商业物业管理前期方案

1、商业房地产管理前期方案其经营方式主要是单体经营、集中管理的模式，统一管理商业街商店，是目前开发者普遍推进的一种方式，管理良好，对培养地区商业中心和商业品牌有着重要的影响。对开发者来说，开发销售店铺是前提，但仅开发销售是不够的，必须设立专业的商业管理公司来管理店铺。现在国内商店的购买者大多征收租金，依靠银行商店偿还贷款。 在这种情况下，开发者更重视商店的管理。如果商店商业管理不充分，影响商店所有者租金的收益，所有者无法偿还贷款的话，最终风险还是要落在开发者的头上。1.0店铺的房地产管理理念让购买者“一站式”购物的销售人员享受“一站式”管家服务，将使专业化市场向更高水平发展。“一站式”的管理和购买

2、模式是专业市场吸引顾客的重要手段，也是未来专业市场的发展趋势。 建材城打破传统经营模式，根据产业集群的特征，批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓库、事务、生活补助、原材料补助、管理补助等12项专业服务提出了一体的业务存在理念，整体上是“统一管理、分散经营”。专业市场是有计划的商业集聚，对商店进行“统一管理、分散经营”是专业市场与其他房地产区别的核心特征。“统一管理”，商店代表业主的权利，必须由业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商店承受不住激烈的零售业市场竞争。“分散经营”是商店提供消费者和经营者之间交易的地方，商店的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间架起

3、桥梁。1.1商店统一管理的理念是统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物流管理。 为了实现“统一管理、分散经营”的管理模式，在店铺销售合同中租户必须遵守管理公司的统一管理。 法律上确定店铺管理公司的管理地位。1.1.1“统一招商管理”要求招商的品牌审查管理和全面租赁管理。“品牌审查管理”是指招揽对象接受品牌审查后再进入。审查包括对制造商和产品的审查，需要有效的营业执照、生产许可证、注册商标注册证、产品合格委托书(适用于批发代理)、品牌代理委托书(适用于专卖店)、税务注册证、法人许可委托书等。“完全租赁管理”是指签订租赁，加入合同的重要条款。租赁管理除了约定租金、租赁期、支付方式、房地产管理

4、费等，还有其他重要的租赁条款管理l租户的经营状态仅限于店铺整体的统一商业计划，发生重大变化时，必须得到业主委员会的认可(在业主委员会成立前，要得到开发者的认可)。l营业时间的确定l租户的店名广告、促销广告的尺寸、悬挂位置、语言文字方面必须接受统一管理l促进店铺整体销售的义务l租赁人确定停车场的使用是有偿还是无偿，没有限制l关于保险范围1.1.2“统一营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。现在，因为商业竞争很激烈，降低折扣价格的促销竞争手段很流行，吸引购物客人。 管理公司必须为商店制定一年十二个月的营销计划。 所谓的“大祭大过，小节小，节造节无过”。1.1.3“统一服务监督”有助于经营者之

5、间的协调与合作。商店必须成立由开发者指导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督租户的经营活动，保证商店的有效运营。 一般的方法如下l指导项目：店铺配置指导、促销活动安排l协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间的合作l服务项目：行政事务管理l监督项目：维持商店的纪律、信用，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。1.1.4“统一物业管理”有助于建筑空间的维护。商店物业管理内容包括建筑物养护、设备维护、水电热正常供应，公共面积清洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓库管理、事故处理等。 商店各设施使用频率高，统一管理有助于房地产设施设备的有计划的维护和维护，提高使用的安全性和

6、耐久性。2.0商店房地产的管理特征2.1顾客流量多商店出入人员繁杂、不受限制，客人流量多，容易发生事故，安全保护工作非常重要，有些零售商品容易燃烧，消防安全不可放松。 同时百货公司发生突发事件时，避难比较慢。 安全管理必须特别慎重。2.2服务要求高物业管理服务面向店铺的业者和用户，对他们负责，都要为他们考虑。 在促进商业房地产的价值和附加值的同时，为用户和顾客建设安全、舒适、方便、优美的经营和购物环境。 这是商店物业管理服务的基本原则。2.3管理点的分散出入口多，管理区域分散，需要的清洁保安员比较多，管理点分散，管理难度大是商业房地产管理的特征。2.4营业时间性强客人去商店购物的时间多集中在休

7、息日、休息日、下班、晚上，但平日和白天的客人比较少。 统一店铺的开店和关门时间，有利于店铺整体形象的形成。 开店、关门时间的不统一，给店铺整体的经营带来混乱感、无序的经营形象，给顾客带来不良的心理影响。2.5车辆管理困难来商店的顾客，有的开车，有的骑自行车，大量的汽车和非汽车给商店周围的交通管理和停车场管理带来了压力。 车辆管理的好坏直接影响着百货公司物业管理水平的整体表现。3.0店铺物业管理组织的结构和人员配置3.1.1店铺管理人员配置的原则是，为工作设置岗位，具有专业多的能力，效率高，觉得没有工作的人，没有关系的人，工作人员支付的管理费都是用在刀刃上的。3.1.1.1业务人员服务设主管一人

8、，可由房地产管理者兼任。 该部的主要职责是接待职业家和内部管理、职业家的接待系数名，兼任行政人事、文件、计划财务、资材管理等职务。 接待人员的数量主要取决于商务人员服务的工作时间和工作量，通常每班维持两人即可。3.1.1.2维护服务器设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维护工作。 该部门的主要功能是保证商店无中断安全运行，提高房地产的价值和价值。 维保服务部工作人员必须根据店铺经营服务的需要、店铺设备的数量和技术难易度进行合理布置。3.1.1.3保安服务部设主管一人，全面负责商店的门卫、巡逻、监视、消防和车管工作。 这个部门的主要功能是防止安全和消防管理。3.1.1.4清洁绿化部

9、设主管一人，全面负责商店室内清洁、室外清洁和绿地养护。 这个部门的主要责任是清洁服务管理和绿色服务管理。 具体的清扫和绿化工作人员根据店铺的清扫范围、清扫面积、清扫频率及店铺的绿化面积进行安排。4.0店铺的房地产服务管理商店的物业管理包括以下几个方面，因此在这一节中对此进行说明4.1店铺的服务管理4.2店铺装修服务管理4.3店铺设备、设施维护服务管理4.4店铺建筑物的养护和维护管理4.5商店的保安服务管理4.6商店的清洁服务管理4.7项目绿化服务管理4.8店铺经营服务管理4.9店铺广告管理4.10仓库加工管理4.11店铺保险管理4.12VI系统管理4.1店铺的服务管理商务人员服务有两种工作功能

10、，一是商务人员服务，二是内部管理。4.1.1接待和联系接待和联系是商家服务的重要内容之一，是房地产管理者为商家、顾客提供服务，与商家、顾客交流的窗口。 其主要功能与其他类型的房地产管理商服务一样，包括听取建议和意见、接受投诉、安排修理和访问、收取管理费和与内外联系等。4.1.2纠纷、投诉受理顾客在商店购物是环境服务的因素而投诉。 对房地产管理者来说，投诉、处理结果都需要记录，是年末表彰和管理条约业绩评价的依据之一4.1.3修理受理商店铺路的照明和其他设施有问题的话，会给业者的营业带来很大的影响。 商家要报告修理，要尽快做好记录，填写维修任务单，立即派修理人员到现场修理4.1.4访问接待员的访问

11、内容有三个方面一是听取经营者和店铺方面对物业管理服务的意见、建议二是重新访问修理后的修理结果第三，提出业者的礼仪、形象、环境、广告、装饰等缺点，促进、理解、行动，用实际的行动感化业者，让他们理解我们所做的一切都是为了商店的形象，我们的目标是一致的。4.1.5内外联系店铺内联系方式：商店的内部联络中，可以向包括租金、管理费、水力能源消费、地毯的修复、修理费用等在内的商店方面征收和消费房地产管理费。 商店的服务管理如何，一定会影响征收率的好坏。商店外部联系：商店与街道、居委会、公安、消防、劳动、环境保护、水、电、电信、媒体有业务上的关系，如果处理不好这些关系，商店的经营活动就会被动。 处理得好，往

12、往工作效率会提高。4.2店铺装修服务管理4.2.1内装管理应包含在业者管理中，管理的难度很大，因此分别论述。 装修管理功能主要是审查装修申请，签订“装修管理协议”，包括现场监督管理等。4.2.2商店大楼的租赁，往往全面出租给外部，租户在租赁后，按照经营要求，提出装修申请的一个所有者，在装修一定水平后，也可以出租店面。 租户店铺向店铺申请许可后，必须稍微改装一下。 装修管理应该做以下几个方面建立周密、详细、易于操作的管理制度负责人有责任对工程实施严格监督选定资质高、信用好的工程承包商进行装修监督管理装修现场。4.2.3商业店铺制定装修管理规定的要点二次装修过程必须遵守房地产管理处制定的二次装修施

13、工管理规定行业内部装修使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备时，必须严格遵守商铺动火申请制度各规定，禁止擅自更改水、电线和负载用电装修结束后，房地产管理处根据装修前业者提交的批准的装修设计图、装修协议进行工程竣工检查，发现违反装修设计图和装修协议条款的，应当根据情节轻重进行不同的处理为了保证业者在装修过程中不损坏大楼结构等重要部位，装修工程施工目的地的事由房地产管理处的选定，业者的选定必须根据与工程有关的方面决定。 通常可分为以下情况电力设备(从用地外的配电板到用地内的终端空气开关箱等)增设或改造此层的消防设备(包括消防淋浴装置、配管、警铃等)增设或改造的情况电视监视系统、公共天线分布系统等进行增

14、设或改造的情况下，房地产管理处选定工程实施者。 业者按工程费用的一定比例向不动产管理处支付工程监督管理费。店面、商号招牌、天花板、墙面、壁饰、内部间隔、水管、排水路、电力装置、换气设备、电话等小规模装修由业者自己选定，房地产管理员也可以选定施工者。业者提出的装修设计方案中附上的图纸应包含清楚显示楼层内部间隔的平面图的楼层平面图的主视图、切断面图(带店铺、商店招牌的详细信息)排水系统的分布图(带关系详细信息)供电设备的分布图和电线铺设图(附铺设电线资料和负荷量)。 照明器具的位置图天花的平面、断面图等房地产管理处和店铺要求提供的建筑物的详细情况装修工期、着工期、防火措施、环境保护、环境卫生要求、

15、违约责任、施工期保险等。4.2.4装修现场的监督管理在工程过程中，房地产管理处要现场派遣负责人管理。 管理内容主要包括施工人员的管理，是否按图纸施工，“装修协议”的要求和装修现场环境卫生(装修垃圾)的监督管理。 一般建设工程队的人员情况复杂，很多是临时工，施工方面也可能对他们缺乏有效的控制装修工程和整个大楼的建筑不同，他通常在一个单元或一个楼层内施工，其他水平照常营业，如果施工者没有有效的管理，一定会影响其他业者的营业活动。 装修工程的监测，主要着眼于施工者是否严格按照批准的设计图进行施工，是否违反了签订的“装修管理协议”条款，是否违反了房地产管理处的其他管理规定等违反规定的，立即联系，发行整

16、改通知书等。 装修时损坏店铺装饰、装置或公共设施的，由商家负责修理，直到店铺方满意为止。 当然，也可以在房地产管理处修理，但相关费用由业者支付。 所有这些管理服务都要做详细记录，作为竣工检查时的证据和参考。4.3店铺设备、设施维护服务管理商业房地产日常养护标准高，修理要求严格，其内容与办公楼相似，但其方式不同。 商业房地产的重点是各种设施、设备，商业房地产设施的设备使用频率比其他房地产的使用频率最高，设备、设施的养护和维护管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。店铺设备管理主要防止店铺停电，保证中央空调的正常使用。 商店的电力供应一定要保证。 因为停电的话，漆黑的营业所会给顾客、商品、

17、营业费用带来不安的因素，给商店的评价带来不良影响。 所以要选择优秀的员工，日夜监视电力运行情况和空调系统运行情况，如果有异常情况马上安排维护，确保电力和中央空调正常运行。店铺设备设施维护管理的具体实施过程与事务项目相似，在此省略。4.4店铺建筑物的养护和维护管理4.4.1商店修理的计划、资金管理。为了确保商店建筑物的健全性，必须制定完善的修缮制度，制定每年的修缮计划，安排年度的修缮投资，经过管理处的审查向商店业委员会审查(大中修执行资金)，检查修缮结果。4.4.2工程性质的确定根据商店建筑物的损伤程度，将修理工程大致分为修理、修理、修理三种。修理工程是指建筑物主体结构的大部分有严重破损或局部倒塌的危险的一部分附属设施，必须像上述、下水道等那样进行更换、改造或改装。 根据修理工程的施工现场和安全的要求，经营者通常必须停止营业。 因此，工期的安排和开工前的准备非常重要修理工程是指建筑物部分破损，部分修理只牵引或拆除少量的主体部件，维持原来的大楼规模和结构的工程。 例如屋顶的部分修缮和部分修改，部分钢筋混凝土梁柱的加固，外墙的全面涂装装饰等。 修理工程的影响面是局部的，管理得很好，建筑物内的一部分业者可以继续营业小修理