积43万。该项目由山东鑫城房地产开发有限公司实施开发，规划分南、中、北区三个区域组成。其中，南区建筑面积7万，中区建筑面积28万，北区建筑面积8万。,户 型 面 积 1室1厅 35-53平 高层 2室2厅 75-89平 高层 3室2厅 95-100平 无 3室2厅 122-130平 多层,总户数：380

7、0户 商铺：1200 户 住宅： 2600 户,小结：该项目属于综合体，住宅部分属旧房改造项目，品质一般，由于延期交房、8%收取维修基金等因素造成该项目口碑很差，多层小户型基本售罄，剩下大户型122平；高层小户型去化速度很慢！,东武古城,东武家园,东武家园项目，是由山东正大置业集团开发的，项目位于东武街南段东武学校南邻，项目总建筑面积约3万，绿化率达35%以上，小区共有楼盘11栋。,户 型 面 积 2室2厅 78平 3室2厅 91平 3室2厅 82-86平 3室2厅 109-114平,总户数：350户 住宅： 350 户,小结：该项目一期3栋于2011年12月开盘110套房，截止5月份基本售罄

8、，小区户型以小户型为主力，适合刚需，开盘即售20余套，周边生活配套完善；小区每户配备2套副房，一套地下20几个平方无产权，一套半地下10-20个平方有产权；该项目二期近日即将开盘！,东武家园,和美馨苑美景园,项目位于诸城市人民东路145号，整体项目占地106亩，总建筑面积近10万，由三个组团构成，由正大置业、盛泰置业、智慧城市分三期开发。一期美景园是由山东智慧城市房地产开发有限公司开发，共8栋楼。,户 型 面 积 比例 2室1厅 78平 16% 3室1厅 82-85平 25% 3室1厅 97平 20% 3室1厅 105平 32% 3室2厅 135平 7%,总户数：276户 住宅： 258 户

9、商铺：18户,小结：该项目8栋楼已去化2/3，剩余80套大户型，6月份销售40套；小区为地中海建筑风格，建筑外观以石材搭配外墙漆，一层住宅带下沉式花园；户型配比合理，客户选择多，南北通透，小套三户型销售火爆，去化快！,美景园,尚清华,项目位于诸城市兴华路与东关大街路口向东400米路北 ，占地1.748 公顷，共8栋楼，7栋多层，1栋高层，建筑面积14168.28 ，2010年8月动工，由诸城市蓝天房地产开发有限公司开发。,户 型 面 积 比例 1室1厅 38平 25% 2室1厅 69平 35% 3室1厅 86平 30%,总户数：412户 住宅： 400 户 商铺：12户,小结：该项目主推高层小

10、户型；多层小户型售罄，剩余111平以上大户型，多层均价4350，最高优惠3万/套。,尚清华,德宝花园,德宝商务大厦项目位于繁荣东路北侧、东坡街东侧，该项目总占地面积16613（合24.92亩），总建筑面积29020，由新天地开发。,户 型 面 积 比例 2室1厅 78平 50% 3室1厅 95平 50%,总户数：220户 住宅： 200 户 商铺：20户,小结：该项目已基本售罄，小区周边配套成熟，地理位置佳，去化速度快。,德宝花园,华都富林,华都富林项目位于龙城传统核心商圈以东200米，市政府以东100米的人民路上，龙城新核心商圈中心位置。横挎人民路分为2大组团，总建筑面积50余万，由正大置业

11、投资开发。一期开放6栋。,户 型 面 积 比例 2室1厅 73平 10% 2室1厅 85-95平 30% 3室1厅 120平 30% 3室2厅 140-150平 20% 复式 280平 10%,小结：该项目小区周边配套极为成熟，地理位置极佳，位于诸城市商圈、政圈复合地、城市主干道；一期6栋于2011年6月开盘，但因房价偏高且无优惠去、户型设计一般、外立面无特色等因素影响，去化速度一般。,华都富林,总户数：3000户 住宅： 2986 户 商铺：14,龙城龙府,龙城龙府项目由诸城港龙置地有限公司开发，总建筑面积约25万，1036户家庭。项目位于和平街于北外环交汇处，毗邻潍河公园。一期开放1# 、

12、6#、16#楼。,户 型 面 积 3室2厅 160-165平 4室2厅 180-185平 复式 240-280平,龙城龙府,总户数：1036户,小结：该项目毗邻潍河公园，占尽绝佳自然资源,规划中建有五星酒店、高档会所、双语幼儿园、银行等硬件配套设施；11年8月开始认购，国庆节正式开盘，凭借自然资源和“龙城龙府 潍水大宅”主推语的地毯式广告轰炸后，迅速占领诸城高端市场，开盘即去化1/3（靠近公园一侧的优势位置）；随着调控政策的收紧，靠近北外环和和平街一侧的户型滞销，优势户型也有退房现象；开发商在这种形式下迅速转向二期全部改为小户型，导致一期退房客户增多。,龙城龙府,盛华国际,盛华国际由诸城外贸集

13、团子公司恒远房地产开发有限公司开发，总建筑面积约35万平米，项目位于城区主干道密州路外贸路口往北500米路西，项目牵手城北学校、密州路小学、东鲁学校（在建），从幼儿园到中学不间断护航，最实惠的菜篮子-五里堡菜市场天天营业，新检察院、质监局等政府重点行政单位。 项目一期占地30000平米，总建筑面积10万平米。由9栋11-17层的电梯洋房、景观高层、沿街商业网点组成。,户 型 面 积 1室1厅 49平 2室2厅 98-100平 3室2厅 85-118平 4室2厅 125平,小结：该项目未开盘，预计开盘售价3400元起售，销售对象主要针对外贸职工及周边工厂企业员工。,盛华国际,总户数：1000户

14、住宅： 950户 商铺：50,龙都现代城,小区位于西郊街、潍徐街与人民西路的交汇处，地理位置十分优越，周边配套齐全，学校、银行、超市一应俱全。建筑面积50万余，由潍坊康泰置业有限公司共分3期开发，共计4000户。,房型 面积 户数 比例 销售率 套二 78 20 20% 100% 套三 90 20 20% 100% 套三 120 60 60% 90%,龙都现代城,皇家半岛3500,香榭里4200,龙城华庭4250,中天花园4318,天一城4300,龙都现代城4400,格林学府4100,人民家园4368,易居苑4300,学府苑3800,西郊花园4380,2081正好4678,龙华园4500,丽都

15、花园4570,奥韵花园,东武家园3900,古城4200,鑫辉华庭4158,尚清华4350,鑫丽花园3750,美华园4200,华都福林4300,盛元名苑5200,世家豪庭4300,德宝花园4358,东城名苑3600,锦华家园4600,盛华国际,金东世纪城3900,中央华府4300,裕泰祥公馆4100,龙府4200,怡景园4000,帝中海4800,红星家园4000,隆昌苑3400,帝王4300,河西均价：4307元/平 河东均价：4213元/平 城北均价：3950元/平 河东多层均价： 4323元/平米 河东高层均价： 4072元/平米 河西多层均价： 4438元/平米 河西高层均价： 4171元

16、/平米,高层,多层,区域格局,城东区：东武家园2期、瑞福花园（小高层）、盛华国际（高层、小高层） 中央华府、华都富临,城西区：河畔花城（高层）、凤凰城,城北区：帝中海（多层）、丽都庄园、诸江帝王（小高层）、红星家园（小高层） 小结：竞品东武家园2期极有可能7月底或者8月初开盘，此项目无论价位还是地理位置都对我们项目造成截流现象！,近期即将入市的楼盘,2011年下半年，诸城市房地产市场随着全国市场调控的大环境下，市场迅速进入冰冻期，经过一番严冬，2012年3月开始诸城市场逐渐复苏，5月全面回暖。,2010年和2011年是诸城房地产发展腾飞的两年。 2010年全市住宅总成交面积301.605万，总

17、计23200套。 2011年全市住宅总成交面积184.2954万，总计13990套,销售概况,2012年上半年基本无新入市楼盘，市场库存大量市场利好时遗留的大面积户型，去化速度较慢。 经过市场调研发现70-802居室和90-1003居室存量少去化快； 多层去化快，高层去化慢，尤其定价高、定位高的大户型高层，去化基本停滞；,高层项目70、80、90紧凑实用户型市场占比较少，100-150占据70%,销售概况,市场存量,2012年上半年全市销售商品房3168套，销售面积40.9万，发放商品房预售许可证72个。 按照2010年和2011年销售情况来看，预计2010-2011年和2012年新开工库存，

18、市场保有量至少在12000套左右，按照2011年的去化速度，需1年的时间，按照2012年上半年的速度，需要2年的时间。 据第六次全国人口普查数据显示，截止2010年11月1 日诸城市常住人口为108.62万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的105.36万人相比，十年共增加了3.25万人。增长3.09%，年平均增长0.30%。 人口增速缓慢。这就决定了诸城市房地产市场基础客户量不足。,诸城市区人口50万（包括3大镇街人口，市区实际人口不足30万）,市场存量,相当于10万户,第六次人口普查21-30岁 青年占比16%，诸城市区此年龄段青年约8万人,10年内新增小于4万户,结论：2010-2012年诸城市销售商品房约4万余套，诸城市区房地产市场即将饱和，诸城市场需要外来群体的支撑。,三、诸城市购房客户分析,收入水平 客群分析,收入水平,