江阴2014房地产市场分析

1、江阴2014 房地产市场分析,城市投资背景分析,城市概况：江阴市属无锡下辖县级市，简称“澄”，曾多次蝉联全国百强县之首，是一座位于苏锡常金三角中心的滨江港口城市,江阴全市江阴位于中国最具经济活力的长江三角洲的中部，是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市。总面积987.53平方公里，其中陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里。 2010年，江阴市辖6个街道：澄江街道、城东街道、夏港街道、申港街道、南闸街道、云亭街道；11个镇，65个社区、305个村委会。,经济概况：2013年江阴GDP2690亿，人均GDP超过3万美元，接近中等发达国家水平，但近年经济增速下滑明显，不及昆山,人均G

2、DP与房地产发展关系,2008年以前江阴连续蝉联全国百强县桂冠，2009年开始被昆山反超，经济增速明显放缓； 人均GDP超过3万美元，接近中等发达国家水平，生活水平富足；,经济结构：第二产业主导的工业城市正向高精尖的新型工业化转型升级，第三产业缓慢崛起，三产比重短期内无法超越二产,江阴在约占全国“万分之一”的土地上，以“千分之一”的人口，拥有“百分之一”的上市企业，创造了二百五十分之一的国内生产总值。2012年，江阴有10家企业成为“中国企业500强”，列全国第7位。有36家上市公司。,江阴上市公司名录,江阴四环生物股份有限公司 江苏霞客环保色纺股份有限公司 江苏阳光股份有限公司 凯诺科技股份

3、有限公司 江阴浚鑫科技有限公司 申达集团 江苏省建伟幕墙装饰工程有限 瀚宇博德国际股份有限公司 江阴华宏科技股份有限公司 江阴周庄镇 江苏江南水务股份有限公司 南京中达 江阴扬子江船业 江苏永联集团 东泰控股,城市人口：常住人口162.4万，人口增长缓慢，其中高精尖技术人才需求越发旺盛，劳动密集型人口逐步减少，整个社会向橄榄型结构转型,截止2012年，江阴市共有户籍人口121.3万，总户数36.99万。常住人口2012年为41.1万人。人口数的增加率在0.10%至0.35%之间变化,江阴社会结构转型,哑铃型,橄榄型,随着第二产业的快速转型升级，大量劳动密集型企业被逐步淘汰，取而代之的是智力密集

4、型的研发创新型企业，对高精尖人才需求增加； 大量人才的引进，快速增加中产阶层比重，人口结构由原来哑铃型向橄榄型转型；,大量个体私营老板、金融,创新人才、公务员等为主的中产,社会消费：增速明显放缓，消费意愿明显减少，收入水平不断提升，居民消费支付能力提升,社会消费品零售总额连年上涨，但增速明显放缓，居民消费意愿降低，越发趋于保守；,随着收入水平的不断提高，居民用于消费型支出不断增加，居民实际支付实力增强，仍有巨大的消费潜力；,城市背景小结,房地产板块分析,整体市场分区：市区有城东（包含敔山湾新城）、城南城西城北和城中五大片区，乡镇有临港、青阳霞客、长径祝塘和华士周庄四大板块,城市发展与房地产布局

5、,城市发展与房地产布局,城市发展与房地产布局,城市发展与房地产布局,城市发展与房地产布局,城市发展与房地产布局,城市发展与房地产布局,城南板块房地产市场,城南板块房地产市场,房地产市场分析,房地产风险指标之一-供求比,首先短期风险应关注供求比（供求比=当期供应量/当期成交量）指标。一般来说，供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8为供不应求。,房地产风险指标之一-供求比,房地产风险指标之二-库存量,中期风险关注住宅库存量及其消化周期。一般来说，消化周期在12个月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。,房地产风险指标之二-库存量,房地产风险指标之三-去化速度,房地产风险指标之三-去化速度,房地产风险指标之三-去化速度,房地产风险指标之三-去化速度,从江阴近3年半来的成交面积表现看，城区成交面积占总比重的59.02%，说明近3年半来江阴的住宅成交热点集中在城区中。,从江阴近2年半的成交金额来看，城区的成交金额高达237亿元，而镇区的成交金额仅为95亿元。 从成交均价看，城区的成交均价达到了9813元/，而镇区的成交均价仅为5300元/。,市区与乡镇：市区市场为主，成交占比过半，市区近两年成交均价9813元/，镇区