2016状元府营销思路提报

1、状元府项目营销思路提报,谨呈：重庆壹唐地产有限公司,沟通思路,第一部分、项目本体理解第二部分、市场环境理解第三部分、机会洞察与策略生成第四部分、广告包装及设计表现第五部分、项目推售测算,区域层面黔江老城核心地段，周边优质教育资源丰富,黔江老城核心绝版地段，价值高地，引领发展南海鑫城/黔江体育馆黔江最优教育资源，精英教育，领跑未来人民小学/黔江中学（初中/高中）,项目层面中型项目（六栋高层），超过50%户型设计有可变空间,首批次房源；862房，107-1103房二批次房源：872房，89-962+1房，94-1013房，97-1133+1房三批次房源：471房，57-681+1房，922+1房，

2、863房,超50%户型设计有可变空间，性价比高；以2+1房/3房/3+1房为主力户型。,沟通思路,第一部分、项目本体理解第二部分、市场环境理解第三部分、机会洞察与策略生成第四部分、广告包装及设计表现第五部分、项目推售测算,黔江市场,随着市场经济萎缩，黔江房地产市场受到一定冲击，但老城区项目（晋鹏山台山老城唯一房地产项目）因其区位优势依然销售良好。,2015年黔江城区房地产项目销售第一名为晋鹏山台山，共销售849套，建筑面积80550，销售额3.65亿，领先第二名碧桂园（464套，51212，2.57亿）近1倍销量及40%销售额，,黔江房地产市场存在老城一枝独秀，新城竞争激烈的市场格局,竞争项目

3、,晋鹏山台山70万平米品质大盘，目前剩余住宅货量4栋，约850套。,品质大盘，围和小区景观，公园景观；精品户型，目前以3梯8户为主；建面成交单价目前约4300元/；剩余房源资源景观较差。,剩余高层,沟通思路,第一部分、项目本体理解第二部分、市场环境理解第三部分、机会洞察与策略生成第四部分、广告包装及设计表现第五部分、项目推售测算,机会洞察,政策层面市场政策环境持续宽松，这是一个重大的市场机会。,竞争层面黔江房地产竞争相对激烈，但老城区缺乏竞争且市场需求量较大，项目具有黔江独有的精英教育优势，目前市场没有项目主打教育主题，并针对区外客户进行有效传播，这是一个重大的竞争盲点。,需求层面作为黔江城市

4、发展成熟的老城区板块，区域内的置业需求（公务员、教师等群体就近置业）及区域外（新城/乡镇客户追逐优质教育资源）的置业需求是真实存在的，而且是十分强劲的。,战略生成,坚持并放大教育主题，构建项目独特价值和市场竞争力从形象塑造、现场包装到利益营造，全方位放大教育主题，将项目打造成沙北市场首席教育主题社区。,做大优惠，抢抓刚需（首置/首改/教育投资），快速走量采用价格手段，做大优惠、强势传播，快速聚集客户来访，切实提高销售现场的竞争力和成交率。,立足区域，主打区外（对教育资源需求强烈的非项目周边区域），快速积累客户量立足区域（公务员/教师），重点拓展区外客户，将教育主题传播给真正需要教育资源的客群。

5、,策略分解,形象定位高举教育主题大旗，极致塑造项目的独特形象和可识别性。渠道拓展立足区域，拓展区外（老城其他区域/新城/乡镇），将教育价值传播出去。现场包装通过现场包装和活动配合，将教育主题的味道做出来，将项目的品质体验做上去。销售推进通过价格优化，扩大并集中使用优惠，强势传播、引爆市场。,形象定位高举教育主题大旗，塑造项目独特形象！,黔江首席教育主题特区0-18岁一站式教育平台，47-113教育特供户型。,精英教育，领跑下一代！,项目定位,传播口号,为了孩子，移居状元府！,定位核心0-18岁一站式教育平台,幼儿园项目内部引入国内知名品牌幼儿园，让教育从小开始小学就近入读黔江最优质小学（人民小

6、学）中学（初中）就近入读黔江中学初中部中学（高中）黔江中学高中部可对项目客户子女降分录取（如降分20-30分）大学项目客户子女500万专项大学教育基金（清华/北大奖励10万/名，国内一流大学5万/名，重点大学2万/名，一般大学1万/名），为入读大学提供保障不定期教育培训针对子女家庭教育，不定期开展培训讲座,渠道拓展拓展区外，将教育资源真正传播出去！,黔江老城区通过公交站亭（长效媒体）、报广/夹报（阶段性）、电视飞播/短信群发（持续）、网络（持续）、商业核心区派单（持续）等低成本营销渠道，深刻影响黔江市区尤其是老城区客户，吸引客户追逐优质教育、置业状元府。,渠道拓展拓展区外，将教育资源真正传播出

7、去！,乡镇通过过街条幅、沿街单页派发、乡镇户外墙体等极具传播效果的低成本营销渠道，有效影响乡镇客户，吸引周边乡镇实力客户追逐优质教育、置业状元府。,置业黔江，首选状元府，让精英教育领跑下一代！,极富品质感的售楼部展板，极富教育味道的包装内容，极富教育特色的销售物料和营销活动做足教育味道，做出项目特色。,现场包装做出体验品质，做足教育味道！,围绕教育展开内容从古代的孟母三迁、择邻而居，到现在的划片招生、择优而买，从古代的状元榜眼探花，到现代的中考高考状元，从区域的优质教育资源陈列，到人民小学、黔江中学的升学数据统计（考入优质高中的，考入重点大学及清华北大的）,极富品质感的售楼部展板，极富教育味道

8、的包装内容，极富教育特色的物料和活动做足教育味道，做出项目特色。,现场包装做出体验品质，做足教育味道！,人民小学、黔江中学特级教师、中高考状元与你相约状元府，共商教育大计！,价格策略高开高走，树立项目教育价值,目前黔江老城区仅晋鹏山台山项目在售，销售均价为4200元/，结合项目地段价值略优于晋鹏山台山，项目正常售价约为4300元/，再结合项目人民小学、黔江中学的片区入读资格，可提升项目500-800元/（结合优质学校择校赞助费实际情况，总价提升5-6万为宜），则项目的首批次售价建议以5000元/水平进行销售，首期销售顺利，则顺势推出项目二批次房源，均价建议5200元/，最后推出小户型教育投资型

9、物业，建议均价在5500元/，其中小户型单价可在5800-6000元/。,销售推进扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,项目价格项目整体成交均价约合5200元/；,项目优惠一次性3%，按揭1%，教育基金500万元，其它额外优惠（关系客户）约合2%，按照平均每套100平方米计算，每套优惠平均为52001006%1100套+500万元=3932万元；,项目总优惠高达约4000万元。,4000万助学计划震撼启动，投资下一代,销售推进扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,集中使用优惠，重磅引爆市场9月，千万助学计划，掀起黔江“教育置业”高潮！,立足教育主题特区的项目定位，联合电视台或者报社等公益媒体，重磅推出

10、“状元府4000万助学计划”，凡是置业翰林世家的客户，均可享受4万元的助学计划，为孩子0-18岁全程教育经费买单；建议采用持续报名的方式，引爆市场、批量蓄客。,销售推进扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,销售推进扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,集中使用优惠，重磅引爆市场9月，教师购房季，掀起黔江“教师置业”高潮！,9月10日，教师节。状元府，以实际行动致敬教师节。9月，特推教师购房季，凡教师及其亲属购房，均可享受教师专属优惠3万元，并在项目开盘前内部选房；同时，推出全民营销计划（推荐新客户成交额外优惠5000元，推荐人奖励现金3000元）。,销售推进扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,集中使用优

11、惠，重磅引爆市场10月，乡镇购房季，掀起黔江“乡镇购房”高潮！,10月，主攻乡镇客户，主销剩余的大户型房源。特推乡镇购房季，凡乡镇客户购房，均可享受乡镇客户专属优惠3万元；同时，继续执行全民营销计划（新客户成交额外优惠5000元，前期业主及其它原始领卡人奖励现金3000元）。,销售推进扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,销售推进扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场,沟通思路,第一部分、项目本体理解第二部分、市场环境理解第三部分、机会洞察与策略生成第四部分、广告包装及设计表现第五部分、项目推售测算,物料包装做出体验品质，做足教育味道,作为黔江首席学区房，自然要以首席的姿态作势。我们结合自身项目情况，制定出优质学区房的30条标准，制作成物料，对外发放。通过这个标准的颁发，使竞争项目在销售说辞和宣传物料中，不再提及它们的教育优势。,项目楼书状元府就学指南,物料包装做出体验品质，做足教育味道,推广包装与教育紧密挂钩，做足教育味道！,三好教育奖状推广画面,家长会通知：开盘广告录取通知书：认筹广告,推广包装与教育紧密挂钩，