上海金山项目策略

1、1,【 联东上海项目市场/定位策略探讨 】,整合部门: 营销中心市场部 时间版本: 1.0 (2010.11.17),2,Contents,1st:本体研究,2nd:市场环境,3rd:项目定位,3,The 1st step 本体金山区域地块、周边市场研究,4,项目位于上海市11大新城之一金山区新金山工业区。 金山位于上海市西南，杭州湾北岸。处于沪、杭、周山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。 区内已形成“两横三纵”高速公路网。杭州湾跨海大桥建成后，金山成为浙江快速进入上海的桥头堡。形成上海西南门户。,项目地理位置,金山整体发展正处于上升期,5,上海化学工业区：市级工业园区，规划面积29.4

2、平方公里，主导化学原料及化学制品制造业，产业集聚已十分明显，也是金山诸多产业园区中工业产值最高的园区,金山北部工业区：主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业,金山北部工业区：主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业,金山中部工业区：主要发展机械电子、汽车零部件及家纺等产业,上海精细化工产业园区：规划面积10平方公里，主要发展石油化工，精细化工，有机化学新材料等产业,金山工业区： 市级工业园区，规划面积58平方公里，重点发展先进装备及电子信息、生物医药、新能源及环保、新材料、食品加工等五大支柱产业,项目区位,6,以莘奉金高速为界，南部为金山新城中心（行政中心、化学工业区），北部为新的金山工业区。

3、项目位于金山工业区，距离绕城高速公里，沈海高速入口公里，沪金高速入口公里。,与市区联系较弱，游离于热点集中区以外，在区位无明显配套支撑情况下，产品自成一体成为重中之重。,项目区位,7,项目优劣势,8,The 2rd step 市场市场环境研究典型性区域案例分析,9,金山： 复地金石湾 上置海景大厦 长三角物流中心 上海服装机械城,宝山区域： 印象钢领,松江区域： 财富兴园 大业领地 企业财富公馆,浦东： 创研智造 总部湾 医谷现代商务园,闵行区域： 浦江智谷 总部1号 万科Vmo,总部研发类项目分布,10,概况：总面积:60万，一期8.2万，容积率：1.1 ，含7栋独栋办公及一栋5A写字楼；独

4、栋面积区间：2100-5700，写字楼单层1300（共18层）； 金山区内唯一一家独栋办公产品，园区品质比较高，政府支持力度大（入驻企业可享受5年的税收优惠政策，营业税、增值税、企业所得税，地方财力全部返还）； 现销售均价 7000元，租赁均价 1.5元/天平米，今年6月开盘至今已销售3栋（标蓝的三栋），共1.1万平米，面积均在3000-4000平米间，； 据了解，由于多数客户需求面积较小，一期的独栋已分层出售，最小面积900平米，项目二期产品打算重新定位，减小单体面积；,复地. 金石湾,一期,二期,11,上置海景大厦,贵宾室,概况：项目位于金山新城，占地0.8万，建面2.6万，容积率:3.2

5、0，共31层，每层1200平米，层高4米； 金山区最高档的5A写字楼，紧邻金山城市沙滩，可三面观海； 2010-04-27开盘，均价一直保持在16000元，区域写字楼均价在12000元左右； 据了解，项目自开盘以来销售情况不佳，近两个月开始好转，多数客户是浙江温州投资客，且相对集中在化工行业；,山鑫城市广场,概况：占地2.4万，建面6万，底层为商铺， 5-10层为写字楼； 2007-11-2开盘，商铺1500元，去年年底售罄，写字楼12000元（8月份以前9800元），现剩余很少房源；,长三角物流中心,概况：位于金山区亭林镇，商业用地，占地1000多亩，规划建面50万； 商贸集散地规划：分商贸

6、交易区、商务会展区、仓储物流区； 据了解，一期均是“商铺+住宅”的户型（底层是46平米的商铺，25层是96平米的纯住宅户型），捆绑式销售，价格5500元，二期写字楼尚未开工，产业集聚不明显，招商对行业无要求 上海电器城 与长三角物流中心类似，以居住及底商为主，底商基本经营电器类产品，但未形成规模； 上海服装机械城 均是13层捆绑销售的户型，但用做商业的居多，已形成较大规模的产业集聚；,14,金山区项目汇总,15,浦东： 创研智造 总部湾 医谷现代商务园,闵行区域： 浦江智谷 总部1号 万科Vmo,浦东、闵行总部研发类项目分布,16,项目位于闵行区浦江镇，一期规划面积303亩，中区为度身定制独立

7、的每栋800015000平米的商务楼群，西侧为多层大平面的研发楼群，东侧为14栋独栋的企业总部； 目前在售的是中区，均价8500元/平方米，租金1.6-1.8元/平,浦江智谷,17,项目位于闵行区颛桥镇，一期工程占地250亩，规划建设约为21万平方米， 建造面积900-2600平方米。首批的30幢已完工且基本售罄； 办公楼一层挑高6.6米，可做成夹层； 二期10月开盘，面积在11002000平米间，价格13000元/平米；,总部一号,18,概况：项目位于浦东区康桥工业区内，规划总建面32万平方米，一期占地面积10万，建筑面积13.4万； 一期由61幢4-5层双拼及多拼写字楼组成，面积在8001

8、500平方米之间，销售均价：8500元/平米； 项目一期09年6月开盘，现已基本售罄，二期即将开盘，有51栋办公楼组成；,创研智造,19,项目位于项目位于浦东区康桥工业区内，占地约1400亩，总建筑面积约150万平方 一期共127亩、建面7万平米，包括17栋独栋别墅商务楼、3栋4-11层的多功能研发楼 二期由12栋1500-3000平方米的独栋式研发楼（独栋及双拼、3层）及8栋7000-13000平方米的小高层研发楼（14层）组成。,上海总部湾,一期,二期,20,项目位于闵行区颛桥镇，占地11万平方米 ，建面8 万平方米，容积率:1.15，共规划有43栋独栋办公 一期由25栋独栋组成，面积在1

9、0003100平米间，均价7500元，08年年底售罄 二期由16栋独栋及双拼组成，面积在12003500平米间，销售均价10000元，租赁均价1.5元/天平米，现剩余三栋体量较大的独栋在售；,医谷现代商务园,一期,二期,21,浦东、闵行总部研发类项目汇总,22,松江区域： 财富兴园 大业领地 企业财富公馆,松江总部研发类项目汇总,23,自07年至今，松江相继建成了一批独栋、中试研发产业园，如大业领地、名企公馆、财富兴园等。这些产业园以其鲜明的特征为区域带来强有力的影响，投入使用后大部分为研发、轻型生产，它们与同期建造的厂区一起构成了地区新的办公业态。 本案交通及整体环境上虽稍有不及上述项目，但

10、从上海的整体位置上来看，还是具有很强的可比性。,松江总部研发类项目汇总,24,大业领地,25,规模：项目总面积60万，一期16万，容积率：1.3 规划：4栋独栋、双拼组成；主力面积：1300-2500双拼，4200平米独栋。,大业领地,26,现纯现房销售均价 6500元，租赁均价 0.8元/天平米，2007年1月以5500元开盘销售，至今已销售80%。年均去化速度不足5万平米；小面积去化速度较快。,大业领地,规模：总面积28万，一期16万(71栋)，容积率：1.45。 规划：102栋独栋、双拼、联排组成； 主力面积：750-1000联排，1000-1250双拼，1500-2600平米独栋。 层

11、数：层。,名企公馆,28,现纯现房销售均价 5800元，租赁均价 0.8元/天平米，2007年11月以5000元开盘销售，至今已销售70%。年均去化速度不足4万平米；各种户型去化速度较为均匀。,名企公馆,财富兴园,30,规模：总面积28万，一期8.3万，容积率：1.40。 规划：119套独栋、双拼、联排组成； 主力面积：650-850平米。 层数：层。,财富兴园,31,现纯现房销售均价 5300元，租赁均价 0.8元/天平米，2008年07月以4700元开盘销售，至今已销售85%以上。年均去化速度4万平米；现存主要为联排户型。,财富兴园,32,三项目的对比： 产品均定位于研发及办公兼用，总体容积率集中1.3-1.5, 产品总体档次感不高，价格5300-6500元，年去化量集中4-4.5万。 面积跨度较大700-2000平米，入驻企业行业也比较分散。,松江总部研发类项目汇总,33,The 3rd step 定位项目定位初步方向建议,34,前提：纯工业用地；需有一定形象产品，以向政府有所交待,依据一：金山区对入驻企业较为宽泛，