凤凰汇购物中心考察报告

1、,做发展商中的思想者.,凤凰汇项目调研报告,时间：2015年10月26日,目录,1.项目基础信息 2.项目区位分析 3.项目商业布局 4.项目动线分析 5.项目设计分析 6.借鉴意义,PART 1 项目基础信息,1.1 项目概况,项目名称：北凤凰汇购物中心 项目位置：北京市朝阳区三元桥东北角 总 投 资：30亿元 开业时间：2012年2月 开 发 商：华润置地 占地面积：12.4万 总建筑面积：26万 购物中心面积：3万 商业楼层数量：4层（地上3层，地下1层） 停车位数量: 951个，其中地上约60个 物业组成：购物中心、5栋国际甲级写字楼、 1栋服务式公寓、2栋法国雅高国际品牌酒店 商业定

2、位：时尚青年主题购物中心,1.2 开发商简介,开发商：华润置地,华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产发展商 之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港蓝筹股之一。 截至2014年12月底，公司总资产超过3,000亿港元，净资产超过1,000亿港元，土地储备面积超过4,000万 平米，华润置地已进入中国内地51个城市，发展项目超过110个。 。,投资开发项目,投资物业发展了城市综合体万象城、区域商业中心万象汇/五彩城和体验式时尚潮人生活馆1234SP ACE三种模式，在引领城市生活方式改变的同时，带

3、动城市经济的发展、改善城市面貌。截止到 2015年3月，万象城城市综合体项目已进入中国内地21个城市,并已在深圳、杭州、沈阳、成都、 南宁、郑州、重庆、无锡先后开业.万象汇/五彩城项目已进入中国内地22个城市，北京、合肥、 余姚、上海五彩城已相继开业。首个1234SPACE也于2013年在深圳开业。,PART 2 项目区位分析,2.1 项目区位分析,所在商圈：太阳宫商圈、燕莎商圈和望京商圈的交汇处 区位：凤凰汇位于三元桥北侧，机场高速起点处，毗邻三环主干道和京顺路，机场快轨与地铁10号线在此交汇于此。 地铁：10号线：三元桥站B出口,2.2项目交通分析,优势：成熟商圈，商业氛围好，但竞争激烈。

4、 劣势： 1，仅南侧一面临城市道路京顺路，且京顺路为双向 6车道，受道路绿植影响，项目展示性不足。 2，南邻京顺路，受机场高速的影响，车辆需经曙光西路、 太阳宫南街绕行至京顺路，道路可达性差。 3，地铁：地铁10号线三元桥站B出口主要是机场快轨的 出入口，随机人流少,2.3 项目周边环境,凤凰汇周边中高档住宅和写字楼林立，以中高收入白领和商务人士为主。,PART 3 项目商业布局,3.商业规划-各楼层主题业态分布,3.商业规划-业态业种分析-B1F,负2层业态以餐饮为主，零售为辅。 下沉式广场举办各种艺术展览，人气最旺。 有的品牌，如鼎泰丰，商场与商户联营， 商场参与到品牌的经营活动中，与品牌

5、共 同承担风险和分享利润。 面积15000。,B1F以餐饮为主，16/31,餐饮集合西餐，中餐 ，咖啡，甜品，日本料理，小吃城，品类多， 中午由于办公人群的前往消费，生意火爆。 除餐饮以外，辅助业态有零售和生活配套。 零售品类多，涵盖超市、化妆品集合店、女鞋、 家居、厨房用品、书店、礼品、饰品、数码7个 品类。 生活配套有眼镜店、美甲店各一家。,3.商业规划-业态业种分析-B1F,B1F品牌列表,3.商业规划-业态业种分析-1F,1F业态以零售为主，辅以2家餐饮。 零售品牌为中高端，以国际二线+国内二线 为主。,1F业态业种分析,3.商业规划-业态业种分析-1F,1F品牌列表,3.商业规划-业

6、态业种分析-2F,2层业态以零售为主，搭配一家甜品。 零售涵盖女装、化妆品、银饰、内衣、 箱包、饰品、文具7个品类。,2F业态业种分析,3.商业规划-业态业种分析-2F,2F品牌列表,3.商业规划-业态业种分析-3F,3F业态业种分析, 3F业态以餐饮为主，休闲娱乐为辅。 由于面积局限性，餐饮虽然只有5家，但 包含了云南风味、东南亚风味、台湾风味、 韩国料理、日本料理5种口味，满足不同消 费客群的餐饮需求。 美发配置在餐饮楼层，可以有效利用就餐 等位和电影候场的时间，符合消费者消费 习惯。,3.商业规划-业态业种分析-3F,3F品牌列表,PART 4 人流动线分析,4.1.1水平动线,凤凰汇设

7、计主入口1个，次入口4个，主入口位于京顺路，设计不合理，可达性差。,4.1.2 水平动线,凤凰汇采用单动线设计，约30米一个转折，中间用连廊连接，动线简单明了，同时利于 店铺展示。消费者进入后空间感极佳，下沉式中庭扩大了B1F的商业价值，消费者站在1层 可以看到B1F到3F的大部分店铺。,4.1.1垂直动线,凤凰汇垂直动线设计合理，共4部电梯，分2组分布在近入口和停车场处，方便消费者上下。,4.1.2 垂直动线,2组扶梯位于中庭两侧，便于人流疏导，采用平行式布局，视野开阔。,PART 5 项目设计分析,5.1 建筑外观,凤凰汇外部设计时尚大方，与凤凰置地广场项目整体设计风格相呼应， 为三层裙楼

8、，南侧有千余平的广场。,5.2 .1室内设计,凤凰汇内部设计简约时尚，具有现代风格，与商场面对的时尚 青年客群审美相符。,5.2.2室内设计,凤凰小筑 COSTA咖啡休闲区,5.3 室内设计小品设计,休息处座椅富有设计美感。,云海肴餐厅等位椅，人性化。,扶梯出入口处的绿植设计，改善 空气质量的同时缓解消费者的视 力疲劳。,5.4 导视设计,主力店LOGO导视,电子屏导视,楼层业态导视,5.5 洗手间设计,人性化设计之一： 门上手机放置盒,人性化设计之二： 儿童洗手台+婴儿放置台,人性化设计之三：母婴室,PART 6 借鉴意义,借鉴： 1.项目体量虽小、但品牌选择考究，保证品牌整体水准。引入中国首家美国A&F旗下休闲品牌Hollister，店铺 推广活动丰富，装修前卫，起到吸引年轻消费人流的作用。 2.主力店明显，搭配舒适。主力店：嘉禾影院、UNIQLO、Hollister、BLT超市，粮呈吉时。 3.零售餐饮占比相当。 3. 餐饮业态包括正餐、中西快餐简餐、咖啡、甜品、水吧、烘焙。口味囊括、法、日、韩、东南亚、港、粤、 云南、台湾、美式，满足家庭聚会、情侣约会、商务宴请等需求。另外美食广场粮呈吉时作为主力店引入， 迎合了购物中心职工和附近部分中低收入员工的需求， 以较小的体量辐射较广泛的需求。