走进美国房地产

1、走进美国房地产（系列之一）-美国房地产概况 一、美国人的住房情况美国东临大西洋，西滨太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥湾。所属阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。总面积万平方公里，海岸线长22680公里。美国是世界经济大国。经济高度发达，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。1997年GDP为80830亿美元，人均超过3万美元，居主要工业国家的首位。对GDP的贡献中，农业占2%，工业占23%，服务业等占75%。在家庭收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富，但富裕和贫困的人口都是少数，绝大多数人过着普通的生活。图一是美国家庭在1967年至

2、1997年三十年间的收入中位数曲线，从中可以看出，美国的普通家庭收入一直在3000038000美元之间，增长幅度和变化幅度并不大，其中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元，这表明美国的经济发展是比较平稳的。虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活素质较高，大部分人拥有自己的住房。美国政府为了解决国民的住房问题，采取了许多有效措施，如为低收入家庭提供廉价的房屋，采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押证券化保证购房按揭资金等。一般来说，一个小家庭只要有一人有稳定的工作，都可以买得起房。图二是近30年来，美国家庭自有住房率曲线，从中可以看出，美国一直以来维持比较高的自有住房率。199

3、7年，美国自有住房率为66%（指独户型房屋），独户型房屋平均价为13.39万美元。在美国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。例如，按1997年美国家庭收入中位数37000美元，那么当每月住房分期付款不超过863元时，这样的房屋就是买得起的，按这个标准，假设银行提供9成30年按揭（这是美国最普遍的按揭成数和年限），年利率7%，那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元，而目前美国独户型房屋的均

4、价为13.39万元，因此中等收入的美国家庭都是买得起的，房价是合理的。根据这个买得起的住房政策，美国联邦政府住房与城市发展部或州政府住房管理局，每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情况，了解目前市场上的房屋是不是美国人买得起的,进而确定每年要为低收入家庭建设多少房屋和以什么样的价格提供。二、房地产业在美国经济中的比重房地产业是美国国民经济的重要组成部分，是重要的基础产业，但其在美国整体经济结构中的比重并不大。如表一所示，1992年美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%, 房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例为1.2%，房地产业就业人口与所

5、有产业总就业人口的比例为1.3%。1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%, 工资额占1.2%, 就业人口占1.3%。虽然1992年与1997年的具体数字不同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致，这不是偶然的，它说明了两个问题：一是房地产业发展与整体国民经济发展配合得非常协调，二是反映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，保持这种比例就足于满足生产和生活对房地产的需求。因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，它不能脱离整体经济而肓目发展。表一、1992年和1997年美国房地产业与其它产业主要指标比较三、房地产业发

6、展趋势在过去的二十年里，美国房地产业伴随着社会的整体国民经济发展，基本保持平稳向上的发展趋势。虽然美国房地产业也表现出周期性，一般是1820年左右经历一个周期循环，但周期波动幅度较小，较少大起大落。图三是美国主要房地产参考指数之一的“NCREIF指数”，近20年来的表现情况, 从中可看出美国房地产投资回报的平稳增长趋势，这也表明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。美国房地产业的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来，一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在58%之间，而销售房屋空置率则保留在12%之间。图四

7、是美国三十年来供出租和销售的房屋空置率曲线。 注：1、出租空置率=空置的供出租的房屋/（租户已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋），包括可租可卖的房屋。2、销售空置率=空置的供销售的房屋/（业主已经居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供销售的房屋）四、房地产业的管理美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。在与房地产管理有关的政府职能中，政府一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经

8、纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行驶警察权力。除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。 政府对土地的管理权力 政府对土地的管辖权力主要包括如下几个方面：征税(taxation)：政府以土地所有者要征收地税。地税是美国的主要税种之一，也是调控土地资源配置的主要手段。通过征收地税，可以调控土地的占用情况，阻止乱占地、占好地、占大地等行为。在纽约等美国主要城市，随处可以见到一些没人住的破败房屋（称为弃屋），这许多是因为地税太重，业主无力负担而主动放弃产权的“祖屋

9、”，最后这些土地将被收归国有。有些人继承了祖宗留下的大片土地，如果这些土地卖不出去，而且这些人的收入又不富有的话，最后也往往是因付不起地税，而不得不放弃产权，这些土地最终将变成联邦政府或州政府的土地。地税一般归地方政府所有，主要用于教育开支，一个社区的教育质量是决定地税高低的主权因素之一。警察权（police power）：政府在土地管理方面的警察权力一般是指政府出于公众利益的需要，对土地利用进行管制。警察权力通过法律体现，主要法律包括环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。强制征用（Eminent domain）: 当为了公众利益征用土地时，在与业主谈判无法达成协议的情况下，政府可以向

10、法庭申请强制征用，强制征用要符合三个条件：一是由法庭裁定土地征用确是为了公众利益，二是业主得到了合理补偿，三是已有足够的法律程序保护业主的权益。承受无人继承不动产的权利（Escheat）：当房地产所有人死亡后，无法定继承人而且未留下处置房地产的遗嘱，那么不动产将归政府所有。（二）政府对土地利用的控制政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。主要的规划建筑法规有：总体规划（master plan）：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。分区条例（Zoning ordinance）：分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，总体规划通过

11、分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得建筑许可证方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得占用证（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后经验收合格，则获发合格证（certificate of compliance）。地块划分规则（subdivision regulations）：地块划分规则主要是控制住宅用

12、地的划分。因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的，每一户都单独占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保小区环境优美、生活安全舒适。地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束。 私人对土地利用的控制 除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续

13、受让人都有约束力。 美国房地产业的特点 通过对美国房地产业的考察，笔者认为美国房地产业具有如下特点：（一）、房地产业发展与社会经济发展比较协调美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调，这在上面的数据中已体现出来。之所以如此，主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济发展与房地产业的关系把握得比较准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究，有时研究时间跨度前后十年，对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产虽然也有周期性波动，

14、但涨跌幅较小，很少有象日本、香港那样的大起大落。房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是“28-36”-即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入的28%，如果借款人还有其他债务（如供车等），则供楼款加其他债务支出不能超过家庭月收入的36%，如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重，买房者应该另外选择较便宜的房子。房地产开发商根据这个指标，结合对民众收入的调查，对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。（二）商业房地产以租赁作为主要经营方式美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产主

15、要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点：有利于房地产的专业化规模化经营；可以减少了公共部分产权分割带来的许多麻项；有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上，且进退容易；有利于房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率性”，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场，从投资角度来看，某一房地产是否值得投资

16、，很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法等一般都是建立在租金分析的基础上的，而比较少用售价来分析。（三）房地产业经营的规模化专业化程度高现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，美国房地产行业也体现了这一特色。美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都

17、是跨州、甚至跨国的集团公司，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。例如，美国最大的写字楼投资者之一 -“写字楼投资信托基金公司（Equity Office Properties Trust）”拥有287幢写字楼，总面积760万平方米，分布在26个州。美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司（或基金）开发并持有产权，然后由商家租赁经营。（四）房地产贷款结构以消费市场为主美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。1998年上半年统计，个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%，如果加

18、上多户型住宅，则比例高达82.4%。其它贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%。这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去。商品房卖得出去，房地产开发商有了资金，就等于支持了开发商。相反，如果把钱贷给开发商，购房者没有资金支持，只能是房越建越多，积压越来越多，结果只能是房地产公司经营困难，金融机构的烂账坏账越来越多，最后危及金融市场的安全。另外，贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司，玩空手套进入房地产市场，影响房地产市场稳定。实践证明，美国的这种贷款结构是非常合理的，这也是抵押证券化的基石。（五）有健全的房地产

19、保险制度保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。（六）集约用地，土地利用效率高虽然美国地大物博，人口密度不高，但是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想，充分合理利用每寸土地，土地的集约化程度和利用效率很高。美国的城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一

20、般一户一幢外，商业房地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使城市既环境优美，又生机勃勃。如纽约市，是世界经济中心城市，全市面积645平方公里，但商业用地（写字楼、商场、酒店、车库等用地），只占30.37平方公里，比例不到5%，在这块比例不大的土地上，提供了176万就业岗位，而工业用地也只有58.32平方公里，比例不到10%。表二、纽约市土地利用情况表名称用地面积（平方公里）建筑面积（平方公里）建筑幢数住宅单位一至二户型住宅190379212多层住宅和商住综合楼879119652商业楼宇3037654431000工业建筑5832398022000公共

21、设施和机构5043433311000开放空间和户外休闲用地13405空地8115其他1224合计6448143721走进美国房地产（系列之二）-美国房地产经纪人、估价师发牌考试制度 美国政府对房地产业的管理一是管规划，二是管人，三是管收税。管人就是对房地产从业人员资质的管理，主要是通过发牌考试制度来实现的。目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。下面以纽约州为例说明房地产发牌考试的一些基本情况。 一房地产经纪的发牌考试制度房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告

22、、招牌中见到的“某某房地产公司”,一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司（称为in house sell）。美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动。 房地产经纪的分类 美国的房地产经纪人一般分为：经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate broker）三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等

23、。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格的经纪人自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员的工作。房地产经纪人牌照分为两种：一是经纪人牌照，二是销售员牌照。 经纪人的业务范围 经纪人的业务范围包括： 各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项； 代理房地产销售和租赁活动； 代理抵押贷款； 代理收租； 代理房地产交换； 代理房地产拍卖； 代理房地产价值占半数以上的企业拍卖 但必须注意的是，经纪人不是律师，他不能给顾主提供法律意见或从事产权审查方面的业务，不能起草合同，否则就是违法，要受到处罚。 经纪人的资格

24、和考试要求 1、销售人员的资格：（1）年满18岁及以上美国公民或拥有合法永久居留权（绿卡）的外国人；（2）无犯罪纪录；（3）完成规定的45个小时的课程学习；（4）通过州政府组织的销售人员发牌考试；（5）有注册经纪人的担保。2、销售人员的考试课程与学时：（1）牌照法与相关条例4小时（2）代理法13小时（3）房地产权益与房地产文书10小时（4）房地产金融5小时（5）土地利用条例2小时（6）建筑概论3小时（7）房地产估价2小时（8）人权与住房平等法案4小时（9）环境保护法案2小时3、经纪人和伙伴经纪人的资格要求：经纪人和伙伴经纪人的资格要求相同，要求：（1）年满19岁及以上；（2）已取得销售人员牌照

25、满一年或两年的相关工作经验并经批准；（3）无犯罪记录；（4）完成90小时的规定课程学习；（5）通过州政府组织的经纪人发牌考试。4、经纪人的考试课程与学时经纪人除要完成销售员课程学习外，同时要完成如下课程学习：（1）牌照法规定的经纪人职责5小时（2）代理法规定的经纪人职责8小时（3）房地产金融5小时（4）房地产投资5小时（5）物业管理5小时（6）房地产转让2小时（7）建筑课程3小时（8）土地开发与土地分割3小时（9）房地产税赋与负担2小时（10）产权交割与费用2小时（11）房地产估价原理2小时（12）地区事务3小时 发牌考试的组织 纽约州房地产执照考试和发牌由州务部执照处（the New Yor

26、k Department of State, Division of Licensing Service）组织和核发。房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，任何有兴趣的人，无论是否完成课程学习都可申请参加考试。考试采用标准化试卷，销售员考一小时，经纪人考二个半小时，一般当天就能知道考试结果。考试费用为15美元。考试的课程内容和选择的上课学校以及考试题目等由州房地产理事会（State Board of Real Estate）审定和批准。考试合格后，申请人可以备齐其它文件资料，即时申请执业牌照，合格者当天先拿到一张临时执照，并马上可以开始营业。申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成

27、法定课程和课时学习的证明，如果是申请销售员资格，申请人要提供注册经纪人的担保书，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数。经审核符合条件后，方能取得资格。销售员和经纪人的执照有效期两年，两年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。一直到连续工作满15年后，或者有律师牌照，才可以免除参加继续教育。牌照费用为经纪人牌照150美元（两年），销售员牌照50元（两年）。（五）工作经验的量化计分制度从房地产销售人员升为房地产经纪人必须具有一年全职(定义为工作50周，每周工作35小时）的房地产销售员工作经验。为了有效考核有关申请人的相关工作经验情况，纽约州建立了比

28、较完善的工作经验量化评分制度，用打分的方法衡量申请人的工作经验。计分办法见表三： 销售人员申请经纪牌照除必须有一年全职工作经验外，还须至少满1750分，并提供相关证明文件。如果其它从事房地产职业的人员而非持牌的销售人员申请经纪牌照，那么需二年全职房地产经验，并满足3500分。（六）关于经纪人和销售员的一些管理规定1、关于经纪人的从业规定持牌经纪人必须有固定的营业场所才能开业，要在醒目的地方张帖标志。如果设有分公司或办公室，必须为每一个公司和办公室申请同样的执照。经纪人必须设立不同的帐户分别处理代理的资金和自己的资金。经纪人必须保留所有经手处理的有关房地产转让的文件至少三年。房地产广告必须注明经

29、纪人的公司名称。如果经纪人从事房地产按揭经纪业务，还必须取得银行核发的按揭经纪执照。经纪人要承担其属下销售员的职业责任。2、关于销售员的从业规定销售员只能在经纪人名下从事房地产服务，一般情况下，销售员牌照由经纪人保管，销售员持执业工作证。销售员如果要脱离当前服务的经纪人，为另外的经纪人服务，要知会发牌部门，注销旧执照，换领新执照。如果经纪人的牌照被注销，那么其属下所有销售员的牌照自动注销，直至销售员投靠新的经纪人，并取得新的担保后，方可换领新的销售员牌照。销售员只能从他所服务的经纪人手中获得报酬，不能接受其他任何人的佣金和报酬，因此类似代经纪人从客户手中收钱等是禁止的。 代理法对经纪活动的约束

30、 （1）代理法对代理人、顾主、顾客关系的定义：代理人：是指被授权并且自己同意代表他人利益的人。如，房地产经纪人可以充当卖方（或地主）的代理人，也可以充当买主（或租户）的代理人。销售员是注册经纪人的代理人。代理人只能充当一方的代理。顾主：雇用或授权代理人代表其利益的人。代理：代理人与雇主之间的诚实与信用关系。代理关系一般要通过达意的协议（express agreement)来表示。顾客：代理人代表顾主处理交易事务时所面对的第三人。代理人对顾主有“关心(Care)、保密(Confidentiality)、忠诚(Loyalty)、服从(Obedience)、解释(Accounting)和披露(Dis

31、closure)”的责任，俗称为“CC-LOAD”关系。代理人对顾客要公平合理，如实反映所代理的房地产情况，不能欺骗和误导。（2）主要代理关系：卖方（或房东）代理：分为独家销售代理（Exclusive-right-to sell listing)，独家代理(Exclusive-agency listing)，敞开挂牌(Open listing)三种形式。独家销售代理，只要买卖成交，不管买主是谁介绍的，都要付佣金给经纪人。独家代理：卖方不能再委托其他人代理，买卖成交，如果买主完全是卖方自己联系的，那么不用付佣金，否则都要付佣金；敞开代理，卖方可以同时委托多个经纪人，买卖成交后，谁联系的买主，佣金

32、就付给谁。经纪人在未知会卖方并经卖方同意的情况下，经纪人不能买自己代理的房地产。买方（或租户）代理：分为独家买方代理(Exclusive buyer agency) ，独家代理买方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞开代理（Open buyer agency)三种形式。其含义同前。经纪人在未知会买方和得到买方同意的情况下，不能代理与自己有利益关系的房地产。双重代理：既代表买方又代表卖方。一般为法律所禁止，除非在特殊情况下，且经买卖双方书面同意。美国大部分州的代理法要求，代理关系当事人应以书面形式向顾主和顾客披露代理关系。4、反托拉斯法（Antitrust La

33、w）对房地产代理的约束反托拉斯法规定，房地产代理活动不能有固定价格、联合抵制、瓜分市场和捆绑销售行为。（1）固定价格（price-fixing)：两个经纪人之间不能讨论任何有关佣金标准的问题。例，在Foley案例中， 一经纪人在National Association of Realtors理事会上，对其它经纪人说，不管其他人如何收费，他将单独提高佣金的标准，结果被法院裁定这种公开言论意在影响他人共同提高价格，属违法行为。这个案例对经纪人的影响很大，为了避免触犯反托拉斯法，经纪人公司绝不能使用已印好佣金率、挂牌期限和保证期限等条款的表格和文书。（2）联合抵制（Group boycott）：不能

34、有排斥他人公平参与市场竞争的联合抵制行为。两个（或以上）经纪人之间不能有针对第三经纪人或对第三经纪人不利的任何协议。（3）瓜分市场(market allocation)：经纪人之间不能有瓜分市场和客户的任何协议。如经纪人之间不能划定各自代理的地理位置范围、价格范围、物业类型、置业者阶层等。（4）捆绑销售(Tie-in Agreements) ：如开发商将土地卖给一建筑商，附加约定，房子建好后，要由开发商指定的代理商代理，这就是一种捆绑销售行为。违反反托拉斯法，如果是个人，最高罚款35万美元，入狱三年，如果是公司，最高罚款为1000万美元。5、房地产经纪人违法的处罚除代理法和反托拉斯法的制约外，

35、经纪人还受到许多法律的约束，同时还要遵守本行业的行规，如果经纪人违法违规，将受到处罚。（1）违法行为认定A、有误导行为；B、用虚假的承诺来影响、引诱和寻求代理业务；C、销售人员接受所服务的经纪人之外的人所付的佣金或有价物品；D、在未事先知会买卖双方的情况下，接受双方的报酬；E、未按规定时间将经手的他人资金转帐或汇出；F、提供法律意见和从事产权审查业务；G、广告中有虚假、种族歧视等成份；H、故意招揽那些已与其他代理人签订了独家代理合同的客户；I、签订佣金与售价挂购的净值合同；J、对多重挂牌的，未明确合作方名单；K、通过不正当手段获得牌照；L、在代理活动中有不诚实和与经纪牌照不相符的行为；M、违反

36、牌照法有关规定。（2）违法处理程序经纪人违法的处理程序为：受理投诉-调查、听证-做出处罚决定-申诉。主要处罚措施：赔偿-所造成损失的四倍以下金额的赔偿；罚款-1000美元以下罚款；吊证；入狱1年以下。（七）房地产理事会1、房地产理事会的组成房地产理事会是房地产行业管理机构，在销售人员和经纪人执业资格考试中，它负责审批房地产学校，审查课程，审查考试内容等。纽约州房地产理事会由15名成员组成，包括州务卿、消委会总干事、五名10年以上经验的执业经纪人、其它为与房地产经纪无关的公众人事，州务卿为理事会主席。在除州务卿和消委会总干事之外的13名理事中，由州长任命三位经纪理事、四位公众理事共七位；由参议院

37、议长，任命一位纪理事和一位公众理事共二位；由众议院发言人任命一名经纪理事和一名公众理事共两位；余下的两位理事一位由参议院少数党领袖任命，另一位由众议院少数党领袖任命。理事会理事任期两年，但在任期内他的任命人可以随时换人。2、房地产理事会的职责房地产理事会履行如下职责： 发布一些有关经纪人和销售员管理的规则和规章； 审查申请人资格，审查课程内容以及考试内容； 审批有关学校从事课程教育的资格； 研究与经纪人活动有关的法律法规； 行使有关房地产法律赋予的职能，管理房地产经纪活动； 每年向众院和参院司法委员会提出报告。 二、纽约州房地产估价师的发牌制度美国政府从90年代初开始倡导房地产估价人员持牌和许

38、可制度，规定凡涉及与联邦政府有关的转移价值25万美元以上的房地产评估，要由持许可证的估价人来评估，与房地产抵押有关的估价一般也要有执照，但其它房地产评估没有要求一定要有牌照。估价师考牌制度各州有所区别，现将纽约州有关房地产估价的考牌制度简单介绍如下： 估价师的分级及业务范围 估价人员的级别由高到低和所允许从事的业务范围为：1、特许总估计师（Certified General Appraiser）：可以评估所有的房地产业务。2、特许住宅估价师(Certified Residential Appraiser)：可以评估四个单位（包含四个单位）以下的任何住宅。3、持牌房地产估价师(Licensed

39、Real Estate Appraiser)：可以估价一至四个单位，转让价值低于25万的住宅房地产。4、估价师助理牌照(Appraiser Assistant License)：估价助理必须在持牌估价师或特许估价师手下工作，估价报告要由持牌估价师（或特许估价师）出具。 考牌资格要求： 1、有关估价的必修课程R-1房地产估价介绍30小时R-2估价原理与程序30小时R-3实用住宅估价案例分析30小时R-4利润资本化方法与技巧15小时G-1收入型房地产介绍30小时G-1收入型房地产估价30小时G-3实用收入型房地产估价30小时附加职业道德与职业标准15小时估价师助理和持牌房地产估价师必须修完R-1，

40、R-2共60个小时的专业课程，和15个小时的附加课程；特许房住宅估价师必须完成R-1、R-2、R-3、R-4共105小时的专业课程和15小时的附加课程；特许总估价师必须修完R-1、R-2、G-1、G-2、G-3共150个小时的专业课程和15个小时的附加课程。2、关于实践经验的要求除估价师助理无实践经验的要求外，其他估价师要有二年全职房地产估价经验，并取得240分以上（分数计算方法见三）。特许总估价师的240分中，有180分必须来自综合性房地产估价，其它牌照的估价师必须至有180分来自住宅估价。3、考试与经纪牌一样，牌照考试和发牌由州务部执照处（the New York Department o

41、f State, Division of Licensing Service）组织和核发，考试内容由执照处会同州房地产理事会确定。考试费为50美元，牌照费为250美元。 估计实践经验计分办法 计分表 （1）住宅估价单户型住宅1分2-4户型住宅2分1-4户型住宅空地0.5分小于100英亩带住宅的农场2分（2）综合性估价100英亩以上的农场3分未开发大片土地3分多户型住宅用地3分工、商业用地3分5-12户型住宅6分13户型以上住宅（未竣工的工程加2分）8分单租户办公楼、零售商店、服务中心、仓库等6分多租户办公楼、商业中心、酒店、仓库等到10分制造工厂8分医院、学校、教堂、政府建筑等机构房地产8分

42、计分办法 申请人员要向州政府提供证明文件证明自己从事了某项估价工作和所起作用的比重。如果申请人所完成的工作比重占该估价项目工作量的75%以上，则可以取得计分表所规定的分数，如果所占比重低于75%但高于25%，则按比例计分，如果比重低于25%，则不算分数。估价项目的复核人员按25%的比例计分。 牌照更新 房地产估价牌照有效期两年，两年后要申请更新，申请人要参加20个小时的继续教育（或者重新参加考试），并重新缴交牌照费250元。（五）房地产估价理事会1、估价理事会的组成房地产估价理事会是房地产估价从业人员的行业管理组织。纽约州房地产估价理事会由9名成员组成，6名为房地产估价师，3名为公众人士。9名

43、成员中，3名由州长任命，其中包括1名公众人士；2名由参议院主席任命，其中包括1名公众人士；2名由众议院议长任命，其中也包括1名公众人士；最后2名成员由公议院和参议院少数派领袖各任命1名。理事会理事任期5年。2、房地产估价理事会的职责 执行房地产估价牌照法，制定有关房地产估价的条例和行业规则。 制定有关估价师的教育水准、实践经验等资质要求和考试规则等。 审查房地产估价师资质考试的教学内容和考试内容。 审查估价申请人的资格。 制定有关指导规则，统一规范估价报告的内容和格式。 制定有关房地产估价的技术标准。 走进美国房地产（系列之三）-美国房地产权保障制度房地产产权是房地产的基础和灵魂，围绕房地产所

44、产生的一切社会和经济活动，实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。什么样的房地产算产权清楚？如何保障产权？ 一、产权清楚的含义在美国产权清楚一般包含两方面的意义：一是产权的合法性，指业主对房地产具有确定无疑的产权，无其他人对其产权的合法性提出异议；二是产权的市场性，指是否具备足够的证明文件依法确认业主对房地产的产权，以保证房地产顺利进入市场。具有合法的产权不一定具有市场性，如一些丢失资料或年代久远资料不全的房地产，虽然其产权是合法的，无他人提出异议和主张权利，但其市场性是不好的，因为在房地产交易时，卖方无

45、法提供足够的证明材料让买主确信房地产权清楚，因此，这样的房地产进入市场就会有困难。二、产权的持有方式在美国，产权清楚同时还包括明确以何种方式持有产权。产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。美国通常把产权的拥有方式分成如下几类：完全产权（Sole Ownership）：指一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权，如未婚单身男女拥有的产权或已婚夫妇按协议单方拥有产权等情况。联合产权（Joint Tenancy）：两人以上联合对房地产拥有一致的产权。联合产权具有产权一致，时间一致，利益一致和占有一致的特点，产权的取得是同时的，确权依据的文件是相同的，各产

46、权人不区分产权份额，不能单独处分各自的产权。当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权，因此联合产权是不能用遗嘱的形式处置的。法律规定，联合产权的产生必须有书面文件明确约定，各产权人是以联合共有的方式共同持有产权的。例如，一些州规定，夫妻双方以联合产权的形式持有产权。共有产权（Tenancy in common）：两人以上按扮共同拥有一宗不可分割的房地产，产权人按份拥有房地产权益和承担责任。共有产权的特点是，尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分，但利益上是可以分开的，而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益，另外，各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下，两人以上

47、对房地产的权利是共有产权。企业拥有产权：企业拥有产权包括公司产权、合伙组织产权和信托产权三种形式，企业拥有的房地产权其特点是当事人按企业章程和有关法规行使对房地产的权益和义务。三、产权保障制度与所有国家和地区一样，房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，但美国实行的是契约登记制度，房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础，它并不担保登记的房地产是产权清楚的，因此在房地产经济活动中，当事人不能仅凭政府的登记来确定房地产权状态，必须有其它保障制度。在美国保障产权主要靠三种方法：一是在产权转移契约中要求转让人提供产权保证；二是通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见，确认产权的真实性；

48、三是向专业的产权保险公司购买产权保险。（一）产权担保契约产权担保契约的主要形式有二种。最常用的是一般性担保契约，该种契约要求转让方必须就如下四个方面的内容向受让方作出保证： 转让人对拟转让的房地产具有确定无误的产权； 转让人有权转让房地产； 如果因他人主张产权或他人具有优先于转让人的产权造成受让人损失的，转让人保证赔偿一切损失； 除契约中特别注明的外，该房地产无其他任何限制和负担。 一般性担保契约的担保不仅限于转让方这一手，它对房地产自存在以来的产权状况都做出担保，因此对转让方前面任何一手存在的产权问题，转让方都要负责任。第二种是特定担保契约，该契约内容基本与一般性担保契约相同，但这种担保契约

49、转让方对产权担保的责任只限于其自身这一手，对于由上一手造成的责任则不予担保。一般来说，用产权担保契约来保障产权，主要适应于卖方为信誉良好实力雄厚的大公司的情况下，因为在这种情况下，买方不用担心卖方违约或者因破产而无法负赔偿责任。（二）由律师提供法律意见产权保障的第二种方法类似于目前香港的做法，主要是通过专业代理律师查阅登记机关的档案资料，提供法律意见来确定产权。在产权保险制度出现之前，这是美国最常用的办法，特别是在美国东部和南部地区，尤其盛行。在这种制度下，专业律师受买主或者抵押贷款机构的委托，到登记机关查阅有关房地产登记资料，然后通过研究登记资料所披露的事实或当事人提供的资料来判断产权的合法

50、性及市场性，提供法律意见，并对产权审查中发现的问题，提出可能的补救办法。（三）房地产权保险制度上述两种方法，为房地产活动当事人提供了一定程度的产权保障，但还是难于保证产权的绝对可靠。例如，靠担保契约的方法，转让方可能毁约，或者转让方因经济原因等根本无法承担赔偿责任。如果通过律师查档和提供法律意见，律师只能查阅已登记过的（或已知的）文件资料，而且只能从文件表面发现问题，对可能存在的一些隐蔽的或者不是通过文字资料表现出来的产权缺陷（如失散的继承人的突然出现并主张产权、伪造文件、登记机关的书记笔误）等，律师有时是没有办法发现的。因此，通过担保契约和律师咨询做为产权保障，当事人无论多么小心，还是无法避

51、免产权风险。为了减少风险，预防可能存在的产权隐患，美国发展了产权保险制度。目前产权保险制度已成为美国房地产经济活动中最基本的保障制度，也是保险行业普遍的险种之一。房地产产权保险制度是为弥补契约担保和律师提供法律意见这两种产权保障方法的缺陷而发展起来的。产权保险制度与前面两种制度相比，增加了如下几个方面的保障：1、产权保险公司对委托人负有明确的合同责任，对将来可能发生的产权纠纷、产权障碍负赔偿责任；2、它有足够的赔偿基金；3、受政府和法律的严格监管。产权保险公司在接受委托后，首先要做的事与律师相同，仔细查阅登记机关、税务机关、法院等所有有关该房地产的资料档案，并尽可能收集其它相关资料，然后仔细研

52、究房地产的产权状况，对发现的产权障碍提出补救措施，最后为委托人作出担保，对今后可能发生的产权责任和造成的任何损失保证给予赔偿。产权保险制度消除了因隐蔽的产权缺陷引起的产权风险，目前美国投资者和贷款机构都倾向于采用产权保险制度，房地产交易和房地产按揭都必须购买产权保险。房地产权保险的险种分为两种：一是买方保险，二是贷款方保险。买方保险保障新业主的利益，保险期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地产转手之后。贷款方保险保障抵押贷款债权人的利益，保险期限至贷款本息全部偿还为止。产权保险的费用一般包括两项：一是保险费。保险费标准是相对固定的，一般由房地产所在州的土地产权协会按房地产价值或抵押贷款额结合

53、房地产的产权现状确定，不同的州保险费有所区别，一般来说在10万美元以内的房地产，保险费不超过房地产价值的1%，超过10万的房地产，保险费约为房地产价值的0.6%0.9%，房地产价值越高，保险费比例越低。二是房地产权搜索费用。产权搜索费用一般根据工作量计费，对新房等产权历史短的房地产，搜索费微不足道，但对产权来源复杂，历史久远的房地产，费用要高一些。产权保险费用一般都是一次过支付。（四）产权保险公司产权保险公司大多是从代理房地产业务的律师行发展起来，是保险行业的一种，从业人员大多是具有丰富房地产经验的律师。产权保险公司的行为除受保险行业法律的约束外，同时有专门的产权保险法律规范产权保险公司的行为

54、。产权保险公司一般是美国保险协会的会员，同时有自己专门的行业协会。美国土地产权协会（American Land Title Association）是美国产权保险业的全国性行业组织。随着业务的开展，许多产权保险公司建立了自己的产权档案馆，并与政府的登记、税收、司法等机关建立了联网电脑系统，提高了产权搜索的效率和产权的准确性。但，由于产权的复杂性，无论产权保险从业人员多么小心，经验多么丰富，错误总是难免的，风险总是存在，因此，产权保险公司利用收取的保险费建立保险基金，赔偿投保人可能出现的产权损失。按1992年的统计数据，美国共有产权保险公司1532家，从业人员34473人，总产值48.8亿美元。

55、其中排在前五位的分别为（表四）：表四名次公司名称总经营收入1第一美国产权保险公司（First American TIC）78197万美元2芝加哥产权保险公司（Chicago TIC）73630万美元3共同体土地产权保险公司（Commonwealth Land TIC）48188万美元4斯图华特产权集团公司（Stewart TGC）40346万美元5律师联合产权保险公司（Lawyers TIC）38852万美元（五）房地产登记房地产登记是房地产权保障的必要程序。在实行产权登记制度的国家，房地产登记的目的一是确权，二是公示，房地产登记是产权生效的充分和必要条件。在实行契约登记的制度的国家，房地产登

56、记的目的主要是公示，并通过公示确定和保障优先权。美国房地产登记实行契约登记制度，法律要求，凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等，都要登记。经登记的房地产权不一定成立，登记行为也不保障业主的产权，但经登记的房地产具有优先权。房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。申请登记的文件契约必须附有完税证明，同时交纳登记费。一般情况下，登记费是按登记的文件页数收费的，如纽约州，登记费以17美元为基本费，每增加一页纸增加5美元，但每项登记收费最低不少于27美元。房地产登记一般由买方（或贷款方）的代理律师或产权保险公司或交割处理托理机构代理。（六）产权交割房地产交易不同于一般的商品交换，一般商品交易是以钱物易手的方式来完成交易的，而房地产作为一种特殊商品，交易的实质是产权交易，房地产交易完成的标志是产权转移。房地产价值量大，买卖房屋是美国人经济生活中非常重要的一件事情，为了保障买卖双方的合法权益