公寓研究汇报课件

1、,LOFT公寓研究,Product research,2019.06.24,1.0 背景概要,1.01 小户型类型,目录,1.02 Loft定义,1.03 Loft起源,2.0 政策解读,2.01 国家规范,2.02 地方规范,3.0 案例分析,3.01 北京密码,3.02 绿地越秀海玥,4.0 成果展示,4.01 户型选型,4.02 户型模块,3.03 HBC汇隆中心,4.03 标准层,1.01 小户型类型 1.02 Loft定义 1.03 Loft起源,背景概要,公寓产品研究,1.0 背景概要,30,小户型产品类型,LOFT,蒙太奇,SOLO,SOHO,STUDIO,以小户型为基本设计单元

2、积木式 自由组合，可实现户与户的合并,超小户型,中小型工作室,办公居家一体,SOHO,STUDIO,蒙太奇,蒙太奇,公寓产品研究,1.0 背景概要,Loft定义,30,LOFT原指工厂或仓库，“在屋顶之下，存放东西的阁楼. 20世纪后期，欧美将其逐渐演化成都市中最具时尚个性 的建筑形式。 更先进的生活方式,20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式首次在美国纽约出现。 当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受

3、年轻人青睐的地方。 2000年之后LOFT才开始在国内市场出现。这种建筑风格主要讲求的是高大和开敞的空间，以及开放性和透明性。这种特性对于年轻购房者来说，是非常具有吸引力的。,Loft起源,公寓产品研究,1.0 背景概要,30,艺术性 通常是业主自行决定所有风格和格局。,Loft特点,流动性 户型内无障碍；透明性，减少私密程度。,上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁 空间高大开敞,户型间全方位组合 开放性,公寓产品研究,1.0 背景概要,30,开发商发现，并不一定要找到旧厂房和仓库，可以重新定义LOFT，来进一步利用这个概念，于是就有了LOFT的最本土化的版本“LOFT就是那些层高

4、高的商业或办公项目”。 公建产品的成本高于同档次住宅，但由于缺乏政府支持，公建项目卖不过住宅项目， 因此开发商将商用价值不高的公建项目改造成住宅产品，达到利益最大化； 各类用地规定了商业配比或其他各种指标， 因此开发商在难以消化更多商业指标、商业空置率高时，选择投资回收快的商务公寓。,Loft本土化,LOFT以其在规划指标内最大限度利用土地创造出额外价值，和高性价比的特点， 取代平层公寓成为了 公建立项产品的主流,FT,LO,公寓产品研究,1.0 背景概要,30,市场引导,武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告武告字（2019年）17号,2019-05-28,2019,经武汉市人民政府、黄陂区、

5、东西湖区和蔡甸区人民政府批准，武汉市自然资源和规划局决定以挂牌（包括现场挂牌和网上挂牌）方式出让22宗地块的国有建设用地使用权。,45.45%,户型面积需求统计,公寓产品研究,1.0 背景概要,30,30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90,Loft产品以45-55平供应量最大 35-75平为主力面积区间,市场引导,公寓产品研究,1.0 背景概要,30,商品住宅统计,市场引导,2018,新房成交不断向远城区扩展，在远城区价格相对较低的情况下，套均成交面积扩大趋势显著,小户型住宅产品日益稀缺 公寓产品取代小面积户型住宅产品的趋势明显, 基于武汉市场的 ,LOF

6、T公寓的生存之道,2.01 国家规范 2.02 地方规范,政策解读,公寓产品研究,2.0 规范解读,30,国家规范,商服用地,公建产品的成本高于同档次住宅，但由于缺乏政府支持，公建项目卖不过住宅项目， 因此开发商将商用价值不高的公建项目改造成住宅产品，达到利益最大化,公寓产品研究,2.0 规范解读,30,地方规范,商服用地,公寓产品研究,2.0 规范解读,30,国家规范,居住用地,地方规范,各类用地规定了商业配比或其他各种指标， 因此开发商在难以消化更多商业指标、商业空置率高时，选择投资回收快的商务公寓。,公寓产品研究,2.0 规范解读,30,国家规范,OINT,城镇燃气技术规范,GAS ST

7、ANDARD FOR CHINA,2009,8.2 居民用燃具 8.2.2 居民住宅用燃具不应设置在卧室内。燃具应安装在通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内。,GB50494-2009,P,公寓通燃气的条件,01公寓厨房空间在报建时必须是围蔽空间 02这个空间要有直接对外的窗户,武汉市建设工程建筑面积计算规则,30,AREA STANDARD FOR WUHAN,2014,第十二条 商业结构层高不应超过6.0米。结构层高大于6.0米且不大于8.2米（6.0+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于8.2米且不大于10.4米（8.2+2.2米）的，按该层外墙

8、结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于10.4米的，以此类推。 第十三条 办公、酒店结构层高不应超过4.5米。结构层高大于4.5米且不大于6.7米（4.5+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于6.7米且不大于8.9米（6.7+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于8.9米的，以此类推。,AREA STANDARD FOR WUHAN,2018,168号令,地方规范,商业结构层高不应超过6.0米。其中高层商业标准层结构层高和最小分割单元套内建筑面积按照办公楼标准进行控制。 4 办公、旅馆结构层高不应超过4.5 米。办

9、公建筑应采用公共走廊式布局，卫生间、茶水间及各类型管井、烟道、风井应集中设置，建筑最小分割单元套内建筑面积不应小于50平方米。其中办公建筑如需设置专用卫生间或专用管道井、烟道、风井、空调室外机搁板的单元式办公，此类建筑最小分割单元套内建筑面积不应小于150平方米。,重 大 改 变！,第十二条 商业结构层高不应超过6.0米。结构层高大于6.0米且不大于8.2米（6.0+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于8.2米且不大于10.4米（8.2+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于10.4米的，以此类推。 第十三条 办公、酒店结构

10、层高不应超过4.5米。,武汉市建设工程建筑面积计算规则,30,AREA STANDARD FOR WUHAN,2014,AREA STANDARD FOR WUHAN,2018,168号令,地方规范,3.商业结构层高不应超过6.0米。其中高层商业标准层结构层高和最小分割单元套内建筑面积按照 办公楼 标准进行控制。 4 办公、旅馆结构层高不应超过4.5 米。,OINT,P,01 商业改LOFT层高被限制在4.5米以内,高层建筑是 建筑高度大于27m的住宅建筑和建筑高度大于24m的非单层厂房、仓库和其他民用建筑。,建筑设计防火规范（2018版）,武汉市建设工程建筑面积计算规则,30,AREA ST

11、ANDARD FOR WUHAN,2014,第十三条 办公、酒店结构层高不应超过4.5米。结构层高大于4.5米且不大于6.7米（4.5+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于6.7米且不大于8.9米（6.7+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于8.9米的，以此类推。,AREA STANDARD FOR WUHAN,2018,168号令,地方规范,4 办公、旅馆结构层高不应超过4.5 米。办公建筑应采用 公共走廊 式布局，卫生间、茶水间及各类型管井、烟道、风井应 集中 设置，建筑最小分割单元套内建筑面积不应小于 50 平方米。

12、,OINT,P,01首次明确要求最小分割单元套内面积50平方米 02卫生间、管井如何解决应集中设置的问题,武汉市建设工程建筑面积计算规则,30,AREA STANDARD FOR WUHAN,2014,第十三条 办公、酒店结构层高不应超过4.5米。结构层高大于4.5米且不大于6.7米（4.5+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于6.7米且不大于8.9米（6.7+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于8.9米的，以此类推。,AREA STANDARD FOR WUHAN,2018,168号令,地方规范,4 其中办公建筑如需设置

13、专用卫生间或专用管道井、烟道、风井、空调室外机搁板的单元式办公，此类建筑最小分割单元套内建筑面积不应小于150平方米。,OINT,01150平方米的公寓如何生存？,P,单元式办公室是由接待空间、办公空间、专用卫生间以及服务空间等组成的相对独立的办公空间形式。,办公建筑设计规范（2006版）,武汉市建设规划管理技术规定,30,URBAN DESIGN STANDARD FOR WUHAN,2014,第十八条 办公建筑设计应当符合下列要求： （一）办公建筑应当按层集中设置公共卫生间，不得设置飘窗； （二）办公建筑内设置单元式办公空间的，其建筑面积总和不得大于办公总建筑面积的50%。,OINT,01

14、 无飘窗？ 02 单元式办公面积限制？,P,地方规范,单元式办公室是由接待空间、办公空间、专用卫生间以及服务空间等组成的相对独立的办公空间形式。,办公建筑设计规范（2006版） ,武汉市建设规划管理技术规定,30,URBAN DESIGN STANDARD FOR WUHAN,2014,第十九条 建筑物属于下列情形的，不计入容积率： 办公、酒店建筑的阳台按照水平投影计算的建筑面积，则应当计入容积率。,AREA STANDARD FOR WUHAN,2018,武汉市建设工程建筑面积计算规则,3.3.2 阳台的建筑面积计算 3. 阳台与其上盖相距四个及以上楼层的，视作无顶盖；若上盖结构外边线至外墙

15、面的进深小于或者等于0.6米的，可不计算建筑面积,武汉市建设工程建筑面积计算规则,OINT,01阳台需全面积计容！ 02突破结合以上规范， 是否可以利用0.6米设置阳台？,P,地方规范,30,4.5M层高,50套内面积,溢价值, 阳台 飘窗,公寓属性,40年产权 高额税费 公水公电 难装天然气,3.01 北京密码项目 3.02绿地越秀海玥 3.03 HBC汇隆中心项目,案例分析,公寓产品研究,3.0 案例分析,北京密码项目,30,项目位于南六环外，临近南中轴路 项目周边地块均为国家新媒体产业基地拟建用地,地理位置：,开发商：北京城建集团 占地：28万平米 总建筑面积：43.43万平米 容积率：

16、1.9 层数：7层 总户数：5000户 产品类型：全部loft 产权：50年 一梯：12户 车位配比：1:1 水电：商水商电,基本信息：,公寓产品研究,3.0 案例分析,30,60平米三居户型,面宽x进深： 6000 x8950 层高：4500 客厅：挑空 居室：三室一厅两卫,楼梯位置：辅助空间一侧 卫生间：楼上楼下各一个 厨房：开放、独立式电厨 空调：室外空调板,一层平面图,二层平面图,公寓产品研究,3.0 案例分析,30,摒弃传统长条形布局，采用6米双面宽设计 一层客厅与书房临主采光面 二层主卧临主采光面，次卧临次采光面,亮点一：双面宽，采光好,6米面宽,6米面宽,一层平面图,二层平面图,

17、公寓产品研究,3.0 案例分析,30,4500层高 2300首层高度 2200夹层高度 客厅通高，视野开阔,亮点二：分隔尺度,4500层高限制下，依据人体工学设计，空间舒适感较强。,公寓产品研究,3.0 案例分析,30,亮点三：充分利用走道上部空间,4.5米层高下，公共走道上部空间尺度较小，不适宜设计为主要功能房间 利用不同空间对层高的不同需求， 将走道上部空间设计为储藏间或者榻榻米等房间 最大程度的赠送面积，使每个单元的得房率都大大提高。,公寓产品研究,3.0 案例分析,绿地越秀海玥项目,30,项目位于广州市海珠区西部的广纸新城规划区，珠江东岸，广纸路北。,地理位置：,开发商：广州市晖邦置业

18、有限公司 占地：2.2万平米 总建筑面积：21.58万平米 容积率：7.4 层数：30层LOFT公寓、55层洋房 总户数：2349户 产品类型：1栋公寓、3栋洋房 产权：住宅70年、公寓40年 一梯：7户 车位配比：1:0.7 水电：公寓商水商电,基本信息：,公寓产品研究,3.0 案例分析,30,绿地越秀海玥项目,双钥匙设计：投资价值最大化，提升产品溢价空间,1,2,3,起源： 双钥匙设计源于新加坡，一般指的是一个屋檐下有两个独立的套间，两套钥匙，各自有厅卫厨房。买的时候属于同一张地契，算是一套房，用的时候顶两套。,亮点： LOFT产品有比较强的投资属性，又隔开了上下层，做双钥匙设计一套房可以

19、打造成单独两套房，拥有两个入户门，可分别出租，且不会互相打扰。,意义： LOFT一层与二层通过两个入户门，实现互不干扰，安全分离。由于采用封闭设计，一楼的厨房可通燃气使用明火，这样投资居住更轻松，可让公寓的投资实现最大化。,入户门,首层,二层,公寓产品研究,3.0 案例分析,30,绿地越秀海玥项目,卧室采光良好,充分利用楼梯下方空间,玄关收纳空间,公寓产品研究,3.0 案例分析,30,HBC汇隆中心项目,项目位于深圳北站东广场民塘路与玉龙路交汇处 地处龙华核心深圳北站,地理位置：,开发商：深圳市地铁集团 占地：2万平米 总建筑面积：14.2万平米 容积率：8.1 层数：21层 总户数：672户

20、 产品类型：2 5.3% loft 产权：40年 七梯：32户 水电：商水商电,基本信息：,公寓产品研究,3.0 案例分析,30,HBC汇隆中心项目,户型指标,户型特点 l 优点,户型方正，尺度阔绰，动静分区明确，有阳台便于晾衣； l 不足,厨房未通燃气，且为过道型布置，使用不便。 卫生间为暗卫，小房间为暗房，采光差。 为了照顾次卧采光，主卧私密性不好。 长条形布局，交通空间多，浪费面积。,4.5米层高，60两房两厅两卫,公寓产品研究,3.0 案例分析,30,HBC汇隆中心项目,餐厅上方挑空,入口玄关、餐厅，充分利用楼梯下方空间收纳 为了照顾小房间采光， 主卧私密性受到影响,餐厅客厅通厅，尺度

21、阔绰,30,4.5M层高,50套内面积,溢价值, 阳台 飘窗,公寓属性,40年产权 高额税费 公水公电 难装天然气,极致层高分隔,两面宽设计 住宅化尺度,走道空间利用 双钥匙设计 0.6M阳台突破 燃气入户,4.01 户型选型 4.02 户型模块 4.03 标准层,研究成果,公寓产品研究,4.0 研究成果,30,户型选型,传统户型,两面宽户型,更大受光面,更小进深减小无效空间,客餐厅基本无天然采光,纯浪费空间,走 道 空 间 过 长,50下的生存之道,公寓产品研究,4.0 研究成果,30,50下的生存之道,户型选型,扩大光照在空间中的影响范围,传统户型,两面宽户型,公寓产品研究,4.0 研究成

22、果,30,50下的生存之道,户型选型,?,?,50,套内面积：6.1*8.2=50.02,住宅化尺度设计,公寓产品研究,4.0 研究成果,30,赠送面积：40.52 溢价面积：6 赠送率：70.36%,A-1户型单元,溢价面积,赠送面积,3房2厅2卫, 两面宽设计。 独立入户玄关。 后勤空间与起居 空间分离，高附加值。 空间可灵活分隔。,公寓产品研究,4.0 研究成果,30,三房两厅两卫,66,建筑面积：66.12 赠送面积：40.52 溢价面积：6 赠送率：70.36%,LOFT,90,住宅,2+1房两厅一卫,实际套内面积：96.54,实际套内面积：70.66,公寓产品研究,4.0 研究成果

23、,30,“双钥匙”设计,赠送面积：51.24 溢价面积：6 赠送率：86.57%,A-2户型单元,溢价面积,赠送面积,1房2厅1卫(*2),公寓产品研究,4.0 研究成果,30,赠送面积：39.29 溢价面积：6.2 赠送率：68.79%,B-1户型单元,溢价面积,赠送面积, 两面宽设计。 独立入户玄关。 可通天然气。 超大面宽客厅。 0.6m阳台尝试。 后勤空间与起居 空间分离，高附加值。 空间可灵活分隔。,3房3厅2卫,公寓产品研究,4.0 研究成果,30,三房三厅两卫,66,建筑面积：66.12 赠送面积：40.52 溢价面积：6 赠送率：70.36%,LOFT,90,住宅,2+1房两厅一卫,实际套内面积：96.54,实际套内面积：70.66,公寓产品研究,4.0 研究成果,30,赠送面积：50.02 溢价面积：5.8 赠送率：84.42%,B-2户型单元,溢价面积,赠送面积,“双钥匙”设计,1房2厅1卫(*2),公寓产品研究,4.0 研究成果,30,赠送面积：42.10 溢价面积：0 赠送率：56.98%,C户型单元,溢价面积,赠送面积,3房2厅2卫,公寓产品研究,4.0 研究成果,30,赠送面积：53.04 溢价面积：5.04 赠送率：70.16