北京市房山区长沟镇项目策划提案(2008-05-28)

1、长槽镇项目初步策划建议，着作权声明：本论文仅在客户内部使用，着作权由中联房地产顾问有限公司拥有，未经中联房地产顾问书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制、发表报告的一部分或全部。 房地产开发有限公司，前言本企划的建议主要从分析项目区划的条件和周边地区特征开始，通过深入分析项目本身的特性，借鉴目前全国的类似区划开发模式，提出项目开发理念和初步定位，同时在规划营销战略、目标市场等方面提出我们的想法，作为投资公司决策的参考。 本报告书的目录、一、项目的基本概况和周边环境调查二、思想购买：观光地嫁接事件三、项目开发理念和初步定位提案四、项目概念计划和产品创新提案五、项目营销战略和目标市

2、场分析 项目基本概况和周边环境调查，思想购买：观光地嫁接事件，项目开发理念和初步定位建议，项目概念规划和产品创新建议，项目营销战略和目标市场分析，项目基本概况和周边环境调查，报告大纲第一部分，长槽，河， 北、南正、黄山店、涿州、曹章、22喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓6 长槽町地理上优秀。 从京广铁路、京石高速公路的入口只需10公里40分钟就能到西客站，1个小时就能到首都机场，150分钟就能到天津塘沽海运港。 町交通便利区观光目的地，1-1项目基本概况长槽行政区划/交通、川、北、京石高速40分钟到达，交通便利：市内六里桥可以乘坐917路巴士直接到达， 1-2项目基本概况区域模式说明项目区域：北京房山区西

3、南北京西南金观光线的中心点全国第一个小城镇建设试行町町中地形平原、山区、丘陵分别占1/3住宅用地性质区域优势的1-3项目基本概况3354长槽町计划长槽町是建设大型物流基地的计划，其目前这项工作已经批准，预计近期将进入运营阶段。 长槽町：规划建设“北方江南”，建设水上集镇，完成的游客划小船在水上购物，在北方可以感受江南町的民俗风情。 承包新兴市场基地的特色水乡风俗购买，1-4项基本概况历史悠久，观光地漫长，长槽汉代放乡，唐宋气势磅礴，飞黄腾达，成为富裕土地。 曾清干隆皇帝为了拜西陵而建的沟行宫，干隆手写的27张御笔诗碑至今仍保存完好。 周围是世界性的，国家级的观光地很多。 人类发祥地周口店猿人遗

4、迹、北方小桂林十渡山水、世界石经文化宝库云居寺、北方溶洞最石花洞、银狐洞都与长槽相邻。 历史文化悠久聚集了很多观光，长槽町中心区的项目是长槽町的观光资源丰富。 主要为建立观光地创造了前提条件周边强有力的市政为项目提供了便利，还有无与伦比的生活属性水文化。 本案区划分析：项目区划概况：占地面积：约2500亩西长槽： 500亩(其中已获得370亩和未获得的农地130亩)贸易市场： 120亩东长沟/太和庄： 1500亩酒店地： 500亩、西长槽、东长沟、太和庄、规划酒店、取、1-5项目基本概况项目的区划情况、市场、1-6.1项目基本概况项目的现状照片、本案与临城市干线道路政府大街，但部分用地(东长沟

5、、酒店区划)与直接干线道路相邻政府大街、西长槽、东长沟、太和庄、规划酒店、1-6.2项目基本概况区的现状图本区内部多为民居和临街商业、临街商业1-2层，主要包括超市、建材、酒店、西装店等，部分建筑物新颖，改造建设不难。 但是，本案西区画与以前的鸟居大楼“京南商贸城”毗邻，为将来的项目主题景观做了有力的卖点。、政府街、西长槽、东长沟、太和庄、政府街、企划酒店、1-6.3项目基本概况区划现状照片：酒店与长槽町大湖“龙泉湖”相邻。 周边的原生树木也很多，提议在开发中留下来。 随着城镇旅游业的发展，相信这里一定会成为长槽观光的重点地区，优势明显。、西长槽、东长沟、太和庄、企划酒店、取、房地产郊区化发展

6、趋势本项目位于北京卫星城市，建设成功也是北京市郊化发展的重要标志。 良好的自然环境、巨大的开发潜力、日常便利的交通系统等为本案的成功开发提供了推动力。 价格是区域化发展的优势，高速公路的扩大和计划中的城市铁路、私家车的普及在一定程度上削弱了距离因素。 房地产多样性、差异化发展趋势市场上出现了越来越多的多样性产品，多样化功能的复合型产品开发取代了单纯的住宅开发。 利润空间、不同的经营模式、风险规避等是促进项目多样性发展的部分因素。1-8项目概要发展趋势分析、多样性、差别化、精制、项目基本概况和周边环境调查、思想购买：观光地嫁接事件、项目开发理念和初步定位提案、项目概念计划和产品创新提案、项目营销

7、战略和目标市场分析、 思想购买：旅游地嫁接事件，报告大纲第二部分，北京市和其他郊区的产业发展现状，2-1.1周边房地产市场分析，随着郊区产业的发展，具有乡土特色的产业成为其亮点。 这只有为本案提供有效的构想和发展特色文化才是旅游项目的必要核心。 2-1.2项目基本概况房山区旅游业，2007年，旅游业累计综合收入9.59亿元，比2006年增长11.3%，比10个远郊县第5位2006年增加31.2%，在10个远郊区县中居第4位。 房山区旅游综合收入比排名第四的顺义区旅游综合收入少0.55亿元，房山区比排名第六的密云县多0.61亿元。 从主要旅游行业的发展状况来看，住宿业、旅游商业、民俗旅游已成为住

8、宅山区旅游的支柱行业。 良好的旅行气氛将为本案成功进入市场创造坚实的前提条件。 从2-1.3项目的基本概况房山区旅游业、观光综合收入构成看，房山区旅游业所占比例为34.6%，其次是民俗观光为23.1%，住宿业为21.6%，这三部分构成了房山区旅游业的支柱产业。 第一位昌平区住宿业比例较大，为52.8%，其2007年仅住宿业收入15.12亿元，住宅山区住宿业收入2.07亿元，有一定差异。 随着新景区概念的介入，整体经济速度加快，住宅山区也提高了相应住宿业的比例，提高了本案立足本区的有利机会。本项目用地上可开发的几个产业水上集镇是水系，合理运营商贸生态旅行利用了当地资源的优势，生态民俗旅行项目的历

9、史文化是悠久的历史文化，项目的内涵和休闲假期依靠娱乐和旅游业的发展， 休闲假期项目的教育资源依靠项目周围的中学和小学的发展教育或培训教育的特色商业由主导产业推进，同时满足相关要求的商业街、产业发展分析，2-1.4项基本概况产业发展分析，房山区其他典型的大楼案例分析， 2-2.1周边项目的典型大楼分析，区域内总结：多层式住宅成为房山地区主要供给的价格供给区间主要集中在5000-9000元/平方米之间，其主要客户来自当地和周边和市区客户，生态优势，配套(特别是城市铁)，性价比生态完善辅助提高性价比优势=房山地区巨大潜力、地理位置好，位于中国信息大学对面，良好的人文环境具有主要的“生态、亲水”，房山

10、地区产品在主要方向的产品设计和景观设计上没有特别创新，但在同类楼盘中占了价格优势， 2-2.2典型楼盘调查水墨林溪，参考，园林景观设计特点明显，整个社区分为荷兰郁金香园、意大利罗马园、法国桐园、加拿大枫林园四个园区。 产品设计成立四合院，设立社区温泉，对本案产品创新具有一定的参考意义。 2-2.3典型的大楼调查世界名园，参考，26，该项目第一期推出多层展望洋房，主力产品为63平方米精致的一居，人性化的设计，在其他大楼精致的一居中罕见。 参考、2-2.4典型大楼调查北吕尚界，27、从交通区域来看，绿城百合属于远郊房山区，巴士很方便，计划中的轻轨从离小区不远的产品分析，新古典主义风格的大型住宅社区

11、，户型80平方米的双室从价格上看，绿城百合公寓套装齐全，建筑优势明显，现价7200元/平方米，具有价格优势。 优势参考：独特的建筑风格和人车分流，坡地景观，蛇行水系的景观设计。参考、2-2.5典型的楼盘调查绿城百合、旧观光地的开发、各方面没有明确的法规制约，所以开发者往往首先考虑利益最大化，这种做法破坏景观资源。 目前政府、购房者和开发者越来越重视资源的重要性。 先进开发时代到来，旅游地的开发也以保护文化史迹、生态环境为前提，充分发挥资源优势，形成各特色旅游地项目。 精品旅游地“嫁接”事件，2-3中国旅游地新模式思考，旅游地的兴起，是旅游小镇，特别是旅游城市开发的主导力量。 景区开发和城市经营

12、全面结合，是形成政府资金来源和企业利益构成的关键。 观光町的开发实际上是以观光产业为主导产业的小镇建设。 各地政府使用各种手段经营旅游城市。 这是旅游目的地运营的重要手段，其市场运营的关键是旅游房地产的开发。 其中，特色商业休闲街区等旅游商业房地产的开发，具有聚集人气、提高地价的推动作用的旅游假期房地产的开发，可以有效地推动旅游目的地品牌的营销。 2-4旅游产业新世纪的新构想，“选水居住”是中国人的梦想，也是人游居的地方，能看到水在中国文化中的地位。 所谓水景，表面上有水的景色，其深刻的意思表示人与自然的和谐关系。楼盘，放在社区，借用城市的河流，湖泊的自然景色，也将河流，湖水导入社区，将人工风

13、景，甚至纯人工风景相结合，其最终目标是追求建筑，水和人的和谐。 以此为基准，真正优秀的水景大楼并不是唯一的评价水域大小的标准，而是空间、自然关系的协调。 旅游房地产项目的开发是一个长期持续的开发过程，不仅要发挥当地资源的最大优势，还要开拓市场，开放项目很多所在地的知名度。 旅行房地产的开发不仅是开发者的项目，也可以说是当地政府知名度的体现。 2-5旅游项目发展了水文化产业的优势，2-6.1思想购买水城威尼斯、威尼斯、广场、水边商业街和意大利庭园是最能体现威尼斯特征的城市景观，他们有着共同的特征，由城市水网相连。 因此，本项目在设计时要重视水与其他建筑、商业等的协调统一，为居民提供舒适完美的生活

14、环境，创造有魅力和色彩的新镇。 2-6.2思想购买江南水乡乌镇，乌镇不仅具有独特的自然景观，而且历史悠久，文化深厚，古色古香、建筑、景观、古迹完全保存，具有更浓厚的民俗风情，这一切都是乌镇世界闻名的江南水乡。 本文标榜乌镇，建议合理利用和保护当地生态资源和文化史迹，强调了长槽镇独特的文化历史气氛。 借鉴乌镇集散中心的成功之点，建设以当地特产为中心的特色市场，建设“京南第一集”。 密云以独特的山水环境受到人们的赞扬，但由于交通不便暂时被无视。 现在随着京承高速二期的开通，正在推进密云各方面的发展，特别是房地产的发展。 密云被称为首都第四别墅区，发展模式是“原生态山水、体验型休闲”，依靠当地生态资

15、源、水库、奥林匹克公园等，开展了许多别墅项目。 现在出售的别墅项目有秀谷、君山高尔夫别墅、白河流别墅、亚澜湾等，只有君山高尔夫别墅以“高尔夫”为中心，在密云别墅群中创造了独特的种类。 33、领秀谷、君山高尔夫别墅、亚澜湾、2-6.3思想购买密云别墅、威尼斯水城滨临江，利用自然景观创造高雅环境，开拓庭园式生活居住空间景观设计，充分发挥长江自然风景优势，强调区内景观和江景对话，强调建筑与水景对话“亲水、亲威尼斯水城占地4500亩，总建筑面积约300万平方米，建设了一座居住、休闲、假期、娱乐、商贸、就业一体化的新城。 公共辅助设施的计划包括俱乐部屋、学校、幼儿园、超市、银行、市民广场、医院、商业街、

16、名牌店、餐厅、体育场等。 建筑形态包括多层、小高层、高层和共同别墅、双层别墅和独立别墅。 34、在威尼斯，河是街道，城市的血液，水是城市生活最重要的公共部分，其独特的魅力给城市带来了繁荣和活力。 提案本项目的发展以“水城”为主导，将为人们提供城市化生活空间的便利性和河流水系代表的自然因素有机地结合起来，创建城市、自然和人的和谐关系。2-6.4思想购买中国威尼斯水城，项目基本概况和周边环境调查，思想购买：旅游地嫁接事件，项目开发理念和初步定位提案，项目概念规划和产品创新提案，项目营销战略和目标市场分析，项目开发理念和初步定位提案， 报告纲要第3部分，3-1项目区划SWOT分析，3-2.1项目区域资源和优势，重点深入构建和强调，本地区旅游内容以玩耍、度假、疗养和风景旅游为主的景区建设强调自然景观条件与现代旅游功能的结合，突出娱乐、疗养、健