万达商业地产盈利模式深度解析及二三线商业

1、万达商业地产盈利模式深度解析及二三线商业地产战略开发要点 2011年9月,培训讲师：徐 扬 原万达集团商务部副总经理，负责集团商业项目业态规划、核心租户管理、租赁决策文件制定、商业项目定位研究等工作；主持商业运作过的项目有：成都万达、上海南汇万达、南京建邺万达、重庆万达、北京石景山万达、西安李村万达等。现任东方伟业副总裁。,图 片,课程提纲,商业地产概述 商业开发过程中常见的问题 万达的内部管控体系（发展、规划、工程） 招商团队的培训 营运知识的分享 其他项目的分享,商业地产概述,我国商业地产发展的三个阶段: 第一阶段:19922002:起步发展时期,商业和地产两个产业 第二阶段:2002-2

2、008:快速发展时期，商业加地产边缘产业 第三阶段：2008-至今：理性发展时期，商业地产独立产业,商业地产的基本特征,一：商业属性、地产属性、金融属性 二：高投入、高回报、高难度 三：安全性、稳定性、持续性,商业地产的难题,消费群 投资群 商户群,商业地产的常见误区,重规模 轻效益 重开发 轻经营 重政策 轻规划,商业地产新的趋势,1.开发商进军商业地产并拥有零售品牌（开发商拥有自己的百货是一个长期的趋势） 2.零售商进军商业地产并开始购地自建 3.专业化的商业地产开发随着城市化进程蓬勃发展,万达商业地产发展历程,特点：底层出售（格子铺），二三楼超市，四楼家居,特点：组合店，由多个单店组成,

3、特点：业态丰富，由超市、百货、影院、电器专卖、娱乐等构成，也就是城市综合体。,第三代产品变化后的优势,1.增加了室内步行街，贯穿项目各主力店 2.强调购物空间的舒适度与便利性 3.业态布局更加丰富多彩 4.人流内部共享性显著增强,万达三代产品的突破与成熟,代表作,上海五角场万达广场,主要主力店情况： 沃尔玛购物广场：约2.8万平米 香港巴黎春天百货：约4.3万平米 第一食品广场：约2.1万平米 万达国际影城：共10个放映厅 其余主力业态有：新华书店、黄金珠宝城、和乐国际家居广场、青少年购物中心等 目前60%的合作品牌商家是通过这个项目积累起来的。,代表作,鄞州万达广场,主要主力店情况： 沃尔玛

4、、百安居、特力屋、苏宁电器、喜百度、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达影城、银泰百货等。,总结,建设城市综合体的基本原则,一.选址策略 二.商业规划与定位策略（万达2010年开始，改变开发公司为主导的情况） 三.建筑规划设计要点,万达内部管理体系,一.选址阶段 信息收集 信息整理 项目推进 项目立项,核心解读,选址要点: 城市:100万以上人口;人均可支配收入过万元;地级市 位置:城市核心地块,周边人口30万人;或类似人口导入区; 谈判:与政府谈判,定指标、包拆迁、设条件 价格:拆迁成本,地价同类最低水平,核心解读,对政府的吸引力: 每个综合体为社会新增近万个就业岗位 每个综合体每年

5、创造几千万甚至超亿元税收 城市综合体是一站式消费场所,全方位满足群众的消费需求 每个城市综合体都创造一个城市新中心 改善城市产业结构,二.商业规划与定位,三.建筑规划设计,建筑规划设计,建筑规划设计,建筑规划设计,万达招商模式,一.成功解决招商过程中的三对矛盾 1.主力店与小商铺 2.租金与品牌 3.连锁品牌与当地商家 （一些业态的租金情况）,招商实施中的四大要素,招商工作阶段划分,招商工作时序表,订单地产的关键,主力店在商业地产的作用, 保证安全 确定基调 快速发展,万达主力店业态及面积构成,订单地产模式的优势,万达目前主力店业态及商家,万达商业地产的三个核心优势,1. 万达的商业地产产业链 2. 万达商业地产的盈利模式 3. 万达丰富的商家资源,运营知识的分享,购物中心运营管理的最终目标,成功购物中心的标准,项目运营中经常出现的数据,日均人流量 有效人流 楼层递减系数 高峰期候餐时间 人均停留时间 人均消费值 总提袋率 单店提袋率 客单价 单次消费率 坪效 重复消费率,购物中心成功的核心要素,运营工作